Øvre Damveg 2

Øvre Damveg 2, 2067 JESSHEIM
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 174, bruksnummer 56, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 216 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 83 kvm: Trapperom/kjellerstue, gang, baderom, vaskerom og to boder
1. etasje 92 kvm: Entré, baderom, kjøkken, spisestue/stue, gang/trapperom og to soverom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 41 kvm: Garasje og bod

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 21 kvm: Delvis overbygget terrasse

Garasje:
1. etasje 18 kvm: Overbygget terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Gang/trapperom har blitt endret etter at ferdigattest ble gitt. Kott i kjelleren er i dag ett bad. Se pkt. om ferdigattest for ytterligere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulvflater av mur i underetasjen og etasjeskillere av tre. Yttervegger og bærende konstruksjoner av grunnmur og bindingsverkkonstruksjoner. Utvendig fasade er kledd med trepanel og takkonstruksjoner av tre i saltaksform utvendig tekket med platekledning av metall. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG3:
Våtrom - Baderom U.etasje:
- Helhetsvurdering. TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av slukets høye alder og generelt høy slitasjegrad både på gulv, vegger og for tekniske installasjoner.
Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 200 000,-

Våtrom - Vaskerom:
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk. TG 3 gis med bakgrunn i at sluk er fra byggeår. Klemring i eldre sluk er ikke tilpasset smøremembran. Alder på sluk tilsier aktsomhet med henhold til at tetthet ikke kan garanteres med hensyn til fuktgjennomgang i våtrommets membransjikt.
Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000,-

Det gjøres oppmerksom på TG2:
Våtrom - Vaskerom:
- Vannrør. TG 2 gis på resterende vannrør av eldre type som er vurdert til å være passert med mer enn 50% av anbefalt brukstid og av den grunn heftes det usikkerhet til restlevetiden.
- Overflater gulv. Gulvoverflater har stedvise riss/sprekker og utettheter.
- Fukt i tilliggende konstruksjoner. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking grunnet våtsonens plassering. TG 2 er valgt for å belyse at konstruksjonen kan ha fuktrisiko. Det ble ikke oppdaget negative avvikende forhold som kan tolkes til fuktskade
- Avløpsrør. TG 2 gis på resterende avløpsrør av typen støpejern fra byggeår som er vurdert til å være passert med mer enn 50% av anbefalt brukstid og av den grunn heftes det usikkerhet til restlevetiden.

Kjøkken:
- Vannrør. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.
- Overflater gulv. TG 2 gjelder kun stedvis lokal knirk i gulvoverflater.

Øvrige rom:
- Overflater gulv. TG2 gjelder kun stedvis slitasje og lokal knirk i enkelte gulvoverflater.
- Innerdører. Enkelte innerdører bærer preg av slitasje/skjevheter.

Rom under terreng:
- Helhetsvurdering. Det ble observert synlige merker på yttervegger i gang og i bod som indikerer tidligere utilsiktet fuktgjennomtrengning i grunnmur. Vegger i U.etasje er også stedvis utlektede fra grunnmuren. Ut fra utførelse vurderes denne løsningen å ha en fuktrisiko selv om synlige skader ikke er observert. Ventilasjonen er også vurdert til å ikke være tilstrekkelig.

Loft:
- Overflater vegger/undertak. Takkonstruksjonen (saltak) har ikke undertak. Undersiden av platekledning av metall er synlig fra loft.
- Konstruksjonsoppbygging. Takstoler har stedvis svak/manglende avstiving. Bedre avstiving må etableres.

Innvendig trapper:
- Innvending trapper. Rekkverk/håndløper oppfyller ikke dagens sikkerhetsforskrift. Mellomrom mellom spiler i rekkverk har stedvis for stor avstand (maksimum 100 mm). Håndrekke skal monteres på begge sider av hele trappeløp.

Tekniske anlegg:
- Varmtvannsbereder. Varmtvannsbereder er tilkoblet med stikkontakt.
- Vannrør. TG 2 gis på resterende vannrør av eldre type som er vurdert til å være passert med mer enn 50% av anbefalt brukstid og av den grunn heftes det usikkerhet til restlevetiden.
- Hovedstoppekran. Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder.
- Avløpsrør. TG 2 gis på resterende avløpsrør av typen støpejern fra byggeår som er vurdert til å være passert med mer enn 50% av anbefalt brukstid og av den grunn heftes det usikkerhet til restlevetiden.

