Texneslia 28

Texneslia 28, 1591 SPERREBOTN
Kommunenummer 3114, gårdsnummer 29, bruksnummer 107, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 151 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
1. etasje:
83 kvm: Entré/gang, wc-rom, vaskerom, bod, kjøkken, stue og innredet soverom.

2. etasje:
29 kvm: Gang, bad og 3 soverom. Kott i etasjen er ikke måleverdige.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Garasje - 1. etasje:
29 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
23 kvm: Terrasse.

2. etasje:
8 kvm: Balkong.

2. etasje i eneboligen har et totalt gulvareal (GUA) på 59 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 39 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. Del av arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 20 kvm.

Loftsetasjen i garasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 31 kvm. Arealet er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde.

Carport mot syd dekker et areal på ca. 22 kvm. Skur mot nord dekker et areal på ca. 21 kvm. Arealene er åpne og ikke måleverdige.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger ifbm. rom for varig opphold: Soverom i 1. etasje. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.12.2025 utført av Magnus Langvik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Byggemåte enebolig: Bolig over to etasjer samt krypekjeller. Grunnmur av lettklinkerblokker. Etasjeskille mellom krypekjeller og første etasje i porebetongelementer. Etasjeskille mellom første og andre etasje i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående og liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør med glassfelt fra byggeår. Terrasse/balkongdører med tolags glass fra byggeår. Vinduer med to-lags glass fra mellom byggeår og 2004, samt fra ukjent årstall. Enkelte vinduer er skiftet ut med brukte vinduer.

Byggemåte garasje: Gulv av betong mot grunn. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein.

Byggemåte carport: Carport i trekonstruksjon. Belegningsstein mot grunn. Takkonstruksjon i pulttaksform, utvendig tekket med takplater av stål.

Byggemåte skur: Overbygg i trekonstruksjon. Belegningsstein mot grunn. Takkonstruksjon i pulttaksform, utvendig tekket med takpapp.

Oppsummering av tilstandsgrader: 16% TG1, 49% TG2, 31% TG3 og 4% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
- Vaskerom, TG3: Tildelt tilstandsgraden ut i fra en helhetsvurdering på hele rommet pga. alder/slitasje og registrerte avvik samt fullverdig inspeksjon var ikke mulig (delvis fylt opp med lagrede gjenstander), se rapport for nærmere detaljer.
- Bad (2. etasje), TG3: Tildelt tilstandsgraden ut i fra en helhetsvurdering på hele rommet pga. alder/slitasje og registrerte avvik, se rapport for nærmere detaljer.
- Elektrisk anlegg, TG3: Det er i følge opplysninger fra eier utført egeninnsats på det elektriske anlegget. Dette gjelder montering av kabler og kobling av stikkontakter.
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon, TG3: Et område av vegg mot nord er kun tildekket med plast. Under dette er konstruksjonen åpen.
- Dører og vinduer, TG3: Det er registrert mangelfulle tettedetaljer på utvendig side rundt vinduer i gavlvegg mot vest i andre etasje, og i kjøkken i første etasje.
- Andre forhold (skur mot nord), TG3: Skuret bærer preg av høy slitasje og ufagmessig utførelse. Det er blant annet registrert en aktiv taklekkasje og omfattende råteskader i konstruksjonen.

- Krypkjeller, TG2: Det er lagret organiske materialer i krypekjelleren. Det er registrert tegn til forhøyet luftfuktighet i krypekjelleren (kokonger).
- Loft (innredet/2. etasje), TG2: Det er registrert fuktmerker i himling i kott ved gjennomføring av skorstein og i soverom 1 ved overgang mellom rett og skrå himlingsflate. Det er i tillegg registrert rennemerker på skorsteinen. Laminatgulv i soverom 1 har ufagmessig utførelse med hensyn til tverrskjøter ved dør mellom rommet og gang. Det er registrert svikt og knirk i gulvet i samme område. Det er ikke tilgang til inspeksjon av rom bak knevegger.
- Ildsteder/skorsteiner innvendig, TG2: Det er ikke etablert brannsikker plate under sotluker.
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon, TG2: Det er registrert stedvis råteskader og svertesopp/muggvekst. Ved inngangsparti har en rot vokst opp mot kledningen.
- Dører og vinduer, TG2: Det er registrert utettheter i utvendige tettedetaljer rundt entrédør.
- Balkonger, terrasser, veranda etc., TG2: Det er registrert stedvis råteskader i rekkverket. Det er registrert svertesopp/muggvekst i overflaten til overbygget tak.
- Grunnmur og fundamenter, TG2: Det er registrert riss/sprekk i grunnmuren i hushjørne mot nordøst.
- Drenering, TG2: Tildelt tilstandsgraden ut i fra en helhetsvurdering pga. alder og symptomer i krypkjeller (det er registrert tegn på høy luftfuktighet i krypekjelleren), se rapport for nærmere detaljer.
- Frittstående byggverk (garasje), TG2: Tildelt tilstandsgraden ut i fra en helhetsvurdering pga. begge etasjer i garasjen var fylt opp med lagrede gjenstander, registrert høy slitasje og stedvis råteskader i kledning, kledningen har stedvis liten/ingen avstand til terrenget og det er registrert sprekk i vindusglass mot nord, se rapport for nærmere detaljer.
- Andre forhold (carport mot syd), TG2: Det er ikke etablert beslag mellom taktekking og takrenne. Det er registrert fuktmerker i undertaket og utettheter flere steder i taktekkingen. Det er registrert ett manglende vindusglass. Det er stedvis liten/ingen avstand mellom kledning/konstruksjon og terrenget.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Omfattende oppussing er utført i begge etasjer gjennom 2025. De fleste rom er oppgradert med både nytt laminatgulv og nye MDF-plater på vegger. Oppgraderinger er også utført på boligens elektriske anlegg, deriblant utskiftning av sikringsskapet. Ytterligere utskiftninger bør påregnes i rom hvor det ikke er utført oppussing.

