Eckersbergs gate 35B

Eckersbergs gate 35B, 0266 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 212, bruksnummer 227, seksjonsnummer 15, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 62 kvm

BRA-i:
4. etasje 50 kvm: Bad, Entré, Kjøkken, Stue, To soverom

BRA-e:
-1. etasje 8 kvm: Ekstern bod
4. etasje 1 kvm: Bod
5. etasje 3 kvm: Ekstern bod

Åpent areal:
4. etasje 3 kvm: Balkong

Innvendig areal er oppmålt på stedet. Loftsbod er ikke måleverdig i sin helhet på grunn av lav takhøyde iht. retningslinjer for arealmåling NS 3940. Gulvareal (GUA) er oppmålt til ca. 4 m².

Boligen disponerer tre boder, beliggende på henholdsvis loft, mellometasje og i kjeller. Kjellerboden disponeres sammen med eier av seksjon H0401. Boden i mellometasje er en del av fellesarealet, men seksjon 15 har enerett til bruk av denne i en periode på 30 år fra 29.04.2024, med tilhørende vedlikeholdsplikt.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.06.2026 utført av Daniel Aas. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Fra de originale byggetegningene er følgende endringer utført:
- Det er etablert bad i entré mot kjøkken
- Balkong er oppført
- Det er satt opp en vegg for å etablere to separate soverom.

Les i punkt om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for mer info om forholdene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i granitt/teglstein. Yttervegger i murverk med pusset og malte overflater. Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
-Vinduer: Alder og slitasje
-Etasjeskiller: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt over en lengde på 2,0 meter er målt til 23 mm i soverom 1.
-Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen har overstegert anbefalt brukstid. Berederen er produsert i 2012.
-Ventilasjon: Det er ikke tilstrekkelig tilluft i oppholdsrommene, utover manuell lufting via vinduer. I henhold til referansenivået for rapporten skal det være tilfredsstillende luftsirkulasjon. Dette forutsetter friskluftsventiler i yttervegger og mekanisk avtrekk fra våtrom og kjøkken. I dette tilfellet mangler avtrekk på kjøkkenet.
-Våtrom: Det er gitt TG2 på vanntett sjikt på vegger og gulv, samt TG2 på baderomsinnredningen. Det er observert krakelering i servant. Det foreligger også aldersrelatert slitasje på sanitærutstyr og installasjoner.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Fra selgers egenerklæring:
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja, 2024 Thorsov elektro. Montert elektirisk vifte på bad
- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja, Ved vinter-tider kan man oppleve kondens på vinduer dersom man ikke lufter.
- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja, 2026 Oslo og Omegn Fasadevask. Fasadevask på begge sider av bygget- kontakt styret dersom du har spørsmål.
- Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? Ja, Har hatt tendenser til fukt i kjeller tidligere, men dette er utbedret. Avfukter står på i kjeller og slik jeg forstår har dette svært god effekt. Det oppstod heller ingen skader jeg kjenner til på grunn av fukten.
- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? ja, 2021 Thorsov elektro og Kirkestuen AS. Opplegg til stikkontakter ifb oppussing av leilighet. Montert Lysekrone og dimmer i stue
- Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
1)Leiligheten er lys, luftig og romslig, med god takhøyde som skaper en behagelig romfølelse. Fra balkongen, som vender ut mot den rolige bakgården, kan man nyte gode solforhold store deler av dagen. Boligen har rikelig med oppbevaringsmuligheter gjennom både god skapplass og flere boder. Beliggenheten er svært attraktiv, med et bredt utvalg av restauranter i umiddelbar nærhet og et utmerket kollektivtilbud med både trikk og buss rett i nærheten.
2) Det kan være verdt å nevne at den integrerte kaffemaskinen på kjøkkenet viser en feilmelding. Jeg har vært i kontakt med Miele, som opplyser at det påløper en servicekostnad fra 2 320 kr for å få en tekniker til å undersøke feilen.
3) Videre er det gjort arbeid på rom med vaskemaskin av faglærte, der dokumentasjon foreligger:
For rom med vaskemaskin:
-Det er montert sveiset gulv membran med oppbrett på vegg og terskel: Kirkestuen as
-Det er montert varme ovn for å hindre frost ved ekstrem kulde: Torshov elektro as
-Det er montert waterguard/vann lås: Myhrer VVS

