Elgtråkket 3D

Elgtråkket 3D, 2014 BLYSTADLIA
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 103, bruksnummer 303, ideell andel 1/1
Andelsnummer 193, Elgtråkket Borettslag, organisasjonsnummer 953417766

Totalt bruksareal BRA: 115 kvm

BRA-i:
2. etasje 110 kvm: Entré, gang, bad, toalettrom, vaskerom, stue/spisestue, kjøkken og tre soverom.

BRA-e:
Underetasje 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 16 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.10.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg fra 1977 over fire etasjer samt underetasje og parkeringskjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker er oppført i mur- og betongkonstruksjoner. Fasader er utført i teglstein samt felter med panel og fasadeplater. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med takpapp/membran. Entrédør med kikkehull og sikkerhetslås i brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer og balkongdør har trekarmer med 2- og 3-lags glass fra 2021, 2004 og 1998. Fra stue/spisestue er det utgang til en flisbelagt balkong på 16 m² med rekkverk av glass og metall. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i felles trappegang. Leiligheten har hovedsakelig skjult elektrisk anlegg.

Boligen er utstyrt med godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad
- Helhetsvurdering: Baderomsplater er montert for nære gulv og ikke i henhold til produsentens anvisning. Gulvbelegg viser tegn til slitasje, og det registreres hull i gulvbelegg ved klemring i sluk. Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen. Avløpsrør og sluk fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Tilluftsspalte er ikke etablert. Det observeres synlige tegn på fuktighet inne i konstruksjonen ved hulltaking fra tilstøtende rom. Baderomspanel er montert ved egeninnsats og bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Våtrom - Vaskerom
- Helhetsvurdering: Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget. Vanntett sjikt og vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber samt glødde kobberrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvenes overflatemateriale bærer stedvis preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom enkelte rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- Skjevhetsmåling: I gang er det målt lokale høydeforskjeller opptil 32 mm, og i soverom 1 opptil 13 mm. Stikkprøvene har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning: Deler av kledningen er inspisert fra bakkeplan.
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Teglstein er inspisert fra bakkeplan.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble installert nytt toalett i mai 2026, utført av Grorud Rørlegger-Service AS.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Utskifting av toalett, utført av Grorud Rørlegger-Service AS

2025:
- Rehabilitering av balkonger/terrasser i regi av borettslaget
- Utskifting av brannslokningsapparater og brannslanger i garasjeanlegg
- Ny LED-belysning i alle oppganger, utført av EDA

2021:
- Utskifting av balkongdør og vinduer

2019:
- Montering av ny varmtvannsbereder på ca. 200 liter i vaskerom

ca. 2010:
- Oppgradering av baderom, herunder montering av baderomspanel

ca. 2008:
- Ny kjøkkeninnredning med slette fronter, laminatbenkeplate og fliser over benk

Ukjent årstall:
- Oppgradering av elektrisk anlegg med ny innmat i sikringsskap (automatsikringer)

Andelsleilighet oppført i 1977, beliggende i byggets 2. etasje med adkomst via felles trappegang. Boligen har en i hovedsak eldre standard fra byggeår, supplert med enkelte oppgraderinger. Kjøkkeninnredningen er vurdert til ca. 2008/2009, toalettet ble skiftet av fagfolk i 2026, og varmtvannsberederen på ca. 200 liter er fra 2019. Vinduene og balkongdøren har trekarmer med 2- og 3-lags glass fra 1998, 2004 og 2021. Det er montert automatsikringer i sikringsskapet. Våtrommene (bad og vaskerom) har oppgraderingsbehov og er gitt TG3 i tilstandsrapport.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning med slette fronter fra ca. 2008/2009 og benkeplate i laminat. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur og flislagt felt mellom benk og overskap. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående hvitevarer inkludert komfyr med platetopp, oppvaskmaskin i benkeskap og kjøleskap med frysedel. Ventilator med kullfilter og mekanisk avtrekk i himling. Gulvbelegg på gulv, og tapetserte og malte flater på vegger og himling.

BAD:
Bad fra byggeår med enkelte oppgraderinger i 2010/2011, og oppgraderingsbehov. Utstyrt med vegghengt servantskap med dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur samt speil med hylle, belysning og stikkontakt på vegg over servant. Dusjkabinett med skyvedører av glass og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Mekanisk avtrekk på vegg. Gulv med gulvbelegg, vegger med baderomspanel og malt himling.

