Lysbakkenvegen 5

Lysbakkenvegen 5, 2669 BJORLI
Kommunenummer 3432, gårdsnummer 2, bruksnummer 481, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 184 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 122 kvm: Entre, hall/gang m/trapperom, stue, kjøkken, utestue, bad m/badstu, bad nr 2, bod/vaskerom, soveromsgang og 3 soverom.
2. etasje 23 kvm: Loftstue, 2 soverom og hems

BRA-e:
Fritidsbolig:
1. etasje 5 kvm: Bod/vaskerom
2. etasje 6 kvm: Balkong

Garasje:
1. etasje 28 kvm: Garasje

Åpent areal:
Fritidsbolig:
1. etasje 140 kvm: Terrasse

Totalt gulvareal i boligen er ca. 194 m², hvorav 149 m² inngår i arealberegningen etter NS 3940. Resterende 45 m² utgjør areal med lavere takhøyde enn 1,90 m og er dermed ikke målbart. Dette gjelder primært i loftsetasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.09.2026 utført av En-Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 2009 i 1. etasje + lofttsetasje/hems. Hytten er oppført med yttervegger i tømmerkonstruksjon med tømmer som fasade/kledning. Taket er tekket med pappshingel og besiktiget fra taket. Takrenner og nedløp er av metall. Det er utvendige beslag. Vindskier og toppbord er i treverk. Taket er et saltak med sperrekonstruksjon, rupanel som undertak
og tett kaldtloft. Vinduene er malte trevinduer med 2-lags glass. Det er malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre med 2-lags glass. Det er terrasse på understøttende konstruksjon. Rekkverk av tre. Gulv av terrassebord.

I tillegg garasje oppført i 2014. Ringmur av ringmurelement med ferdigbehandla overflate. Støpt plate på grunn. Drenering fra byggeår fungerer tilfredsstillende. Garasje satt opp i 4" tømmer fra Thøring. Sperretak med rundstokk taksperrer. Taket har shingel taktekking som er konstruert for å kunne tekkes med gress/torvtak. Garasjeport i tre med portåpner. Ubehandla tømmer med praktisk hems for oppbevaring. Snøfri adkomst fra garasje til fritidsbolig. Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og NS3600.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2:

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger - Det er ikke synlig merking i fordelerskapet som viser hvilke vannrør/kurser som går til de ulike tappestedene.
Varmtvannsbereder/tank - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Bad 1:
Dokumentasjon for våtrom - Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt. Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene i gjeldene forskrift og standard (NS3600 A.2.1.9.1 alternativ 1, 2, 3 og 4). Det foreligge ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.
Overflater, vegger og himling - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
Overflater gulv - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Type vanntatt sjikt/membran og usikker fremtidig funksjon - Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.

Bad 2:
Dokumentasjon for våtrom - Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt. Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene i gjeldene forskrift og standard (NS3600 A.2.1.9.1 alternativ 1, 2, 3 og 4). Det foreligge ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.
Overflater, vegger og himling - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
Overflater gulv - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Type vanntatt sjikt/membran og usikker fremtidig funksjon - Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.

I tillegg har følgende bygningsdeler fått TGIU (Konstruksjoner ikke undersøkt):

Utvendig:
Takkonstruksjon/loft - Taket er et saltak med sperrekonstruksjon, rupanel som undertak og tett kaldtloft. Takkonstruksjonen er lukket skråtakskonstruksjon over innredet loft, det er ikke mulig å inspisere konstruksjonen.

Bad 1:
Tilliggende konstruksjoner våtrom - Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Bad 2:
Tilliggende konstruksjoner våtrom - Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Det er påvist riss i grunnmur og det er manglende helling til sluket. For øvrig slitasje pga alder. Se utfyllende tekst i rapporten. 

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelen/skjevhetene etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Meget flott og tiltalende fritidseiendom "Thøringhytte" med oppstugu

1. etasje:
ENTRE
Fliser på gulv med gulvvarme, beiset panel/tømmer på vegger og panel i tak med innfelte spotter. Hvite profilerte innerdører.

HALL/GANG M/TRAPPEROM
Flislagt gulv med gulvvarme, beiset tømmer på vegger og panel i tak med innfelte spotter. Innvendig trapp i tre til loftsetasje med åpne trinn.

STUE
Stor og romslig stue med god takhøyde og god romfølelse. Det er god plass til flere soner og sitteplasser. Særpreget og flott kakkelovn i stuen som gir en god og langvarig varme. Det er også montert varmepumpe i stuen. Dør fra stue til utestue samt dør ut til terrasse rundt store deler av hytten. På gulv er det lagt furuplank på gulv med gulvvarme, vegger i beiset tømmer og åpen himling med rundåser og panel.

