Sandboveien 10

Sandboveien 10, 1423 SKI
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 136, bruksnummer 73, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 254 kvm.

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller 69 kvm: Trapperom/gang, bad, teknisk rom, bod, hobbyrom og 2 soverom.
1. etasje 90 kvm: Entré, hall m/trapp, gang, kjøkken, stue, bad og 2 soverom.
2. etasje 75 kvm: Trapperom, gang, kjøkken, bad, stue og 3 soverom.
Loft 20 kvm: Uinnredet loft.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 10 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.01.2026, utført av Moss Eiendomstaksering AS.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er søkt om tilbygget inngangsparti. Se pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med saltak tekket med takstein. Tilbygg inngangsparti med pulttak med papptekking. Nedløp i plast. Montert snøfangere. Pipe med helbeslag. Tilbygg inngangsparti med renner og nedløp i plast. Nytt pipebeslag montert i 2026. Yttervegger over grunnmur oppført i bindingsverk. Fasader med liggende trepanel. Saltak med kaldtloft, oppført som sperrekonstruksjon med taktro av
bordkledning. Loft ventilert med ventil i gavler. Vinduer med ramme og karm i tre med 2-lags isolerglass fra hhv. 1977, 1982 og nyere vinduer fra 2018. Enkelte nyere vinduer med vedlikeholdsvennlig pvc-karm med 2-lags isolerglass fra 2014. Enkelte kjellervinduer med trekarm med enkle glass. Terrassedør med ramme og karm i tre med 2-lags isolerglass. Ytterdør i isolert trekonstruksjon. Overbygget veranda, støpt dekke på ringmur. Rekkverk i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på (TG2):
- Nedløp og beslag: Pga. alder. Renne stedvis med avvikende fall/stedvis deformert, drypplekkasje i ende av renne mot vindski. Snøfangere i utførelse eldre type med begrenset funksjon.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er stedvis værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Del av vegg med blærer i overflatebehandling.
- Takkonstruksjon/Loft: Fukt i taktro/sperrer ved pipe pga. tidligere utett pipebeslag. Lekkasjepunkt utbedret med nytt pipebeslag montert i januar 2026. Fukt i trekonstruksjon ved pipe ikke kunstig tørket etter skiftet pipebeslag.
- Vinduer: Pga. alder. Kjellervindu med sprekk i glass.
- Rom under terreng: Det er plastisolasjon som ikke er dekket av brannhemmende materiale i henhold til krav. Himling isolert med eksponerte isopor-plater. Noe kapillært oppsug i såle fra grunnen.
- Krypkjeller: Vær oppmerksom på at krypkjellere på bakgrunn av kondensproblematikk og skadestatistikk er vurdert som risikokonstruksjon.
- Ventilasjon: To soverom i 2. etasje har utilstrekkelig ventilasjon. Det ene med tilluftsspalte under dør, det andre rommet uten ventilering.
- Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Drenssystem for resterende del av boligen med ukjent alder. Ny knotteplast mangler tett avslutning til grunnmur med topplist. Ved fuktsøk fremkommer deler av kjeller med noe forhøyede fuktverdier, symptom på fuktopptrekk fra grunnen.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot deler av grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Ukjent tilstand på stikkledninger fra kum og ut til offentlig tilknytning.
- Oljetank: Det foreligger ikke dokumentasjon på om tanken er tømt og sanert.

Helse, miljø og sikkerhet:
• Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
• Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
• Rekkverket på terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen er vesentlig oppgradert i 2025/20226 med blant annet:
- Enkelte nye vinduer, 2018.
- Tre nye baderom, 2025. Badene er ubrukt.
- Nytt kjøkken, 2025.
- Drenssystem oppgradert for to av boligens sider i 2025. Det ble montert utvendig fuktsikring med knotteplast og skiftet ut jordmasser med drenerende pukk.
- Trapp oppgradert i 2025 med nye overflater i trinn.
- Oppgradert vann/avløp- og elektrisk anlegg, 2025.
- Nye og og oppussede overflater, 2025/26.
- Nytt pipebeslag montert i 2026.

Stor og innholdsrik enebolig med utleiedel. Boligen er vesentlig oppgradert i 2025/26 med bla. nye overflater, ett nytt kjøkken og tre nye bad. Boligen har pent opparbeidet hage med stor gressplen og gruslagt gårdsplass.

1. etasje:

Entré: Man kommer inn i en innbydende flislagt entré varme i gulv og plass til knaggrekker, skoskap og sittebenk. I tilknytning til entréen er det et gjestebad.

