Kjosveien 2

Kjosveien 2, 3430 SPIKKESTAD
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 205, bruksnummer 11, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 205, bruksnummer 35, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 272 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje: 101 kvm: Entré, to bad, gang, to soverom, kjellerstue, vaskerom, gang og tre boder.
Nyere del: Entre, bad, 2 soverom, gang og 2 boder.
Eldre del: Bad, vaskerom, gang, kjellerstue og bod.
1. etasje 115 kvm: Entré, soverom, to kjøkken, to stuer og to spisestuer.
Ny del: Kjøkken og stue/spisestue - dør inn til eldre del.
Eldre del: Entre, kjøkken, 1 soverom, stue og spisestue.

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje 5 kvm: Utestue.

Garasje:
1. etasje 37 kvm: Garasje
2. etasje 14 kvm: Bod/lager

Åpent areal:
Enebolig:
Kjeller: 45 kvm: Delvis overbygget terrasse.
1. etasje 19 kvm: Altan.

Loftsetasjen på garasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 37 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 14 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 23 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.07.2025 utført av Anticimex v/Nils Magnus Graff Fossnes. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Kjellerstue og gang i underetasjen i del 1 og bad i underetasje i del 2 er opprinnelig byggemeldt som boder er ikke godkjent / søkt om til varig opphold.
Kjøkkenet i 1.etasje i del 2 er opprinnelig byggemeldt som kleskott og soverom og ikke godkjent / søkt om til varig opphold.
Soverom 1 og 2 i underetasjen i del 2 er opprinnelig byggemeldt som peisestue.
Garasje er ikke byggemeldt / søkt om til kommune.
Se punkt ferdigattest for utfyllende tekst.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med liggende og stående trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med takstein. Boenhetene har ytterdører med glassfelt. Vinduer og terrassedører med to- og tre-lags glass samt karmer/rammer av tre og PVC. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Naturlig ventilasjon via veggventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Del 1:

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 2:
- Helhetsvurdering av baderom, grunnet alder og slitasjegrad.
- Helhetsvurdering av vaskerom, grunnet alder og slitasjegrad.
- På kjøkken: Vann- og avløpsrør, grunnet alder. Innredning, grunnet alder og slitasje.
- I øvrige rom: Ventilasjon, grunnet den stedvis ikke er tilfredsstillende. Overflater gulv, grunnet stedvis knirk i gulvflater.
- I rom under terreng: Overflater vegger, grunnet indikasjoner på svertesopp på vegger ved vanninntaksrør. Konstruksjoner: Registrert fuktmerker og indikasjoner på kalk/saltutslag på enkelte vegger.
- På loft: Statikk, grunnet takets konstruksjoner har noe synlige nedbøyinger. Overflater vegger/undertak, grunnet registrert fuktskjolder på undertak. Det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone. Det ble registrert spor/ekskrementer etter innsekter og mus/gnagere på loftet.
- Innvendig trapper: Trapp mellom underetasje og 1.etg har ikke håndløper på begge sider, fri ganghøyde er stedvis under 2m, inntrinn er mindre enn 0,25m og det er ikke rekkverk på trapp. Trapp mellom 1.etg og loft har ikke håndløper på begge sider, fri ganghøyde er stedvis under 2m, inntrinn er mindre enn 0,25m og det er ikke rekkverk på trapp.
- Skjevhetsmåling i kjellerstuen.
Se utfyllende tekst i rapporten. 

Del 2:

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 3:
- Syd-vest vendt delvis overbygget terrasse: Rekkverkshøyden er under 0,9m, registrert råteskader og generell slitasje i rekkverk, manglende rekkverk på deler av terrasse med høyde over bakkeplan på 0,5, skjevheter i konstruksjon og deler av terrassen er fundamentert på trestolper direkte på bakkeplan.
Se utfyllende tekst i rapporten. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 2:
- På bad: Ventilasjon, grunnet tilluftsspalte ikke er etablert. Slukets tilkomstmulighet, grunnet sluk i dusjsone ikke er tilgjengelig for rengjøring. Overflater vegger, grunnet riss/sprekker mellom toalett og dusjhjørne. Overflater gulv, grunnet registrert tegn til bomlyd under enkelte fliser. Gulvmembran, grunnet alder og den ikke er klemt med klemring i sluk i dusjsonen. Avløpsrør, grunnet alder.
- Overflater gulv på kjøkken, grunnet stedvis knirk i gulvflater.
- Overflater gulv i øvrig rom, grunnet stedvis knirk i gulvflater.
- I rom under terreng: Overflater gulv, grunnet stedvis knirk i gulvflater. Konstruksjoner: Registrert kalk/saltutslag på vegg i uinnredet bod. Fuktmåling i treverk under trapp, i utlektet kjellervegg, hvor det er registrert forhøyede fuktverdier. Etasjen har opplektet gulv fra bakkenivå. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke skjent hvordan oppbyggingen er utført.
- På loft: Overflater vegger/undertak, grunnet stedvis registrert fuksskjolder på undertak. De ble registrert spor/ekskrementer etter innsekter og mus/gnagere på loftet.
- Innertrapper: Trapp mellom underetasje og 1.etg, grunnet trappen ikke har håndløper på begge sider, rekkverk har åpninger på mer enn 0,1m, den har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2m, betydelig knirk i trappen og rekkverkshøyden er under 0,9m.
- Skjevhetsmåling i stuen.
- Varmtvannsbereder, grunnet alder.
Se utfyllende tekst i rapporten. 