Samtidig med oppussing er også romløsningen i første etasje noe endret for bedre utnyttelse av arealet. Delevegger er fjernet mellom stuen, kjøkkenet og gangen til fordel for en 50 kvm. stor sosial sone. I stuen er i tillegg både ny varmepumpe og ny vedovn installert i 2025.

På kjøkkenet er helt ny og tidsaktuell innredning fra IKEA installert i 2025. Nye er også hvitevarene, alle integrert. Mange oppbevaringsmuligheter kombinert med meterlange, motstående benker gjør kjøkkenet meget praktisk å benytte i det daglige.

Tre soverom samlet i andre etasje gir familien mulighet til å sove samlet på én flate, noe som er spesielt gunstig mens barna er små. Soverommene er alle av gode størrelser, spesielt de naturlige barnerommene med ca. 12 og 11 kvm. gulvflate hver. Hovedsoverommet har ca. 13 kvm. gulvflate og et tilknyttet kleskott med nesten 7 kvm. gulvflate, samt utgang til boligens veranda.

Boligens bad, toalettrom og vaskerom er ikke pusset opp og har et generelt behov for modernisering eller en helhetlig fornyelse. Disse rommene har således et stort potensial. Her får du også muligheten til å utforme og innrede i tråd med egne preferanser når rommene først skal oppgraderes.

Badet inngår i likhet med soverommene i andre etasje og har flislagte overflater samt elektrisk gulvvarme. Toalettrommet finnes ved entreen i første etasje, lett tilgjengelig for besøkende. Vaskerommet er tilknyttet kjøkkenet og har i tillegg ytterdør som gjør det mulig å ta skitne tur-/uteklær rett inn til vask. På vaskerommet er det registrert fukt i vegg, ytterligere undersøkelser anbefales. Her står også varmtvannsbereder som var ny i 2025.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, fliser og belegg.
Innervegger: Malte MDF-plater, tapet, malt tapet og fliser.
Himlinger: Folierte plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte grønne fronter og sorte grep. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert sort ventilator.

Bad: Veggmontert speilhylle og keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Dusjhjørne med sidehengslede glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Vaskerom: Veggmontert to-greps blandebatteri og utslagsvask i plast. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 300 liter.

Toalettrom: Veggmontert speil og keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Gulvmontert klosett.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, stekeovn, platetopp, kjøleskap og fryseskap.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Frittstående peisovn i stue (installert med egeninnsats i 2025). Luft-til-luft varmepumpe fra 2024 i stue. Gulvvarme på bad. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig. Dokumentet er vanskelig å tyde og det vites ikke eksakt dato ferdigattesten ble utstedt, dog er det trolig mellom år 1977 og 1978. Det er utstedt godkjente byggetegninger i tilknytning til oppføring av boligen fra 1977.

Det er gitt godkjente byggetegninger for oppføring av garasje fra 1995. Tiltaket ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Det er gitt ferdigattest for utebod/tilbygg datert 21.09.2015, tiltaket omfattet oppføring av tilbygg/bod på 21 kvm BYA (nåværende skur).

