Peder Holters vei 15 B

Peder Holters vei 15 B, 1168 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 412, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 147 kvm

BRA-i:
Kjeller 44 kvm: Gang, kjellerstue, vaskerom og bod.
1. etasje 44 kvm: Vindfang, gang, kjøkken, spisestue og stue.
2. etasje 44 kvm: Gang, bad og tre soverom.
Loft 15 kvm: Loft.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 11 kvm: Terrasse.
2. etasje 4 kvm: Balkong.

Kaldtloftet har et totalt gulvareal (GUA) på 26 kvm, men grunnet skråtak/takhøyde er kun 15 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 11 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.03.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Huso.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1951 som en tomannsbolig. Bygget er oppført med kjeller. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, med støpt gulv mot grunn. Yttervegger, etasjeskillere og saltak er av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Yttertaket er belagt med takstein fra 2012, med undertak av asfaltpapp fra samme år. Taket har teglsteinspipe med takhatt, fotbeslag i bly, og renner og nedløp i metall. Det er peisovn i stue og åpen peis i kjellerstue, med skorstein fra byggeår. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra byggeår, 2016 og 2025. Entrédøren har glassfelter og elektronisk dørlås. Balkongdører er fra 2017 og 2025, og terrassedører er fra 2016. Innvendig er det en trapp i trekonstruksjon, og utvendig er det trapper i betong. Det er en balkong på 4 m² i trekonstruksjon og en terrasse på 11 m² i betongkonstruksjon.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert på vaskerom og i gang i 2. etasje, med automatsikringer. Det er observert enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet, og det mangler samsvarserklæring for arbeider utført på bad. Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet kontroll av anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere. Det er montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Vaskerom kjeller - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Bad 2.etasje - Vannrør: Tydelige rørslag (trykkslag) i vannrør registreres. Årsaken kan skyldes ulike forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon.
- Bad 2.etasje - Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Kjøkken
- 1.etasje - Overflate himling: Det er sprekk/riss i himlingsflate på kjøkkenet. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- 1.etasje - Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- 1.etasje - Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader i form av riper/hakk og malingslitte flater.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Deler av vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor.

Andre rom
- 2.etasje - Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale i gang bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.
- 2.etasje - Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- 1.etasje - Overflate himling: Det er sprekk/riss i himlingsflate i stue/spisestue. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- 1.etasje - Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone). Konstruksjonen viser likevel ikke synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig grunnet maglende ventiler eller luftung mellom taksperrer. Konstruksjonen viser likevel ikke synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 2.etasje: På soverom 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. På soverom 3 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning: Festemidler er stedvis ført for langt inn i ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Takkonstruksjon: Ventilasjonen av takkonstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig (må ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden).

Utvendig trapp ved vindfang
- Utvendig trapp: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten. Eksakt årsak er ukjent. Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten. Eksakt årsak er ukjent.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det registreres enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. TG2 er valgt på bakgrunn av en skjønnsvurdering av det samlede risikobildet forholdet vurderes å utgjøre i dette enkelte tilfellet, og avviker fra bestemmelsene i NS 3600. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Det er registrert tegn på at det er utført innvendig rørfornying av avløpsledninger i boligen, men det er imidlertid ukjent hvilke deler som er fornyet og om deler av det originale rørsystemet gjenstår. Metoden innebærer at eksisterende rør rehabiliteres fra innsiden uten behov for oppgraving.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Forholdene i konstruksjonen er derfor ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på forhøyede verdier.

Yttertak
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket er ikke fysisk undersøkt grunnet sikkerhetsmessige årsaker, med den begrensning dette innebærer. Sjulte skader/avvik kan ikke utelukkes.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Ikke fysisk undersøkt grunnet sikkerhetsmessige årsaker, med den begrensning dette innebærer. Sjulte skader/avvik kan ikke utelukkes.
- Takrenner og utvendige nedløp: Ikke fysisk undersøkt grunnet sikkerhetsmessige årsaker, med den begrensning dette innebærer. Sjulte skader/avvik kan ikke utelukkes.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer er ikke fysisk undersøkt grunnet sikkerhetsmessige årsaker, med den begrensning dette innebærer. Sjulte skader/avvik kan ikke utelukkes.
- Skorsteiner (over tak): Skorstein over tak er ikke fysisk undersøkt grunnet sikkerhetsmessige årsaker, med den begrensning dette innebærer. Sjulte skader/avvik kan ikke utelukkes.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende:
- Innvendige trapper: Trappene har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket i kjeller på mer enn 0,10 meter.
- Balkonger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har vertikale åpninger større enn 10 cm.
- Terrasse / platting: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Terrassen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.
- Utvendig trapp ved terrasse: Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.
- Utvendig trapp ved vindfang: Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.
Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trapper, balkong og terrasse dagens krav til sikkerhet. Om bygningsdelene oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det var et brudd på den elektriske varmekabelen i gulvet på badet i 2024, som ble reparert. Badet ble totalrenovert av faglærte i 2017. Taket ble renovert i 2012, inkludert fjerning av gammel papp og lekter, reparasjon, montering av nye materialer, takrenner, lufteventiler, snøfangere og ny takstein. Det elektriske anlegget ble oppgradert i 2012 med ny tavle, kabling, sikringer, jordspyd og komfyrvakt. Det har vært noen kloakkstopp, men det er trukket strømpe i rørene fra innvendig kum og ut av huset, utført av fagfolk i 2026. Etter mistanke om mus i himling over kjellerstue, ble himlingen åpnet mot vest, og musenetting montert. Samtidig ble det konstatert noe fuktighet på bunnsvill, som ble delvis skiftet. Årsaken ble antatt å være vannsprut fra taknedløp, og beslag ble byttet, ventillokk montert og nedløpsrør flyttet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utvendig avløpsledning rørfornyet med strømpe fra innvendig kum og ut av huset, utført av Vestfold Rørfornying AS.