4)Gulvene i Stue og kontor/soverom 2 er også nylig blitt slipt og malt-

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:
- Montert lysekrone og dimmer i stue utført av faglært (Torshov Elektro & Kirkestuen AS)
- Slipt og malt gulv i stue og kontor/soverom 2

2024:
- Montert elektrisk vifte på bad utført av faglært (Torshov Elektro)
- Montert sveiset gulvmembran med oppbrett på vegg og terskel på rom med vaskemaskin, utført av Kirkestuen AS
- Montert varmeovn på rom med vaskemaskin for å hindre frost, utført av Torshov Elektro AS
- Montert Waterguard/vannlås på rom med vaskemaskin, utført av Myhrer VVS

2021:
- Lagt opplegg til stikkontakter i forbindelse med oppussing av leiligheten, utført av faglært (Torshov Elektro)

Lekker 3-roms eierleilighet med god standard. Boligen har et gjennomgående godt lysinnslipp og fremstår med vakre detaljer som rosett, stukkatur samt en moderne peisovn som skaper en lun og hyggelig atmosfære. Leiligheten har en svært sentral beliggenhet på Frogner, med kort vei til et bredt utvalg av servicetilbud.

Entré
Inngangsdøren har nøkkelfri adkomst. Entréen har mørke fliser på gulvet, og det er umiddelbart tydelig at dette er en bygård med karakter, med profilerte dørkarmer og høye lister. Et garderobeskap langs veggen gir god plass til yttertøy.
Fra entréen åpner leiligheten seg i to retninger, med kjøkkenet på den ene siden og stuen på den andre.

Stue:
Stukkaturen langs taket er detaljert og velholdt. Rosetten i midten danner en naturlig ramme for glasskronelampen som henger ned fra 3 meters høyde. Tregulvet er nyslipt og malt i en lys tone som varmer opp rommet og fremhever de klassiske detaljene. I hjørnet står en moderne peisovn som tilfører rommet ekstra hygge og karakter. Det er rikelig med plass til full sofagruppe og spisebord, og et dobbeltsett med dører åpner mot det tilstøtende rommet — slik at de to kan benyttes i sammenheng som én stor åpen løsning, eller holdes adskilt etter behov.

Kjøkken:
Kjøkkenet er innredet fra Epoq med glansfulle fronter og integrerte hvitevarer, herunder stekeovn, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, kjøleskap og fryser. Kaffemaskin fra Miele er integrert i overskapene.
Benkeplaten er mørk og strekker seg langs hele arbeidsveggen, med nedfelt stålkum. På motsatt side er det etablert en marmor benk med plass til to barstoler, praktisk plassert ved balkongdøren. Kjøkkenet har direkte utgang til balkongen.

Balkong:
Balkongen fra 2016 vender ut mot en rolig bakgård. Her har du utsikt over et grøntanlegg samt omkringliggende, karakteristiske bygårder.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2012 og har sorte fliser på gulv og bakvegg, samt hvite fliser på sideveggene. Innredningen består av servant med underskap, vegghengt toalett og dusjhjørne med glassvegg. Det er installert elektrisk vifte i 2024. Varmekabler fra 2012.

Vaskerom/bod:
Utenfor inngangsdøren, i felles gang, disponerer seksjonen et eget bod-/vaskerom med eksklusiv bruksrett etter avtale med styret. Rommet er innredet med sveiset gulvmembran med oppbrett på vegger og terskel, panelovn for å hindre frost samt Waterguard med vannstopp. Vaskemaskin medfølger ikke.

