Etterstadsletta 69A

Etterstadsletta 69A, 0660 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 237, bruksnummer 18, ideell andel 1/1
Andelsnummer 258, Etterstad Sør Borettslag, organisasjonsnummer 950151315

Totalt bruksareal BRA: 79 kvm

BRA-i:
3. etasje 65 kvm: Entré/gang, bad, to soverom, alkove og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjeller: 7 kvm: Bod.
Kjeller: 4 kvm: Bod.
4. etasje 3 kvm: Bod. 13kvm gulvareal.

Åpent areal:
3. etasje 8 kvm: Overbygget balkong.

Det medfølger en loftsbod med gulvareal på ca. 13kvm og to kjellerboder merket "367" på henholdsvis 4kvm og 7kvm.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.08.2026 utført av Anticimex AS v/André Nordli. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Bygget er oppført med kjeller og loft. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av synlig murverk. Valmtak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein (taket er ikke besiktiget). To-fløyet balkongdør med to-lags glass fra 2007. Vinduer med to-lags glass fra 2007 og 2008. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkter er gitt TG2:
Våtrom - Bad:
- Det er registrert redusert avrenningshastighet i avløp til servant.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Det er sprutsikring/deksel i fordelerskapet, men det er såpass trangt i fordelerskapet på grunn av røropplegg at deksel ikke lar seg montere slik det skal.

Kjøkken:
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Andre rom:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Balkonger:
- Gulvflate bærer noe preg av aldersrelatert slitasje, og det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Tekniske anlegg: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Yttervegger: Yttervegger har begrenset inspeksjonsmulighet og er kun besiktiget via balkong.
- Balkonger: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
- Rehabilitering av bad i 2023.
- Montering av heatit trmz-3 termostater for smartstyring av gulvvarme i alle rom i 2024.
- Ombygging av leilighet i 2019. Omtrekking av kurser til alle rom. Levering og montering av varmekabel i baderomsgulv og varmefolie i gang, stue/kjøkken og soverom. Levering av nytt el.anlegg som stikk, brytere og termostater i alle rom. Levering av innfelte downlights i tak. Sikringsskap er ikke byttet, men supplert med 2.stk nye jordfeilautomater.
- Peis ble fjernet at forrige eier. Antar at det er mulig å åpne opp igjen og sette inn ny peis.
- Det ble gjennomført målinger i borettslaget i perioden November 2025-Mars 2026 uten å finne forhøyede verdier.

ENTRÉ
Velkommen inn i en lys, åpen og innbydende entré som gir et hyggelig førsteinntrykk av leiligheten. Herfra er det enkel adkomst til boligens øvrige rom. Leiligheten har gulvvarme i samtlige rom, noe som bidrar til en behagelig og lun atmosfære året rundt. Det spesielle med denne leiligheten er at den har vinduer i tre himmelretninger som bidrar med masse naturlig lys.

STUE
Den romslige stuen byr på gode møbleringsmuligheter med naturlig plass til både spisebord og en sofa- og TV-sone. Stuen har skorstein fra byggeåret. Det er per i dag ikke etablert ildsted i leiligheten, og det anbefales å kontakte styret for nærmere informasjon om mulighetene.

BALKONG
Fra stuen er det utgang til en herlig, sørvestvendt balkong via en flott tofløyet balkongdør. Den ca. 8 kvm store balkongen er overbygget og gir en fin forlengelse av stuen - perfekt for å nyte ettermiddags- og kveldssolen.

KJØKKEN
Det lyse og moderne kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og skaper et sosialt og innbydende oppholdsrom. Kjøkkeninnredningen er fra ca. 2018 og har glatte fronter, benkeplate i stein og underlimt oppvaskkum med armatur. Det er god belysning under overskap samt stikkontakter over benkeplaten. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøl/frys. Ventilator er integrert i innredningen/platetoppen. Det er også installert komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

BADEROM
Delikat baderom fra 2023, utført med tidløse fliser og moderne innredning. Gulvet er flislagt og har behagelig gulvvarme, mens veggene er flislagte og himlingen er malt. Baderommet er innredet med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant og armatur, samt vegghengt speil med integrert belysning og stikkontakt over servanten. Dusjhjørnet har dusjdører og vegghengt dusjarmatur med både hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin gir en praktisk og funksjonell løsning.

HOVEDSOVEROM
Leiligheten har to gode soverom, begge med østvendt beliggenhet. Hovedsoverommet er romslig og har god plass til dobbeltseng, nattbord og øvrig møblement. Praktisk garderobeløsning gir gode oppbevaringsmuligheter. Varmtvannsbereder på 194 liter, fra 2018, er smart plassert i garderobeskapet.

SOVEROM 2
Soverom 2 har enkel adkomst fra entréen og er et hyggelig og anvendelig rom med plass til seng, nattbord og garderobeløsning. Rommet egner seg utmerket som barne- eller gjesterom, eller som et praktisk hjemmekontor.

