Lambertseterveien 5A

Lambertseterveien 5A, 1160 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 384, ideell andel 1/1
Aksjenummer 8, Kastellhagen Byggelag II AS, organisasjonsnummer 931068008

Totalt bruksareal BRA: 79 kvm

BRA-i:
1. etasje 67 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Lofstetasje 2 kvm: Loftsbod.
Kjelleretasje 10 kvm: 2 stk kjellerboder.

Det gjøres oppmerksom på at boder utenfor leiligheten er fellesareal som aksjelaget kan omdisponere.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 31 kvm: Balkong (5 kvm) og markterrasse (26 kvm).

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 4 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.02.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en aksjeleilighet i en seksmannsbolig oppført i 1955. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget har kjeller. Ytterveggene er av tegl-/murverk med utvendige fasader forblendet med teglstein, og etasjeskillere er av betong. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra 1984 og 2019. Entrédøren har kikkehull og brannklasse B30, mens balkongdøren er fra 1984 med karm og ramme av tre. Innvendig er det glatte innerdører.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad:
Himling: Aldersrelatert slitasje og mindre skader. Forholdet er i hovedsak estetisk. Fornying/lokale utbedringer ved behov.
Vegger: Hull etter tidligere innfestinger i dusjsone er tettet, men fuktsikkerhet kan ikke verifiseres visuelt. Risiko for utetthet. Anbefalt videre overvåking og eventuell lokal utbedring.
Fall rundt sluk: Mindre fall enn anbefalt, kan gi utilstrekkelig bortledning av vann. Tiltak ved behov.
Vannrør: Fordelerstammer plassert i himling uten sikker avrenning til sluk. Risiko for fuktskade ved lekkasje. Lokal utbedring anbefales.
Avløp/sluk: Redusert avrenning i hjelpesluk. Årsak ikke avklart (kan være blokkering eller utilstrekkelig fall). Videre undersøkelser anbefales.
Ventilasjon: Kun naturlig ventilasjon, gir normalt lavere luftutskifting enn mekanisk (TG satt iht. NS3600). Forbedring ved behov.
Sanitærutstyr: Drenering fra innebygget sisterne ikke registrert. Kan ikke verifisere synliggjøring av lekkasje. Lokal utbedring og evt. videre undersøkelser anbefales.

Kjøkken:
Vegger: Aldersrelatert slitasje og mindre skader, hovedsakelig estetisk. Tiltak ved behov.
Vannrør: Mangler automatisk lekkasjestopper (vurdert som krav). Risiko for følgeskader ved lekkasje. Etablering anbefales.

Andre rom:
Vegger: Aldersrelatert slitasje og mindre skader, hovedsakelig estetisk. Tiltak ved behov.
Innerdør: Defekt vrider/lås til soverom 1. Reparasjon/utskifting ved behov.

Vinduer og ytterdører:
Balkongdør: Delvis defekt vrider/lås. Nedsatt funksjon og sikkerhet. Lokal reparasjon anbefales.

Grunnmur og fundament:
Grunnmur: Stedvis avskalling av maling/puss. Kan gi økt fuktbelastning. Lokal utbedring anbefales.

Drenering:
Alder: Eldre drenering med usikker fremtidig funksjon og risiko for aldersrelaterte problemer.
Fuktsikring: Utvendig fuktsperre kan ikke verifiseres. Økt risiko for fuktvandring. Overvåking og tiltak ved behov.
Takvann: Ikke tilstrekkelig bortledning fra grunnmur. Kan gi økt fuktbelastning. Overvåking og utbedring ved behov.

Stikkledninger og tanker:
Utvendige vann- og avløpsledninger: Alder tilsier usikker fremtidig funksjon og risiko for svikt. Skjult anlegg, tilstand ukjent. Overvåking og utskiftning/rehabilitering ved behov.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad:
Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Terrasse / platting:
Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Markterrasse er ikke besiktiget på grunn av snødekte overflater.

Drenering:
Terrengfall fra grunnmur: Terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet snøforhold. Konsekvens er at fallforholdene inn mot grunnmur ikke er kartlagt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser når forholdene ligger til rette.

Helse, miljø og sikkerhet:

Balkonger:
Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Utvendig trapp:
Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Trappen har kun rekkverk på en side, noe som kan medføre fallfare. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen inn i en arealeffektiv og praktisk 3-roms leilighet i første etasje. Boligen har en god planløsning som fordeler rommene på en funksjonell måte. Stuen har en peisovn som gir en lun atmosfære, og herfra er det utgang til en balkong som leder videre til en romslig markterrasse på hele 26 m². Dette området disponeres i praksis av leiligheten, men ligger på aksjelagets fellesareal og det foreligger ingen formalisert eller vedtektsfestet bruksrett til arealet. Et annet sentralt punkt er badet, som ble oppgradert i 2019. Leiligheten disponerer i tillegg rikelig med lagringsplass i boder og egen parkeringsplass i felles garasjeanlegg.

