Gladengveien 15B

Gladengveien 15B, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 129, bruksnummer 33, seksjonsnummer 33

Totalt bruksareal BRA: 79 kvm

BRA-i:
Boligbygg med flere boenheter:
1. etasje 74 kvm: Entré, 2 soverom, toalettrom, bad, og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 21 kvm: Sydvestvendt balkong og nordøstvendt markterrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.09.2025 utført av Takstkonsulent1 AS v/Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet i en boligblokk oppført i 2012. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur er av betong, og etasjeskillere er av prefabrikerte betongelementer. Yttervegger er oppført med betong/murverk, utvendig pusset og malt. Bygningen har en flat takkonstruksjon, og taket er antatt tekket med asfalttakbelegg/folie, men taktekkingen er ikke besiktiget. Vinduer og balkongdører har 2-lags isolerglass produsert i 2011. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert med kikkehull. Innvendig er det glatte innerdører, en glatt skyvedør og en smijernsdør fra entré til stue/kjøkken. Leiligheten har en sydvestvendt balkong på ca. 6 m² i betongkonstruksjon med trefliser på gulvet og rekkverk av aluminium med glassfelt. I tillegg er det en nordøstvendt markterrasse på ca. 15 m², delvis med betongheller og delvis med treplatting, samt rekkverk og levegg i tre.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert i gangen.

Lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr medfølger.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - 1. etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgrad settes av hensyn til alder.
- Overflater Gulv: Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgraden settes av hensyn til alder.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Det er irr på rør. Det er registrert noe irr på rørskjøter ved fordelerstokken i himlingen på badet

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Radon: Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten. Dette gjøres med egnet utstyr i de kaldeste månedene i året.

Våtrom - 1. etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det er baderom utført som prefabrikerte baderom i stålkassetter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I 2025 ble det utført arbeid på bad og toalettrom. På toalettrommet ble servant og blandebatteri byttet av ufaglært. På badet ble det av faglært byttet baderomsinnredning med overskap, speil, underskap med ny servant og blandebatteri, samt ny dusjinnredning med armatur. I 2024 ble det utført arbeid på det elektriske anlegget av faglært, som omfattet mindre endringer, flytting av sikringsskap, bytte av stikkontakter og brytere til dimmere, montering av spotter og lys på bad, og tilpasning av det elektriske ved justering av kjøkkeninnredning. Dokumentasjon for faglært arbeid foreligger.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Mindre endringer på det elektriske anlegget (bytte av stikkontakter, endring av brytere til dimmere, montering av spotter, tilkobling av lys på bad, tilpasninger ved nytt kjøkken). Utført av HGN Elektro AS. Samsvarserklæring foreligger.

2022:
- Montert nytt kjøkken fra Sigdal.
- Lagt nytt laminatgulv i boligen, samt fliser i entré.
- Utvidet gjestesoverom.
- Fjernet lettvegg ved kjøkkenet.
- Flyttet sikringsskap.
- Oppgradert innvendige overflater (spileplater på vegg i entré, malt vegger og tak).

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Byttet servant og blandebatteri på separat toalettrom.
- Byttet baderomsinnredning (overskap med speil, underskap med ny servant og blandebatteri), samt ny dusjinnredning med armatur og blandebatteri. Utført av 5 STARS VVS SERVICE AS. Dokumentasjon foreligger.

Dette er en gjennomgående og betydelig oppgradert leilighet med trappefri adkomst, to private uteplasser og en moderne, gjennomført standard. Boligen fremstår både stilren og innbydende, med oppgraderinger de senere årene som blant annet nytt Sigdal-kjøkken, nye gulv og nymalte overflater. Planløsningen er effektiv og sosial, med en åpen stue- og kjøkkenløsning, to gode soverom og to separate våtrom.

Entré
Entréen gir et svært godt førsteinntrykk med flislagt gulv, moderne spilevegger og en elegant smijernsdør med glassfelt som skaper en luftig overgang til stuen. Her slippes lyset fint gjennom rommene, samtidig som inngangspartiet får et eksklusivt preg. Det er godt med plass til oppbevaring av yttertøy og sko.

Stue
Stuen ligger i åpen løsning med kjøkkenet og oppleves lys, sosial og innbydende. Den gjennomgående planløsningen og de store vindusflatene gir rommet en luftig atmosfære med fint lysinnslipp fra begge sider av leiligheten. Her er det naturlig plass til både sofagruppe og spisebord, perfekt for både hverdagsliv og hyggelige sammenkomster. Integrert spotkasse i himlingen gir en behagelig og moderne belysning. Fra stuen er det utgang til den sydvestvendte balkongen.

