Valmueveien 9

Valmueveien 9, 3302 HOKKSUND
Kommunenummer 3314, gårdsnummer 77, bruksnummer 624, ideell andel 1/1

BRA-i (Internt bruksareal):
Enebolig:
Kjeller: 64 kvm: Uinnredet kjeller
1. etasje 63 kvm: Entré, et soverom, en bod, gang, stue og kjøkken
2. etasje 51 kvm: Gang, tre soverom og et bad

BRA-e (Eksternt bruksareal):
Garasje 43 kvm: Dobbelgarasje med bod og hobbyrom

Åpent areal (Terrasse- og balkongareal):
Enebolig:
1. etasje 29 kvm: Terrasse og platting
2. etasje 2 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.07.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Soverom i 1. etasje er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger fra byggeår og er ikke godkjent til varig opphold. I henhold til byggetegninger fra byggeår er deler av kjeller benevnt som ikke utgravet. Denne delen av kjelleren er senere utgravd uten at de foreligger noen søknad hos kommunen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong og trekonstruksjoner. Grunnmur av lettklinkerblokker, fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av lettklinkerblokker. Fasaden er kledd med liggende trekledning samt skiferstein rundt inngangspartiet. Etasjeskillere av betong og trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er utvendig tekket med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre, fra forskjellige årstall. Balkong - og terrassedør med karmer av tre, og to-lags glass.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten og under punktet "Standard".

Boligen holder normal god standard. De fleste rom ble pusset opp i år 2012. Byttet noen vinduer, ny inngangsdør og verandadør i 2012. Utvendig er det behov for noe oppussing/oppgradering.

Overflater:
Gulv: Fliser, parkett, heltre og laminatfliser
Vegger: Fliser, panel, brystningspanel og tapet
Himling: Panel
Himling, vegger og gulv av synlig betong og murpuss i kjeller.

Innhold:
1. etasje:
Entré med adkomst til bod.

Gang med trapp til 2. etasje.

Stue med plass til sofagruppe og spisebord. Oppvarming via vedovn. Utgang fra stue til sørvendt terrasse på ca. 9 kvm.

Hvit Ikea kjøkkeninnredning med benkeplate av laminat med nedfelt oppvaskkum. Benkeskapsbelysning over kjøkkenbenk. Fliser stedvis mellom kjøkkenbenk og overskap. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser. Vegghengt ventilator. Glassplate over kjøkkenbenk bak platetopp. God plass for spisebord og åpen løsning ut mot spisestue/stue.

Rom innredet som soverom er ikke omsøkt til rom for varig opphold. Rommet har vært i bruk som stue og soverom.

Bod med plass til oppbevaring.

2. etasje:
Gang med trapp til 1. etasje.

Bad ble pusset opp i 2012. Flislagt bad med gulvvarme. Innredet med gulvstående servantinnredning med dører og en skuff. Speil med overlys over servant. Vegghengt møblement ved speil. Dusjhjørne. (en dør mangler) Gulvstående toalett. Mekanisk avtrekksvifte i himling

Tre soverom hvor et av soverommene har utgang til balkong på ca. 2 kvm.

Kjeller med uinnredet rom. Ett av kjellerrommene er utgravet uten at det søkt om hos kommunen.