Dører og vinduer:
-Vinduer. TG 2 gjelder kun vinduer fra 1974 og eldre.
- Dører. Dører er av eldre type og har ikke den tetthet og isolerende funksjon som dagens dører har.

Yttertak:
- Helhetsvurdering. Slitasjegraden på taktekkingen er slik at det vurderes at tekkingen har passert mer enn 50 % av anbefalt brukstid. Takstoler har stedvis svak/manglende avstiving.

Drenering:
- Helhetsvurdering. Dreneringens tilstand har påvirkning på boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut fra alderen på drenssystemet.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger. Vann og avløpsledninger i grunnen har en alder som tilsier at mer enn 50% av anbefalt brukstid er passert.

Frittstående byggverk:
- Helhetsvurdering. Frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger opplyser videre:
- Bad i 1. etasje er pusset opp i 2020. Støpt nytt baderomsgulv, ny membran og gulvbelegg. Baderomsplater og nytt rør-i-rør opplegg. Arbeidene er utført av Spar Bygg.
- Nye vinduer på nordsiden av huset i 2020. Arbeidene er utført av Spar Bygg.
- Hus og garasje er malt i 2022. Arbeidene er utført av Adrian maling og steinlegging.
- Mindre saltutslag enkelte steder i kjelleren.
- Sikringsskapet er flyttet og byttet til automatsikringer. Nytt elektrisk opplegg og downlights på bad i 1. etasje. Nye ledninger og kontakter på gjesterom. Arbeidene er utført av Næss elektriske.
- Montert el-bil lader i garasjen. Arbeidene er utført av Næss elektriske.
- Fjernet oljetank i 2021.
- Installert varmepumpe i 2021. Arbeidene er utført av Geir Amundsen Varmeservice. Service utført i 2023 og 2025.
- Ny ventilhette i tak i 2025. Arbeidene er utført av RS Blikk og Miljømontasje.
- Belegningsstein og støttemurer i 2022. Arbeidene er utført av Eidsvoll Anlegg AS.

Innholdsrik, velholdt og attraktiv enebolig med gjennomgående god standard og mange muligheter. Boligen har en funksjonell planløsning med første etasje og underetasje som inneholder følgende: Entré, kjøkken, spisestue/stue, to soverom, to bad (bad i underetasjen er ikke bruksendret/omsøkt), vaskerom og god plass i underetasjen. Badet i 1 et. er pusset opp i 2020, utført av firma med dokumentasjon.

Flott og solrik tomt som er pent opparbeidet og med skjermet bakhage, og stor gressplen på framsiden. Tomten er vesentlig påkostet med beleggningsstein og støttemur utført av firma. God plass til barnelek og moro - perfekt familiebolig med nok boltreplass både inne og ute!

Kjøkken:
Separat kjøkken med kjøkkeninnredning med profilerte fronter, overskap med belysning under og ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Laminert benkeplate med skyllekum og oppvaskkum med ett-greps armatur. Frittstående komfyr, innebygget 45 cm oppvaskmaskin og frittstående kjøleskap med fryser. Fra kjøkkenet er det direkte utgang til terrasse på 21 kvm., hvor 11 kvm. er overbygget. Gulvflater med laminat, tapetserte overflater på vegger og platekledning i himling.

Bad - 1. etasje:
Baderom fra 2020 utført av firma. Gulvflater med gulvbelegg med gulvvarme og baderomsplater på vegger. Høyskap og innredning med servant med ett-greps armatur. Speilskap med belysning og stikkontakt på vegg. Vegghengt toalett. Dusjhjørne med foldbare dører og ett-greps armatur med dusjhode samt hånddusj. Opplegg for vaskemaskin og dobbel stikkontakt på vegg. Avtrekksventil med vifte på yttervegg. Malt overflate i himling med downlights. Rør-i-rør.

Bad - underetasjen:
Eldre bad i underetasjen med flislagt gulv med varme og baderomsplater på vegger. Servant med ett-greps armatur, speil og belysning med stikkontakt på vegg. Frittstående toalett. Dusjhjørne med ett-greps armatur medhånddusj. Avtrekksventil på yttervegg. Platekledning i himling.

Videre er det et stort og praktisk vaskerom i underetasjen.