2025:
- Balkongdører skiftet
- Vinduer skiftet

2024:
- Etterisolasjon av hele østre vegg. Dokumentasjon foreligger.

2017:
- Oppgradert baderom, utført av ABC Byggtjenester. Samsvarserklæring foreligger.
- Elektrisk anlegg på bad oppgradert
- Balkongdører skiftet
- Ny varmtvannsbereder installert på vaskerom

2016:
- Terrassedører skiftet
- Vinduer skiftet

2012:
- Yttertak lagt om med ny takstein og undertak, utført av Malvin Andersen Byggetjenester.
- Hovedoppgradering av det elektriske anlegget, inkludert bytte av tavle og kabling, utført av DE Elektro.

Velkommen til en vertikaldelt boligdel over tre plan, med et samlet bruksareal på 147 m². Boligen, oppført i 1951, har gjennomgått oppgraderinger som takreparasjon i 2012, utskifting av store deler av det elektriske anlegget i 2012, og resten ved oppussing av badet i 2017. Avløpsrørene er rørfornyet i 2025/2026. Her får du en bolig med en god kombinasjon av tradisjonell sjarm og moderniserte løsninger, selv om enkelte deler bærer preg av alder og det foreligger behov for videre oppgraderinger.

Vindfang/gang:
Du ankommer boligen via et vindfang med gulvvarme, som leder deg videre inn i første etasje. Fra vindfanget kommer du inn i en romslig gang som fungerer som et naturlig knutepunkt for etasjen, med tilgang til kjøkken, spisestue og stue.

Kjøkken:
Kjøkkenet presenterer seg som en romslig og åpen løsning med en praktisk kjøkkenøy, som skaper en naturlig overgang mot spisestuen. Innredningen fra byggeår har glatte fronter, og benkeplatene er av tre og rustfritt stål med nedfelt oppvaskkum. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. En vegghengt ventilator og komfyrvakt er installert. Gulvet har varmekabler. I forlengelsen av kjøkkenet ligger en innbydende spisestue, som sammen med stuen danner et stort og sosialt allrom. Rommet har glatte innerdører og en innerdør med glassfelt.

Stue:
I forlengelsen av kjøkkenet ligger en innbydende spisestue, som sammen med stuen danner et stort og sosialt allrom. Rommet har glatte innerdører og en innerdør med glassfelt. Den lyse og romslige stuen er utstyrt med en original Nobas vedovn som er effektiv som varmekilde og skaper en lun og hyggelig atmosfære. Herfra er det direkte utgang til en terrasse. Det er satt inn to vinduer og en ekstra dobbel verandadør mot vest, som bidrar til gode lysforhold.

Terasse:
Fra stuen har du utgang til en terrasse på 11 m². Terrassen er i betongkonstruksjoner med rekkverk av tre og gulv belagt med fliser.

Gang 2. etasje:
En innvendig trapp fører opp til andre etasje, hvor en gang gir tilgang til bad og tre soverom.

Bad 2. etasje:
Badet, pusset opp i 2017, har skifergulv med gulvvarme. Veggflatene er utført med mikrosement og fliser, mens himlingen har mikrosement. Rommet er utstyrt med gulvstående servantinnredning i massiv eik, en ovenpåliggende servant med armatur, speil med sidelys, og en dusjnisje med glassdør. Her er det installert vegghengt dusjarmatur med både hånddusj og regndusj, samt et vegghengt toalett. Sensorstyrt avtrekksvifte i vegg og opplegg for vaskemaskin er på plass, og en elektrisk håndkletørker bidrar til komfort.

