Kruttmølleveien 4

Kruttmølleveien 4, 1414 TROLLÅSEN
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 239, bruksnummer 163, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 204 kvm

BRA-i:
Bolig:
Underetasje, 93 kvm: Entré, gang, bod, bod/teknisk rom, bad og to soverom.
1. etasje, 86 kvm: Gang, toalett/vaskerom, bad, stue/spisestue, kjøkken og ett soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje, 25 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Bolig:
1. etasje, 83 kvm: Terrasser mot øst, syd og vest.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.09.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det er gjort mindre endringer på rominndeling i boligen samt bygget ikke omsøkt utvidelse av terrasse. Dette er beskrevet under punktet Ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følger: Bolig oppført i 1982 og tilbygget i 2005. Støpt gulv mot grunn. Grunnmur av lettklinkerblokker. Etasjeskillere av treverk. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med stående og liggende trekledning. Yttertak av valmtakskonstruksjon utvendig tekket med takstein. Boligen har profilerte entrédører med to-lags glass fra 2005. Terrassedør med tre-lags glass fra 1980. Slett ytterdør til bod/teknisk rom. Vinduer med tre-lags glass fra 1981 og to-lags glass fra
2005.Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3), tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstand ikke undersøkt (TGIU) på flere kontrollpunkter. Disse er oppsummert under og ytterligere beskrivelse fremgår av tilstandsrapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad 1 etasje.:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Sjablongmessig prisanslag gjelder for utskiftning av tettesjikt/membran på gulv og veggflater.
- Vannrør: Drypplekkasje er observert på synlige vannrør under servant. Eksakt årsak kan ikke fastslås ved visuell inspeksjon. Konsekvens er at forholdet bør utbedres for å unngå fuktbelastning og eventuelle følgeskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Våtrom - Bad underetasje.:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Sjablongmessig prisanslag gjelder for utskiftning av tettesjikt på gulv og veggflater.

Terrasse / platting - Terrasse.:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på rekkverk har betydelig slitasje, og det er stedvis registrert råteskader. Rekkverk på vest-vendt side har skjevheter og er ustabilt. Konsekvens er at levetiden vurderes som overskredet, noe som innebærer at tiltak er nødvendig. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer er tilstrekkelig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedring av rekkverk.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad 1 etasje.:
- Overflater vegger: Våtromstapet er stedvis aldringspreget. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktrisiko i områder som utsettes for bruksvann. Foreslått tiltak er komplett utskiftning når dette viser seg å være nødvendig. Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for fuktskader på både vinduet og tilstøtende veggkonstruksjon. Det er registrert malingsavskalling på vinduet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Overflater gulv: Gulvbelegg har viser stedvise utettheter skjøter/overganger. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktrisiko i områder som utsettes for bruks- og lekkasjevann. Foreslått tiltak er komplett utskiftning når dette viser seg å være nødvendig.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Konsekvens er at forholdet kan medføre behov for ytterligere tiltak når sluket skal renses.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

Våtrom - Bad underetasje.:
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk. Foreslått tiltak er lokale tilpasninger eller utbedring dersom fremtidig bruk viser at det er nødvendig.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er delvis isolert inne i dusjsonen. Konsekvens er at forholdet kan føre til oppdemming av vann ved en eventuell lekkasje. Det vurderes at lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen likevel vil ledes til sluk før det renner ut av våtrommet. Tiltak er derfor ikke vurdert som nødvendig.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

Kjøkken - Kjøkken 1 etasje.:
- Vannrør: Det vurderes at vannrørene er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Ventilator: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt. Konsekvens er at eventuell mangelfull ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er nærmere undersøkelser, for eksempel gjennom funksjonstesting under bruk, for å avklare behovet for eventuelle tiltak.

Toalettrom - Toalettrom/vaskerom.:
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens alder og lignende symptomer. Konsekvens er at funksjonen/tilstanden ikke er kjent. Boligens stoppekran er en kritisk komponent, både for vedlikehold og hvis det skulle oppstå lekkasjer. Foreslått tiltak er derfor lokal utbedring/utskiftning slik at man kan være sikker på komponentens funksjon.
- Varmepumper: Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service. Regelmessig service anbefales normalt hvert 2.-3. år for å opprettholde ytelse og levetid. Konsekvens av manglende service kan være forkortet levetid, nedsatt funksjon etc. Foreslått tiltak er at det gjennomføres service for å sikre videre funksjon og avklare dagens tilstand.

