Utgårdsveien 71

Utgårdsveien 71, 1684 VESTERØY
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 47, bruksnummer 99, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 121 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje - 32 kvm: Entré, bod, teknisk rom og vaskerom
1. etasje - 80 kvm: Bad, toalettrom, 2 soverom, stue og kjøkken

BRA-e:
Enebolig:
Underetasje - 9 kvm: Bod

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje - 20 kvm: Vestvendt terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.04.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Enebolig bygget i 1971. Bygningen antas fundamentert med betong/lettklinerblokker til stedlige masser. Grunnmur av betong/lettklinerblokker. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger
oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med trekledning. Takkonstruksjon med takstoler av tre, saltak takform, tekket med tegltakstein. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Terrengforhold: Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur. Dette kun til orientering og anbefalt på generelt grunnlag.
Vurdering av avvik: Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.
Konsekvens/tiltak: Det bør foretas terrengjusteringer. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

- Underetasje - vaskerom: Himling med trepanel. Vegger med lettklinkerblokker. Gulv med betong. Innredet med servant. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig ventilasjon. Vaskerom/vaskekjeller er ikke ihht. dagens krav til våtrom.
Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet mangler membran på gulv og vegger.
Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i utvendig - taktekking, utvendig - veggkonstruksjon, utvendig - takkonstruksjon/loft, utvendig - vinduer, utvendig - dører, innvendige overflater, radon, rom under terreng, innvendige trapper, vannledninger, avløpsrør, varmtvannstank, elektrisk anlegg, fuktsikring og drenering, grunnmur og fundamenter, oljetank, bad og toalettrom.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Nåværende eiere overtok boligen i 2023 og gjennomførte samme år flere oppgraderinger. Påkostninger til ytterligere oppgraderinger og utskiftninger bør påregnes. Boligens nåværende stand representerer således et spennende utgangspunkt med stort potensial og en naturlig anledning til å sette eget preg på de ulike rom.

Alle oppholdsrom utenom entreen er samlet på én flate i første etasje, der stuen alene utgjør mye av arealet. Stuen ble i 2023 pusset opp med ny laminat på gulvet og maling av vegger.

Kjøkkenet er adskilt i eget rom ved stuen og har en funksjonell innredning som trolig er fra boligens byggeår, men velholdt når alderen tas med i betraktning. Om den eksisterende innredningen skiftes ut til fordel for en helt ny løsning, er det samtidig mulig å utnytte rommets areal og volum til mer oppbevaringsplass.

Boligens to soverom er trukket lengst mulig unna stuen og samlet nord i første etasje, i praktisk nærhet av badet og toalettrommet. Med ca. 12 og 6,5 kvm. er soverommene av gode størrelser til sine respektive formål som henholdsvis hovedsoverom og barne-/gjesterom. Sistnevntes dørblad ble skiftet ut i 2023. Begge inneholder plassbyggede og autentiske garderobeskap fra 1970-tallet.

Fra byggeåret er også boligens bad, som av den grunn har enkel standard sammenliknet med dagens. Badet er imidlertid funksjonelt og inneholder blant annet badekar. Klosett inngår i toalettrommet som er lett tilgjengelig fra gangen mellom soverommene.

I underetasjen finnes et større vaskerom som i sin helhet er gitt TG 3 og trenger en helhetlig fornying for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vaskerommet er uten tettesjikt og utstyrt med blant annet utslagsvask i stål.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, belegg, fliser og betong.
Innervegger: Tapet, panel og og lettklinkerblokker.
Himlinger: Plater, panel og glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Stålbeslag med dobbel kum og ett-greps blandebatteri. Ventilator i overskap.

Bad: Søyleservant med to-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Overskap med rettprofilerte hvite fronter. Badekar og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj.

Toalettrom: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av luft-til-luft varmepumpe og radiatorer tilknyttet vannbåren varme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på enebolig datert 24.11.1971. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 2 servitutter på eiendommen og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:
Dagboknr. 303208, tinglyst 04.07.1963, type heftelse: Denne omhandler at det i 1963 ble gjort en avtale mellom 3 grunneiere av Sandholmen og Jylteholmen om en evigvarende servitutt om at Sandholmen og Jylteholmen skal utlegges til friareal for allmenheten. Eierne forplikter seg og senere eiere til ikke å oppføre noen bebyggelse eller selge eller feste bort tomter i området eller foreta andre disposisjoner som forringer det som friareal eller endrer dets preg av naturområde. Diverse påtegning Oslofjordens Friluftsråd forplikter seg overfor Oslo kommune til stedsvarig å la eiendommen disponeres som friareal for allmenheten så langt dets rettigheter rekker

Den øvrige servituttene omhandler: rett til vann- og kloakkledning.
Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Hauge barnehage (1-5 år) 3 km
Asmaløy barnehage (1-5 år) 10.2 km
Huser gårdsbarnehage (0-5 år) 12.4 km

Skoler:
Hvaler barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 10.1 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 19.6 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 440 kvm.

Parkering på gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger og kjørevei i henhold til reguleringsplan Utgård datert 22.01.1987 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av Kommuneplan 2019-2031 datert 20.06.2019 med formål: Bebyggelse og anlegg, samt veg.

Planforslag i området:
Utgårdskilen BF1 boligområdet. Se kommunen sine hjemmesider for mer info.

Boligen ligger i gul støysone.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19.884,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 3.824,- for inneværende år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.000,-.
Boligen er tilknyttet Fiber via Blixt som leverandør av kabel-tv og internett. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 824 099,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 296 397,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

74 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
95 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 085 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ottar Andreas Grønvold og Nanna Grønvold

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,5% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 7.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 1.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0128/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25128

Sist oppdatert: 25. juni 2025 kl. 10:57