Stensrødveien 7

Stensrødveien 7, 1640 RÅDE
Kommunenummer 3112, gårdsnummer 52, bruksnummer 65, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 256 kvm.

BRA-i:
Kjelleretasje: 114 kvm: Gang, bad, vaskerom, teknisk rom, bod, garderobe, rom med oljetank, peisstue, rom benyttet som kontor og rom benyttet som soverom.
1. etasje: 113 kvm: Entré, gang, toalettrom, bad, stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje: 29 kvm: Garasje.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje: 68 kvm: Veranda og terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.10.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom benyttet som soverom og kontor i kjelleretasjen er ikke søkt bruksendret. Se punktet om "Ferdigattest" i salgsoppgaven for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Bolig over to etasjer samt kaldtloft. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur i lettklinkerblokker. Etasjeskille i porebetongelementer. Yttervegger i
blokkonstruksjon utvendig pusset. Takkonstruksjon i valmtaksform, utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør med sidefelt.
Skyvedør og vinduer med to-lags glass fra byggeår, samt enkelte vinduer i glassbyggerstein. Leddet garasjeport i trekonstruksjon.

Oppsummering av tilstandsgrader:
46 % TG1, 49 % TG2, 0 % TG3, 5 % TGIU

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Våtrom - bad kjeller: Avtrekksventil i badet fører luften inn i mellomgangen, istedet for ut av huset. Sluket er isolert inne i dusjsonen - lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket.
Lokalfall til sluk er mindre enn hva som ideelt anbefales. TG:2.

Våtrom - vaskerom kjeller: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Våtrom - bad 1 etasje: Gulvet er tilnærmet flatt. I følge opplysninger fra utførende håndverker har membranen oppkant ved døråpning som er limt mot dørterskel. Dette er skjult bak list mot terskelen og ikke inspisert. TG2 gjelder: Fallforhold oppfyller ikke preaksepterte løsninger i gjeldende byggteknisk forskrift.

Rom under terreng: Det er registrert mineralutslag på yttervegg i rom for oljetank. TG:2.

Loft - uinnredet: Det er registrert fuktmerker i undertaket ved gjennomføring av skorstein. Målt høyere fuktnivå inn mot skorsteinen enn i øvre del av taket. TG:2.

Teknisk anlegg: Oljefyr og tank er av eldre dato. Det er ikke kjent om anlegget er tilpasset bruk av bioolje. Nåværende eier har ikke benyttet oljefyring. TGIU.

Andre forhold: Det er stedvis registrert fall feil vei på garasjegulvet. Risiko for vannansamling. Eier opplyser at det ved enkelte tilfeller med kraftig nedbør har kommet noe vann inn i
garasjen via portåpningen. TG:2.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Registrert noe pussavskalling ved vinduer i yttervegg/grunnmur i fasade mot nordvest og mot sydøst. Riss i yttervegg i fasader mot nordvest og sydvest. TG:2.

Dører og vinduer: Det er registrert flere punkterte vindusglass i boligen. Det er registrert punktert glass i skyvedør i stue i første etasje. Døren har treghet i skyvefunksjon. TG:2.

Balkonger, terrasser: Trapp mellom veranda og terrasse har ikke rekkverk. TG:2.

Brannteknisk vurdering: Dør i teknisk rom/fyrrom i underetasjen kan ikke sees å oppfylle krav til dør i fyrrom. Døren mangler blant annet automatisk lukkefunksjon. Ytterligere undersøkelser anbefales dersom oljefyr skal tas i bruk.

Oppfyller boligen krav til rømningsveier: Nei. Fri åpningshøyde i vinduer i underetasjen er marginalt mindre enn hva som kreves av et godkjent rømningsvindu. Avstand mellom gulv og vindusåpninger er større enn 100 cm. Dette medfører krav til tiltak for å lette rømning.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Nåværende eier har siden 2011 gjennomført omfattende innvendig oppussing samt bekostet flere utskiftninger og oppgraderinger. I både første etasje og kjelleren er malerarbeid utført på så vel vegger som himlinger i nær sagt samtlige rom. I de fleste er også ny laminat lagt på gulvene.