Boligen varmes opp elektrisk, gulvvarme på både bad i første etasje og bad i kjeller, varmepumpe og peisovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen datert 09.06.1969  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at to av rommene avviker fra byggetegninger, datert 07.11.1967. Badet i kjelleren er opprinnelig et kott jf. byggetegninger. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Kjellerstuen er ikke godkjent for varig opphold eller omsøkt. Det som er i dag er gang/trapperom, var et soverom jf. byggetegninger, og endringen er gjort etter ferdigattest ble gitt.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det foreligger godkjent byggemelding på garasjen fra 1969. Kommunen opplyser at garasjer ble behandlet som meldingssaker, og at det var i den tid ikke krav om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 292, tinglyst 18.01.1967, type heftelse: Hjemmel til eiendomsrett, Rettigheter iflg skjøte
Servitutten handler om at kommunen skal ha rett til å føre vann-, kloakk-, drenerings-, lys- og telefonledninger over eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen har en tilbaketrukket og familievennlig beliggenhet like utenfor Jessheim sentrum med kort vei til alt sentrum har å tilby. Rett i nærheten har du Jessheim idrettspark og idylliske Nordbytjernet med turløyper og bademuligheter. Fra Nordbytjernet åpner et bredt løypenett med skogsstier - perfekt for den aktive. Området har også kort vei skoler, barnehager og offentlig kommunikasjon.

Gangavstand til Jessheim med alt av bymessige fasiliteter - Jessheim By har et rikt og godt utvalg av ulike servicetilbud. Her er det mange ulike spisesteder, utesteder, kaféer, kulturhus med blant annet forestillinger og tre kinosaler og et godt utvalg av shopping- og handlemuligheter. Videre er det meget god offentlig kommunikasjon fra Jessheim stasjon til Oslo og Gardermoen. Togavgang til Oslo hver halvtime med en reisetid inn til hovedstaden på ca. 39 min.

Langelandsfjellet er ofte omtalt som Jessheimmarka og består av område fra Langelandsfjellet i vest og Randbydalsveien i øst, Skogmo/Fladbyseter i nord og mot dyrka mark i sør. Området har en lang rekke stier og kan by på variert terreng, samt lysløype. Det benyttes av både terrengsyklister og mosjonister i alle aldre. På vinteren kjøres det opp flotte skiløyper. For mer informasjon besøk http://www.jessheimmarka.no.

Nordbytjernet en oase i byen vår!
Nordbytjernet er et av de flotteste friluftsområdene i Ullensaker med beliggenhet med kort vei fra Jessheim sentrum. Rundt tjernet er det godt tilrettelagt med flotte turveier. Nordbytjernet har flotte badeplasser med strender, volleyballbaner, bade- og fiskebrygger.

Ca. 20-25 min. til Romeriksåsen som byr på gode tur- og rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter.
Romeriksåsen som er et av Romerikes mest varierte friluftsområder; som byr på alt fra tur- og sykkelstier, oppkjørte skiløyper, badeplasser, skianlegg og mange gode fiskevann!

Jessheim stasjon har gode bussforbindelser til Gardermoen og Oslo, samt skolebusser til både Jessheim og Nannestad. Fra Jessheim stasjon går det tog i retning Oslo/Drammen og Dal to ganger i timen.

Avstander med bil:
Gardermoen ca. 10 min
Lillestrøm ca. 22 min
Oslo S. ca. 35 min

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 849 kvm. Boligen har tomt opparbeidet med blant annet plenarealer, diverse beplantning, prydbusker og belegningssteinsbelagte arealer bestående av innkjøring til garasjer/gårdsplass samt gangbaner.

Parkering i dobbeltgarasje med elbil-alder og god plass på steinbelagt gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommunedelplan datert 17.06.2025 avsatt til: Boligbebyggelse
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 358,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18 000,- pr. år. / 15 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 576,-.
Boligen er tilknyttet Nordby Antennelag som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 1 800,- pr kvartal eller kr 600,-pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet Sector alarmselskap som koster kr 5 400 pr. år. Abonnement kan følge med boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 142 386,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 569 544,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
183 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 683 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Esben Jettestad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 35.695,-
Tilrettelegging: kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2.500,- pr. visning (4 stk inkl)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger: kr 3.305,-
Tinglysing sikring: kr 545,-

Oppdragsnummer 63-0157/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
Skovly Promenade 10, 2066, JESSHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR63.24157

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 11:48