Kirkegårdsgata 12

Kirkegårdsgata 12, 0558 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 120, ideell andel 1/1
Andelsnummer 4, Kirkegårdsgata 12 Borettslag, organisasjonsnummer 932183927

Totalt bruksareal BRA: 63 kvm

BRA-i:
2. etasje 58 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
2. etasje 5 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.11.2025 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Dagens planløsning avviker fra godkjente og byggemeldte tegninger:
- Tidligere soverom, bad og deler av gang er slått sammen og det er etablert en åpen stue- kjøkkenløsning.
- Tidligere kjøkken er delt opp og det er etablert et soverom, bad og gang.

Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en bygård oppført i 1899. Bygningen er oppført i murverk med pussede og malte fasader, og antas fundamentert med granitt/naturstein/tegl på stedlige masser. Grunnmuren er av naturstein/tegl. Etasjeskillere er av trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, tekket med takstein. Taktekkingen er ikke besiktiget. Boligen har vinduer og balkongdør med 2-lags isolerglass, og en lyd- og brannklassifisert entrédør. Innvendige dører er formpressede. Det er en sydvestvendt balkong på ca. 4,6 m² i stålkonstruksjon. Boligen har mursteinspipe med peis i stuen.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. På grunn av anleggets alder og manglende dokumentasjon, anbefales en utvidet el-kontroll.

Lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr medfølger boligen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Innvendig
- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av trebjelkelag. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen.

Våtrom
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

- Vinduer og balkongdør: Karmene er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer og balkongdør er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik

Tekniske installasjoner
- Vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige ledninger.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Elektrisk anlegg: Det anbefales derfor alltid utvidet kontroll da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde.

Kjøkken
- Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillat med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten. Dette gjøres med egnet utstyr i de kaldeste månedene i året.
- Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann-/feievesen før bruk.
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på det elektriske anlegget, som bytte av dimmer i gangen i 2025 og installasjon av ny lyskilde i stuen i 2023. Arbeidet ble utført av faglært og dokumentasjon foreligger. Installert nytt dusjkabinett, arbeid utført av Oslo rør og varme AS den 05.06.2026. Selger opplyser også at det er observert sølvkre på badet innimellom.

Velkommen til Kirkegårdsgata 12! En svært sjarmerende 2-roms andelsleilighet men en herlig balkong vendt ut mot en grønn og frodig bakgård

Dette er en bolig med praktisk planløsning i en klassisk bygård. Leiligheten har en god takhøyde på 2,7 meter som sammen med store vindusflater skaper en luftig atmosfære. Sjelden anledning med en attraktiv beliggenhet, tilbaketrukket i rolig gate med kort vei til parker, restauranter, Akerselva og et yrende byliv noen kvartaler unna!

Nærmere innhold:

Entré/gang
Romslig entré med plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Videre adkomst til samtlige rom som underbygger den gode planløsningen.

Stue
Lyst rom med store vindusflater som sørger for rikelig med innslipp av naturlig lys. Sammen med den godt takhøyden oppleves rommet som svært luftig. Det er åpen løsning mellom stue og kjøkken. Det er god plass til sofagruppe samt spisestue i tilknytning til kjøkkenet. Stuen har en peisovn som bidrar med hygge og varme på kalde høst- og vinterdager. Stue og kjøkken vender ut mot rolig miljøgate som er prydet med trær og beplantning. På sommertid blomstrer det utenfor vinduene og det blir som en grønn oase midt i byen.

Kjøkken
Lekkert kjøkken med godt med skap- og benkeplass. Innredningen har glatte fronter og heltre benkeplate med nedfelt vask. Lyse fliser på vegg over benkeplaten. Hvitevarene er integrerte med platetopp, stekeovn og kjøl/fryseskap fra leverandøren Gaggenau. Kullfilterventilator over kokeplass.

Soverom
Stort soverom som vender inn mot rolig bakgård. Her er det plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord, kommode og god oppbevaringsplass i romslig garderobeskap. Fra soverommet er det utgang til en sydvestvendt balkong som har utsikt mot den nydelige bakgården.

Balkong
Sydvestvendt balkong på ca. 4,6 kvm med hyggelig utsyn mot en svært sjarmerende og sosial bakgård. Her kan du nyte kveldsolen på varme sommerdager. Selger opplyser om sol fra ca. kl 12-18 med utgangspunkt i midtsommers.

Bad
Lyst flislagt baderom med varmekabler i gulvet og opplegg for vaskemaskin. Badet har vindu og er av god størrelse. Innredningen består av toalett, servant nedfelt i innredning og dusjkabinett. Naturlig avtrekk.