Stue: I stuen er det lagt nytt gulv og alle overflater er nymalt. Store vindusflater gir boligen et lyst og innbydende preg. Fra stuen har du direkte tilgang til en overbygget, delvis lukket terrasse på ca. 10 kvm. Terrassen har god plass til ulike hagemøbler og skaper en fin forlengelse av oppholdsrommet. Stuen kan møbleres med sofa, bord, TV og øvrig ønsket innredning. Det er også naturlig plassering for spisebord i praktisk nærhet til kjøkkenet. En elegant kjøkkenøy fungerer som en harmonisk overgang mellom stue og kjøkken, og bidrar til en sosial og åpen romløsning.

Kjøkken: Delikat kjøkken med ny benkeplate og ny kjøkkenøy fra 2025. Innredningen har fronter i malt MDF, laminat benkeplate med servantkum i slitesterk kompositt og fliser på vegg over benk. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn, mikro og kombiskap kjøl/frys. Det er montert automatisk vannstoppventil. Kjøkkenventilator over kokesone, har avtrekk ut. Kjøkkenøya gir kjøkkenet ekstra skapplass.

Bad: Boligen har tre helt nye og ubrukt­e bad, alle renovert i 2025 med tilgjengelig dokumentasjon. Badene fremstår moderne og funksjonelle, med flislagte vegger og slettmalt himling. Badet i 1. etasje har vindu i våtsonen, utført med fuktbestandig PVC-karm. Gulv er flislagt med korrekt etablert fall og slukrenne i dusjsonen, tilknyttet godkjent tettesjikt. Innredningen består av veggmontert toalett med innbygget sisterne, praktisk servantskap og romslig dusjnisje. Det er mekanisk avtrekk og tilluftsspalte er etablert under dørbladet.

Soverom: Boligen har hele syv soverom. To soverom ligger i 1. etasje, tre i 2. etasje og to i kjelleretasjen. Soverommene kan innredes med seng, nattbord, garderobeskap og skrivebord. Boligen varmes opp med vannbåren varme tilknyttet radiatorer. I tre rom er det lagt varmefolie.

2. etasje:

Kjøkken: Kjøkkenet er helt nytt, levert av Kvik og fremstår både moderne og funksjonelt. En hyggelig frokostbar skaper en naturlig samlingsplass – perfekt for morgenkaffen eller en rask måltidspause. Innredningen har slette fronter og en laminert benkeplate med elegant servantkum i kompositt. Kjøkkenet er godt utstyrt med integrerte hvitevarer, inkludert oppvaskmaskin, stekeovn, platetopp og kombiskap for kjøl og frys. Det er installert automatisk vannstoppventil og over kokesonen er det montert kjøkkenventilator med avtrekk direkte ut.

Stue: Romslig stue som kan innredes med sofa, bord, TV og tilhørende stuemøblement. Rommet har også plass til spisebord og stoler, slik at familie og venner kan samles rundt et godt måltid.

Bad: Badet ble renovert i 2025. Badet har flislagte vegger og slettmalt himling. Gulv er flislagt med korrekt fall, og i den senkede dusjnisjen er det etablert sluk i PVC med tilhørende godkjent tettesjikt. Innredningen består av veggmontert toalett med innbygget sisterne, moderne servantskap, dusjnisje og opplegg for vaskemaskin. Det er mekanisk avtrekk på badet og tilluftsspalte er etablert under døren, for å sikre god ventilasjon. Badet er ubrukt og innenfor garanti, med tilgjengelig dokumentasjon.

Kjeller:

Bad: Badet ble komplett fornyet i 2025. Rommet har flislagte vegger og slettmalt himling. Gulv er flislagt med korrekt fall og den senkede dusjnisjen har sluk i PVC med tilhørende godkjent tettesjikt.
Innredningen består av veggmontert toalett med innbygget sisterne, moderne servantskap, romslig dusjnisje og opplegg for vaskemaskin. Det er installert mekanisk avtrekk, og tilluftsspalte under døren sikrer god ventilasjon. Badet er nyrenovert i 2025, ubrukt og innenfor garantitid – dokumentasjon er tilgjengelig.

Bod/oppbevaring: I kjelleren er det både bod og teknisk rom. Boligen har også et stort uinnredet loft på ca. 20 kvm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Integrerte hvitevarer på kjøkken i 1. og 2. etasje.

Boligen varmes opp av radiatorer med vannbåren varme. Anlegg ble oppgradert i 2025/2026. I tillegg er det varmekabler på badene.

