Grimstadgata 23B

Grimstadgata 23B, 0464 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 221, bruksnummer 70, ideell andel 1/1
Aksjenummer 301-325, AS Grimstadgaten 23, organisasjonsnummer 933773361

Totalt bruksareal BRA: 74 kvm

BRA-i:
4. etasje 66 kvm: Entré, stue, kjøkken, soverom, og bad.

BRA-e:
Kjeller: 8 kvm: Kjellerbod på 8m2 og loftsbod på 4m2 gulvareal.

Åpent areal:
4. etasje 3 kvm: Balkong

Boligen disponerer 2 boder. En kjellerbod på 8m2 og en loftsbod med gulvareal på 4m2.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.04.2025 utført av Alexander Walther Andresen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong- og med murkonstruksjoner. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
Innvendig dører - Eldre tredører.

Baderom - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel. Baderom er fra 2003 og bygget etter eldre forskrift som resulterer i avvik.

Elektrisk anlegg - Det er kun foretatt en forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Det kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av et registrert elektrikerfirma.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om forholdene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Entré:
Velkommen til et hyggelig og innbydende inngangsparti. Her har du god plass til å henge fra deg yttertøy og sette fra deg sko.

Stue:
Romslig stue med flere møbleringsmuligheter. Store vinduer som bidrar med naturlig lysinnslipp i stuen. Klassiske detaljer i leiligheten som originale tregulv, god takhøyde, dype vinduskarmer og en lekker rundovn i støpejern fra da gården ble bygget. Pipesystemet ble rehabilitert i 2012, og det ble montert etterbrennere slik at ovnen nå er rentbrennende. I tilknytning stuen er det nå et hobbyrom/spisestue, der er det mulighet for å flytte kjøkkenet ut til, hvis man ønsker et soverom til der kjøkkenet står i dag. Se alt. planløsning.

Kjøkken:
Klassisk kjøkkeninnredning fra 80-tallet. Kjøkkenet fikk nyere fronter i 2011. Kjøkkenet består av komfyr med platetopp, oppvaskmaskin, kjøleskap og ventilator med avtrekk ut. Fra kjøkkenet har du utgang med doble dører til en deilig solrik balkong, med utsyn over den fantastisk flotte bakgården. Her kan du virkelig nyte!

Soverom:
Soverommet er av god størrelse og peker ut mot den stille og idylliske bakgården. Her har du god plass til dobbeltseng, garderobeskap, nattbord og det du skulle trenge på soverommet.

Baderom:
Flislagt baderom fra 2003 med varmekabler i gulv. Badet er bestående av servant, dusjnisje, toalett og opplegg til vaskemaskin. Vifte i himling.

Bakgården:
Bakgården er enestående - en stor grønn oase med grillmuligheter, lekeplass for barn, muligheter for dyrking i tilrettelagte kasser og store sykkelskur med lås. Her er det gode muligheter for å sosialisere seg med hyggelige naboer! Bakgården har blant annet morelltrær, plommetrær, jordbær etc.
Aksjelaget har i tillegg:
- Felles verkstedrom for sykkel.
- Felles velferdslokale som kan lånes.
- Felles treningsrom i kjeller, oppgang C.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Avvik fra listen:
- Selger ønsker å ta med seg håndtakene på kjøkkenet videre. Hvis dette er avgjørende for handelen må det spesifiseres i budet. Gjerne spør megler ved spørsmål. Selger kommer til å erstatte håndtakene før overtagelse. Selger tar også med seg komfyr og kjøleskap.
- Selger tar med alle taklamper, utenom kuppelen på badet.
- Selger tar også med de hvite hyllene på kortveggen i entréen, telefonhylla i stuen og hyllene over sengen.

Varmekabler på bad. Leiligheten inkluderer en vedovn lokalisert i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

I henhold til matrikkelen for eiendommen, er bygningen først registrert tatt i bruk i år 1929.

Det foreligger ekspedisjonsdokument datert 08.06.1935 for bygningen, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Det er uvisst hvilke endringer som er gjort etter at ekspedisjonsdokumentet ble gitt, men selger opplyser at det ikke er gjort endringer i selgers eiertid.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser, med unntak av aksjelagets tinglyste panterett:

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på aksjelagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, benyttelse, gjerde m.m. Ingen av disse har direkte betydning for bruken av denne boligen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Leiligheten ligger meget godt til på Sagene og byr på følelsen av å bo sentralt, men samtidig tilbaketrukket i nydelige omgivelser.

Et par minutters gange fra leiligheten ligger det flere koselige kafeer og restauranter som Kaffebrenneriet, Sagene lunsjbar, Tiffany's, Bamboo (Asiatisk) og Saigon Sushi (Sushi/ Asiatisk) m.m. Rema 1000, Coop Extra Sagene, døgnåpent Joker og andre matvareforretninger ligger i umiddelbar nærhet. Det finnes også klesbutikker, hudpleiesalonger, apotek m.m. i området. Det er også kort vei til Storo storsenter med sitt brede utvalg av forretninger og servicetilbud.

Bydelen kan by på flere fantastiske grøntområder som Akerselva Miljøpark, Myraløkka, Sagene parken, Torshovparken, Bjølsenparken og Voldsløkka. Voldsløkka er et aktivt friområde med kunstgressbane, ballbinge, sandvolleyballbaner, turstier m.m. Like ved leiligheten ligger Bjølsenparken med idylliske Bjølsen Kolonihage med koselige Portveien 2.

