Hunsteinstien 5C

Hunsteinstien 5C, 4083 HUNDVÅG
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 7, bruksnummer 224, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 228 kvm

Bolig (172 kvm):

BRA-i:
- 1. etasje (60 kvm): Entré, gang, wc, bod og stue/kjøkken.
- 2. etasje (65 kvm): Gang, bad, garderobe og 3 soverom.
- Kjeller (47 kvm): Entré, soverom, bad og stue/kjøkken (ikke godkjent til varig opphold)

Hems: Arealet på hemsen måles til 23 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

BRA-e: Garasje med bod
- Garasje og bod på 56 kvm.

TBA (terrasse - og balkongareal):
- 1. etasje (44 kvm): Terrasse/platting i hage.
- 1. etasje (47 kvm): Terrasse utenfor bolig
- 2. etasje (3 kvm): Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.09.2024 utført av Anticimex v/Alexander Ravndal . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Kjeller er ikke godkjent til varig opphold. For mer informasjon se pkt. vedr. ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte: Bolig oppført i 1950.Grunnmur av betong med sparestein. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med skiferstein. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Balkong/terrassedør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

OVERSIKT OVER TILSTANDSGRAD 1, 2 OG 3 og TGIU:
- TG1: 67 %
- TG2: 30 %
- TG3: 0 %
- TGIU: 2 % (ikke undersøkt)

Tilstandsgrad (TG) 2:

Loft - innredet:
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Våtrom - U.etg:
- Lekkasjesikkerhet: Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Sanitærutstyr og innredning: Lekkasje fra toalettsisternen er registrert. Eksakt årsak lar seg ikke fastslå ved visuell inspeksjon.

Kjøkken - U.etg:
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Kjøkken - 1.etg:
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Avløpsrør: Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det vurderes at vannrørene er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innvendig stoppekran: Fuktmerker er observert på vanninntaksrør/stoppekran. Konsekvens kan være funksjonssvikt/lekkasje. Eksakt årsak er ikke kjent. Boligens stoppekran er en kritisk komponent, både for vedlikehold og når det oppstår lekkasjer. Se også punkt rom under terreng, kontroll i lukkede konstruksjoner. Forholdet bør inspiseres av kompetent personell og eventuelle tiltak bør påregnes.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det vurderes at boligens innvendige avløpsrør er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet. Konsekvens er at siden det foreligger usikkerhet om hva som er gjort, og når arbeidet ble gjort er estimering av tilstand ikke mulig. Hele eller deler av rørsystemet kan derfor ha usikker fremtidig funksjon, som betyr at bygningsdelen kan ha økt risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/alderen er ukjent.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor.
- Varmepumper: På bakgrunn av varmepumpens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Våtrom - 2.etg:
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte over/under døren eller lignende er ikke etablert.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1.etg:
- Skjevhetsmåling: I gangen er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 2.etg:
- Skjevhetsmåling: På det ene soverommet er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25 mm og 30 mm soverom (påbygg). Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Takvinduer: Grunnet sikkerhetsmessige forhold er ikke takvinduene inspisert.
- Ytterdører og omramming: Balkongdøren og kjellerdøren viser begynnende tegn til utvendig slitasje og grunnet alder er restlevetiden usikker. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Toalettrom - 1.etg:
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen. Det kan derfor ikke verifiseres om vanninstallasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort.

Rom under terreng:
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon igjennom inspeksjonsluken til hovedstoppekranen. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 20,4 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, eksempelvis kondensproblematikk og kapilæroppsug. Det ble i forbindelse med fuktmålingen observert fuktmerker på hovedstoppekranen. Eksakt årsak til den forhøyede fuktverdier er derfor vanskelig å fastslå. Konsekvens/foreslått tiltak er at det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som er nødvendige.

Andre byggverk:
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. K Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Vinduer, dører og porter: Ytterdør/porter viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon):
- Inspeksjonsmulighet: Krypkjelleren har redusert tilkomst, noe som ikke gir tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering. Krypkjellere er en konstruksjonstype som erfaringsmessig har forhøyet risiko for fuktskader.
- Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn: Det er ikke mulig å verifisere om det er benyttet fuktsperre under gulvkonstruksjonen, eller ikke.

Terrasse / platting:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent.

Yttervegger inkl. fasader:
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen enkelte steder. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige avløpsledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige avløpsledninger ble skiftet ut. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Tilstandsgrad TGUI (ikke undersøkt):

Våtrom - 2. etg.:
På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Yttervegger:
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Markterrasse: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet tilkomst, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

HMS:
- Manglende tilsynsrapport pipe: Ikke fremlagt på befaringstidspunktet.
- Innvendige trapper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det ble ikke funnet avvik i henhold til gjeldende forskrift (på befaringstidspunktet).
- Innvendig trapp (hems): Trappen opp til hemsen er ikke vurdert etter dagens krav til trapp, da den leder til hems/kaldt loft. For slike bruksområder aksepteres avvikende utforming uten krav om fullverdig trapp.
- Balkong 2. etg.: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.
Det registreres en rekkverkshøyde på under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
- Terrasse: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres rekkverkshøyde på under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Elektrisk vurdering - Ja. Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Se takstmanns forenklede vurdering av det elektrisk anlegget i tilstandsrapporten.