Kjøkken
Det stilrene Sigdal-kjøkkenet ble montert etter 2022 og fremstår moderne og funksjonelt med glatte fronter, integrerte hvitevarer og gode arbeidsflater. Den praktiske L-formen gir rikelig med skap- og benkeplass, samtidig som løsningen er åpen mot stuen og understreker den sosiale planløsningen. Her er det integrert induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. Fjerning av lettvegg har åpnet opp rommet ytterligere og skapt en mer luftig helhet.

Balkong
Fra stuen er det utgang til en hyggelig sydvestvendt balkong på ca. 6 m² med utsyn mot det rolige, indre gårdsrommet. Her kan man nyte gode solforhold store deler av ettermiddagen, med plass til sittegruppe og grønne planter – en perfekt forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret.

Markterrasse
Fra hovedsoverommet er det direkte utgang til en romslig og skjermet markterrasse på ca. 15 m². Terrassen er opparbeidet med platting, gjerde og levegg som skaper en privat og lun atmosfære. Her får man en sjelden kombinasjon av leilighetsliv og følelsen av egen hage – perfekt til morgenkaffen, grilling eller rolige stunder utendørs.

Hovedsoverom
Hovedsoverommet er rolig plassert med direkte utgang til markterrassen. Rommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning, og oppleves både lunt og harmonisk med en behagelig atmosfære.

Soverom 2
Det andre soverommet ble utvidet etter 2022 og har en fleksibel utforming som gjør det velegnet som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Rommet har en god størrelse og passer fint til ulike behov gjennom ulike livsfaser.

Bad
Badet fremstår moderne og praktisk med flislagte overflater og elektrisk gulvvarme som gir ekstra komfort. Innredningen ble oppgradert etter 2022 med ny servantinnredning og speilskap med integrert belysning. Videre er badet utstyrt med vegghengt toalett, dusjhjørne med glassdører og opplegg for vaskemaskin.

Toalettrom
Leiligheten har i tillegg et separat toalettrom med servant og toalett – en praktisk løsning som gjør hverdagen ekstra komfortabel, særlig for familier eller når man har gjester.

Overflater
Leiligheten har gjennomgående moderne og tidløse overflater som gir et helhetlig uttrykk. Gulvene består hovedsakelig av laminat, med fliser i entré, toalettrom og bad. Veggene er utført med malte plater og malt betong, kombinert med dekorative spileplater i entréen. Himlingene består av prefabrikkerte betongelementer, med integrert spotkasse i stue/kjøkken og innfelte downlights på badet.

Lagring og parkering
Leiligheten disponerer både innvendig bod og en kjellerbod på ca. 5 m², som gir gode lagringsmuligheter. I tillegg medfølger en attraktiv biloppstillingsplass (P-136) i sameiets garasjeanlegg – med svært god intern beliggenhet og klargjøring for montering av ladeboks til elbil.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet «Byggemåte» i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp via radiatorer tilknyttet vannbåren varme fra fjernvarme. Det er elektrisk gulvvarme på bad. Målere for varmtvann og fjernvarme ble installert i regi av sameiet i sommer 2025.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Bygningen er oppført i 2012. Det foreligger ferdigattest datert 23.04.2013. Ferdigattest kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, datert 10.02.2012, som stemmer med dagens bruk. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 9 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, vann/kloakkledning, garasje/parkering, utbygging/ombygging, utbyggingsavtale, anlegg og vedlikehold av ledninger, festekontrakt, bruks- og leierett og elektriske kraftlinjer.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje med eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en svært attraktiv og sentral, men samtidig tilbaketrukket beliggenhet på Ensjø, en av Oslos mest spennende bydeler i sterk utvikling. Området har gjennomgått en imponerende transformasjon fra tidligere industribebyggelse til en moderne og levende bydel, kjennetegnet av stilrene boligprosjekter, frodige grøntområder og gode urbane kvaliteter. Her bor du komfortabelt med en perfekt balanse mellom byliv og natur.

Nærområdet byr på et rikt utvalg av servicetilbud, dagligvarebutikker, caféer og spisesteder. Blant annet finner du Rema 1000, Kiwi, Spar og Joker i umiddelbar nærhet, sistnevnte også med søndagsåpent tilbud på Petersborgplassen. Her ligger også det populære bakeriet Boulangerie M. På Ensjø Torg finner du blant annet Åpent Bakeri, Grøde, Osten Vin & Pizza og Hy’s Sushi, mens Gladengveien kan friste med hyggelige serveringssteder som Happis, Sushi & Thai og Kinabolle.