TOALETTROM:
Toalettrom innredet med frittstående toalett skiftet av fagfolk i 2026, samt vegghengt servant med ett-greps armatur og belysning på vegg over servant. Mekanisk avtrekk i himling. Gulvflate belagt med gulvbelegg, og tapetserte og malte flater på vegger og himling.

VASKEROM:
Vaskerom fra byggeår med oppgraderingsbehov. Utstyrt med vegghengt servant med ett-greps armatur, gulvstående garderobeskap og mekanisk avtrekk i himling. Varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 2019. Gulvflate belagt med gulvbelegg, og tapetserte og malte flater på vegger og himling.

Overflater:
Gulv: Gulvbelegg og laminat, samt fliser på balkong.
Vegger: Tapetserte og malte flater, panel, baderomspanel på bad og fliser over kjøkkenbenk.
Himling: Tapetserte og malte flater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod på ca. 5 m² samt et oppbevaringsskap i underetasjen merket nr. 193. Det er i tillegg et skap på vaskerommet.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Komfyr, oppvaskmaskin, kjøl/frys.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt  for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med panelovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1977. Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 15.12.1981. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 04.08.1977. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det opplyses at det tidligere var 4 soverom. Det er fjernet vegg og dør mellom 2 soverom, slik at det nå er 3 soverom.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, generende virksomhet, elektriske kraftlinjer, trafostasjon/kiosk, bestemmelse om veg samt rettigheter og plikter ved oppføring, drift og vedlikehold av nettstasjon.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

I henhold til borettslagets ordensregler er dyrehold ikke tillatt ved utleie av leiligheten.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Leiligheten ligger i et etablert og rolig boligområde i Blystadlia i Rælingen kommune, med umiddelbar nærhet til skog og mark. Borettslagets felles tomt er pent opparbeidet med asfalterte internveier, sittebenker, lekeapparater og grønne plenarealer. Området fungerer som en direkte inngangsport til Østmarka, hvor merkede stier tar deg rett inn i Rælingsåsen. Blant de mest kjente turmålene i nærområdet er toppen Bjønnåsen, som byr på vidstrakt utsikt over Romerike, samt Åmotdammen, som er et populært badevann med brygger, sitteplasser og gapahuk. Like ved skogkanten finner du også historiske Sandbekkstua, som i dag fungerer som galleri og samlingssted.

Beliggenheten gjør hverdagslogistikken enkel. Både Blystadlia skole og Blystadlia barnehage ligger i trygg gangavstand fra boligen, og for de eldre barna er det en kort gåtur til Sandbekken ungdomsskole. For fritidsaktiviteter har du Sandbekkhallen, svømmehallen Sandbekken bad og idrettsanlegg like i nærheten, alle tilgjengelige til fots. Dagligvarehandelen gjør du enkelt på Kiwi Blystadlia i gangavstand, eller på Coop Extra på Kurlandsåsen en kort sykkeltur unna. For et mer omfattende utvalg av forretninger, spisesteder og servicetilbud ligger Strømmen Storsenter og Lillestrøm Torv en kort kjøretur unna.

Kollektivforbindelsene i området er gode og gjør det enkelt å pendle. Nærmeste bussholdeplass i Blystadlia ligger en kort spasertur fra boligen, med avganger via linje 300, 300E og 360 mot Lillestrøm og Oslo. Med bil eller buss tar det rundt ti minutter inn til Lillestrøm stasjon, som har hyppige togavganger mot Oslo S og direkteforbindelse til Oslo lufthavn. Kjøreturen inn til Oslo sentrum tar rundt 25 minutter, og det finnes også ladepunkter for elbil ved Sandbekken utfartsparkering i gangavstand fra boligen.

Barnehager:
Blystadlia barnehage: 6 min. gange
Kurland barnehage: 17 min. gange
Løvenstad barnehage: 18 min. gange

Idrett og fritid:
Sandbekkhallen: 8 min. gange
Fresh Fitness Strømmen: 7 min. kjøring
CrossFit Lillestrøm: 9 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 28600 kvm som tilhører borettslaget.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass i parkeringskjeller merket med nr. 193.
Det er etablert ladeanlegg for elbil i borettslaget. Elbillader må monteres etter gjeldende regler og betales av andelseier.
Det er opparbeidet egne gjesteparkeringsplasser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Øvre Åmodt Skog datert 21.08.1972 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 23.10.1973.