Del 1 & 2:
Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 2:
- Vann- og avløpsrør, grunnet alder.
- Stakeluke er ikke lokalisert.
- Det er ikke foretatt radonmåling i boligen.
- Elektrisk anlegg, grunnet det mangler deksel/kapsling rundt automatsikring i sikringsskap plassert i del 2. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget.
- Fasader ink. kledning, grunnet stedvis slitasjesymptomer, samt mindre råteskader.
- Vinduer, grunnet alder.
- Dører: Ytterdør på del 1 er av eldre dato. Ytterdøren til del 2 er ikke tilstrekkelig tettet med beslag under ytterdøren.
- På yttertak: Tekking, grunnet symptomer på elde og slitasje. Gesimsløsninger, grunnet det ikke kan verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims rundt hele bygget. Tettedetaljer i overgang tak/vegg har mangelfull utførelse. Stedvis registrert slitasje på beslag, renner og nedløp.
- Utvendig trapper, grunnet manglende rekkverk.
- Grunnmur, grunnet stedvis sprekker på grunnmur innvendig og utvendig.
- På drenering: Terrengfall vekk fra grunnmur er stedvis lite. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren i sin helhet har utvendig fuktsperre. Utvendig fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Vann fra yttertak er ikke ledet vekk fra grunnmur. Dreneringen har også fått en tg2, grunnet alderen.
- Forstøtningsmur, grunnet skjevheter på mur av lettklinkerblokker ble påvist.
- Septiktank, grunnet ingen dokumentasjon.
- Oljetank, grunnet ingen dokumentasjon.
- Helhetsvurdering av garasje, grunnet relativ høy slitasjegrad.
Se utfyllende tekst i rapporten. 

Selger opplyser om i egenerklæringsskjema at:
- Sprekk i flis på våtrom.
- Ny membran og nye våtroms plater er utført av firma. fliser vegg og gulv er egeninnsats. Nytt røropplegg utført av firma. Utført i 2016.
- Ny pipe innsats og pipebeslag i bolig nummer 2
- Selger har tatt en mus på loft på høsten.
- Selger informerer om at det er stakeluke ca 5 meter utenfor huset.
Se utfyllende tekst i egenerklæringsskjema.

Kjøkken:
Kjøkken i del 1 har innredning med slette fronter og benkeplate av laminat. Kjøkkenet ligger i en delvis åpenplanløsning til stue og spisestue.
Kjøkkenet i del 2, påbygg, har en åpen løsning mot spisestue som er meget praktisk for sosiale sammenkomster. Kjøkkenet har innredning fra 2016 med profilerte fronter og benkeplater av steinmateriale. Kjøkkenet har integrert stekeovn, platetopp på gass, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap.
Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Stue:
Del 1 har luftig og åpen stue og spisestue i 1.etasje. Her er det god plass til spisebord, sofagruppe, tv-seksjon og flere møblementer.
Del 2, påbygget del, har en romslig spisestue med åpen planløsning fra kjøkken og god plass til et spisebord. Stuen strekker seg bortover fra spisestue til trappen. Her har du plass til både sofagruppe og tv-seksjon. Fra stuen er det utgang til altan på ca 19kvm.

Bad:
Bad fra byggeår i del 1 er flislagt på gulv med gulvvarme og malte veggflater. Flott innredet med vegghengt servant med skapplass og speil med overlys og stikkontakt. Ellers vegghengt dusjarmatur og gulvstående toalett. Rommet er overflateoppusset i senere tid.
Bad i del 2, påbygget del, er fra 1984 med deler rehabilitert i 2016. Gulvet er flislagt med gulvarme og flislagte vegger. Det er vegghengt servantinnredning med speil med integrert lys og stikkontakt. Badet har et dusjhjørne med vegghengt dusjarmatur i både hånd- og regndusj. Opplegg for vaskemaskin.

Vaskerom:
Del 1 har vaskerom i hovedsak fra byggeår. Gulvflaten er malt muroverflate og vegger- og himling med malte flater. Praktisk rom til oppbevaring av utstyr med ikke bruker daglig eller som man ønsker å gjemme bort.

Soverom:
Del 1 kommer med 1 soverom i 1.etg. Her er det god plass til både dobbeltseng og garderobeskap.
Del 2, påbygget del, har henholdsvis 2 soverom i underetasjen av god størrelse.