Kort vei unna ligger også Fyrstikktorget og Hasle Torg med et bredt spekter av butikker og servicetilbud, inkludert Coop Mega, Vinmonopolet og Baker Hansen. Vinslottet på Hasle har etablert seg som et populært møtested i et karakteristisk industribygg, med et variert tilbud av serveringssteder, butikker og aktiviteter.

Området byr på svært gode rekreasjonsmuligheter med flere parker og grønne lunger like i nærheten. Tiedemannsparken og Hovinbekken ligger kun et steinkast unna, med idylliske tur- og sykkelveier som strekker seg videre mot både sentrum, Grefsenkollen og Østmarka. Østre parkdrag er et attraktivt tilskudd med blant annet naturpark, grillplasser og oppholdsarealer. Det er også kort vei til populære områder som Tøyenparken, Kampen park og Valle Hovin, som byr på flotte friarealer, idrettsanlegg og arrangementer året rundt.

For den aktive finnes et bredt tilbud av treningsmuligheter i nærområdet, med treningssentre som SATS på både Kampen og Hasle, samt det nye og moderne Tøyenbadet innen kort avstand. I tillegg ligger Jordal Amfi og Valhall Arena i gangavstand.

Området har et svært godt kollektivtilbud. Ensjø T-banestasjon ligger kun få minutters gange unna og betjenes av linje 1–4, med kort reisetid til Oslo sentrum. Helsfyr er også i nærheten, som et av byens største kollektivknutepunkt med T-bane, buss og flybuss. Busslinje 21 går fra nærliggende Grenseveien.

For barnefamilier er området svært godt tilrettelagt med flere skoler og barnehager i gangavstand. Boligen tilhører Hasle skolekrets, og både Teglverket skole (1.–10. trinn) og Fyrstikkalleen videregående skole ligger i nærheten. Det finnes også flere barnehager i området.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Teglverket skole (1.-10.trinn).

Det er flere barnehager i området som Stålverkskroken barnehage, Fyrstikkalleen barnehage og Malerhaugen barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 7465,9 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er pent opparbeidet med bakgård, lekeplasser, plener og beplantning. Sameiet har også en felles takterrasse. Festeavgiften er kr 1 000 000,- per år og reguleres årlig i henhold til konsumprisindeksen. Bortfester er Gladengveien 15 Festetomt DA.

Festeavgiften er kr 1 513 000,- pr. år iht. budsjett for 2025.
Festeavgiften reguleres hvert år iht. konsumprisindeksen.

Festekontrakten inneholder ikke bestemmelser om festeavtalens løpetid.

Hjemmelshaver til tomten er Gladengveien 15 Festetomt DA.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Seksjonen disponerer en parkeringsplass merket P-136 i felles garasjeanlegg. Plassen er seksjonert som tilleggsdel til seksjonen, og det betales kr 200,- pr. md. for plassen som faktureres via felleskostnader. Plassen har en god intern beliggenhet rett ved heis og trappeinngang, med ingen biler på den ene siden. Det er gjort klart for montering av ladeboks på parkeringsplassen (ladepunkt på stolpe).

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til forretning og boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-4317 datert 20.06.2007 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan og byggesaker i området:

Saksnummer 202551641 - Byggesak. Gladengveien 16 - Bruksendring fra bilverksted til bilvaskehall. Det ble sendt søknad om tillatelse 26.02.2025.

Saksnummer 202008625 - Reguleringssak. Gladengveien 16 og 18 (Vestre bekkedrag) - utarbeidelse av planforslag. Hensikten med prosjektet er gjenåpning av Hovinbekken gjennom planområdet i tråd med VPOR for Ensjø.

Saksnummer 202114852: Stålverkskroken 6 - 12 - Oppføring av boliger - Hus A-D, felt C11 og D11 - Tidligere adresse: Gladengveien 8. Det ble gitt rammetillatelse 19.08.2022 og igangsettingstillatelse 04.07.2024. Tiltaket omfatter oppføring av fire frittliggende boligbygg i lamellstruktur på felt C11 og D11 med adresse Gladengveien 8, på Ensjø i bydel Gamle Oslo. Det etableres en sammenhengende underliggende etasje for parkeringskjeller og bodareal. Planlagt overtakelse er satt til Q1/Q2 2025. Sjekk ut hvordan det skal blir her: https://www.profier.no/prosjekter/ensjoparken-oslo/

Saksnummer 2025/23209 - Byggesak. Gladengveien 9A - forhåndskonferanse, oppføring av nye bygg og etablering av bykvartal. Det ble sendt forespørsel om forhåndskonferanse 10.04.2026.
Dette er tomten hvor Mobile Ensjø er i dag.

