Presteveien 5B

Presteveien 5B, 1605 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 208, bruksnummer 1, festenummer 1246, seksjonsnummer 2
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 208, bruksnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 107 kvm

BRA-i:
Leilighet :
1. etasje - 85 kvm: Entré, 2 soverom, bod, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
Bod:
1. etasje - 6 kvm: Utvendig bod.

Leilighet :
1. etasje - 16 kvm: Garasje i felles rekke.

Åpent areal:
Leilighet :
1. etasje - 28 kvm: Steinlagt uteplass.

Boligen disponerer en bod i rekke på fellesareal på 6 kvm (BRA-e). Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.09.2025 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Flermannsbolig bygget i 1953, da som næringsbygg. Senere omgjort til leiligheter i 2007. Bygningen antas fundamentert
med betong til stedlige masser. Gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger antas oppført med mur/betong og utfyllende bindingsverk, utvendig med pusset fasade og liggende kledning. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie e.l (ikke besiktiget). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
-Elektrisk anlegg.

Spørsmål til eier:
-Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Antar 2007, da bygget ble gjort om til leiligheter.

-Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ja.

-Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja.

-Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja. Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget, det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad enn TG2. Det anbefales derfor alltid utvidet kontroll da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: varmtvannstank, bad og kjøkken.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
-Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Sprekk i noen få fliser og fuger på bad.

-Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Nytt arbeid. 2022. Faglært. Montert ny servant, speilskap og blandebatteri, samt. nytt dusjsett. Utført av faglært rørlegger som vennetjeneste.

-Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja. Nytt arbeid. 2025. Faglært: Smådahl AS. Bygget ble vasket og malt av innleid firma i regi av sameiet. Har dokumentasjon på arbeidet.

-Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. Nytt arbeid. 2022. Faglært. Nye stikkontakter ifbm. nytt kjøkken. Utført av faglært elektriker som vennetjeneste.

Nytt arbeid. 2022. Faglært. Speilskap med stikkontakt, er koblet av faglært elektriker.

Nytt arbeid. 2023. Faglært: AL Elektriske AS. Felles el-anlegg til garasjer ble oppgradert i forbindelse klargjøring for el-billading. Dette i regi av sameiet. Zaptec ladeboks i garasje tilhørende leilighet, ble montert samtidig som dette. Har dokumentasjon på dette.

-Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja. Nytt arbeid. 2022. Faglært. Montert Høiax AquaSafe lekkasjestopper på varmtvannsbereder og kjøkken. Utført av faglært rørlegger som vennetjeneste.

-Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja. Nytt arbeid. 200. Faglært. Montert ny kjøkkenhette. Koblet av faglært elektriker.

-Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja. Kryssfiner-plater i sidevegger i garasjen har tegn til fukt nederst mot bakken.

-Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Ja. Styret i sameiet har dialog med firma som utførte vask og malerarbeid på bygget, gjeldende små utbedringer på arbeidet.

Leiligheten er av nåværende eiere betydelig påkostet siden 2022. Oppussing og ulike oppgraderinger er utført i samtlige rom. Resultatet er et helhetlig uttrykk fremmet av moderne overflater og innredninger.

Samtidig med oppussing ble delevegg mellom stuen og kjøkkenet revet til fordel for dagens åpne løsning og vesentlig bedre lysforhold i kjøkkenkroken. Gjenværende vegg ble både helsparklet, påført duk og malt. Den samme overflatebehandlingen ble gjort på alle vegger i leiligheten foruten bad og bod. Malerarbeid er også utført på øvrige vegger og himlinger. Gulvene er i alle rom utenom entreen og badet skiftet ut med tidsaktuell lys én-stavs laminat, lagt gjennomgående mellom samtlige. På entreens gulv er det lagt nye fliser.

I kjøkkenkroken ble en helt ny løsning installert i 2022, bestående av skapseksjoner og fronter fra IKEA samt benkeplater fra den lokale leverandøren Kjøkkengaarden. Fra samme år er også kjøkkenets ventilator og hvitevarer som alle er integrert og inkluderer platetopp av ekstra bred modell. Verdt å fremheve er ikke minst praktiske innretninger som rektangulær kompositt-vask av underlimt modell og Le Mans-karusell i hjørneskap. Høiax AquaSafe lekkasjestopper er installert både på kjøkkenet og på varmtvannsbereder som står i leilighetens innvendige bod.