ALKOVE
I stuen er det etablert en praktisk alkove som gir ekstra bruksareal og fleksibilitet. Alkoven har ikke vindu og er ikke godkjent som soverom. Arealet egner seg eksempelvis godt som hjemmekontor, hobbyrom eller annen oppbevarings-/bruksplass.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet. Gulvvarme i samtlige rom.

Utleier har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1953.

Det foreligger et attestert ekspedisjonsdokument, datert 07.09.1953, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Videre foreligger det ferdigattest på nye balkonger, datert 03.03.1993.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger originale byggetegninger fra 1946. I etterkant av dette er et originalt soverom revet for å gjøre stuen større, samt at det er blitt satt opp en alkove på motsatt side av rommet. Et lite rom uten rombenevning er blitt revet for å gjøre baderommet større. Tegningene er vanskelige å tyde, men antas at det som i dag er soverom nr. 2 opprinnelig var tegnet som kjøkken og at kjøkkenet dermed har blitt flyttet ut i stuen. Endringene av planløsningen er ikke utført av dagens selger, men ble utført av tidligere eier(e). Det gjøres forbehold om at feil kan forekomme.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet begrensninger i utleiemulighetene, bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelse om veg og vedlikehold av ledninger, adkomstrett for allmennheten, bestemmelse om gjerde og rett til å legge ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Andelseier skal informere styret om at leiligheten brukes til AirBnb/kortids-utleie. Nøkkelbokser skal ikke brukes.

Velkommen til Etterstadsletta - en adresse som kombinerer det beste fra to verdener. Her bor du tilbaketrukket og skjermet, omgitt av store, grønne fellesarealer, samtidig som du har umiddelbar nærhet til et av byens beste kollektivtilbud. Dette er et område hvor barna kan leke trygt i bilfrie omgivelser, og hvor bylivet aldri er mer enn noen minutter unna.

Hverdagslogistikken er usedvanlig enkel. De daglige innkjøpene gjør du til fots hos Nærbutikken eller Rema 1000, begge bare noen minutters gange unna. Flere barnehager, som Dumpa Kanvas-musikkbarnehage og Etterstadjordet barnehage, ligger få minutter fra leiligheten. For skolebarna er det kort og trygg vei til både Brynseng og Vålerenga skoler.

Fritiden byr på et mangfold av muligheter. Området har fantastiske rekreasjonsmuligheter like i nærheten. Helsfyr T-banestasjon er 6 minutters gange unna, og herfra er du i sentrum på et blunk. Busslinje 37 stopper på andre siden av veien.

For en utvidet kulturopplevelse er veien kort til Gamlebyens historiske ruiner, Ekebergparkens skulpturer og utsikt, eller en kaffe på sjarmerende Kampen.

Det blir skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Brynseng barneskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Etterstadjordet barnehage (1-5 år) 3 min
Dumpa Kanvas-musikkbarnehage (1-6 år) 3 min
Etterstad barnehage (1-5 år) 6 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 42 685 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet biloppstillingsplasser, internstier, sykkelstativer, sittebenker, lekeapparater, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Borettslaget har 65 parkeringsplasser og to garasjeplasser til leie. Styret fordeler parkeringsplassene etter egen venteliste. Leiekostnader/administrasjonskostnader belastes etter gjeldende satser. Videre har borettslaget avtale med Aneo Mobility og disponerer 12 parkeringsplasser med lading. opptil 7kw hastighet på ladningen.

Borettslaget har flere unummererte parkeringsplasser til beboere og gjester som kan benyttes uten ekstra kostnad. Selger har benyttet seg av disse og parkert rett utenfor inngangen uten problemer. Plassene er reservert til registrerte biler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-1852 datert 28.01.2009 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Deler av eiendommen er også regulert til veigrunn i tunnel i henhold til reguleringsplan S-3421 - Gardermobanen går i tunnel under Etterstadsletta 71.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen inngår i kommunedelplan "KDP-17 - Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn" datert 23.09.2015.
Området er under utvikling og mye spennende vil skje for bydelene i årene fremover. Eiendommen er en del av strategisk plan for Hovinbyen og gir rammer for byutvikling av Hovinbyområdet de neste tiårene. Hovinbyen transformeres fra å være et område preget av store lager- og industriarealer, til å bli et attraktivt byområde med mange nye boliger og arbeidsplasser. Planen er retningsgivende, men ikke juridisk bindende.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Brynsbakken - Kapasitetsøkende jernbanetiltak:
Saksnummer 202212750 og 2025/06708: I årene fremover er det forventet en befolkningsvekst i og rundt Oslo som gjør at transportbehovet også øker. Hovedmålsettingen til prosjektet er å øke kapasiteten på alle banene som går forbi Brynsbakken i dag, med bakgrunn i tre hovedgrunner: Gardermobanen er overbelastet i dag, sporanordningen i Brynsbakken må tilpasses framtidig togtunnel under Oslo og antall avganger på lokaltogene skal økes. Dagens Gardermobane går i tunnel under Etterstadsletta 71.

