Frostveien 20H

Frostveien 20H, 1164 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 180, bruksnummer 22, seksjonsnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm

BRA-i:
2. etasje 72 kvm: Entré, to soverom, trapperom med bod, bad og stue/kjøkken i åpen løsning.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et gulvareal (GUA) på 23 kvm som i sin helhet er klassifisert som areal med lav himlingshøyde (ALH). Dette skyldes at takhøyden i loftstuen er 182 cm, noe som er under kravet på 1,90 m for måleverdig areal. Arealet er derfor ikke inkludert i boligens bruksareal (BRA).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.01.2026 utført av Norges Takst AS v/Tore Jan Fevang.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet oppført i 2003. Leiligheten ligger i 2. etasje og på loft. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, inkludert Velux takvinduer. Ytterdører inkluderer en malt hovedytterdør og en balkongdør med 2-lags glass i trekarm, og innvendig har boligen malte fyllingsdører. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått tilstandsrad 2 (TG2) i tilstandsrapporten:
Innvendige dører:
Det er registrert avvik på enkelte innvendige dører som tilsier behov for justering eller tiltak.

Bad:
Redusert fall mot sluk og lavere høydeforskjell enn anbefalt ved dørterskel.
Registrert svertesopp i silikonfuger i dusjsone.
Gulvet leder vann mot sluk, men med redusert effektivitet. Utskifting av silikonfuger anbefales.
Membranløsningen har passert mer enn halvparten av forventet levetid.
Ukjent utførelse og alder gir økt risiko for fremtidige fuktskader. Tilstanden bør følges opp jevnlig.
Innebygget sisterne mangler tilfredsstillende løsning for synliggjøring av eventuell lekkasje.

Ventilasjon:
Det er påvist mangelfull ventilasjon i ett eller flere oppholdsrom. Det anbefales etablering av flere ventiler for bedre lufttilførsel.

Varmtvannstank:
Varmtvannstanken er ca. 22 år gammel og har passert forventet levetid. Ingen akutt tiltak nødvendig, men alder gir økt risiko for plutselige feil

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Leiligheten er en selveierleilighet oppført i 2003. Hele leiligheten, med unntak av baderommet, ble oppusset i 2018. Kjøkkenet og grunnstammen på badet er fra byggeår, men badet er overflateoppgradert i ettertid med ny innredning på et ukjent årstall. I 2019 ble det montert downlights i de fleste himlinger. Varmekabler rundt takvinduer og takrenner skal skiftes i regi av sameiet i 2026.

OVERFLATER OG INNREDNINGER:
GULV:
Laminatgulv er lagt i entré, stue, soverom og loftstue. Elektriske varmekabler er installert i gulvet i entré.
INNERVEGGER:
Malte plater på vegger i entré, stue, soverom og loftstue.
HIMLINGER:
Malte plater i himlinger i entré, stue, soverom og loftstue. Downlights er montert i himlingen i entré, stue, soverom og loftstue.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har profilerte fronter og benkeplate av polert stein/granitt. Det er utstyrt med side-by-side kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, komfyr og induksjonstopp. Mekanisk avtrekksanlegg med motor på loft er tilkoblet kjøkkenet.

BAD:
Badet er flislagt på gulv og vegger, med malt tak. Gulvet har elektriske varmekabler. Rommet er innredet med nedfelt servant, veggmontert toalett, dusjvegger/hjørne, bereder og opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk er installert. Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør) med rørskap på baderomsvegg. Avløpsrør er av støpejern/plast. Varmtvannstanken er på ca. 200 liter. Badet har plastsluk med smøremembran.

Elektrisk oppvarming med panelovner og varmekabler. Det er varmekabler i gulv på badet. Varmekablene i entré har en funksjonsfeil. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det er utstedt midlertidig brukstillatelse for bygget datert 24.11.2003. Det foreligger ikke ferdigattest. Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 06.12.2001. I følge tilstandsrapporten er det avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk. Avvikene gjelder:
- Loft (hems) er innredet i ettertid. Tiltaket er ikke omsøkt eller godkjent hos kommunen.
- En bod er delvis benyttet som trapperom til hemsen. Dette er en bruksendring som ikke er omsøkt eller godkjent.
Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 902145, tinglyst 12.12.1930, Bestemmelse om bebyggelse:
Bestemmelse om benyttelse, vann/kloakkledning, gjerde og vei med flere bestemmelser. Bestemmelsene var i forbindelse med utskillelse og bygging av eiendommen.