Andre rom - 1 etasje: Stue, gang og ett soverom.:
- Overflate vegg: Tapeter i stue og gang bærer stedvis noe preg av aldersrelatert slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater og/eller lokale utbedringer kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng - Underetasje.:
- Overflate vegg: Veggflater bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte nyanseforskjeller. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater og/eller lokale utbedringer kan iverksettes ved behov.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale i soverom 2 har stedvis flekker/. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Loft - uinnredet / kaldt loft - Uinnredet kaldtloft.:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet. Loftsluke på kjøkken lot seg ikke åpne. Konsekvens er at tilstanden av loftet ikke er kartlagt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand hvis tilkomstmuligheten forbedres. Det gjøres oppmerksom på at uinnredede loft er bygningsdeler som krever jevnlig ettersyn, siden skader, feil og mangler som kun er synlige fra loftet er ikke uvanlig. TG2 er valgt for å belyse risikoen dette innebærer for forhold som ikke er avdekket. Foreslått tiltak er at det legges til rette for at det kan gjennomføres videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand slik at hele risikobildet kartlegges.

Yttervegger inkl. fasader:
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Vinduer viser stedvis begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på terrassedør: Døren viser begynnende tegn til aldersslitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold. Det registreres følgende avvik på ytterdør til bod/teknisk rom: Døren viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på skader i dørbladet. Konsekvens er usikker fremtidig funksjon, og forholdet peker på behov for tiltak. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning.

Yttertak:
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Det er stedvis registrert mose på taket. Konsekvens er at mose holder på fuktighet, noe som blant annet øker risikoen for frostsprengning i takstein og andre forhold som kan påvirke levetiden. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er delvis skjult under yttertaktekkingen, men undersiden kan observeres fra boligens kaldloft. Konsekvens/foreslått tiltak er årlige undersøkelser av undertaket fra loftet, slik at eventuelle tiltak kan iverksettes hvis/når dette blir nødvendig.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke tiltak iverksettes. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje. Konsekvens kan være risiko for utettheter/lekkasje. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Terrasse / platting - Terrasse.:
- Membraner og vanntett sjikt: Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Utvendig trapp - Utvendig trapp på nord-vendt side av boligen.:
- Utvendig trapp: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og/eller lokal reperasjon hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Drenering:
- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.
- Fuktsikring av grunnmur: Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader. Foreslått tiltak er videre overvåking av dagens tilstand slik at nødvendige utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Andre byggverk - Frittstående garasje.:
- Yttertak og takkonstruksjon: Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.
- Vinduer, dører og porter: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold. Porten viser tegn til slitasje, og begynnende tegn på skader. orten har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for videre nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Følgende kontrollpunkter er ikke undersøkt (TGUI)
Våtrom - Bad underetasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring Det har ikke væ rt mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet stedvis er skjult av andre bygningsdeler. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg
El-anlegget vurderes å være fra boligens byggeår/oppføringstidspunkt . Det foreligger ikke tilsynsrapport som er nyere enn 5 år. Det er observert tegn til ufagmessige arbeider på el-anlegget. Det observeres ringeklokke-knapp som brukes som lysbryter på bad i 1 etasje.
Er det behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget: Ja. Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det mangler samsvarserklæringer/dokumentasjon på det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Forenklet vurdering av og branntekniske forhold
Er det behov for en utvidet kontroll av boligens branntekniske forhold? Nei. Det er ikke funnet åpenbare feil eller mangler ved boligens branntekniske forhold. Det er derfor ikke indikasjoner på behov for at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering.

Forenklet vurdering av radon
Er det behov for en utvidet kontroll av radonforhold i boligen? Ja. Med tanke på boligens plassering (nærhet til terrenget) vurderes radon og radonundersøkelser som aktuelt. Det anbefales alltid på et generelt grunnlag å kartlegge radonnivåer, i de tilfeller dette ikke er gjort.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring
Eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Når og hvor lenge har eieren bodd i boligen? Hvis det er lengre perioder eieren ikke har bodd i boligen er det fint om du oppgir dette. Her kan du også oppgi annen relevant informasjon om eierskapet.
Siden ca 1982. Vært på sykehjem seneste tid.