Arnljot Gellines vei 29:
Saksnummer 2025/08934: Oppføring av boligblokk på elleve etasjer. Det ble gitt rammetillatelse 14.11.2024. Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune opphevet rammetillatelsen i vedtak datert 31.03.2025. Tiltakshaver USBL Utbygging AS klagde på vedtaket datert 14.04.2025. Statsforvalteren opprettholder kommunens vedtak datert 31.03.2025 (saksnummer 202200843-69). Klagen har ikke ført frem.

Etterstadsletta øst - Sykkelvei med fortau:
Saksnummer 202462018 og 2025/06757: Bymiljøetaten ønsker å utbedre dagens turvei over Etterstadsletta øst fra gang- og sykkelvei l sykkelvei med fortau, samt etablere en ny bru over Alnaelva. Saken er p.t. under behandling hos kommunen.

Etterstadsletta 48 med flere:
Saksnummer 202005767 og 2025/06919: Sporveien AS foreslår å omregulere Etterstadsletta 48 mfl. fra område for t-banedrift til mer kombinert bruk. Forslaget består i hovedsak av Sporveiens driftsbase med verksted og ca. 270 nye boliger rundt og over driftsbasen. Planforslaget har høyder opp til 64 meter med et høyhus i 16 etasjer. Den resterende næringsbebyggelsen har høyder mellom 5-6 etasjer med takoppbygg. Boliger foreslås med en variasjon i byggehøyder fra 3-9 etasjer på et grønt lokk over en klimatisert driftsbase.
Planforslaget sikrer et lokk over T-banen som utnyttes til torg mot Helsfyr.

Etterstadsletta 3, 5 og del av 11 - Etterstad videregående skole:
Saksnummer 201905606: Oslobygg KF foreslår å omregulere eiendommene for å utvide kapasiteten ved Etterstad videregående skole med ca. 360 elevplasser (slik at det blir ca. 1150 elevplasser totalt), og sikre gode tilhørende uteoppholdsarealer. Det foreslås et nybygg i inntil 4 etasjer mot nordvest (inkludert underetasje med forretning), og et nybygg på inntil 3 etasjer mot øst. I tillegg kommer høyden på takoppbygg. Eksisterende bebyggelse mot Etterstadparken forutsettes videreført. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget, og mener det gir skoleanlegget et vesentlig løft.

Etterstadsletta 2:
Saksnummer 02111590 og 2025/06745: Ruter AS foreslår å omregulere Etterstadsletta 2 fra friområde til kollektivanlegg grønnstruktur. Rutebusser skal parkere her, i pausen mellom to ruter, for kollektivknutepunkt. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke Ruters alternativ alternativ med bussparkering under lokk og økt andel grønnstruktur. Planforslaget ble sendt for offentlig ettersyn til berørte hjemmelshavere 28.05.2026.

Brynsveien 5 m.fl. (Bryn sentrum):
Saksnummer 2025/06859: JM og Entra foreslår å omregulere Bryn sentrum til bolig, barnehage, ulike næringsformål, idrett, kultur, park og torg. Hensikten med planforslaget er å transformere Bryn til et byområde. Planforslaget innebærer at dagens bebyggelse rives, med unntak av Brynsveien 1 (Stave-bygget), hvor hensikten er at bygget videreføres med påbygg. Det foreslås ca. 50 000 m2 BRA bolig, og ca. 70 000 m2 BRA til andre formål som forretninger, tjenesteyting kontor, hotell og bevertning.
Planforslaget legger til rette for ca. 600 nye boliger og ca. 5 000 arbeidsplasser, og åpner for 3 høyhus. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget fordi det samlet gir for høy utnyttelse og byggehøyder, barnehagen er for liten med utearealer av lav kvalitet, er lite variasjon i boligstørrelser, få eksisterende bygg skal ombrukes, og byrommene ikke har tilstrekkelig kvalitet. PBE anbefaler flere rekkefølgebestemmelser enn det planforslaget sikrer.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner.

Felleskostnadene er kr 4 281,- pr. mnd. og inkluderer: Grunnpakke TV/internett, trappevask, kommunale avgifter, betjening av andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, vaktmestertjenester, gartner, snømåking, drift og vedlikehold mv.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Fra 1. januar 2026 økte de med 5%.

Fordeling av felleskostnader foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 866,- pr. år. / 11 766 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett der avgiften er inkludert i felleskostnader. TV-boks fra Telia medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 576 824 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen. P.t. faller det ikke eiendomsskatt for denne boligen.