Dagboknr. 990413, tinglyst 16.01.1931, Bestemmelse om bebyggelse:
Bestemmelse om benyttelse, vann/kloakkledning, gjerde og vei med flere bestemmelser. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 57942, tinglyst 05.09.2002, Erklæring/avtale:
Frostveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Dersom kommunen forlanger det, plikter sameiet å vederlagsfritt opparbeide vei opp til regulert bredde samt avstå nødvendig veigrunn.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon og kan fritt leie ut denne. Bortleie er tillatt, men med styrets godkjenning av nye leietakere. Godkjenning kan nektes ved saklig grunn. Andelseier plikter å melde alle leieforhold til styret. Det foreligger ingen spesifikke tidsbegrensninger for utleieperioden, og det er ikke angitt særskilte regler for korttidsutleie eller krav til egen botid før utleie.

Boligen ligger tilbaketrukket til i hyggelige og barnevennlige omgivelser ved Munkerud på Nordstrand. Nærhet til flotte tur- og friluftsområder som Østmarka og Ljanselven. Området byr på et trivelig miljø med mange barn og er et attraktivt bosted for familier som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud, samtidig med kort reisevei til sentrum.

Gangavstand til nærbutikk (Kiwi) og Sæter Torg, samt til offentlig kommunikasjon og Munkerud skole. Sæter har et bredt utvalg av butikker og caféer. En kort kjøretur unna finner man også bl.a. Holtet og Lambertseter Senter. På Holtet finner man den populære delikatessebutikken Jacobs, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra Kino.

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til den lokale alpinbakken og turnhallen, samt Østmarka med flotte turmuligheter, sommer som vinter.
Flere badeplasser langs Bunnefjorden, hvor bl.a. Hvervenbukta, Katten og Nordstrand bad kun er en kort sykkeltur unna.
Noen få minutters kjøring i retning sentrum ligger Ekebergsletta. Området rundt Ekebergsletta kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturpark og Ekebergrestauranten m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF på 'Niffen' med nyere håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Nordstrand turn, dans, kor, speider m.m.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball m.m. Anlegg på sportsplassen samt Ekeberghallen.
Bekkelaget Tennisklubb (BTK) med anlegg innerst i Jomfrubråtveien.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Treningsstudio: Evo på Sæter og BestHelse på Holtet, samt SATS på Lambertseter.

Offentlig kommunikasjon:
Buss: Få minutters gange til holdeplass for rute 74 i Nordstrandveien med direkte bussforbindelse til Oslo sentrum (ca. 20 min) og rute 79 til Holmlia eller Grorud over Lambertseter. Her går det også flybuss.
T-bane: Gangavstand til Munkelia stasjon.
Trikk: Gangavstand til Sæter holdeplass for rute 13 og 19 til hhv. Majorstuen og Bekkestua - begge via Oslo sentrum

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Frostveien 20H sokner til Munkerud skole (1.-7. trinn) og Nordseter skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Solbakken barnehage, Munkerud miljøbarnehage og Munkerudsletta barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles tomt for sameiet på 1938 m². Oppgitt tomteareal er hentet fra målebrev fra 1930. Grensene er etablert ved skylddeling og målebrev i 1930, og kartgrunnlaget kan ikke benyttes til oppmålingsteknisk prosjektering uten verifisering i marken. Det foreligger ingen ytterligere beskrivelse av fellesarealene i de foreliggende dokumentene.

Leiligheten disponerer én parkeringsplass i felles garasjeanlegg i kjelleren. Parkeringsplassen er ikke nummerert.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig til privat vei. Den private delen er en felles avkjørsel som vedlikeholdes av brukerne.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Byggesaker i området:
Frostveien 17 - Forhåndskonferanse - Oppføring av tre eneboliger.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 750,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, bygningsforsikring, TV/bredbånd, forretningsførsel, styrehonorar og generelt vedlikehold. Kostnadene inkluderer også renter og avdrag på sameiets fellesgjeld. Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12 500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 527 364,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 12 110,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 22 709,- pr. 26.01.2026

Selskapets totale lån og vilkår:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208589180
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo: 227 087,00
Innfrielsesdato: 30.06.2029
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,05%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei

5 650 000,00 Prisantydning
22 709,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 672 709,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

141 800,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
152 840,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 825 549,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jim Furvald Hagen og Birgitte Heimholt Stormo

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Frostveien 20, med sameiebrøk 70/700.
Sameiet består av 10 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00. 
Dugnad samt snømåking må påregnes.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon. I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 11 000,00
Visning / Overtagelse   kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Foto - Dagfoto   kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0011/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2611

Sist oppdatert: 02. februar 2026 kl. 17:45