Øvrige overflater:
Gulv: Parkett. Fliser på bad.
Vegger: Malte plater. Fliser og malte plater på bad.
Himling: Malte plater.

Lagring:
Kjellerbod på ca. 4 kvm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Taklampe og vegglampe i stuen medfølger ikke.
Alt av hvitevarer (kjøleskap/frys, oppvaskmaskin og vaskemaskin) følger med.

Boligen varmes opp av elektrisk varme. Elektrisk gulvvarme på bad. Det er peis i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1899. Det foreligger ekspedisjonsdokument for oppføring av våningshus og stallbygning fra 02.09.1899, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

I 1988 ble det søkt om rehabilitering av bygården og det ble gitt tillatelse til rehabilitering til 30-årsstandard med innredning av baderom, utvidelse av eksiterende leiligheter m.m. Det foreligger brukstillatelse for rehabilitering datert 02.12.1996. Tillatelsen var tidsbestemt til 01.02.1997. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
- Ansvarshavende må redegjøre for utbedringsarbeidene for terrassegulvet i loftsetasjen.
- 4.etasje må utføres i samsvar med godkjente planer.
- Korrigerte tegninger må sendes inn for godkjenning.
- Dessuten må OVA ferdigattestere sanitæranlegget og Feiervesenet må utstede pipeattest.

Det er uklart om dette er utført. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ferdigattest for balkonger datert 16.04.2015. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens planløsning avviker fra godkjente og byggemeldte tegninger datert 09.08.1995:
- Tidligere soverom, bad og deler av gang er slått sammen og det er etablert en åpen stue- kjøkkenløsning.
- Tidligere kjøkken er delt opp og det er etablert et soverom, bad og gang.

Etablering av nytt bad i tidligere kjøkken er søknadspliktig arbeid etter plan- og bygningslovgivningen. Badet er innredet uten at bruksendringen er omsøkt eller godkjent av kommunen. Dersom det søkes om godkjenning i ettertid, kan konsekvensen være at rommet ikke blir godkjent som bad, og at det må tilbakeføres til opprinnelig bruk. Kjøper overtar alt ansvar, samt all risiko og alle kostnader knyttet til eventuell søknadsprosess, manglende godkjenning og nødvendig tilbakeføring.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om kloakkledning, bruks- og disposisjonsrett, adkomstrett vedr. rømingsvei, anlegg og vedlikehold av ledninger og plikt til utbedring av eiendommen.

Eiendommens rettigheter:

1988/33113-1/105 19.05.1988
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 228 BNR: 435
Bestemmelse om anlegg og adkomstrett til vedlikehold av ledninger m.v.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

1996/74183-1/105 24.12.1996
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 228 BNR: 275 FNR: 0 SNR: 1-24
Erklæring/avtale med bestemmelse om adkomstrett, bruksrett til utearealet på del av eiendommen og bestemmelse om vann/kloakkledning. Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune ved direktør for etat for eiendom og utbygging.

2005/31801-1/105 23.05.2005
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 228 BNR: 277 FNR: 0 SNR: 1-9 og KNR: 0301 GNR: 228 BNR: 665
Erklæring om bruk av gårdsrom. Rett til å legge og vedlikeholde tekniske ledninger og best. om vedlikehold av arealet.
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/direktøren for Eiendoms- og byfornyelsesetaten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en populær beliggenhet sentralt på Grünerløkka, like ved Sofienbergparken. Likevel ligger leiligheten tilbaketrukket i en stille og rolig sidegate med lite støy. I nabolaget rundt leiligheten finner du alt du trenger av fasiliteter. Området rundt leiligheten er proppfull av koselige spiseplasser, antikvitetsbutikker, barer og kafeer. Du må nesten ta deg en liten rusletur og nyte området, da vil du oppdage flere lokale godbiter, og plutselig har du oppdaget din nye favorittplass. Det er akkurat dette som gjør området så spennende og opplevelsesrikt.

Flotte parker finnes også rett i nærheten, bl.a. Sofienbergparken som du omtrent finner rett utenfor døren. Spaserer du oppover vil du komme til trehusidyllen på Rodeløkka, spaserer du motsatt retning av Grünerløkka kommer du frem til Botaniske Hage og videre bortover til Tøyen. Hyggelige Ola Narr kan friste med skihopp for de minste på vinterstid, eller lek og avslapping på sommerstid. Det er også heller ikke langt til Mathallen på Vulkan, som er en innendørs mathall med kaféer, spisesteder og spesialbutikker med produkter fra mindre norske matprodusenter. Nyrenoverte Tøyenbadet ligger like på andre siden av Botanisk hage.

