Vallekjær 77

Vallekjær 77, 3967 STATHELLE
Kommunenummer 4012, gårdsnummer 80, bruksnummer 23, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 95 kvm

BRA-i:
Anneks:
1. etasje 31 kvm: Entré, bad, bod, og to soverom.

Fritidsbolig:
1. etasje 56 kvm: Entré, gang, bad, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-b:
Fritidsbolig:
1. etasje 8 kvm: Innglasset terrasse.

Åpent areal:
Anneks:
1. etasje 26 kvm: Inngangsparti og terrasse.

Fritidsbolig:
1. etasje 45 kvm: Inngangsparti og terrasse.

Kommentar til areal:
Det gjøres oppmerksom på at terrasser grenser til fjell og er derfor skjønnsmessig oppmålt. Avvik kan forekomme.

Det gjøres oppmerksom på at arealene i annekset ikke er vurdert som BRA-i på bakgrunn av at annekset ikke har intern tilkomst, og oppfyller ikke alle hovedfunksjoner slik at det kan vurderes som en selvstendig boenhet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato utført av . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på grunnmur og søylefundamenter i betong og lettklinkerblokker, med bærende bjelkelag av tre. Yttervegger, etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner. utvendig fasade med liggende trekledning. Saltak tekket med takshingel. Vinduer og terrassedører med to-lags isolerglass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er for liten avstand mellom pipeløp inne i hytta og brennbart materiale i himlingen. Forannevnte avvik har fått TG3 i tilstandsrapporten.

Det gjøres og spesielt oppmerksom på at at det ikke er foretatt hulltaking og fuktmåling på badet i annekset, grunnet våtrommets utforming og bruk. Det ble gjennomført overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader. Gjennomføring tilknyttet avtrekksvifte på kjøkkenet er ikke undersøkt grunnet manglende tilkomst. Hovedstoppekranen og avrenning for vann- og avløpsrør er ikke undersøkt da vannet var frakoblet på befaringstidspunktet. Utettheter/lekkasjer ble observert ved takgjennomføringer på befaringsdagen. Forholdet ble utbedret av selger i ettertid, og derfor ikke videre undersøkt av takstmann. Fundamenter under terrassene er i all hovedsak skjult av konstruksjonene og derfor ikke inspisert. Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse. Fallforholdene under terrassen er derfor ikke kjent. Alle forannevnte avvik har fått TGIU i tilstandsrapporten.

Det gjøres videre oppmerksom på følgende avvik som har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Annekset har blitt helhetlig vurdert til TG2 grunnet følgende registrerte avvik: Det er ikke montert musesperre bak hjørnebord. Musesperren bak kledningen har behov for utbedringer. Krypkjeller under bygningen, noe som betraktes som en risikokonstruksjon med hensyn til fukt. Grunnmursplater er ikke avsluttet med topplist, noe som kan føre til økt fuktbelastning på krypkjelleren. Det er gjennomført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument. Det ble registrert forhøyde fuktverdier. Ventilering er vurdert til å være mangelfull.

Badet i hytta har blitt helhetlig vurdert til TG2 grunnet alder og registrerte avvik. Det ble blant annet registrert følgende avvik: Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommet. Eventuelt tettesjikt har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Gulvbelegg er benyttet som fuktsikring. Rørgjennomføringer i gulv er ikke fagmessig utført. Fare for fukt i konstruksjonen. Underkant veggplater er ikke montert iht. monteringsanvisning og levetiden vil derfor være redusert. Det er ikke tilkomst til sluk. Det er umulig å måle fallforholdet i sluksonen grunnet dusjkabinettets plassering. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Krypkjelleren har blitt helhetlig vurdert til avvik grunnet marginal inspeksjonsmulighet på befaringsdagen som gjør at den ikke er forsvarlig kontrollert. Konstruksjonen har erfaringsmessig vist seg skadeutsatt og derfor med høy risiko. Det er lagret gjenstander i krypkjelleren på befaringsdagen, noe som ytterligere vanskeligjør inspeksjon. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Det er etablert enkelte midlertidige understøttinger i kryperommet. Det er ikke etablert kapillærbrytende sjikt.