På badet ble nye møbler i form av servantskap og speilskap med strømuttak installert i 2022. Armaturene ble samtidig skiftet ut med nye i helsort som i dusjsonen har både hånd- og regndusj. Badet for øvrig er fra leilighetens byggeår. Gulv og vegger er flislagt, i gulvet er det også elektrisk varme som i alle øvrige rom utenom den innvendige boden.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Glatte malte flater og fliser.
Himlinger: Glatte malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Belysning under overskap. Laminerte grå benkeplater. Underlimt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning og strømuttak. Dusjnisje med skyvedører og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet. Det er varmekabler på gulv i alle rom utenom bod.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på bruksendringer til boliger datert 31.02.2009. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Dog foreligger det godkjente byggetegninger datert 10.01.2003 som samstemmer med boligens innvendige bruk.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
-Dagboknr 303940, tinglyst 21.08.1963, type heftelse: Bestemmelse om veg.

-Dagboknr 710981, tinglyst 07.09.2007, type heftelse: Festekontrakt til sameiet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

På Grønlifjellet råder en oppriktig tilbaketrukket og fredelig atmosfære, til tross for hvor sentrale omgivelsene faktisk er.

Etter kun knappe 10 minutters gange eller få minutter på sykkel befinner du deg midt i sentrumskjernen, hvilket innebærer at alle byens tilbud og fasiliteter er lett tilgjengelig i det daglige.

Sentral beliggenhet er også ensbetydende med enkel tilgang til et velutviklet kollektivtilbud. Både bussterminalen og togstasjonen er innenfor kort gangavstand. Reisetiden videre med tog til hovedstaden er fra like over én time. Det går i tillegg ekspressbuss til både Oslo og Gardermoen fra sentrum.

Verdt å nevne er for øvrig også byfergene som er gratis og gjør det enkelt å forflytte seg på elven, blant annet til Gamlebyen og Østsiden samt helt ut til Gressvik og Åle i vest. Fergene har hyppige avganger hele dagen og uken gjennom.

Grønlifjellet er et godt utgangspunkt også for å utnytte friområdene rundt byen, i første rekke Fredrikstadmarka hvor det er lysløype samt kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater. Verdt å besøke er i tillegg den nærliggende Mørkedalen og idylliske Bingedammen. Lengre utflukter og sykkelturer er det mulighet for på Glommastien som følger begge elvens sider helt til Sarpsborg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Speiderfjellet barnehage (1-5 år) 0.5 km
St.Hansfjellet barnehage (1-5 år) 1.1 km
Kiæråsen barnehage (1-5 år) 1.4 km

Skoler:
Trara skole (1-7 kl.) 0.9 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 1.3 km
Nøkleby skole (1-7 kl.) 2.5 km
Trosvik skole (1-7 kl.) 2.9 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 1.4 km
Glemmen videregående skole 0.6 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 2 416 kvm som tilhører sameiet. Tomten er felles for hele sameiet og er pent opparbeidet med asfalterte og stenlagte uteområder, samt noe beplantning.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Festeavgiften er kr 118.415,- i 2024 for hele sameiet og er inkludert i felleskostnadene.

Grunneier er Nygaard og Guldberg som forvaltes gjennom advokatkontoret Ytterbøl & Co

Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Festeavgiften reguleres hvert år ihht. konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 01.10.2024.
Neste regulering av festeavgift: 01.10.2025 og reguleres til kr. 122.289,-

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Med boligen følger det med en vedtektfestet ekslusiv bruksrett til garasje (nr.12) i felles garasjerekke. Fastmontert lader for EL-bil følger med. Felles uteparkering.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til: gangvei, felles avkjørsel, felles parkeringsplass, felles grøntareal og bolig/kontor i henhold til reguleringsplan 476 Presteveien, øst datert 23.10.2001 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål- og henssynssone: bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3.460,- pr. mnd. og inkluderer: TV og internett, kommunale avgifter, felles strøm, bygningsforsikring, tomtleie, snømåking, vask av trapp og felles utearealer m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 11 500 kwh. pr. år. Det er tegnet Norgespris fra 1.oktober 2025.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og internett. Dette er inkludert i felleskostnadene. Tv-dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 876 452,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 505 808,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 5 550.- pr år.

4 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

108 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
119 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 469 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ida Horvei Karlsen og Karl Magnus Thoresen Johansen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Grønlifjellet Boligsameie, med sameiebrøk 85/1050.
Sameiet består av 12 leiligheter.
Forretningsfører er Marit Bjørge Stene.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt dersom det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Planlagte påkostninger:  
Styreleder opplyser at det ikke er foreligger noen planlagte påkostninger som vil endre felleskostnadene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 67-0293/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25293

Sist oppdatert: 10. november 2025 kl. 18:13