I tillegg disponerer leiligheten en bod i kjelleretasjen, som deles med nabo, samt en loftsbod som disponeres alene.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
MEDFØLGER IKKE:
- Vaskemaskin og fryser i trappebod
- Lysekrone i stuen og lampe i gang
- Skrudd fast hylle og vegghengt lys på kontor

Boligens oppvarmingskilder er panelovner, Varmekabler på bad og peisovn i stue, som avgir svært god varme.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1898. Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 08.11.1899, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført. Dokumentet er delvis uleselig. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ekspedisjonsdokumentet omfatter ikke endringer gjort i etterkant.
- Fra originale byggetegninger er det gjort endringer i stue-/soveromsløsningen ved at det er etablert to soverom der stuen opprinnelig var, og stuen er flyttet til der opprinnelig soverom var. I utgangspunktet er ikke endringer fra hoveddel til hoveddel søknadspliktige.
- Det er etablert balkong. Ferdigattest foreligger.
- Det er etablert bad i entré mot kjøkken. Det foreligger approbasjon for arbeidene.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det foreligger «Ekspedisjonsdokument» for innredning av W.C. datert 24.06.1938, attestert ferdig samme dato. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen fra Oslo helseråd:
- Gjeldende regler for innredning av W.C.-rom må følges. Rommene må kunne oppvarmes i den kalde årstid.
Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for leilighet på loft - bygård, datert 12.04.1994.
- Ferdigattest for til- og ombygging - bakbygning bolig, datert 29.03.1996.
- Ferdigattest for fasadeendring (balkonger), datert 18.05.2016.

Det foreligger «Approbasjon / vilkår for byggetillatelse» for innredning av bad og toalett i bygård (leilighet), datert 30.07.1993. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
- Rørleggerarbeidet må meldes til og godkjennes av Vann- og avløpsverket. Bad og WC må luftes over tak.
- Før byggetillatelse (tillatelse til igangsetting) kan gis, må følgende punkter være ordnet: 1. Ansvarshavende må være godkjent.

Saken ble senere henlagt uten ferdigattest. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Følgende eldre byggesaker er også registrert i kommunens arkiver:
- «Byggetillatelse på dagen» for utskifting av vinduer i to oppganger, datert 14.02.1996. Vilkår før igangsetting: Ansvarshavende må være godkjent. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.
- Saker for utvidelse av døråpning i 3. etg. og eldre utskifting av vinduer ble henlagt uten ferdigattest henholdsvis 19.10.1993 og 07.09.1993. jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

29.11.1898 - Dokumentnr: 903170 - Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr: 0301 Gnr: 212 Bnr: 227
Gjelder denne registerenheten med flere

09.02.2001 - Dokumentnr: 7782 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 15
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 50/1213

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier.
Ved utleie av en seksjon plikter seksjonseierne å betale et gebyr til sameiet for registering som styret til enhver tid fastsetter (for år 2001 kr. 1 000,-) Seksjonseier skal ved utleie opplyse styret og forretningsfører om leietakers navn og om egen adresse i utleieperioden. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eckersbergs gate 35B ligger i et veletablert og attraktivt boligområde på Frogner. Eiendommen har en sentral beliggenhet med umiddelbar nærhet til Frognerveien og Bygdøy Allé, kjent for sitt brede utvalg av spesialforretninger innen mote, interiør og mat.

Dagligvarehandel kan gjøres hos blant annet Frogner Mat, Kiwi, Coop eller Meny. Området byr på et rikt utvalg av hyggelige restauranter rett rundt hjørnet, og Vinmonopolet i Elisenbergveien er kjent for sin gode produktkunnskap.

Det er også kort vei til Gimle kino – en tradisjonsrik kino i Bygdøy Allé 39 kjent for kunst- og kvalitetsfilmer. Skøyen, Vika og Aker Brygge ligger også i nærheten.

Området har svært gode kollektivtilbud med både trikk og buss i umiddelbar nærhet, med kort reisetid til blant annet Solli plass og Majorstuen.

Fra leiligheten er det gangavstand til flere flotte parker og grøntområder, inkludert Frognerparken. Her finner du også Vigelandsparken, Oslo Bymuseum, Frognerbadet, Frogner tennis og Frogner stadion, som har skøytebane om vinteren.