Boligen har oljetank i krypekjelleren. Tanken er frakoblet og ikke i bruk. Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,  følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1953.

Kommunen opplyser at det foreligger innflytingstillatelse datert 02.03.1953, men ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger ikke for deler av eiendommen. Det foreligger ferdigattest på tilbygg datert 13.10.1977.

Det foreligger bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel på deler av kjelleretasjen, datert 28.07.2025.

Det gjøres oppmerksom på at tilbygget inngangsparti ikke er omsøkt.

Bygget er originalt oppført som tomannsbolig, men er i dag betegnet som enebolig med sekundærleilighet. Det foreligger dokumentasjon på bruksendring datert 05.04.2017.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Utleieenheten (2. etasje) er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eneboligen ligger i et attraktivt og barnevennlig boligområde på Finstad, med sentral beliggenhet og kort vei til det meste. Her bor du i rolige omgivelser, samtidig som du har gangavstand til Ski sentrum og Ski nye stasjon – kun ca. 7 minutters gange. Området er ideelt for barnefamilier, med nærhet til Finstad barneskole, flere barnehager og Magasinparken ungdomsskole.

Ski sentrum tilbyr et rikt utvalg av butikker, spisesteder, servicetilbud og kulturaktiviteter. Her finner du blant annet Ski storsenter med over 145 butikker, restauranter og caféer, samt bibliotek, kulturhus, kino og bowlinghall. Alt ligger lett tilgjengelig, og det er kort vei til både E6 og E18, noe som gir enkel adkomst til Oslo og øvrige regioner.

Ski stasjon er et viktig knutepunkt på Østfoldbanen med hyppige togavganger og svært gode forbindelser til Oslo. Med Follobanen tar togturen til Oslo S kun 12 minutter – en betydelig tidsbesparelse fra tidligere. Det finnes også gode bussforbindelser fra Ski til blant annet Drøbak, Ås, Langhus og Vinterbro. Med bil tar det omtrent 22 minutter til Oslo sentrum.

Området byr på et bredt spekter av fritidstilbud for både barn og ungdom. Ski har et aktivt og variert kulturliv med blant annet speidergrupper, musikkorps, teatergrupper og en egen musikkskole. Det lokale idrettslaget er stort og allsidig, og Ski idrettspark har fasiliteter som friidrettsbane, fotballbaner, håndballhaller, klatrevegg, ishall, samt innendørs og utendørs tennisbaner.

For den som liker friluftsliv, ligger både Finstadskogen og Hebekkskogen i gangavstand, og tilbyr flotte tur- og treningsmuligheter året rundt – med skiløyper om vinteren og fine turstier om sommeren.

Innen kort kjøreavstand finner du flere populære utfartssteder. Det tar ca. 5 minutter med bil til badeplassen Midtsjø, og rundt 15 minutter til nærmeste golfbane. På Vinterbro, kun 10 minutter unna, ligger Tusenfryd – Norges største fornøyelsespark – samt Vinterbrosenteret og Bunnefjorden med marina ved Nesset og badestrender ved Breivoll og Kjærnes. Også Drøbak byr på flotte bademuligheter og ligger kun en kort kjøretur unna.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen til visning!

Kort gangavstand til flere barnehager, Finstad skole og nye Magasinparken ungdomsskole. Nærmeste videregående skoler er Ski vgs. og Drømtorp vgs.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 791 kvm. Tomten er opparbeidet med gressplen, hekk og diverse beplantning.

Parkering på gruset gårdsplass med plass til flere biler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse (650 kvm) og kjørevei (140 kvm) i henhold til reguleringsplan for M7, syd for Nordbyvegen med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 05.2.1976.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer det følgende hensynssone:
- H320_2: Flomfare.
- H310_1: Ras- og skredfare.
- H110: Nedslagsfelt drikkevann.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
- Id 202506: Holtekvartalet.
- Id 202201: Ski stasjonsområde vest.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 35.060,- i 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, og renovasjon.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2.439.441,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

9 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

237 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
258 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 758 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Beathe og Olav AS

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2.900,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 7.500,-
Salgsoppgaver kr 3.600,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 3.500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant kr 537,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune kr 3.300,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige 5,71 promille v/salgsum 9,5 mill. kr 54.245,-
Fotopakke Enebolig inkl. høydefoto kr 5.500,-
Tilstandsrapport inkl. plantegninger v/Kristian Østmark kr 15.000,-

Oppdragsnummer 46-0147/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.25147

Sist oppdatert: 02. februar 2026 kl. 09:02