Branntekniske forhold: Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet kontroll og kartlegging av branntekniske forhold som gjelder for boligen. Bare en
slik tilleggsundersøkelse av fagpersoner med brannfaglig spesialkompetanse kan gi en full oversikt over forholdene og avdekke om det er behov for tiltak.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

***

Oppsummering fra selgers egenerklæring
 - Bad: Nytt hoved bad i 2 etg i 2017. Ifølge forrige eier hadde Rør Comfort AS ansvar for alt rør opplegg (rør i rør) opplegg. Det ble også opplyst fra forrige eier at badet i 2 etg er delvis bygget av faglært og ufaglært. Jeg har ikke alle opplysninger om hvem som gjorde hva fordi dette ble utført før vårt eierskap. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger ikke.
- Vindu bad 2. etg: Skiftet vindu på badet i 2 etg. i 2025. Faglært skiftet dette men i privat regi. Den faglærte er et familiemedlem. Vinduet er laget i metall for å bedre tåle fuktbelastning. I tillegg er det laget vindusforing og listverk i hvit-farget beslag. Vinduet er av merke Nordan. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger ikke.
- Vindu bad 1. etg: Det ble skiftet vindu på badet i 1 etg (Gang) i januar 2024. Dette ble utført av faglært men i privat regi fordi den faglærte er et familiemedlem. Vinduet er av merke Nordan. Det ble også laget nye vindusforinger og listverk. Kvittering for vindu kan fremlegges. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger ikke.
- Arbeid på tak: Montert nytt mønebeslag i sink som ble primet, limt og skrudd fast til mønekam på arken over inngangsparti i 2022. Skiftet noen skiferstein og inspisert/ekstra skruer på eksisterende mønebeslag. Arbeid utført av Rogaland Blikk AS. Dokumentasjon foreligger hos selger.
- Arbeid på tak: Utført Inntekking og pipe-hatt i sink i 2019. Dette grunnet litt avskalling med maling og riss i pussen på pipe. Dette ble anbefalt på takst fra 2017. Det ble i tillegg skiftet mønebeslag og lagt beslag i sink over vindskier. Trevirket/bord til vindskier ble først skiftet ut. Arbeidet ble utført i privat regi da den faglærte er et familiemedlem. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger ikke.
- Pipe: Pipe er etter anbefaling bygget inn med Sink. Ny tekking.
- Arbeid på tak: Lagt på plass og skiftet skifer, hvor det var sklidd ned. Generell sjekk av tak. Arbeid utført av Byggmester Bodd i 2020. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
- Gjerde: Støpt fundament og bygget gjerde i hage mot nabo i 2021. Fra lekehytte til terrasse. Det ble i tillegg montert beslag i kobber på topprekke for å unngå utvikling av grønske på gjerdet. Arbeidet er basert på egeninnsats.
- Gjerde: Bygget gjerde ut mot vei i trykkimpregnert trevirke i 2020. Gjerdet er en kombinasjon av liggende lekter og blomsterkasser. Arbeidet er basert på egeninnsats.
- Paviljong: Bygget paviljong i hage av trykkimpregnert trevirke i 2019. Åpen løsning uten dører. Fastmontert i terrasse. Montert beslag rundt topp laget av sink. Montert plexiglass som tak. Arbeidet er basert på egeninnsats.
- Kledning: Ifølge forrige eier er kledning på alle 3 vegger ut mot terrassen (sør) skiftet i 2017. Resten av kledningen er av ukjent dato og enkelte bord er skiftet ut ved behov. Arbeid utført av Byggmester Oddvar Meling. Dokumentasjon på arbeidet foreligger ikke.
- Terrasse: Forrige eier hevdet at terrasse rundt huset er bygget av faglærte i 2017. Det er ukjent hvilket firma som utførte jobben, og det foreligger ikke dokumentasjon på arbeidet.
- Drenering: Opplysning fra forrige eier - Det er lagt ny drenering, steinmasse og knotteplast på 2 av sidene i 2017. På 2 restrerende sider ble det lagt ny drenering, steinmasse og knotteplast ca 2007. Side øst: Ny utvendig drenering i 2017. Innvendig ble lagt 2007 Side sør: Ny utvendig drenering i 2017. Innvendig ble lagt 2007. Side vest: Ny utvendig drenering i 2007. Side nord: Ny utvendig drenering i 2007. Det ble lagt radonduk under ny sementplate kjeller i 2007. Arbeid utført av ufaglært og av faglært som vennetjeneste. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger ikke.
- Elektrisk: Brudd på hovedkabel inn til huset under plen ut mot vei (vest side) i 2022. Utbedret og skjøtet hovedkabel inn til huset. Arbeid utført av Lyse elnett. Bilde kan fremlegges. Lyse utbedret feilen og tok kostnaden for dette. Det foreligger ellers ingen dokumentasjon på utført arbeid.
- Rør: Opplysning fra forrige eier - Rør Comfort AS har lagt opp nytt `rør i rør` opplegg i 2 etg i 2017. Dette ble gjort i forbindelse med oppbygging av nytt bad. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger ikke.
- Skjevheter: Huset er fra 1952 og det finnes noe skjeve gulv i 2 etg. Påbygg/inngangsparti i 2 etg har noe sig i trekonstruksjon ut mot terrasse. Dette har holdt seg stabilt så lenge vi har bodd her. Vi har ikke registrert noe sprekker i grunnmur. 1 stk flis over dør på bad i 2 etg har en sprekk.
- Kjeller: Utleiedel i kjeller er ikke godkjent til beboelse av kommunen.
- Radon: Radonmåling ikke utført.
- Mugg, sopp, råte: Forrige eier opplyste om utbedring av hussopp på den ene siden av grunnmuren (sørvendt) i 2017. Årsaken var gammel murterrasse som førte til fuktskade. Murterrasse ble fjernet og alt skadet trevirke ble skiftet ut. Opplysninger om dette er videreformidlet fra forrige eier.
*Byggmester Oddvar Meling : Riving og gjenoppbygging.
*A1 Skadedyrsenteret : sprøytebehandling.
*Nordbø Maskin : Graving.
*Anticimex : Råteprøve.
*Sørvest betongsaging : Feilsøking for å finne årsak.
*LavTox ved Svein Folkedal : Råd om gjenoppbygging.