Entré:
Fra felles trappeoppgang kommer du inn i en lys entré med parkett på gulvet. Rommet gir adkomst videre til leilighetens øvrige rom.

Stue:
Stuen har parkett på gulvet og en peisovn med glassdør som gir god varme. Rommet har plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det utgang til en balkong på 5 m², som igjen har trapp ned til en stor markterrasse.

Balkong og markterrasse:
Fra stuen er det utgang til en balkong på 5 m². Herfra leder en trapp ned til en skjermet og romslig markterrasse på 26 m² med terrassebord, som gir rikelig med plass for utemøbler og sosiale sammenkomster.

Kjøkken:
Kjøkkenet er et eget rom med en praktisk innredning med glatte fronter og laminert benkeplate. Av utstyr finnes integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Det er også opplegg for vaskemaskin, som er plassert under benken. Ventilatoren er integrert i overskapet, og det er montert fliser mellom benk og overskap.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2019 og er helfliset med gulvvarme. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant, speil med overlys og stikkontakt, samt et vegghengt høyskap for ekstra oppbevaring. Dusjnisjen har en praktisk glassvegg og er utstyrt med både hånddusj og regndusj. Toalettet er vegghengt. Vannrørene er av typen rør-i-rør.

To soverom:
Leiligheten har to soverom med laminat på gulvet og malte veggflater. Rommene har glatte innerdører.

Overflater:
Gulvoverflater: Parkett i entré, stue og kjøkken. Laminat på soverommene. Fliser på bad.
Vegger: I hovedsak malte flater. Fliser på bad og mellom kjøkkenbenk og overskap.
Himling: I hovedsak malte flater. Panelbord på kjøkken.

Lagring:
Leiligheten disponerer gode lagringsmuligheter. Dette inkluderer to boder i kjelleren på til sammen 10 m² og en bod på loftet med et måleverdig areal på 2 m². I tillegg medfølger en parkeringsplass i felles garasjebygg.

For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Boligen varmes i hovedsak opp med gulvvarme samt elektriske panelovner. I stuen finnes en peisovn med glassdør.

Det er utstedt ferdigattest for Seksannsbolig, blokk M, datert 23.09.1955. Opprinnelig byggetillatelse ble gitt 28.02.1952 med vilkår, blant annet om branndører og innredning av tilfluktsrom. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

At ferdigattest er utstedt gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det er i tillegg registrert følgende byggesaker på eiendommen:
- Byggetillatelse (22.05.1990) og Ferdigattest for mindre arbeider (05.03.1992) for fasadeendring.
- Ferdigattest (16.06.2011) for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner.
- Ferdigattest (30.06.2017) for oppføring av 6 garasjerekker. Kommunen bemerket avvik knyttet til avfallshåndtering, men valgte å ikke forfølge saken.

Det foreligger godkjente byggetegninger fra 1952. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det er etablert en markterrasse som ikke fremgår av de godkjente tegningene. Etablering av markterrasse kan være søknadspliktig. Det er ikke funnet søknader for disse endringene.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på aksjelagets eiendom:
Dagboknr 13809, tinglyst 31.10.1955:
Bestemmelse om veg. Lambertseterveien er regulert bredere enn dagens bredde. Dersom kommunen krever det skal aksjelaget være med på å opparbeide veien til regulert bredde med vann- og kloakkledninger, for egen regning, og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr 361037, tinglyst 22.04.2016:
Bestemmelse om bebyggelse. Garasjene er plassert med midlertidig dispensasjon fra Oslo kommune. Dersom kommunen krever det skal aksjelaget fjerne garasjene for egen regning, uten erstatning.

Alle servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Lambertseterveien 5 A har en attraktiv og meget god beliggenhet på Kastellet. Umiddelbar nærhet til kollektivtransport og til nærbutikken Spar i Lambertseterveien. Gangavstand til de tre lokale handelssentrene i bydelene på Sæter, Holtet og Lambertseter. Sæter har bredt tilbud av caféer og butikker, mens Holtet bl.a. har den populære delikatessebutikken Jacobs. På Lambertseter Senter finner man, ved siden av et stort utvalg av butikker og spisesteder, Deichmanske bibliotek, Vinmonopolet og Symra Kino.

Umiddelbar nærhet til Kastellet trikkeholdeplass med rute 13 og 19 til hhv. Lilleaker og Majorstuen, begge via Oslo sentrum. Kun ca. 13 minutter med trikken til Bjørvika. «Matebuss» rett utenfor i i Lambertseterveien, som går i en sløyfe mellom Kastellet, Lambertseter og Sæter.

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til store og varierte friområder som ballsletter, akebakker og nærskogsområder. Kort vei også til Ekebergsletta med flotte turområder, lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, Ekebergrestauranten m.m. Tilgang også til flere badeplasser langs fjorden og turmuligheter i Østmarka.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF på 'Niffen' med nyere håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m. Anlegg på sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Områdets lokale alpinbakker, Sloreåsen og Leirskallen.
Treningsstudio: BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og Sats på Lambertseter.