Av treningstilbud finner du bl.a. SATS ca. 4 minutters gange fra døren, og ellers i nærområdet finner du Sagene Squash i Mølleparken og Myrens sportssenter på Torshov. Her har man tilgang til treningssenteret, OsloSquash, Klatreverket og Golfsenteret. Utdanningsinstitusjoner som Universitetet i Oslo (Blindern), BI i Nydalen, Høyskolen i Oslo, Tannlegehøyskolen, Veterinærhøyskolen, Sykepleierskolen på Lovisenberg og Arkitekthøyskolen er i nærheten.

I umiddelbar nærhet til leiligheten har du tilgang til et svært godt kollektivtilbud med bl.a. buss 20, 34, 37 og 54, i tillegg til buss nr. 28 mellom Fornebu og Helsfyr fra Arkitekt Rivertz plass i rushtiden, samt trikk 11, 12 og 13 fra Vogts gate på Torshov som tar deg raskt rundt til store deler av byen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Grimstadgata 23B soner til Bjølsen skole (1.-7. trinn), og Voldsløkka skole (8.-10. trinn) ihht. Oslo kommune.
Det er flere barnehager i området som Bjølsenparken barnehage (0,3 km), Maridalsveien barnehage (0,3 km) og Bjølsenhellinga barnehage (0,3 km).

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2939 kvm som tilhører aksjelaget. Fellesarealene i bakgården er pent opparbeidet og godt vedlikeholdt. Med sin parklignende karakter, lekeplass og godt skjermet av eiendommens bebyggelse er dette en trygg og familievennlig oase for alle aldre.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg, i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 (planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak datert 23.09.2015). Videre er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg ved kommuneplanen datert 29.09.2015.

Leiligheten er beliggende i et område med vei som har gul og rød støysone. Se mer informasjon på kommunens hjemmeside.

Felleskostnadene er kr 5 732,- pr. mnd. og inkluderer: Vaktmester, trappevask, TV/internett, forsikring, kommunale avgifter.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter 1357kr
Avdrag 948kr
Driftsutgifter 3 427kr

Nåværende eier hadde i 2024 et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 377,- pr. år / 8.279,81 kWh.
I selgers husstand har det bodd 1 person.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 550 370,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 201 481,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 16 039,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 279 494,- pr. 22.04.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 14 422 967,- pr. 22.04.2025 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 16362175376, DNB Bank ASA(IN-ORDNING)
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 22.04.2025: 5.84% pa.
Antall terminer til innfrielse: 61
Saldo per 22.04.2025: 2 410 690
Andel av saldo: 86 096
Første termin/første avdrag: 30.09.2020 ( siste termin 30.06.2040 )

Lånenummer: 16362175368, DNB Bank ASA (IN-ORDNING)
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 22.04.2025: 5.84% pa.
Antall terminer til innfrielse: 61
Saldo per 22.04.2025: 12 012 278
Andel av saldo: 193 398
Første termin/første avdrag: 30.09.2020 ( siste termin 30.06.2040 )

Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. Ved innfrielse av hele fellesgjelden vil dette medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 2 305,-, og de nye fellesutgiftene vil utgjøre kr. 3 427,-. Dersom kjøper ønsker å nedbetale sin andel fellesgjeld (eventuelt deler av gjelden), bes selskapets rådgiver kontaktes for nærmere opplysninger.

6 100 000,00 Prisantydning
279 494,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 379 494,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

6 570,00  Eierskiftegebyr AKSJE (kjøper)
3 217,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
--------------------------------------------------------
9 787,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 389 281,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

I tillegg kan man kjøpe valgfri boligkjøperpakke hos IF Forsikring til kr 9 950 for aksjebolig.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne B. Grønningsæter

Leiligheten er tilknyttet AS Grimstadgaten 23 aksjelag.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 63 leiligheter.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl, tlf.22 98 38 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold skal godkjennes av styret. Styret kan ikke avslå en søknad om husdyr uten særskilt grunn.

Foretatte påkostninger og vedlikehold de senere år:
- 2024: Inngått avtale om fibernett.
- 2024: Installert ny avtrekksvifte på taket for pipeløp til peis.
- 2022: Maling av trappeoppganger og leilighetsdører.
- 2015: Nye søppelskur | Utbedring av utvendig sokkel | Vedlikehold av sandkasse i bakgården.
- 2014: Oppføring av balkonger.
- 2012: Utbedringer av piper | Satt inn ventilasjonsluker | Oppussing av fasade mot bakgård.
- 2011: Videokontroll av samtlige piper.
- 2010: Nye vinduer i fellesarealene og oppussing av fasade mot gaten.
- 2009: Nytt calling- og heldekkende brannvarslingsanlegg.
- 2004: Oppussing av oppganger og fellesarealer.
- 2003: Rehabilitering av bad/soilrør.
- 2003: Nytt tak.
- 2001: Branndører.

Planlagte påkostninger:
Utover normal drift og vedlikehold opplyser styret at det per. 17.04.2025 ikke er vedtatt noen større vedlikehold som vil påvirke økonomien.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det gjøres oppmerksom på at det bare er fysiske personer (enkeltpersoner) som kan være aksjeeiere i selskapet. Ingen kan eie flere aksjer enn de som gir borett til en bestemt bolig.

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 52-0042/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sagene
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR52.2542

Sist oppdatert: 02. mai 2025 kl. 12:26