Soverom 2. etasje:
2. etasje inneholder tre gode og lyse soverom, hvorav to har direkte adkomst til balkong. Balkongen på ca. 4 m² og har gode solforhold og fantastisk utsikt.

Kjellerstue U. etasje:
I kjelleren finner du en koselig kjellerstue med åpen peis, som skaper en lun og hyggelig atmosfære. Rommet egner seg godt som TV-stue, oppholdsrom for ungdom eller som et ekstra samlingspunkt for familie og gjester. Her ligger alt til rette for rolige kvelder og sosial hygge.

Vaskerom U. etasje:
Et praktisk vaskerom i kjelleren er utstyrt med vegghengt utslagsvask med armatur, gulvstående baderomsmøbel og gulvstående toalett. Rommet har naturlig avtrekksventil på vegg, opplegg for vaskemaskin og en varmtvannsbereder på 187L fra 2017. Hovedstoppekran er plassert her. Vaskerommet har blitt vurdert til TG3 og påkostninger bør påregnes.

Uteområde:
Eiendommen har en hage med grøntarealer som gir gode muligheter for uteopphold og lek. Hagen fremstår som frodig med variert beplantning og partier med synlig naturstein. Hagen har et hyggelig preg som passer godt til eiendommens karakter. De gode uteplassene gir om sommeren anledning til å nyte solen fra tidlig om morgenen til langt på kveld. Se vedlagt kart i seksjoneringen for nærmere beskrivelse fordeling av hage.

Bod og oppbevaring:
Boligen har gode oppbevaringsmuligheter med bod i kjeller samt uinnredet kaldloft. Kjellerboden er praktisk plassert og inneholder blant annet boligens hovedstoppekran. Loftet har adkomst via takluke og stige, og tilbyr et gulvareal på ca. 26 m², hvorav 15 m² er måleverdig bruksareal.

Overflater:
Gulvoverflater: Heltregulv, gulvbelegg, flislagt gulv og malt betonggulv. Vegger: Malte flater, malt panel, tapet, ubehandlet panel, mikrosement og fliser. Himling: Malte flater, malt panel, mikrosement og panelbord.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet "byggemåte" i salgsoppgaven, vedlagt egenerklæring og tilstandsrapport.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Boligen har ildsted, med peisovn i stue og åpen peis i kjellerstue. Det er gulvvarme/varmekabler i enkelte rom, inkludert gulvvarme på bad i 2. etasje.

Det er utstedt ferdigattest for nybygg av våningshus datert 30.12.1967. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

En ferdigattest bekrefter at et tiltak er utført i samsvar med de tillatelser som er gitt. Attesten gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt.

Det foreligger i tillegg et ferdig attestert arkivkort for forstøtningsmur, datert 03.01.1968. Kommunens arkiv inneholder også godkjente tegninger for en veranda fra 1951 og en endring i kjeller til peisestue fra 1956. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente tegninger fra kommunen. Tegningene fra 1949 viser en vegg mellom kjøkken og stue, som i dag er fjernet for å skape en åpen løsning. Det er opplyst av selger at det er utført arbeid på bærende konstruksjoner av fagkyndige, men det foreligger ikke dokumentasjon på arbeidet eller søknad til kommunen. Endring av bærende konstruksjoner er søknadspliktig.

På bakgrunn av de nevnte forholdene overtar kjøper alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 3955, tinglyst 04.04.1956:
Denne festekontrakten, datert 3. april 1956, gjelder for gnr. 194, bnr. 412 og er inngått mellom Oslo kommune som grunneier og opprinnelig fester. Festetiden er 90 år fra 1. januar 1950, med en årlig festeavgift på kr. 429,- som kan reguleres. Festeren har plikt til å bygge på tomten, vedlikeholde eiendommen, forsikre bygninger, betale skatter og avgifter, samt tåle at kommunen utfører ledningsarbeider og har adkomst over eiendommen.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 13804, tinglyst 25.11.1949:
Tillatelse til å koble eiendommen til offentlig vann og kloakk. Eier av eiendommen er ansvarlig for private stikkledninger.

Dagboknr. 3955, tinglyst 04.04.1956 :
Bestemmelser i festekontrakten nevnt ovenfor.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Det gjøres oppmerksom på at det foreligger en seksjonering på eiendommen, som ventes å bli tinglyst i nær fremtid. I forbindelse med seksjoneringen vil det bli tinglyst adkomstrett og rett til etablering av avfallstasjon. Kjøper aksepterer videre at seksjoneringen kan få mindre endringer dersom offentlig myndighet krever det. Kjøper kan ikke motsette seg dette.