Stekeovn, kjøleskap, micro og oppvaskmaskin vil medfølge eiendommen.
Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
TG2 gir uttrykk for forhold som avviker fra dagens byggetekniske krav i vesentlig og mindre grad. Dette betyr at konstruksjonen enten har feil utførelse, en skade eller tegn på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Vedlikehold eller tiltak må påregnes i nær fremtid. TG3 gir uttrykk for forhold som har store eller alvorlige avvik. Det må påregnes utbedring straks eller utbedring innen kort tid. Ingen avvik er tildelt TG3 i tilstandsrapporten.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
-Det er usikkert om vannrør er byttet ifb med oppussingen av badet i 2012. Registrert fuktskade/svelling på innrammingen til speilet. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er mindre enn hva som ideelt anbefales
-Kjøkkenkranen er løs. Benkeskapsbelysning fungerer ikke. Trolig lysstoffrørene som må byttes. Downlights i overskap ser ikke ut til å fungere som tiltenkt. Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet.
-Ingen luftespalte over/under innerdører
-Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i soverom 2 og 3 og det er ingen luftespalte over/under innerdører.
-Det registreres stedvis riss/sprekker på enkelte kjellervegger. Det er stedvis observert tegn til pussavskalling og saltutslag. Ved overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble det registrert forhøyede fuktverdier i gulv og vegger. Dette tyder på fuktvandring i grunnmuren og er vurdert til å ha en sammenheng med dreneringen.
-Det stedvis observert mindre fuktskjolder/-merker i tak/undertak og på enkelte taksperrer på loft.
-Innvendig trapp til kjeller har ingen håndløpere. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter og inntrinn er mindre enn 0,25 meter.
-Innvendig trapp mellom 1. og 2. etasje har ikke håndløper på begge sider
-Skjevhetsmåling: Avviket i rommet er målt til 52 mm i kjeller
-Det er ikke fremlagt samsvarserklæring eller annen dokumentasjon på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600)
-Yttervegger: Panel er stedvis råteskadet og det er observert råteskader i enkelte hjørnekasser og på vinduslister/foringer. Råteskader må utbedres.
-Det er observert stedvis tegn til råteskader i karmer på enkelte vinduer.
-Yttertak: Det er registrert en knekt mønestein ovenfor pipen. Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Snøfangerutstyr ikke etablert.
-Balkong: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift.
-Terrassen: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Det er registrert enkelte riss/sprekker i betongtrappen ned til platting. Det er også observert riss/sprekker i flisefuger og bomlyd (tegn til hulrom) under
enkelte fliser
-Det registreres flere løse og sprukne fliser, samt riss/sprekker i flisefuger på utvendig trapper.
-Det registreres stedvis mindre riss/sprekker og pussavskalling på grunnmur.
-På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden.
-Garasje. Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak.
Øvrige TG2-punkter i rapporten har blitt tildelt tilstandsgraden ut i fra aldringsskader og slitasje.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Selger opplyser om følgende:
-Pusset opp hele badet i 2012
-2006 oversvømmelse i kjeller
-Installert vannmåler i 2012
-Byttet i hvert fall takstein på 90 tallet
-Byttet noen vinduer og utgang - og veranda dør i første etasje i 2012
-Ved oppussing i 2012 ble det bla montert spotter i tak
-Nedgravd Oljetank ble fjernet i 2019
-Radonmåling gjort i 2010 i stue og soverom
-Fliser/stein på trapp og vegger ved inngangspartiet har løsnet/falt av flere steder

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Oppvarming via gulvvarme på bad. Vedovn i stuen. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen er antatt oppført i perioden mellom 1958 og 1960.

Det foreligger ingen ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. 
Det foreligger godkjente bygningsteninger datert 14.03.1958.

Det foreligger godkjente tegninger av dobbelgarasje datert 01.09.1986.

Soverom i 1. etasje er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger fra byggeår og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.  

I henhold til byggetegninger fra byggeår er deler av kjeller benevnt som ikke utgravet. Denne delen av kjelleren er senere utgravd uten at de foreligger noen søknad hos kommunen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3314/77/624:
28.04.1959 - Dokumentnr: 1313 - Bestemmelse om gjerde
Eiendommen har gjerdehold mot gnr. 77, bnr. 327.

18.09.1986 - Dokumentnr: 10366 - Bestemmelse om bebyggelse
Eiendommen er forpliktet til å opprettholde lovlig avstand til egen bygning målt fra planlagt bod på naboeiendommen gnr. 77, bnr. 1041 som skal ligge 1,5 m fra felles grense.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

På eiendommen er det tinglyst følgende rettighet som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

28.04.1959 - Dokumentnr: 1313 - Bestemmelse om veg
Eiendommen fikk veirett over gnr. 77, bnr. 327 inntil kommunen får opparbeidet planlagt vei.

Kopi av servitutter og rettighet kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. Boligen overtas slik som vist på visning uten ytterligere rengjøring om med det selger ønsker å sette igjen.