Spesielt verdt å fremheve er installering av ny luft-vann varmepumpe og viftekonvektor i 2022, samt akkumulatortank og viftekonvektor i 2018 som til sammen gir energiøkonomisk oppvarming av boligen. Oppvarming er også mulig med hjelp av ildsted i begge etasjer, deriblant en effektiv vedovn som ble montert i boligens store stue rundt 2011.

Kjøkkenet har innredning fra IKEA som ble installert i regi av foregående eiere, mens de nåværende har malt innredningens fronter, sokler og dekksider hvite for et tidsaktuelt uttrykk. Innredningen er noe brukspreget, men funksjonell og praktisk med blant annet mange oppbevaringsmuligheter. De fleste hvitevarer er integrert, og den integrerte ovnen er fra 2024.

Badet i første etasje ble i 2016 pusset opp i sin helhet med blant annet nye overflater, innredninger og utstyr. Gulv og vegger er helhetlig utført med like fliser av storformat, gulvet også med varme. Sanitærutstyret inkluderer innbygget badekar med dusjsøyle, en barnevennlig kombinasjon som også gir fleksibilitet og valgmulighet. TG 2 er gitt forhold knyttet til fallforhold i gulvet.

Utenom badet inneholder første etasje også et oppusset toalettrom som er lett tilgjengelig ved entreen.

Kjellerens bad er fornyet siden boligen ble oppført. Gulv og vegger er også her utført med fliser, gulvet også med varme. Badet er fullt utstyrt og byr i likhet med hovedbadet på dusjmulighet. Flere forhold er gitt TG 2, badet er imidlertid funksjonelt.

I kjelleren finnes i tillegg et praktisk stort vaskerom som er av eldre årgang og i sin helhet gitt TG 2. Fornying av vaskerommet bør påregnes, størrelsen er imidlertid et godt og spennende utgangspunkt.

Kjelleren representerer et betydelig ekstra areal til første etasje. Her inngår blant annet en over 30 kvm. stor stue med flere bruksmuligheter, blant annet som TV-stue og barnas helt egen avdeling. Kjellerens boder har til sammen meget gode lagringsmuligheter. To er i senere år tatt i bruk som oppholdsrom, uten at bruksendring er omsøkt eller godkjent.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, fliser, belegg og betong.
Innervegger: Trepanel, tapet, fliser og mur.
Himlinger: Trepanel, plater, tapet og betongelementer.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn. Innbygget oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Innbygget badekar med veggmontert glassvegg og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad kjeller: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjhjørne med skyvedører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Toalettrom: Hylleinnredning med speil og keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Høyskap med front i frostet glass. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
5 stk Philips Hue-taklamper følger ikke.

Oppvarming med vannbåren varme oppvarmet av luft-vann varmepumpe (radiatorer, gulvvarme og viftekonvektorer), elektrisitet og vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har følgende registrert ved Stensrødveien 7, Råde:
Siste feiing ble utført: 07.02.2022.
Siste tilsyn ble utført: 17.08.2022.
Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 14.05.1976.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Diverse mur og pussarbeider i kjeller.
Noen småarbeider gjenstår i leiligheten.

Boligen er tilbygget i 1984 med tilliggende garasje. Det foreligger godkjente tegninger men ingen ferdigattest for tiltaket.

I henhold til mottatte godkjente tegninger av boligen er det avvik på planløsningen i kjeller.

Rom benyttet som soverom og kontor er opprinnelig godkjent som boder og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvens ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes og at rommene må brukes som bod/rom for lagring.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 2732, tinglyst 16.04.1974, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse.
Tomten skal bebygges i samsvar med stadfestet reguleringsplan og reguleringsbestemmelser samt bygningsrådets bestemmelser. Med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Det veletablerte boligområdet Stensrød midt i Karlshus er utpreget familievennlig. Her er det ingen annen trafikk i gatene enn til nabolagets egen bebyggelse. For barna er det mange muligheter for lek og utfoldelse, blant annet på en stor felles lekeplass få meter unna.