Badet i annekset har ingen, eller lite ventilasjon. Underkant veggplater er ikke montert iht. monteringsanvisning og det er registrert utettheter i overgang mellom gulvbelegg og våtromsplater. Gulvbelegg er benyttet som fuktsikring og det er registrert synlige bulker på belegg, samt at skjøter er ikke fagmessig utført. Det kan ikke verifiseres at det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Det registreres motfall rundt sluk. Det er ikke etablert komfyrvakt eller lekkasjestopper på kjøkkenet. Det ble registrert fuktskjolder i taket på loftet. Fuktmerkene skyldes trolig en eldre lekkasje, men dette kan ikke verifiserer uten observasjoner over tid. Det er ikke registrert dampsperre mellom varm og kald sone. Det er observert spor etter gnagere på loftet. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes. Varmtvannsberederen i hytta er av en alder hvor restlevetiden er usikker. Utvendig panel er stedvis råteskadet. Skader i bakenforliggende konstruksjon er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Det er ikke montert musesperre bak kledningen. Vinduene har behov for overflatebehandling og innsetningsdetaljer rundt enkelte av dem bærer preg av ufagmessig utførelse. Taktekkingen har nådd mer enn halvparten av forventet levetid og det er registrert symptomer på elde og slitasje. På befaringsdagen ble det observert utettheter ved takgjennomføring for ventilasjon. Følgeskader er påregnelige. Det ble registrert svikt i takkonstruksjonen ved belasting. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Rekkverk på terrassene er for lave og har for store åpninger i henhold til dagens krav. På terrassene ble det observert noe skjevheter i konstruksjonene samt enkelte råteskader. Det registreres riss/sprekker på grunnmur enkelte steder. Understøttinger har kontakt med jord/fjell, og det er ikke etablert kapillærbrytende sjikt. Ukjent alder på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr tilsier at restlevetid bør vies oppmerksomhet. Vannledningen opplyses av selger å ikke være tilkoblet offentlig ledning. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på vannkvaliteten. Ifølge Miljødirektoratet kreves utslippstillatelse for fritidsboliger med innlagt vann. Filtreringsløsningen/avløp er ikke en godkjent løsning.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for utfyllende informasjon om alle ovennevnte avvik. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Dette er en flott fritidseiendom fordelt på en hytte og et nyere frittliggende anneks. Eiendommen har gjennomgående standard med noe behov for oppgradering. Gulvoverflater med lakkerte gulvbord, laminat og gulvbelegg. Vegger med malt trepanel, malte, slette flater og våtromsplater. Himlinger med malt trepanel og malte, slette flater.

Hytta har en romslig stue med åpen kjøkkenløsning og store vindusflater som gjør at hele stuen har en fantastisk utsikt over Valle og mot horisonten. Innglasset terrasse som danner en forlengelse av både stua og utsikten derifra. Enkel og sjarmerende kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminert benkeplate med nedsenket oppvaskkum. Kjøkkenet har nisje til komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap, samt avtrekksvifte integrert i overskap. Badet i hytta har innredning med slette fronter og heldekkende servant, og er utstyrt med dusjkabinett og biotoalett av merket Cinderrella. Hytta har to soverom hvorav det ene er innredet med dobbeltseng og skyvedørsgarderobe, og et med praktisk køyeseng og garderobeskap.

Annekset har og to soverom med gode størrelser. Begge soverommene i annekset har store vindusflater og terrassedør. Her kan du nyte utsikten fra første stund på morgenen. Badet i annekset har innredning med profilerte fronter og heldekkende servant, og er utstyrt med dusjkabinett.

Det gjøres oppmerksom på at vann inn til hytta og annekset er frakoblet da dette ikke var en godkjent løsning. Det er av den grunn kun vann til hyttevegg. Kjøper overtar ansvar og kostnader forbundet med påkobling av vann selv.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedovn i stua, ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsboligformål siden 1962. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen på oppførings tidspunktet. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet, men det er helt vanlig at det ikke foreligger ferdigattest for hytter oppført på den tiden.

Det foreligger ferdigattest for fasadeendring og tak på hytta, og for oppføring av anneks datert 29.04.2026 med tilhørende tegninger.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 501996, tinglyst 24.10.1962, type heftelse: Eier forplikter seg til å vedlikeholde veien frem til Valle, sammen med de andre oppsitterne.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til fri vei frem til eiendommen, over gnr. 80, bnr. 3. Rettigheten er tinglyst på gnr. 80, bnr. 3, dagboknr 501235, tinglyst 24.04.1968.