UNDERETASJE
Entré: Stort inngangsparti med flislagt gulv med gulvvarme og vindusflater med pent utsyn. Plass til garderobeløsning. Dette rommet er et påbygg som ble ferdigstilt i 2005.

Gang: Adkomst fra entre. Her er det videre inngang til øvrige rom.

Soverom 1: Romslig med god plass til dobbelt seng og garderobeløsning. Rommet har store vinduer. Dette rommet er byggemeldt som hobbyrom.

Bod 1: Stort rom med hylleløsning og fryser (medfølger).

Bad: Flislagt gulv med gulvvarme. Veggflater belagt med våtromstapet. Himling belagt med lyse himlingsplater med lampepunkt. Vegghengt servant med to-greps armatur. Speil og belysning over servant. Dusjhjørne med skyvedører av glass. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett.
Teknisk: Vannrør av typen kobberrør og forkrommede rør. Synlige avløpsrør av plast. Avtrekksventil med naturlig avtrekk.

Bod 2/teknisk rom: Rom av god størrelse. Vegghengt hylleløsninger som medfølger. Her er varmtvannsbereder installert. Detter rommet er byggemeldt som vaskerom.

Soverom 2: Soverom av god størrelse. Garderobeløsning medfølger.

FØRSTE ETASJE
Stue: Stor stue med god plass til sofaløsning og spisebord. Stuen ligger høyt og fritt med pent utsyn. Rommet har både peis og varmepumpe. Utgang til stor uteplass med pen utsikt.

Terrasse: Utgang fra stue til syd-vendt overbygget del av terrasse. Terrassen er sammenhengende på øst-vendt, syd-vendt og nord-vendt side av boligen. Terrasse oppmålt til totalt 83 m2. Stikkontakter på syd-vendt yttervegg og utekran montert på øst-vendt yttervegg.

Kjøkken: Gulvflate belagt med laminat. Veggflater belagt med malte strietapeter. Himling belagt med lyse himlingsplater med lampepunkter. Kjøkkeninnredning er delvis fra byggeår og delvis fra nyere dato. Kjøkkeninnredning fra byggeår med glatte fronter. Benkeplate av laminat. Oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Kjøkkeninnredning fra nyere dato med profilerte lyse fronter og benkeplater av heltre. Komfyr med steketopp. Kjøleskap. Komfyr, kjøleskap og mikrobølgeovn medfølger ikke.
Teknisk: Ventilator med mekanisk avtrekk. Komfyrvakt montert på ventilator. Vannrør av typen kobberrør. Synlige avløpsrør av plast.

Separat wc/vaskerom: Gulvflate belagt med våtromsbelegg. Sluk i gulv. Veggflater belagt med malte strietapeter. Himling belagt med lyse himlingsplater. Vegghengt servant med to-greps armatur. Utslagsvask av plast med to-greps armatur. Gulvstående toalett. Skap medfølger.
Teknisk: Vannrør av typen kobberrør og forkrommede rør. Synlige avløpsrør av plast. Stoppekran for utekran montert på vegg i skap. Avtrekksventiler med naturlig avtrekk.

Bad: Gulvflate belagt med våtromsbelegg og veggflater belagt med våtromstapet. Himling belagt med lyse himlingsplater med lampepunkt. Baderomsinnredning med glatte lyse fronter. Nedsenket servant med ett-greps armatur. Speil med belysning og stikkontakt over servant. Dusjkabinett med skyvedører av glass. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Badekar med to-greps armatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett.
Teknisk: Vannrør av typen kobberrør og forkrommede rør. Synlige avløpsrør av plast. Avtrekksventil med naturlig avtrekk montert i himling.

Soverom 3: Soverom av god størrelse. Pent utsyn. Garderobeskap medfølger.

TEKNISKE ANLEGG
Varmtvannsbereder på 198 liter (årstall 2013), hovedstoppekran, stakeluke, fordelerstammer og vannmåler montert I bod/teknisk rom. Vannrør av typen kobberrør og forkrommede rør. Synlige avløpsrør av plast. Ventilator med mekanisk avtrekk samt komfyrvakt montert i kjøkken. Ventilasjonen i underetasje er basert på naturlig ventilasjon
med tilluftsventiler i yttervegger samt i vinduer i entré. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. For å se hva som medfølger og ikke se under punktet Standard.

Gulvvarme i entré og bad i underetasje. Varmepumpe i stue.