Andel formue er kr 28 107,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 41 653,- pr. 11.08.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 11 938 526,00 pr. 04.08.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207890294
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,50%
Innfrielsesdato: 30.01.2047
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

6 250 000,00 Prisantydning
41 653,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 291 653,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 301 149,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 311 099,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Peter Holm og Helene Holm

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Etterstad Sør.
Borettslaget består av 301 andeler.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 93105000.
Borettslagets hjemmeside er www.etterstadsor.no.
Dyrehold er tillatt etter melding til styret og signering av dyreholdserklæring. Det er egne regler for dyrehold, se egne retningslinjer.
Det er tillatt med gass- og elektrisk grill på balkonger, men ikke kullgrill.
Borettslaget har fellesvaskeri.
Andelseier plikter å rense sluk på verandaen hver høst. Ved oppussing skal naboer informeres, og fellesarealer holdes rene. Styret har utarbeidet egne relativt strenge retningslinjer for oppussing, kontakt styret før oppussingen begynner.
Beboeren kan få installert luft-til-luft varmepumpe - etter søknad fra styret. Digital søkeprosess skjer via Vibbo hos oss. Per i dag er det 3 slike installasjoner.

Det er ikke lov å ha mekaniske vifter noen steder i leiligheten

Påkostninger de siste årene:
2026:
- Alle trappeoppgangene, samt vaskeriet ble bonet.
- Alle skorsteiner ble filmet, og 56 av 81 pipeløp ble feiet.
- Grundig rensing av takrenner og dronefilming av alle tak.
- Oppgradering av vaktmesterbygget/vaskeribygning.
2025/2026:
- Radonmåling (alle måleverdiene var under 36 Bq/m3).
2025:
- Totalt 41 radonbrønner og radonvifter.
2024:
- 13 Inngangspartier restaurerert: Blokk 51, 55 B, 63, 65 B, 69, 71, 85 A, 87.
2022:
- Nytt porttelefon- og nøkkelsystem.
- 227 nye branndører på loft og i kjellere.
2019:
- Rørspyling av bunnledninger.
2018:
- Rørspyling i alle leiligheter.
2016:
- Oppgradering av uteområder.

Planlagte påkostninger:
Informasjon fra styreleder 10.08.2026:
Det er ikke drøftet ennå behov for nye låneopptak, men det blir gjort i forbindelse med vurderinger av hvor store vedlikeholdsprosjekter vi må sette i gang.
Vi har om lag 12,2 mill kr lån nå. Målet er å opprettholde god standard på uteområdet og god brannsikring i byggene. Et nytt stort lån er f.eks. aktuelt i årene 2040-2050 når alle i borettslaget skal skifte ut alle vinduer i alle leiligheter samtidig - i regi av borettslaget. Det er ikke tatt stilling til fornyelse av badene fra 1998.

Takrenner:
Borettslaget filmet med droner alle 20 bygninger/blokker sommeren 2025. Spyling av takrenner er satt i gang høsten 2025, og ble avsluttet den 18.11.2025. Spyling av takrenner i 5 blokker av 20 ble utsatt til høsten 2026.

Større investeringer innen 1-10 år:
• Borettslaget har i 2025 reparert balkonger i 3. og 4. etasje. De har fått mange skademeldinger, og etter hvert må alle balkongene gås gjennom. Dette fortsetter borettslaget med våren 2027 i 2. etg. De har har reservert 1,2 mill til dette.
• Det er også behov for å rense luftekanaler i alle 300 leiligheter - det er reservert 1 mill kr til dette i 2026/2027
• ENØK - rapportene nå, og tidligere, har dokumentert at borettslaget har totalt 28 gamle «franske balkonger» som for noen år siden ble isolert for lite, og dette er noe de skal prioritere i 2026. Dette kommer til å koste om lag kr 600 000,- - dette tas høsten 2026.
• Bytte alle 155 kjellervinduer - dette igangsettes høsten 2026. Investering på 1,5 mill tas fra vedlikeholdsmidler.
• Restaurere tak osv i 28 inngangspartier (13 oppganger ble reparert 2024) er blitt utsatt til 2027, koster om lag 1.0 mill kr etter tidligere prisvurderinger
• Borettslaget har planer om å etablere sykkel - garasjer for spesielt el-sykler - de har reservert 1 mill kr til dette i 2026.
• Alle oppgangene innvendig (veggene) ble vasket høsten 2024, og i 2025 ble to oppganger malt i april 2025. (Da er 13 av 41 oppganger ble malt siden 2020). Så her blir det nye satsinger innen noen år. Kostnader er ikke kartlagt ennå.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell
manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 758,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige (valgfri): kr 17 350,-.  
Foto  kr 5 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 52-0091/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2691

Sist oppdatert: 06. september 2026 kl. 11:17