Eiendommen har tinglyst rett til vann fra brønn på gnr. 80, bnr. 3. Rettigheten er tinglyst på gnr. 80, bnr. 3, dagboknr 501235, tinglyst 24.04.1968.

Eiendommen har rett til adkomst med bil over gnr. 80, bnr. 3. Rettigheten er tinglyst på gnr. 80, bnr. 3, dagboknr 7402, tinglyst 29.05.2000.

Eiendommen har forkjøpsrett dersom det fradeles tomt fra gnr. 80, bnr. 3, foran hytta. Rettigheten er tinglyst på gnr. 80, bnr. 3, dagboknr 7402, tinglyst 29.05.2000.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen har en attraktiv beliggenhet ved det idylliske sommerstedet Valle i Bamble kommune. Området er rolig, med en blanding av hytter og fastboende. Hytta ligger på en høyde med sol fra morgen til kveld og fantastisk utsikt mot Valle, sjøen, Stråholmen og havet. Det er flotte turområder i umiddelbar nærhet med kyststien som strekker seg langs den vakre skjærgården i Bamble. Sommersteder som Langesund, Jomfruland, Kragerø og Helgeroa ligger bare en kort båttur unna. På Valle har du dagligvarebutikk, isbar, restaurant, marina, gjestehavn og ellers et yrende liv sommerstid. Det er ca. 25 minutter med bil til Stathelle hvor du har kjøpesenter og ellers alle sentrumsfasiliteter.

Til Vallekjær 77: Ta av fra E-18 syd for Grenlandsbrua ved bensinstasjonen St1 og Esso. Kjør mot Valle og følg den gamle hovedveien sydover. Ta til venstre og følg Valleveien i ca. 10 km. Ta til venstre i avkjøringen mot Valle gård parkering. Følg veien forbi parkeringsplassen og hold til høyre. Følg veien oppover ca. 350 meter og ta så av til høyre. Følg veien til du ankommer et postkassestativ og ta av til venstre. Ta deretter første avkjøring til høyre for så å ta av til høyre igjen, inn på innkjørselen til hytta. Hytta er merket med en salgsplakat fra Krogsveen og det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Evt se Google maps. Det er enkelt å finne frem i kartet. Obs! ta av til venstre ved postkasse stativet i toppen av bakken. Det hender at Google maps viser feil de siste 100 meterne.

Eiet tomt på 1.320 kvm. Tomten er opparbeidet med terrasser i trevirke på nord-vest, og sør-øst siden av både annekset og hytta, samt hage på begge sider og noe naturtomt.

Parkering på egen gårdsplass med plass til 4-5 biler.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen har vann til vegg med privat borrevann som vannkilde. Borrehullet er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Borrehullet er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand. Borrehullet er en felles vannkilde sammen med 3 hyttenaboer med felles vedlikeholdsansvar.

Det er klargjort til å føre vann inn i hytta, men det må etableres en godkjent løsning for avløp før dette kan gjøres. Kjøper overtar ansvar for dette videre.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel datert 15.12.2022 avsatt til: Nåværende boligbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr. 12.468,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for Eiendomsskatt, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 4.500 kwt pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Fritidsboligen har en årlig forsikringspremie på kr. 2.400,-.
Fritidsboligen har en privat veiavgift på kr. 600,- pr. år.
Fritidsboligen er tilknyttet parabol antenne for TV. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.
Selger opplyser om at det er lagt rør klart for innskyting av fiberkabel på gårdsplassen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi sekundærbolig for 2024 var kr 209 570,- ifølge Skatteetaten.

4 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

100 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
120 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 120 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marianne Strøm og Kathrine Strøm

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bamble kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr. 60.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr. 2.900,-
Markedsføringspakke Fritid kr. 27.400,-
Oppgjør kr. 7.500,-
Tilrettelegging kr. 17.000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bamble kommune kr. 3.934,-
Tinglysing sikring kr. 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte kr. 17.500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige fritid kr. 25.240,-
Foto - inkl. drone kr. 5.000,-

Oppdragsnummer 28-0098/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR28.2598

Sist oppdatert: 06. mai 2026 kl. 11:29