KJØKKEN
Flott kjøkkeninnredning fra Drømmekjøkkenet med hvite profilerte fronter og heltre benkeplate. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn, oppvaskkum av kompositt og microbølgeovn. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut. Det er god plass til romslig spisestue i tilknytning til kjøkkenet.

UTESTUE
Fra stuen er det dør ut til utestue som har skyvedører ut til terrasse. Utestuen har skifer på gulv med gulvvarme, beiset panel/tømmer på vegger og åpen himling med rundåser og panel. Vedovn med glassdør i utestuen.

BAD M/BADSTU
Flislagt gulv med varmekabler, vegger med beiset tømmer og beiset tak med spotter. Flott lokalt produsert baderomsinnredning av høy kvalitet med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur og speil over. Elektrisk styrt vifte. Dusjkabinett. Gulvstående toalett.

Badstuen er innredet med sittebenker i to høyder. Badstueovn er montert på vegg. Vegger og himling er utført med trepanel.

VASKEROM/BOD
Flislagt gulv med elektriske varmekabler, beiset panel på vegger og panel i tak. Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder plassert i hjørne. Våtrommet har avtrekksventilasjon.

SOVEROMSGANG
Furugulv, beiset tømmervegger og panel i tak. Hvite profilerte innerdører.

3 SOVEROM
Hovedsoverom med dobbelseng. Furugulv, beiset tømmervegger og panel i tak.
Soverom 2 og 3 har familiekøysenger med 3 sengeplasser. Furugulv, beiset tømmervegger og panel i tak.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør) og er besiktiget i rørskap.
Innvendige avløpsrør er av PP plastrør.
Boligen er vurdert å ha naturlig ventilasjon.
Det er installert luft-til-luft varmepumpe. Stue fra 2017 og på kjøkken fra 2022.
Det er en ca. 200 liters varmtvannstank.
Det er mer enn 5 år siden siste el-tilsyn. Det elektriske anlegget er montert etter 1. januar 1999. Anlegget ble installert eller totalt rehabilitert i 2009.
Røykvarsler og brannslukningsapparat er kontrollert.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmekabler i begge bad, bod/vaskerom, gang/entre, kjøkken, stue og utestue. Varmepumpe og flott kakkelovn i stue samt peisovn i utestue. Varmepumpe også på kjøkken/spisestue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 31.01.2017.
Det foreligger ferdigattest på tilbygg/garasje datert 23.09.2016.
Kopi av ferdigattester kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ikke godkjente byggetegninger på eiendommen fra byggeår og rommenes godkjente bruk er derfor ukjent. Rombenevnelsene er basert på dagens bruk og kan ikke anses som en bekreftelse på at denne bruken er godkjent.

Det finnes godkjente fasadetegninger som viser dagens plan i 1 etasje i forbindelse med bygging av garasje og denne stemmer med plantegning i 1. etasje.
Det er etablert bad der hvor det står vaskerom på tegninger og vaskerommet er flyttet ut i utvendig bod.

Vaskerom er opprinnelig byggemeldt som bod jfr. byggetegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Tegninger over 2. etasje og loft forefinnes ikke.

Det tas spesifikt forbehold om at kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Fritidsboligen er beliggende i Haugafeltet/Øvre Fossfeltet på Bjorli i Lesja kommune. Nærområdet består av frittliggende fritidsboliger. Kort avstand fra eiendommen til langrennsløyper. Ca 2-3 km til butikk og skitrekk mm.

Bjorli er et spennende og aktivt område, med hele 81 km langrennsløyper. Her kan du oppleve det beste av fjellnatur både om vinteren og sommeren, med aktiviteter som fallskjermhopping, sykling, klatrepark, alpint, langrenn, toppturer på ski eller til fots, alt rett utenfor døren!

Følg Europaveien fra Bjorli sentrum østover og ta av til venstre ved Bjorliheimen, deretter til høyre, forbi Bjorliheimen (parallelt med Europaveien). Ta så første vei til venstre og følg veien ca. 150m ta så første til høyre, så er det siste hytte på høyre hand. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Pent opparbeidet eiendomstomt på 871 kvm. Tomten er relativt flat og har gruset innkjørsel og parkeringsareal.

Parkering i garasje samt gode parkeringsmuligheter på gruset parkeringsareal på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Stikkveier er private.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse iht. reguleringsendring på gnr. 2, bnr. 329 og 330 i Bjorli - Lysbakken hyttefelt nedre del med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 850,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30.000,- pr. år./ 20.000 kwh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8.351,- til Tryg.
Velavgift er kr 4.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber fra Eidsiva med kr 814,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdien for 2025 er kr 63.663,-.

Eiendomsskatten utgjør kr. 14.706,- pr år.

5 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

135 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
136 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
155 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 536 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 555 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Åge Vidar Skavnes og May-Britt Lyngvær Skavnes

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Lesja kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 76-0179/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.26179

Sist oppdatert: 22. september 2026 kl. 16:11