Forøvrig elektrisk oppvarmet via panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det er gitt midlertidig brukstillatelse på boligen den 21.06.1982. Det fremgår at det skal gjennomføres følgende arbeider:
- Terreng planeres med fall fra grunnmur
- Husnummerskilt oppsettes maks 5 meter fra vei
- Vinduer og ytterdører i underetasjen innpasses evt. listes innvendig
- Tapet på pipe rundt feierluke fjernes i avstand min. 30 cm fra luken
- Plate av ubrenbart materiale leges foran peis, jf. byggeforskriftens bestemmelse om minste avstand til brennbart materiale
- Kjørbar adkomstvei opparbeides i samsvar med approbasjon og for øvrig etter krav til utforming av privat avkjørsel fra kommunal vei
Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det gjøres oppmerksom på følgende endringer etter at brukstillatelsene ble gitt (dvs avvik mellom dagens situasjon og bygningstegningene):
- Vaskerom i første etasje er fjernet. Dette arealet er brukt til å gjøre kjøkken og separat wc/vaskerom større. Inngang fra det tidligere vaskerommet er fjernet. Tiltaket er såpass lite at det mest sannsynlig ikke er søknadspliktig.
- Wc i underetasjen er noe større og det er satt inn dusjkabinett.
- Det var opprinnelig byggemeldt 3 boder ved siden av hverandre i underetasjen. I følge tegninger står det "vegger ikke oppsatt" her. Disse tre bodene er i dag én stor bod. Videre er gang mellom to av bodene innlemmet i boden. Det er nå kun én dør til disse bodene, og øvrige dører er forblendet/fjernet med vegg. Da bruken ikke er endret ansees det ikke som et søknadspliktig tiltak etter hva megler kan tyde, så lenge ikke bærende konstruksjoner er fjernet (bod 1).
- Soverom 1 i underetasje er i bygningstegningene definert som hobbyrom. Hvorvidt hobbyrom er godkjent som rom for varig opphold i eldre boliger må iht Nordre Follo kommune vurderes i den enkelte sak (bl.a. er det krav til ventilasjon, dagslys og rømningsveier). Rommet er i salgsoppgaven definert som soverom (rom til varig opphold), men det tas spesifikt forbehold om at dette er feil da det ikke er foretatt en konkret vurdering om hvorvidt dette rommet tilfredsstiller alle krav for å bli vurdert til å være rom for varig opphold. Dersom rommet ikke vil bli definert som rom til varig opphold av kommunen, vil rommet være godkjent som bruk av bodrom av kommunen.
- Opprinnelig vaskerom i underetasje er i dag i bruk som bod. Da det ikke er stilt høyere krav til bod enn vaskerom, og disse ikke er rom for varig opphold, antas det at kommunen ikke vil anse endringen som søknadspliktig.
- Del av uteplass orientert mot syd er utvidet i forhold til opprinnelig byggningstegninger. Terrasse mot øst, på baksiden av huset fremgår ikke av godkjente tegninger. Det tas spesifikt forbehold om lovligheten av dette tiltaket, da det er mulig tiltaket er søknadspliktig. Konsekvensen vil kunne være at kommunen krever tiltaket omsøkt og, dersom dette ikke blir godkjent, at uteplassen må fjernes. Kjøper overtar risikoen og utgiftene knyttet til dette.

Det tas spesifikt forbehold om at de ovenfor nevnte tiltakene vil kunne ansees som søknadspliktige. Dette vil måtte avgjøres konkret av kommunen ut ifra gjeldende regelverk. Det er foretatt en overordnet vurdering om at de fleste tiltakene ikke er søknadspliktige, men kommunen kan være av en annen oppfatning som bygningsmyndighet. Kjøper overtar risiko for lovligheten og eventuelle søknader og tiltak som er nødvendige for å bringe boligen til godkjent tilstand.

Tilbygget er i registrert fullført som meldingssak den 18.10.2005. Dette tilbygget er altså godkjent av kommunen. Tilbygget består av boligens entré.

Det er gitt ferdigattest på garasjen datert 11.06.1996.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.  

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 3462, tinglyst 04.05.1981, type heftelse: forpliktelse til å overholde kommunens vann- og kloakkreglement.
Dagboknr 5954, tinglyst 05.07.1982, type heftelse: dispensasjon for bygging av garasje. Kommunen kan kreve denne flyttet eller fjernet for eiers regning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Eiendommen er vasket før visning, og vil ikke bli ytterligere utvasket til overtagelse.