Det er gode tur- og sykkelmuligheter i området, for eksempel langs Frognerkilen, til Bygdøy eller til Tjuvholmen med sitt pulserende byliv, spennende gallerier og sjøbad med bystrand. Det er også kort vei til flere treningssentre, og med T-banen er marka lett tilgjengelig – med flotte turmuligheter året rundt.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

BARNEHAGER:
- Schafteløkken Menighets barnehage 0,4 km
- Frogner International Pre-School 0,4 km
- Vigelandsparken barnehage (1-5 år) 0,5 km

SKOLER:
- Uranienborg skole (1-10 kl.) 0,9 km
- Majorstuen skole (1-10 kl.) 1,4 km
- Ruseløkka skole (1-10 kl.) 1,5 km
- Kristelig gymnasium grunnskole (8-10 kl.) 1,6 km
- Hartvig Nissens skole 0,9 km
- Oslo Handelsgymnasium 1,2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 681 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med gressplen, prydbusker og belegningsstein i en hyggelig bakgård.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Det er ladestasjon for elbil rett utenfor leiligheten.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. 
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-5280, datert 25.03.2026, med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Området er regulert til boligbebyggelse, kombinert bebyggelse og anleggsformål, offentlige bygninger, fortau, bolig med tilhørende anlegg, vei og torg.

Planen viser at eiendommen er innenfor spesialområde for bevaring av bolig. Dette kan medføre at endringer på bygningen må godkjennes av plan- og bygningsetaten.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Eiendommen berøres av hensynssone H190_1: Andre sikringssoner, i henhold til kommuneplanen. Sonen kan innebære særskilte krav eller restriksjoner. Nærmere bestemmelser fremgår av kommuneplanens bestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 312,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv og internett(grunnpakke), bygningsforsikring, renter og avdrag på andel fellesgjeld, forretningsførsel, kommunale avgifter, vedlikehold. Fellesutgiftene
justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Styret sier at det ikke er noe planlagte økninger i felleskostnadene utover konsumpris indeks.

Felleskostnadene er fordelt slik:
Vedlikeholdstillegg kr 285,-
Renter og avdrag kr 831,-
Husleie kr 2 196,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6.500 pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia, med en hastighet på 100Mbit/s. Internett inngår i felleskostnadene.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til og med 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 581 832 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 121 383,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 94 663,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 190 085,- pr. 03.06.2026 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 16363175221, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentebetingelser per 03.06.2026: 6,65% pa.
Antall terminer til innfrielse: 175
Saldo per 03.06.2026: 2 190 085
Andel av saldo: 93 082
Lånets løpetid: 30.11.2025 - 31.12.2040

7 110 000,00 Prisantydning
94 663,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 204 663,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

180 100,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
181 190,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 385 853,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tilbys også Gjensidige boligkjøperforsikring Kr 9 950,-.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Philip Gilboe Kirkestuen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Eckersbergs Gate 35, med sameiebrøk 50/1213
Sameiet består av 21 leiligheter og 1 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS, tlf. 22122340
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Foretatt påkostninger de senere år: 
2025:
-Fasade rengjort mot gate og mot gårdsrom av Oslo Fasade
-Nederste del av fasade malt med spesial maling, da det var umulig å få bort forurensing
2024
-Skifte av to takvinduer i L0502 (Anna Vårheim) i løpet av sommeren. Arbeidet fra 1994 var ikke iht standard, tak forsterket rundt vinduet iht. forskriften.
-Vedlikehold av taket på noen punkter av taktekker som var anbefalt av Gjensidige, ingen skader på bygg, kontrollert av Gjensidige.
2023
- Vedlikehold av trapp til stallbygg
- Innsetting av lås til kjeller fra B-oppgangen
- Fiksing av lås på alle ytterdører
-Nye planter i bakgård og ny duk og bark i bed utenfor bygget
- Vedlikehold av postkasser

Planlagte påkostninger:  
- Ønsker å ha vedlikehold av gården.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,65 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 46 500,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt  kr -4 600,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 000,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0078/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2678

Sist oppdatert: 10. juni 2026 kl. 19:21