Velkommen til Peder Holters vei på Ljan, en adresse som kombinerer det beste fra to verdener. Her bor du i et veletablert og grønt villastrøk, tilbaketrukket fra byens kjas og mas, men samtidig med enkel tilgang til alt Oslo har å by på. Området er preget av nærhet til fjorden, frodige hager og et trygt og godt naboskap. Dette er et sted hvor hverdagslogistikken for en aktiv familie går opp.

På sommeren lokker badeplasser som Nordstrand Bad, Katten og Hvervenbukta. Ljansbadet med eget badehus og badebrygge følger med for Ljan Vels medlemmer.

For dagligvarehandelen finnes Joker Ljan i nærheten, mens Sæter Torg og Holmlia Senter er en kort kjøretur unna for et bredere utvalg av butikker og tjenester, inkludert apotek og vinmonopol.

Fritiden byr på et vell av muligheter rett utenfor døren. På sommeren lokker badeplasser som Hvervenbukta, Fiskevollbukta og og Katten. Ljan Tennisklubb er et sosialt samlingspunkt, og for de skigladde er Leirskallen alpinsenter og lysløypene på Ekeberg lett tilgjengelige om vinteren. Området har også et rikt foreningsliv med Nordstrand Idrettsforening som en sentral aktør, og turstier i skog og mark finner du i nærområdet.

Fra eiendommen er det gode forbindelser med offentlig transport. Nærmeste bussholdeplass er Fiskevollen og Gladvollveien i sone 1. Ljan stasjon gir deg en effektiv togreise til Oslo S på rundt 15 minutter. For bilpendleren er det enkel adkomst til E6, som tar deg raskt både nordover mot sentrum og sørover.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Ljan skole er kun et par minutters gange unna, med kort og trygg skolevei. Flere barnehager, som Store Ljan og Ljan Kirkes barnehage, ligger også i gangavstand fra boligen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 1531 kvm. Eiendommen er seksjonert. Se vedlagt kart i seksjoneringen for nærmere beskrivelse fordeling av hage. Tomten er opparbeidet med grus, belegningsstein, plenarealer og diverse beplantning. Festeavgiften er kr 4.829,- per år. Festetiden er 90 år fra 01.01.1950. Avtalen kan reguleres i henhold til gjeldende prisforskrifter. Grunneier er Oslo kommune.

Leiligheten disponerer en praktisk parkeringsplass med kapasitet til to biler i rekke (kolonneparkering), i henhold til seksjoneringskartet.

Det er ifølge selger mulighet for montering av ladeboks for elbil på yttervegg ved inngangsparti, med nærmeste ladepunkt 3-6 meter unna. Ellers er det gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via en felles avkjørsel fra Peder Holters vei, som normalt innebærer at vedlikeholdsansvaret er privat og deles mellom eiendommene som benytter avkjørselen. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse innenfor felt B2, i detaljregulering "Detaljregulering med reguleringsbestemmelser for Peder Holters vei" (ID: S-5180), vedtatt 14.06.2023, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til Ytre by (utviklingsområder).

Eiendommen berøres av hensynssone H570: Bevaring kulturmiljø. Innenfor hensynssonen skal hager, uteområder og bygninger som er avmerket på plankartet bevares. Bygninger som er avmerket med symbolet «Bygg, kulturminner m.m. som skal bevares» tillates ikke revet eller fjernet. Bygningenes eksteriør og bærekonstruksjoner skal bevares uendret eller føres tilbake til opprinnelig/eldre utførelse. Alle søknadspliktige tiltak som berører kulturminneverdier på bygninger eller uteområder skal forelegges Byantikvaren for uttalelse før vedtak fattes.

Byggesaker i området:
Peder Holters vei 15 - oppføring av enebolig. Dette er på denne eiendommen mot vest, og det må påregnes anleggsaktivitet og konsekvenser for blant annet lys og solforhold. Komplette tegninger for dette tiltaket kan fås ved henvendelse til megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter for tomannsboligen er kr 26 192,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Eiendomsskatten for 2025 var kr. 3 098,-. Kommunale avgifter og eiendomsskatt for tomannsboligen vil fordels på seksjonene når seksjoneringen er gjennomført.

Andre løpende kostnader opplyst av selger:
- Strøm: Ca. kr 15 500,- (ca. 21 000 kWh) årlig.
- Forsikring: Bygningsforsikret i Fremtind Forsikring AS.
- TV/Internett: Tilknyttet Telenor/Canal Digital.
- Alarm: Verisure, kr 7 908,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2023, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 3 470 864,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

8 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

212 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
233 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 733 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ann Carina Holandsli og Per Gunnar Gulstuen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger, reg.best Oslo-eneb/rekkeh  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 38 930,00
Boligstyling kr 24 105,00
Foto - Dagfoto kr 5 900,00

Oppdragsnummer 44-0010/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2610

Sist oppdatert: 20. mars 2026 kl. 17:37