I den meget populære adressen Kruttmølleveien ligger denne eneboligen. Området består hovedsakelig av småhusbebyggelse, og det er et stille og solrikt område vest for Kolbotn sentrum.

Barnevennlig og hyggelig bomiljø med mange barnefamilier i området. Rett i nærheten finner du Trollåsen senter som tilbyr blant annet Kiwi matbutikk (åpent kl. 8 - 22 alle dager unntatt søndag), frisør, legekontor og fysioterapeut.

Offentlig kommunikasjon:
Rett ved ligger Mastemyr bussholdeplass med hyppige avganger. Bussen går hvert 15. minutt til og fra Oslo sentrum store deler av dagen på hverdager, bussen bruker kun ca. 18 minutter til Oslo sentrum. Nattbuss i helgene. Ekspressbuss til/fra Trollåsveien til Oslo i rushtiden.
Kort avstand til Rosenholm stasjon med stor innfartsparkering. Toget fra Rosenholm til Oslo S tar ca. 16 minutter. Rosenholm ligger forøvrig i sone 1 (Oslo-takst).
Kolbotn togstasjon: Det tar ca. 19 minutter med tog fra Kolbotn til Oslo S. Hyppige avganger.

Barnehager og skoler:
Mellomåsen barnehage ligger få meter unna. Det er kort avstand til Vassbonn barneskole og Ingieråsen ungdomsskole. Roald Amundsen videregående skole ligger på Sofiemyr (bussforbindelse fra Mastemyr bussholdeplass).
Flere barnehager i nærområdet.

Kolbotn sentrum:
Gangavstand til Kolbotn sentrum med et mangfoldig servicetilbud som spisesteder, treningssenter og legesenter, i tillegg til Kolbotn Torg med ca. 60 forretninger. I Kolben kulturhus er det kino, flott bibliotek, kulturskole for barn og konsertsaler. Tårnhuset bistro er et populært spisested med gode anmeldelser på TripAdvisor.

Fritidsaktiviteter / nærmiljøet:
Perfekt beliggenhet for aktive voksne og barn, med flotte tur- og rekreasjonsområder i nærmiljøet. Gangavstand til en rekke fritidstilbud som Ingierkollen slalåmbakke, tennisbaner, Gjersjøen med bade- og fiskevann, sykkelavstand til Hvervenbukta, Ingierstrand, 18-hulls golfbane m.m. Kommunen har et aktivt idrettsmiljø som tilbyr alt fra idretter som håndball og fotball, til alpint, langrenn, tennis, volleyball, svømming, bryting, amerikansk fotball og orientering. Kunstsnøløype på golfbanen på Greverud. Flott skateanlegg ("Pyramiden") i Kolbotn sentrum. Kort avstand til større friluftsområder som Svartskog, Østmarka og Sørmarka, med turmuligheter både sommer og vinter. Østmarka har et rikt løypenett om vinteren med flere serveringssteder. På Sofiemyr ligger forøvrig kommunens svømmehall, idrettshall og The Well (nordens største spa anlegg).

Kruttmølleveien har adkomst fra Tømmerfaret.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 814,70 kvm. Skrånende tomt opparbeidet med gruslagt innkjørsel, biloppstillingsplasser, frittstående garasje, forstøtningsmurer, utvendige trapper, terrasser, trær og diverse beplantning. Deler av tomten er naturtomt.

Garasje med plass til én bil, samt parkering på egen gårdsplass. Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 12.09.2016 (planId 2014002).

Eiendommen er også omfattet av kommuneplan for Nordre Follo 2026-2037.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er av kommunen anslått for å være kr 13 779,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, feiing/tilsyn samt tilsyn med fyringsanlegg. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Denne er basert på nåværende eiers bruk som har vært lite, ny eier må stipulere et høyere beløp.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses gjennom fjernavlesning av kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med forfall av kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 1 886,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv. Selger har ikke informasjon om kostnad for dette. Kostnad for standard tv- og internett abonnement koster normalt ca kr. 1.500,- pr mnd.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 020 803 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

7 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

192 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
193 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
213 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 893 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 913 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjell Henriksen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 45 680,00
Fotograf - 25 bilder  kr 3 500,00
Tilstandsrapport (rapport fra "takstmann")  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0073/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2673

Sist oppdatert: 15. september 2026 kl. 20:52