Tilleggsinformasjon fra selger:
-Enkelte kledningsbord på garasje bør vurderes å skiftes i nærmeste fremtid.
-Det har vært noen tilfeller med vanninnsig i garasjeport, på gulv ved kraftig nedbør. Dette har ikke vært betydelig og har tørket opp av seg selv.
-Det har vært noen tilfeller av løs skifer på taket. Byggmester Bob AS utførte arbeid på taket og festet løs skifer i 2020. Tilbakemelding var at lekter og papp så ut til å være i god forfatning.
- Ytterdør i kjeller bør skiftes ut.
- Varmekabler i gang 1 etg har svak/ingen virkning.
- Varmekabler i kjeller fungerer bra på gang og bad, men usikker virkning på resten.
- Det finnes noe knirk i gulv. Mer i 2 etg sammenliknet med resten.
- Kommentar til tilstandsrapport: Iflg. opplysninger fra selger står varmtvannsbereder over sluk.
- Kommentar til tilstandsrapport: Hovedkranen på vann ble anmerket med fukt. Iflg. opplysninger fra selger viser det seg å være kondens fra kald krane mot varmt rom. Ingen tegn til lekkasje.

Se vedlagt tilstandsrapport for utfyllende teknisk standard.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer som medfølger i handelen:
1. etasje: Mikrobølgerovn, kjøleskap og oppvaskmaskin.
Kjeller: Komfyr

Vedovn i stuen. Varmepumpe og panelovner. Varmekabler på bad i 2. etasje og kjeller, gang i 1. etasje og kjeller, i stuen i kjelleretasjen og på rom anvendt som soverom i kjelleretasjen.
Det er varmekabler på toalettet i 1. etasje, men virker ikke som den skal (svak varme).
Til informasjon har ikke selger bodd i kjelleretasjen selv, og kjenner ikke til hvordan varmekablene i denne etasjen fungerer.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ingen originale byggetegninger fra byggeår av boligen som viser hva de ulike rommene originalt er byggemeldt som, og lovlig å anvende til.
Vi har tegninger av kjelleretasjen fra 2002. Iht. disse tegningene er kjelleren godkjent innredet som boder, vaskerom og entré, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Loftsetasjen/hemsen er av erfaring ikke godkjent til varig opphold, og grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Det foreligger tegninger, stemplet av kommunen, av garasjen som ble oppført i 1996. Ferdigattest foreligger ikke.

Det foreligger tegninger av tilbygg/fasadeendring over inngangspartiet i 2. etasje, stemplet av kommunen i 1995. Ferdigattest foreligger ikke.