Uteområde:
Pent opparbeidet hage med diverse beplantning. Stor hage rundt boligen med svært pen beplantning. Stor gårdsplass med plass til flere biler.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisitet og vedfyring. Det er peisovn i spisestuen i del 1 og i gangen i underetasjen i del 2. Det er gulvvarme på bad del 1 og på bad del 2.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1964. Tilbygg er fra 1984 og garasje er fra ca. 1994.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen eller garasjen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens og garasjens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Det foreligger dog godkjente byggetegninger på boligen, datert 24.03.1980. Byggetegningene er dokumentasjon fra da tilbygget ble oppført.

Kjellerstue og gang i underetasjen i del 1 og bad i underetasje i del 2 er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger, datert 24.03.1980 og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Kjøkkenet i 1.etasje i del 2 er opprinnelig byggemeldt som kleskott og soverom jf. byggetegninger, datert 24.03.1980 og delen som var kleskott er ikke godkjent til varig opphold. For denne delen er innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Det gjøres oppmerksom på at hele rommet ikke er bruksendret. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 
Soverom 1 og 2 i underetasjen i del 2 er opprinnelig byggemeldt som peisestue.
Garasje er ikke byggemeldt / søkt om til kommune.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen;

Dagboknr 402415, tinglyst 30.03.1976, type heftelse: Nedre Buskerud Jordskifterett i sak 15/1973 Gjelder denne registerenheten med flere
Dagboknr 403482, tinglyst 06.05.1980, type heftelse: Rettighetshaver: Røyken kommune til et areal av d.e.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 
 

Den delen av huset som selger leier ut er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Kjøkkenet i den nye delen avviker fra byggetegninger. Eiendommen er ikke godkjent med 2 kjøkken.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Boligen ligger i et rolig og meget barnevennlig område. Få minutters gange unna eiendommen finner man togstasjon, skoler, barnehage, marka med lysløype og flott skiterreng. Meget solrikt samt populært nærmiljø. Det er også gangavstand til Kjekstadmarka med flott turterreng, lysløype og fiskevann.

På Spikkestad finner man 2 matbutikker hvorav en med post i butikk, frisør, et lite apotek, treningssenter med mer. 5 minutter kjøring til Røyken nærsenter med diverse butikker og serveringsteder.

Du har også lett tilgang til idrettsanlegg med et bredt spekter av aktiviteter fra ROS IL, marka med fine turstier og Kjekstad 18 hulls golfbane. Flere fiskevann i Kjekstadmarka. Dette er et perfekt sted for barnefamilier som liker å være ute i naturen. Om vinteren er det meget gode muligheter for skiturer i preppet løype samt flott lysløype.

Med bil tar det bare noen minutter å komme til det nye Røykenbadet som åpnet i januar 2017. Her finner du flere basseng, treningssenter, klatrevegg, frisør og tannlege. Få min kjøring til Lahellholmen og Engersand med flotte bademuligheter

I Slemmestad, en kort kjøretur unna, ligger Rortunet kjøpesenter. Her finnes flere klesbutikker, apotek, sport, interiørbutikk blomsterbutikk, vinmonopol, meny, optiker med mer. I tillegg til kjøpesenteret finnes også servicetilbud i form av tre bensinstasjoner, Rema 1000 med post i butikk og flere matbutikker. I gamle Slemmestad sentrum, finnes det frisør, bakeri/ café og et par serveringssteder.

Det er gode kollektivmuligheter til Drammen, Asker og Oslo med buss og tog. Med bil tar det ca.15 minutter til Drammen, ca. 20 minutter til Asker og ca. 40 minutter til Oslo.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Spikkestad barne- og ungdomsskole. Kort vei til flere offentlige og private barnehager. Stor, ny flerbrukshall ved ungdomskolen.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3.229  kvm, Delvis skrånende tomt opparbeidet med singlet oppkjørsel, plenarealer og diverse beplantning. Det er etablert delvis overbygget terrasse og altan på fremsiden av bygget og frittstående innglasset utestue på baksiden av boligen.
Tomten er fordelt over 2 bnr. Huset på bnr 11 har 1000,7 kvm tomt og bnr. 35 som er garasjen har 2219 kvm.

Dobbelgarasje og ellers stor gårdsplass med plass til flere biler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 13.06.2025 er avsatt til: 1001kvm LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, Nåværende og 581 kvm til bevaring av naturmiljø.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18.311,- for år 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17 000,- pr. år. / 17 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 733,-.
Velavgift er kr 100 pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 936 844,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 747 375,-/7 747 376,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

6 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

168 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
189 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 939 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Øivind Finstad og Tina Rasmussen Finstad

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Spikkestad Velforening.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 75.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune: kr 4171,-
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune - legal pant: kr 644,-
Foto: kr 4.800,-

Oppdragsnummer 16-0062/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2562

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 11:20