I og omkring sentrum av Karlshus finnes tilbud som blant annet frisør, apotek, treningssenter og helsetjenester. Et utvalg spisesteder og forretninger inkludert dagligvare er innenfor gangavstand. De mer urbane sentrumsområdene av Fredrikstad, Moss og Sarpsborg er om lag 20 minutter unna med bil.

Karlshus nyter godt av et bredt kollektivtilbud, blant annet passerer regionale busslinjer mellom Fredrikstad og Moss samt til Sykehuset Østfold Kalnes gjennom bygda. Det samme gjør ekspressbusser til Gardermoen og Oslo. Den pendlervennlige Råde stasjon er lett tilgjengelig fra nabolaget. Reisetiden med tog til Oslo S er mellom 40 og 50 minutter avhengig av avgang.

Omkring Karlshus finner du store tur- og friluftsområder som inkluderer Vansjø med utallige bukter, sund og øyer. Lysløype er anlagt i skogholtet mellom bygdas bebyggelse og Vansjø. Kyststripen med mange populære badesteder som Saltholmen på Saltnes og Storesand ved feriestedet Oven er en kort kjøretur unna.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 776 kvm.

Parkering i garasje og på steinlagte biloppstillingsplasser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Råde kommune ønsker å redusere mengden takvann i avløpsnettet. Ifølge abonnementsreglene er det ikke er tillatt å føre tak-vannet til kommunens overvannsledning, og kommunen anmoder innbyggerne om å føre vann fra tak ut på terreng. Som en konsekvens av dette kan eiendommen bli pålagt å koble takrenner fra dreneringen og heller lede vannet ut på egen tomt.
Drensvann fra grunnmur kan fortsatt føres til kommunens overvannsledning.

I henhold til informasjon fra Råde kommune omfattes eiendommen av reguleringsplan nr.34 "Planbestemmelser både kart og tekst" med formål bolig. Denne er vedtatt 27.03.1973. I tillegg omfattes eiendommen av kommuneplan "Råde kommune" med formål bolig med plannr.202002 for perioden 2023-2037. Kommunen informerer om at det ikke er noen reguleringsplaner under arbeid ved eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28.309,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr 6.525,- av det ovennevnte beløp. Renovasjon faktureres direkte fra MOVAR og kostnad for helårsrenovasjon er kr 5.416,- i Råde kommune.

For mer informasjon om renovasjon, se link: https://www.movar.no/renovasjonsgebyrer/26-renovasjonsgebyr-2025-rade-kommune.html

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 19.000 kwh. pr. år. Det er pr. 30.09.2025 ikke tegnet Norgespris.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11.646,-.
Velavgift: kontigent er iht. selger frivillig. Beløp på kontigenten er kr 300,-pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av tv/internett (500/500) og har en avgift på kr 699,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet et alarmselskap. Abonnement og alarmanlegg medfølger ikke boligen.

Huset er tilknyttet Stensrød Hagevanningslag (http://www.stensrodhagevann.no) Man får da vann til vanning rett fra Vansjø, og kan vanne selv om kommunen har generelle vanningsrestriksjoner.
Her er årsavgiften kr 1100. (Tilkoblingsavgift for nye boliger er kr 6000, så dette er en kostnad kjøper slipper.) Det er frivillig å være med, så kjøper kan selv velge om de vil videreføre medlemskapet.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 359 147,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 436 588,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 495 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 370,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
158 360,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 653 360,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Morten Jonassen Netland

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,4 % av salgssummen.
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte: kr. 4.900,-
Markedspakke kr 14.900,-
Oppgjørshonorar: kr. 7.500,-
Foto: kr. 5.500,-
Innhenting av offentlige opplysninger kr 3 500,-
Tinglysing urådighet kr 545,-
Tilstandsrapport fra Anticimex: kr 20.625,-
Boligselgerforsikring fra Gjensidige: kr 31.405,-

Oppdragsnummer 30-0163/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.25163

Sist oppdatert: 13. november 2025 kl. 12:07