Det foreligger tegninger av terrassen som omkranser to av sidene på huset, stemplet av kommunen i 2002. Ferdigattest foreligger ikke.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overtas fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Kjelleretasjen er adskilt fra resten av boligen, med engen utvendig kjellerinngang. Kjelleretasjen har vært utleid frem til 17.05.2026. Kjelleren er innredet som en utleiedel, men er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som  bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre

Det vurderes av takstmann at deler av boligen mangler tilstrekkelig antall godkjente rømningsveier. U.etg har ikke utgang direkte til sikkert sted, eller godkjente rømningsveier som rømningsvinduer eller lignende. Forholdet påvirker sikkerheten ved bruk, og er en opplysning en kjøper må ta spesielt hensyn til.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Selger har ikke bebodd kjelleretasjen, og har derfor begrenset kunnskap om kjelleren - og rommenes tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Boligen er beliggende i et ettertraktet boligområde på Hundvåg. Et område som byr på flotte tur - og rekreasjonsområder. Like nedenfor boligen ligger Tømmervikstraen til disposisjon for bading og lek på flotte sommerdager. Ellers er det også kort gåavstand til Kuvika badestrand.

På Hundvåg er man omringet av mye flott natur, og øya byr på flotte tur - og rekreasjonsområder. I sjøkanten rundt Hundvåg er det opparbeidet en flott tursti som stort sett er lyssatt - ypperlig for en aktiv sjel! Lundsvågen naturskole og Trollskogen er en rusletur unna, begge flittig besøkt av småbarnsfamilier.

Fra boligen er det kort gåavstand til skole og barnehage.

Svært gode bussforbindelser til byen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:

Skeie skole (1-7 kl.) 1,3 km
Hundvåg skole (1-7 kl.) 1,3 km
Roaldsøy skole (1-7 kl.) 1,7 km
Austbø skole (8-10 kl.) 1,3 km

Barnehager:

Aspira Scala Hundvåg barnehage 0,4 km
Børesvingen barnehage 0,8 km
Qmarkå Fus barnehage 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 542 kvm.

Tomten er pent opparbeidet med belegningsstein i gårdsrommet, pent opparbeidet hage, platting og terrasse som omkranser husets sør - og vestside.
I hagen kan morgensolen og kvelddsolen nytes, og man sitter godt i le for vinden ved paviljongen. Fra stuen har man utgang til terrassen som også har veldig fine solforhold

Paviljongen som er oppført er ikke byggemeldt og godkjent av kommunen. Et slikt tiltak er søknadspliktig der paviljongen er satt opp helt inntil nabogrensa.

Dobbel garasje med stor bakenforliggende bod som i dag er anvendt som treningsrom og verksted. Ellers gode lagringsmuligheter på loftet over garasjen.
Garasjen er plassert noe over på naboeiendommen mot nord-øst.

Dobbel garasje, med stor bod i bakkant som er anvendt som verksted og trimrom. Gode lagringsmuligheter på loftet over garasjen.
Garasjen er plassert noe over på naboeiendommen mot nord-øst. Garasjen er på 56 kvm. Iht. gjeldende reguleringbestemmelser datert 02.04.1982 kan det oppføres garasjer på opp til 45 kvm. Eventuelle pålegg fra kommunen er kjøpers ansvar.

Stort gårdsrom med gode parkeringsmuligheter.

Eiendommen har adkomst via privat vei (gnr/bnr 7/26 - hovedbølet Hunsteinstien 5c ble utskilt fra i 1950). Det foreligger ingen tinglyst veirett over eiendommen. Ny eier må påregne å bidra ift. felles vedlikehold av veien. Vi gjør oppmerksom på at kommunen ikke brøyter gata.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse (536,98 kvm) og kjørevei (5,18 kvm) iht. reguleringsplan 967 - Hunstein. Arealet begrenset av Hunstein og Lundsvågen - Tømmervik, Hundvåg, datert 02.04.1982 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

 Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser ligger vedlagt.

Iht. kommuneplanens bestemmelser (KP 2023-2040, datert 28.06.2024) er eiendommen regulert til boligbebyggelse (542,15 kvm).

Kommunale avgifter er kr 23.862,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

***

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30.000,- pr. år. I selgers husstand har det bodd 4 mennesker.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13.550. Garasje kr. 216,-

Boligen er tilknyttet LYSE som leverandør av tv - og internettsignaler. LYSE 150/150 koster kr. 919,- per mnd. Tv- dekoder medfølger ikke i handelen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 259 393,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 037 570,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

7 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

199 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
200 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
220 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 190 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 210 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Harly Alexander Kastmo og Marianne Pettersen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 12 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 2 822,82
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 34-0020/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Storhaug og Byøyene
Ryfylkegata 33, 4014, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR34.2620

Sist oppdatert: 26. mai 2026 kl. 14:59