Saksnummer 202214130: Gjelder Grenseveien 65 - Bestilling av oppstartsmøte - Oppføring av ny ungdomsskole på Ensjø. Oppstartsmøte ble bestilt 27.09.2022 og det fremkommer her at formålet med reguleringen er å legge til rette for ny 8 parallell ungdomsskole på Lilleberg. Nybygg etableres langs Grenseveien i 4-5 etasjer (tilsvarende 5-7 boligetasjer, ny bygningskropp skjermer uteareal i syd mot støy fra Grenseveien. Plansaken er planlagt å legges ut for høring 16.01.2026.

Saksnummer 202460006: Plankunngjøring. Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen. Hovedhensikten med planen er å etablere et eget anlegg for syklende og legge bedre til rette for gående. Tilretteleggingen innebærer at vegarealet får større total bredde enn i dag. Dette kan påvirke tilstøtende arealer.

Saksnummer 201906491: Grenseveien 71 - Detaljregulering - Boliger. Innsending av planforslag ble gjort 05.09.2024. For at boligkvartalet skal bidra til et variert arkitektonisk uttrykk foreslås varierende høyder, fra 3-7 etg, som bryter opp skala og muliggjør attraktive takterrasser tilrettelagt for urban dyrking mellom byggene, samtidig med at boligkvaliteten øker ved større andel fasader. I Innsending av planforslag til 2. gangsbehandling er høyder i nord og sør redusert. Mot Grenseveien holdes etasjene til 7 etasjer tilsvarende Grenseveien 69.

Saksnummer 202460842: Hovinveien 43 A - Hovinveien 43 A - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Oppstartsmøte ble bestilt 14.10.2024. Bebyggelsen består av et L-formet lamellbygg, og ett mindre leilighetsbygg som står oppå en felles base/ 1. etasje. Lamellbygge ligger i den østre delen av bebyggelsen, åpner seg mot vest og slipper sollys inn på det hevede gårdsrommet. De lave leilighetsbygget ligger i det nord-vestlige hjørnet av bebyggelsen, og hindrer støy inn i gårdsrommet. Prosjektet har 6 etasjer på det meste, og trapper seg ned mot tilgrensende bygg og gate-/byrom.

Saksnummer 201918011: Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base.

Saksnummer 202209626: Ensjøveien 16 - 22 - utarbeidelse av planforslag. Hensikten med prosjektet og planforslaget er å tilrettelegge for en utvikling av eiendommene som åpner for ny og mer hensiktsmessig bruk, bedre utnyttelse og høyere kvalitet. Ambisjonen er å få inn flere publikumsrettede tilbud og næringslokaler som både kan benyttes til produksjon og til kontorer. Etter samråd med PBE kan det også undersøkes om området er egnet for boliger eller eventuelt hotellkonsepter med langtidsleie/leilighetshotell.

Saksnummer 202118619: Grenseveien 73, 91 og 95 - utarbeidelse av planforslag - Regulering til barneskole og park. Oppstartsmøte ble bestilt 26.11.2021. Langs Grenseveien foreslås opp til 5 etasjer hvor idrettshall med tilhørende arealer legges i 4-5. etasje. Dette er for å beholde så mye uteareal på terreng som mulig til skolen, samtidig som Grenseveien godt kan tåle høyere og bymessig bebyggelse.

Saksnummer: 202106119 - Ensjøveien 3 - Riving av bygg. NRKs generalforsamling ved kulturminister Abid Raja har 18/05 gitt NRK fullmakt til å kjøpe Ensjøveien 3, 5 og 7 fra hhv Ferd Eiendom og Axer Eiendom. NRK flytter da hovedkontor fra Marienlyst til Ensjø. Rammetillatelse ble gitt 09.07.2021 og fristen for å igangsette tiltaket har utløpt.

Saksnummer: 200404446 - Reguleringssak: Ensjøområdet - Veiledende prinsipplan for det offentlige rom - VPOR Ensjø - vedtatt av bystyret 28.2.2007
Det offentlige rom på Ensjø skal framstå som levende, attraktivt og tilgjengelig for alle, med et “naturbant” preg (samspillet mellom det grønne, det blå og de harde flatene). Levende og trygge møteplasser, torg, gater og parker med betydelig innslag av grønt skal kjennetegne det nye Ensjø.

Saksnummer 2025/12312 - Byggesak. Malerhaugveien 28 - oppføring av to boligbygg med barnehage i underetasje og felles parkeringskjeller. Det ble gitt igangsettingstillatelse for tiltaket 18.07.2026.