Spaserer du nedover vil du komme til Jernbanetorget og Karl Johan på knappe 20 minutter. De daglige innkjøpene får du gjort unna hos Kiwi, Rema 1000 og Bunnpris Millskvartalet som er rett i nærheten. Løkka er også kjent for sitt mangfold av mindre og spennende forretninger med blant annet frukt og grønt. For den treningsglade finnes flere treningssentre i umiddelbar nærhet; Sats, Evo og Fitness 24. Dælenenga idrettsanlegg med kunstgressbane og ishall, samt Fagerheimen Tennisklubb ligger også i nærheten.

Her er det enkelt å bo, med og uten bil. Svært godt kollektivtilbud med både trikkeholdeplass og bussholdeplass rett utenfor. Trikk- og busslinjene i nærområdet gjør det enkelt å komme seg både på kryss og tvers gjennom byen.

På denne adressen finner du alt du trenger i umiddelbar nærhet, rolig, bynært og stor mulighet for å leve "Løkkalivet" fullt ut.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Lakkegata barneskole og Sofienberg ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 336 kvm som tilhører borettslaget. Veldig koselig og pent opparbeidet bakgård med steinlagte internveier, sittegruppe, gressplener, prydbusker og trær.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255, "Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune", datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn).

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert, samt kommunalt listeført av byantikvaren i Oslo som enkeltminne og kulturminnelokalitet. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for flom. Gjentaksintervallet for flom er i denne sonen beregnet til "nesten aldri". Eiendommen ligger også i et område med middels til lav aktsomhet for radon.

Utdrag av plansaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:

- Saksnummer 2026/04278 - Byggesak - Det er søkt om oppføring av seks balkonger i Conradis gate 6.

- Saksnummer 202308348 - Reguleringssak - Toftes gate - Detaljregulering - Tilrettelegging for sykkel. Bymiljøetaten foreslår å omregulere deler av Toftes gate med bredere fortau og sykkelfelt. Planforslaget sikrer også areal for bussholdeplasser. Hovedhensikten med planforslaget er å legge til rette for bedre fremkommelighet og sikkerhet for sykkel, gange og kollektivtrafikk i Toftes gate, på strekningen mellom Sofienberggata og Helgesens gate.

- Saksnummer 202209792 - Reguleringssak - Markveien - Olaf Ryes plass til Torggata - Dialogfase - Gateopprustning. Bymiljøetaten foreslår å omregulere Markveien fra Olaf Ryes plass til Torggata inkludert Ankerbrua og Søndre gate fra offentlig kjørebane og fortau til sykkelgate og fortau. I tillegg er Torvbakkgata inkludert i planområdet, fordi det er behov for å håndtere overvann ved Torvbakkgata ned mot Akerselva.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 664,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, internett, renter og avdrag på fellesgjeld, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel og div. drift og vedlikehold.

Felleskostnadene fordeles slik:

Felleskostnader: kr 2 426,-
Renter felleslån: kr 115,-
Avdrag felleslån: kr 129,-
Renter felleslån 2: kr 362,-
Avdrag felleslån 2: kr 554,-
Indre vedlikehold: kr 1 078,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7 000 kWh. pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris for leiligheten.

Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett og avgift er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 478 031,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 28 506,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 110 944,- pr. 27.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 1 078 932,69 pr. 27.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16369697211
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 27.05.2026: kr 853 403,-
Andel av saldo: kr 85 295,-
Innfrielsesdato: 30.03.2036
Rente: 5,1 %

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16369697238
Type: Annuitetslån, 11.25 terminer per år
Restsaldo pr. 27.05.2026: kr 225 530,-
Andel av saldo: kr 25 650,-
Innfrielsesdato: 30.09.2036
Rente: 5,1 %

5 990 000,00 Prisantydning
110 944,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 100 944,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 255,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 345,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 295,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 110 289,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 120 239,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingrid Frøyland og Jørgen Hovland Kaldal

Leiligheten er tilknyttet Kirkegårdsgata 12 borettslag.

- Borettslaget består av 9 boenheter og ingen næringslokaler.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige med polisenummer 90161616.

Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.
Dugnad må påregnes.
Borettslaget har felles sykkelskur og en bakgård med hagegruppe.
Hver leilighet har ansvar for å vaske sin del av trappeoppgangen annenhver uke og gressklipp.

Planlagte påkostninger:
- Styret vurderer innkjøp av nytt callinganlegg, maling av inngangsdører og nytt bord til hagegruppen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Usbl har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt, tidligere kjøper  kr -11 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger a 4 000,- etter andre visning.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger områdeanalyse  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 16 543,50
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0478/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25478

Sist oppdatert: 16. juni 2026 kl. 15:31