Det er planlagt utbyggelse i Blystadlia, med formål å tilrettelegge for ny boligbebyggelse.
Området ligger plassert øst for Blystadvegen og vest for Blystadringen. Planområdet er på ca. 40 dekar.
Det planlegges inntil 150 boenheter innenfor planområdet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  7 670,00,-  pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, bygningsforsikring, vask og strøm i fellesarealer, grunnpakke tv/bredbånd, forretningsfører, styrehonorar mm

Beløpet kan på kort varsel endres av styret i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Stipulerte renteutgifter kr 1841
Driftsutgifter kr 5829

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Borettslaget har renovert alle terrasser. Dette er lånefinansiert og vil kreve økte felleskostnader fremover. Totalt låneopptak i 2024 var på kr 68.000.000. Det er foretatt ekstra låneopptak på kr 10.000.000 for uforutsette kostnader i prosjektet.
Borettslagets lån er avdragsfritt i år. Frem til 31.12.2026 betales det dermed kun renter. Det vil bli økning i felleskostnadene når det begynner å betales avdrag fra 2027.
Borettslaget skal opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av avdragsfri periode. Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre. Styret oppgir at de vil ha møte om budsjettet for 2027 i november og vil antagelig fastsette felleskostnadene da.

Da det ikke finnes informasjon om økning av fellesgjeld og felleskostnader, tas det forbehold om at dette kan økes når styret finner det nødvendig.

Boligen er tilknyttet Canal Digital for kabel-tv og bredbånd. Kostnad for grunnpakke er inkl. i felleskostnaden. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 208 960,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 0,-/4 835 840,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 900 000,00 Prisantydning
474 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 374 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 383 496,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Heidi Cathrine Gauksrud Ludvigsen, Hege Aina Gauksrud Ludvigsen og Martin Yngve Gauksrud

Leiligheten er tilknyttet Elgtråkket Borettslag.
- Borettslaget består av 268 andeler, fordelt på 5 bygninger.
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Eiendommen er forsikret i Protector Forsikring med polisenummer 3051111.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt på betingelse av at det inngås skriftlig kontrakt med borettslaget. Dyrehold er ikke tillatt ved utleie eller framleie av leilighet.
Ro i leiligheten skal overholdes mellom kl. 23.00 og 07.00.
For utvendig utsmykking som markiser, belysning og maling må styrets forhåndsgodkjennelse innhentes. Det er ikke tillatt å koble tørketrommel eller kjøkkenventilator til luftekanalene.
Borettslaget har et selskapslokale, Elgstua, som leies ut til andelseiere.
Det er fellesrom til vinterlagring av sykler, barnevogner og sportsutstyr, samt en varehenger til disposisjon for andelseierne.
Borettslaget har fellesavtale med Canal Digital for leveranse av kabel-TV og bredbånd.

Ordinær generalforsamling ble avholdt 17.03.2026.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Rehabilitering av terrasser utført av Alliero og Bori prosjektavdeling (ferdigstilt juni 2025).
- Utskifting av brannslokningsapparater (268 stk.) og brannslanger i garasjeanlegg.
- Utskifting til ny LED-belysning i alle oppganger.

Planlagte påkostninger:
- Nytt felles avfallsanlegg med nedgravde containere i samarbeid med Bjørnefaret Borettslag (Kristian Sørby A/S).
- Oppgradering av vedlikeholdsplaner og stenging av innkastsjakter.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: underskudd (kr -11 193 547,-), overført til udekket tap.
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 9 069 213,-.
- Egenkapital pr. 31.12.2025: kr -48 008 096,-. Negativ egenkapital skyldes at gjennomført vedlikehold er kostnadsført på gjennomføringstidspunktet og lånefinansiert.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Kjøper må være medlem i BORI BBL før overtakelse kan finne sted.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av BORI har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.
Fristen for å gjøre forkjøpsrett gjeldende er 20 dager fra melding om eierskifte, eller 5 hverdager ved forhåndsvarsling.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse.  kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige regnes av prisant.  kr 10 491,00
Foto bilder dagtid  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0348/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26348

Sist oppdatert: 22. oktober 2026 kl. 19:43