Lambertseterveien 5 A ligger på oversiden av krysset Ekebergveien og Lambertseterveien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i nærområdet.
Leiligheten sogner til Nordseter skole (1.-10. trinn). Tilnærmet bilfri skolevei via Jordbærveien.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en felles opparbeidet tomt på 6 994 m² som tilhører aksjelaget. Uteområdene er pent opparbeidet med plen, beplantning og asfalterte gangveier, samt blomsterbed og inngangspartier. Leiligheten har trapp ned til markterrasse fra balkongen. Dette området disponeres i praksis av leiligheten, men ligger på aksjelagets fellesareal og det foreligger ingen formalisert eller vedtektsfestet bruksrett til arealet.

Det medfølger garasjeplass i felles garasjebygg. For elbillading må andelseier selv bekoste oppgradering av sikringsboks og montering av dedikert ladeboks (mode 3/type 2 eller bedre) i garasjen. Det er mulighet til ekstra parkering utenfor garasjeplassen, innenfor de oppmerkede feltene iht. vedtekter. Ellers er det gateparkering.

Eiendommen har adkomst via privat adkomstvei med felles vedlikeholdsansvar for aksjelaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen er berørt av hensynssone H190_1 (sikringssone for teknisk infrastruktur) i henhold til reguleringsplan S-4735, da Follobanen går i tunnel under eiendommen. Dette innebærer restriksjoner for tiltak i grunnen, og boring for energibrønner eller andre brønner kan ikke gjennomføres uten særskilt tillatelse fra Jernbaneverket.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 6 406,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv og internett (basispakke), kapitalkostnader, trappevask, plenklipping og snømåking, bygningsforsikring og kommunale avgifter. Husleien justeres normalt årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 401 386,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 128 580,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 366 467,- pr. 02.02.2026

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 9 287 436,- pr. 02.02.2026 fordelt på 3 lån og lånevilkårene er:
Lån 1:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207483478
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,20%
Restsaldo: 4 785 681,00
Innfrielsesdato: 30.04.2056
Type Rente: Flytende rente
Terminer i året 12
IN-avtale: Nei

Lån 2:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207660744
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,20%
Restsaldo: 3 988 869,00
Innfrielsesdato: 30.04.2056
Type Rente: Flytende rente
Terminer i året 12
IN-avtale: Nei

Lån 3:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208029134
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,20%
Restsaldo: 512 886,00
Innfrielsesdato: 30.07.2042
Type Rente: Flytende rente
Terminer i året 12
IN-avtale: Nei

5 650 000,00 Prisantydning
366 467,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 016 467,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
10 500,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
--------------------------------------------------------
24 600,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 041 067,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trine Midtsund og Linda Linchausen

Leiligheten er tilknyttet Kastellhagen Byggelag II AS aksjelag.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 30 leiligheter og fordelt på 5 bygninger.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 59 99.
Fellesvaskeri i kjelleren.
Dyrehold er ikke tillatt. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.
Beboere skal bidra til å holde blomsterbed ute i orden i sommerhalvåret og rydde snø rundt inngangsparti, søppelkasser og egen garasjeport.
Dugnad avholdes to ganger i året, vår og høst.

Planlagte påkostninger:
Aksjelaget har vanligvis hatt en årlig kapitalinnkallelse som stemmes gjennom på årsmøtet. De to siste årene har disse vært mellom 1500 og 2000 kr per kalenderår. Pengene fra denne innkallingen har blitt brukt til forefallende utgifter for borettslaget.

Foretatte påkostninger de senere år:
2022:
- Rørfornying av avløpsrør.
2021:
- Fellesvinduer og vindskier er malt.
2020:
- Ny vaskemaskin i 5C.
- Utbedret utelys i 3A.
- Skiftet 2 defekte brannvarslere i fellesområder.
- Utbedret defekt vifteovn i tørkerom i 5A.
- Montert speil for utkjøring i 3A og B.
2017:
- Avslutning av garasjeprosjekt.
2016:
- Oppføring av 30 nye garasjer.
2010-2011:
- Utskiftning av vann- og avløpsrør - Rehabilitering av bad.

Det er utarbeidet egne vedtekter for garasjene og biloppstillingsplassene i aksjelaget, som blant annet regulerer bruken og mulighet for utleie. Garasjebruker kan søke styret om å utvide strømkapasiteten til garasjen, dersom man har el-bil registrert på aksjeeier/familiemedlem. Sikringen til garasjerommet oppgraderes da på aksjelagets regning, men ladeboks mode 3/type2 eller bedre og installasjon av denne bekostes av garasjebruker og må utføres av autorisert elektriker.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 13 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje - USBL  kr 3 313,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Foto - Dagfoto ca. kr  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0019/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2619

Sist oppdatert: 20. februar 2026 kl. 09:13