Soverom i 1. etasje er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom/sportsbod jf. godkjente byggetegninger fra 1977. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det har blitt oppført en carport inntil boligen, trolig etablert i tidsrommet mellom 2003-2007 iht. historisk kart fra 1881. I tillegg er det et vindu på kjøkkenet som har blitt tettet igjen. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 1487
Tinglysningsdato: 21.02.1979
Servitutten omhandler: Tomten skal bebygges villamessig og kun med ett beboelseshus (enebolig eller tomannsbolig), bebyggelsen skal også høyst være i to etasjer (ingen adgang til å innrede beboelsesrom over 2. etasje). Andre uthus enn evt. garasje er ikke tillatt å oppføre. Trær som finnes særlig generende for utsikten kan kreves beskåret eller felt fra bygningsrådet i Våler. Må ikke drives generende virksomhet på eiendommen. Gnr. 29/bnr. 1, 7 og 11 har rett til anleggelse av nødvendige diverse ledninger over eiendommen. Pliktig medlemskap i velforening i Texneslia. Rettighetshaver er knr. 0137/gnr. 29/bnr. 11 og knr. 3114/gnr. 29/bnr. 1 og 7.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Texnes er veletablert og utpreget familievennlig boligområde i Våler, like ved kommunegrensen mot Moss. Eiendommen ligger på feltets vestre del, helt innerst i gaten med en stor, felles lekeplass like utenfor innkjørselen. Med både gressbane og moderne lekeapparater er lekeplassen en naturlig samlingsplass i nabolaget.

De landlige omgivelsene i Våler gir deg nærmest umiddelbar tilgang til store friområder med et mangfold av turmuligheter. Legg gjerne ut på tur på nærliggende Vansjø der du kan padle kano eller kajakk i et landskap fullt av fjorder, øyer, holmer og sund.

Det er heller ikke langt til Mossemarka med lysløype samt skianlegg med kunstsnø. For mer fartsfylte opplevelser er den nærliggende Middagsåsen slalåmbakke et godt alternativ, bakken ligger om lag fem minutters kjøring videre nordover på RV120.

For en familie med barn i skolealder er det spesielt praktisk med kort gangavstand til både barnehage og barneskole. Gangvei fra nabolaget leder direkte frem til skolegården. Daglige innkjøp kan enkelt utføres i nærbutikk like ved feltet, samt på Folkestad.

Ytterligere shoppingmuligheter finnes på Mosseporten kjøpesenter, fem minutter unna Texnes med bil. Senteret ligger langs hovedveien og av-/påkjøring til E6. Videre til Oslo kjører du på 45 minutter utenom rushtid. Velger du toget, er de pendlervennlige Sonsveien og Kambo stasjon gode alternativ til stasjonen i Moss. Reisetiden med toget mellom Sonsveien stasjon og Oslo S er kun 30 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Preg barnehager Våk (1,2 km), Augerød barnehage (1,8 km), Kirkebygden barnehage (8,9 km).

Skoler: Våke barneskole (1 km) og Våler ungdomsskole (1,2 km).

Videre er det Kirkeparken videregående skole (9,7 km) og Malakoff videregående skole (10,3 km) i Moss kommune.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 739 kvm. Tomten er delvis opparbeidet og delvis bestående av naturtomt. Gårdsplassen er belagt med belegningsstein.

Del av hjørnet på garasjen og parkeringsområde ved siden av garasjen mot øst er opparbeidet på annen manns grunn (gnr. 29/bnr. 7, kommunaleid), se kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt bruk og fremtidig bruk samt eventuelle pålegg fra kommunen.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et standardavvik på 11-30 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Parkering i frittstående garasje.

Forøvrig er det parkering i tilliggende carport (ikke byggemeldt) og på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til boligformål samt del offentlig friområde (mot grøntareal), i henhold til Detaljregulering for Texneslia vedtatt 13.09.1974. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2022-2033 vedtatt 08.12.2022. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommuneplan for Våler kommune 2021-2033, se kommunens hjemmeside for mer info.

Naboeiendommen gnr. 29/bnr. 7 (kommunaleid), er per dags dato ubebygd og består av skogsområde samt lekeplass og fotballbane. Iht. reguleringsplanen er området regulert til offentlig friområde og iht. kommuneplanen er området avsatt til boligbebyggelse. Selger har ikke mottatt nabovarsel eller kjenner til eventuelle utbyggingsplaner for eiendommen.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 21.358,-, fakturert på eiendommen i 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (63 kubikk).

Selger opplyser om at renovasjonsløsningen deles med naboeiendommen.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Selger har ikke opplyst om forbruk av strøm.
Boligen har en årlig forsikringspremie via Fremtind på kr 11.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/internett og har kostet ca. kr 1.100,- pr. mnd avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 913 504,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 654 017,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 6.429,- pr. år, iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2025.

3 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

91 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
112 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 762 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Maren Kristine Innleggen og Michael Lie

Etter nærmere avtale.

Eiendommen har pliktig medlemskap i velforening i Texneslia jf. tinglyst servitutt.

Dette koster ca. kr 200,- pr. år iflg. selger.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen

Vederlag:
Foto  kr 4 400,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -7 400,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering & Hjem.no  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500,- pr. stk)  kr 12 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 19 414,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0199/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.25199

Sist oppdatert: 26. desember 2025 kl. 14:10