Boligen ligger i et attraktivt og veletablert område med gode solforhold på Røren.

Kort vei til Røren barneskole og Kiwi butikk. Røren barnehage ligger også i gangavstand fra boligen, i tillegg til flere barnehager innenfor praktisk avstand.

Eiker Kvikk idrettsanlegg med friidrett, sykling, fotball, tennis og ski/skiskyting ligger bare noen minutters gange unna. Kort vei til flotte turmuligheter i landlige omgivelser og skogsterreng. Fiske og bademuligheter i flere vann i marka, spesielt populært er Hoensvannet.

Ca. 5 minutter å kjøre med bil til Hokksund sentrum med jernbanestasjon og de fleste servicetilbud. Bussholdeplass rett ved eiendommen med bussforbindelse til Hokksund. Se brakar.no for rutetider.
Enkel adkomst til E-134 til Kongsberg og Drammen/Oslo. Ca. 20 min. å kjøre til Drammen og Kongsberg.

Det er over 200 lag og foreninger i Øvre Eiker. På Øvre Eiker Kommunes internettsider (http://www.ovre-eiker.kommune.no) finnes oversikt over alle registrerte lag og foreninger. I Hokksund finnes tilbud om bla. fotball, håndball, kor, musikkorps, pistolklubb, ski, speider, teater, ten-sing, turn, ridesenter og fotball. I Hokksund er det også svømmehall, bibliotek, fotballbaner (gress og kunstgress med undervarme) mm.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Det finnes 5 kommunale barnehager og 11 private barnehager i Øvre Eiker kommune. For oversikt over barnehager og grunnskole, se: ovre-eiker.kommune.no

Røren barneskole 1.-7. trinn.
Hokksund Ungdomsskole 8.-10.- trinn.
Eiker videregående skole.
Universitetet i Sør-Øst Norge i Drammen og Kongsberg, se usn.no

Eiertomt er beregnet til ca. 1.313 kvm. Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har derfor usikre grenser. Tomt opparbeidet med gruslagt innkjørsel, diverse beplantninger, blomsterbed, plenareal og diverse støttemurer av stokker og naturstein.

Parkering i dobbelgarasje. Ellers parkering på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig, kjørevei og gang- og sykkelvei i henhold til reguleringsplan for Bråtebakken datert 10.11.1980 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanen datert 11.12.2024.
Eiendommen ligger innenfor hensynssone ras- og skredfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 7.052,- pr. år, fakturert på eiendommen i 2024. Det er installert vannmåler slik at avgiftene vil variere etter vannforbruket i boligen. Vannmåler leses av tre ganger i året, og det betales for faktisk forbruk. Øvre Eiker kommune løser dette ved å sende ut faktura hver mnd. Ni av fakturaene i året er kun fastledd, og tre av fakturaene i året vil være både forbruk for de fire siste månedene og fastledd.

Renovasjonskostnader: kr 4.930,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Standard, 2025.

Årlig gebyr for boliger med minst ett aktivt røykrør kr 578,-. Det påløper kr 900,- for feiing av vanlig skorsteinsløp. Det påløper kr 2.207,- for tilsyn av vanlige fyringsanlegg. Pris gjelder for ett fyringsanlegg pr. boligenhet. Prisene er for år 2025. Frekvens på feiing og tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Selger er et dødsbo og arvinger har ingen kunnskap om eiendommens kostnader. Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, bygningsforsikring og tv/internett. Det er usikkert om eiendommen tidligere har hatt brøytekostnader.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2023 var kr 931 203,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 724 813,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

117 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 838 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Espen Løland Austad og Anette Svensen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen.
Minimumsvederlag: kr 50.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
-Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 260,- pr stk
-Innhenting av offentlig opplysninger Øvre Eiker kommune kr 5.570,-
-Tinglysning sikring kr 545,-
-Boligfoto kr 5.150,-
-Boligselgerforsikring inkludert tilstandsrapport ca. kr 42.030,-

Oppdragsnummer 20-0241/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR20.25241

Sist oppdatert: 05. august 2025 kl. 09:58