Saksnummer 2025/09172 - Byggesak. Malerhaugveien 15 - 21 - Oppføring av fire boligblokker på lokk. Det ble gitt midlertidig brukstillatelse 25.01.2024.

Samt;

Saksnummer 201604970 - Reguleringssak: Hasle - Valle Hovin - Planprogram med veiledende plan for offentlige rom - VPOR - Forslag til politisk behandling. Planprogrammet skal vise et forslag til fremtidig byutvikling innenfor planområdet, med anbefalinger for blant annet bystruktur, arealformål, torg, parker og grøntområder. Planprogram og veiledende plan for offentlig rom (VPOR) skal gi rammer for fremtidige reguleringsplaner innenfor planområdet. Valle Hovin skal videreutvikles som det viktigste arealet for idrett og rekreasjon i Hovinbyen.

Området er under stor utvikling og byggearbeid må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 103,- pr. mnd. og inkluderer internett, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, festeavgift mm.

Fellesutgiftene er fordelt slik:

- Felleskostnader: kr 3 537,-
- Bredbånd: kr 199,-
- Vifte: kr 50,-
- Festeavgift: kr 117,-
- Garasje: kr 200,-

Oppvarming og varmtvann er ikke inkludert i fellesutgiftene. Hver leilighet har fått installert egne vannmålere. Eksakt forbruk for oppvarming og varmtvann faktureres seksjonen etterkuddsvis påfølgende måned. Dette faktureres hver måned sammen med felleskostnadene, men beløpet vil variere ihht. forbruk. Avregning gjøres av EcoGuard. Selger opplyser at det for april måned ble fakturert kr. 323,-.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 640,- pr. år. / 5280 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og har avgift på kr 199 pr. mnd. Sameiet har ikke kollektiv TV-avtale, dette må avtales individuelt. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Andel formue er kr 17 796,- pr. 31.12.2025.

Det er pr. 12.05.2026 ingen lån registrert på sameiet.

6 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

164 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
165 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
175 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 755 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 765 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vilde Braaten Fagnastøl og Asgaut Severin Rundhaug Holm

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Gla'enga Eierseksjonssameie, med sameiebrøk 46/12374
- Sameiet består av 183 boligseksjoner og 3 næringsseksjoner.
- Forretningsfører er Solibo.
- Forsikringsselskap Tryg Forsikring - polise nummer 6598026.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.
- Sameiet har egne hjemmesider: www.glaenga.no

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Byttet målere for varmtvann og radiatorvarme i alle leiligheter.
2024: Etablering av infrastruktur for el-billading i garasjen.
2021: Utbedret dekke i takterrasse B-C (laget nytt fall for å få ledet regnvann bort) og etterstramming av koblinger til radiatorer i alle leiligheter.
2020: Spylte hele rørsystemet, noen malejobber og hovedvask.
2019: Nye vannfiltre med tilbakespylingsfunksjon og maling av treverk i brun farge.
2018: Oppussing av B-oppgangens inngangsparti i 1. etasje. Ny EL-tavle i den private garasjen.
2017: Pusset opp A-oppgangen to nederste etasjer. Boning av gulv i fellesarealer. Maling av treverk i øverste etasjer.
2016: Vask av alle glassflater i fellesområder og ytre del av balkonger. Malt hagebenker-/møbler.
2015: Boning av gulv i fellesområder. Montert elektronisk låsesystem.
2014: Installert elektroniske målene for fjernvarme (Inngått avtale med Ista).

I følge styret er det opplyst om tilfeller av skjeggkre i sameiet. Det ble i november 2018 gjennomført en undersøkelse hos alle beboerne med limfeller for å kartlegge hver enkelt leilighet. Konklusjonen var at forekomsten var lav. Forsikringsselskapene tilbyr etter hvert åtebehandling fremfor limfeller, noe som er mer effektivt.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Seksjonsbegjæringen og øvrige dokumenter fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt SELGER; Relasjonsrabatt  kr -8 000,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 14 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse (betaler kun for 2)  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 250,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Buysure inkl. tilstandsrapport Anticimex( 6 250 000 x 4,42promille (27 625) + 9700)  kr 37 325,00
Boligstyling/rådgivning  kr 2 500,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 8 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• IF forsikring tilbyr innboforsikring.  
• Søderberg&Partners formidler leiegaranti som et alternativt til depositum som sikkerhetstillelse for leieforholdet.  
• SMS Electro tilbyr elektrikertjenester.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flyttefoten for lagertjenester og Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.

Oppdragsnummer 37-0068/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2568

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 13:23