Eikelundveien 16

Eikelundveien 16, 0588 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 86, bruksnummer 422, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 311 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 93 kvm: Entré, trappegang, gang, bad, toalettrom, tre soverom, kjøkken og stue.
1. etasje 103 kvm: Entré, gang, bad, vaskerom, tre soverom og tv-stue.
2. etasje 97 kvm: Trappegang, gang, bad, soverom, kjøkken med åpen løsning, spisestue og stue.

BRA-e:
1. etasje 18 kvm: Frittstående utebod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 14 kvm: Terrasse.
2. etasje 35 kvm: Terrasse 16 kvm og balkong 19 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.09.2026 utført av Anticimex AS v/Rodrigo Peña. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se punkt ferdigattest i salgsoppgaven.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten enebolig oppført i 1936, med tilbygg i 1985 og ombygging i 2021. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og boligen er oppført med kjeller. Yttervegger er av trekonstruksjoner med fasadekledning av stående trepanel. Etasjeskillere er i trekonstruksjoner og det er støpt gulv mot grunn. Yttertaket har valmtakskonstruksjon i tre, tekket med takplater av metall og undertak av asfaltpapp fra 2006. Nedløpsrør og takrenner er i metall, og pipe er helkledd i metall. Vinduer og ytterdører har karmer og rammer av tre fra 1985 og 2022, samt entrédører del i glass. Det er utgang til balkong på 19 kvm fra stue og spisestue i 2. etasje, terrasse på 16 kvm fra trappegang i 2. etasje, samt terrasse på 14 kvm fra 1. etasje. Boligen har murt skorstein fra byggeår og åpen peis i stue.

Frittstående utebod oppført i 2022 med bruksareal på 18 kvm (BRA-e). Bygningen er oppført i trekonstruksjoner med liggende og stående trekledning, samt saltak tekket med takpapp. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det elektriske anlegget har tre sikringsskap med automatsikringer, plassert i henholdsvis 2. etasje, 1. etasje og kjelleretasje. Anlegget ble skiftet ut i 2022, og det er bemerket manglende samsvarserklæring for deler av arbeidet.

Selgers kommentar:
Det foreligger samsvarserklæringer for alt arbeid foretatt i 2021-22. De delene av det elektriske anlegget som er fra før dette (antakelig 1985-86), i hovedsak kabling, foreligger det ikke samsvarserklæring for.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Vaskerom 1. etasje
- Fallforhold rundt sluk: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt og det registreres enkelte svanker/fordypninger som i praksis er mindre områder med motfall.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets veggflater.

Kjøkken - 2. etasje
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Kjøkken - Kjelleretasje
- Vannrør: Vanninntaksrør av kobber og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom - Kjelleretasje
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende luftespalte/ventil.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.

Andre rom - 2. etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale på kjøkken bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Det er registrert knirk i større deler av gulvet i trappegang.

Andre rom - 1. etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser i entré.

Rom under terreng - Kjelleretasje
- Innerdører: Dørblader på soverom 1 og toalettrom kommer i kontakt med karmen slik at dørene ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Loft - uinnredet / kaldt loft - Uinnredet kaldtloft
- Inspeksjonsmulighet: Det er lagret en stor del gjenstander på loftet ved befaringstidspunktet, noe som begrenser inspeksjonsmuligheten i nevneverdig grad.
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis ved rørgjennomføring tilknyttet lufting, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt.

Selgers kommentar:
Det har ikke vært fukt etter at taket ble skiftet i 2006

Innvendige trapper - Trapp mellom 1. etasje og 2. etasje
- Tilstand: Det er registrert knirk i større deler av trappen.

Innvendige trapper - Trapp mellom 1. etasje og kjelleretasje
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader. Det er registrert knirk i større deler av trappen.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Kjelleretasje: I stue/entré er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm på 2,0 meter, og på soverom opptil 13 mm.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Selgers kommentar:
Det har ikke vært observert gnagere eller tegn på dette siden vi overtok i 2002.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer fra 1985 har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Punktert vindu registrert på baderom i 1. etasje.
- Ytterdører og omramming: Terrassedører og balkongdør fra 1985 har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taktekkingen med tilhørende beslag og undertak har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Boligen har stedvis lukket takkonstruksjon og inspeksjonen ble kun foretatt fra stige.

Terrasse / platting - Terrasse 2. etasje
- Membraner og vanntett sjikt: Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal, og vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Utvendig trapp - Utvendig trapp ved entré kjelleretasje (mot øst)
- Utvendig trapp: Avskalling av murpuss observeres stedvis i overflaten.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren.

Drenering
- Helhetsvurdering: Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall vekk fra grunnmuren. Det registreres stedvis løs topplist på utvendig fuktsperre, og vann fra yttertaket er ikke ledet tilstrekkelig vekk fra bygningen/grunnmuren.

Forstøtningsmur - Forstøtningsmurer langs innkjørsel
- Tilstand: Sprekkdannelser og avskallinger observeres stedvis i overflaten.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Vaskerom 1. etasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling er ikke gjennomført på grunn av våtrommets utforming og bruk.

Rom under terreng - Kjelleretasje
- Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført: Fuktmåling og hulltaking er ikke gjennomført på grunn av konstruksjoner av synlig mur og betong.

Loft - uinnredet / kaldt loft - Uinnredet kaldtloft
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert da isolasjonen ikke var tilgjengelig for å bli løftet opp.

Helse, miljø og sikkerhet

Trapp mellom 1. etasje og 2. etasje
Trappen har ikke håndløper på begge sider.

Trapp mellom 1. etasje og kjelleretasje
Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Trappen vurderes som bratt, og oppfyller ikke dagens krav til en sikker trapp. Trappen vurderes som smal.

Om trappene over oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Balkong og terrasse 2. etasje
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Utvendig trapp ved terrassen i 1. etasje, utvendig trapp ved kjelleretasje og utvendig trapp ved entré 1. etasje
Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Forstøtningsmur ved trapp ved entré kjelleretasje
Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer de viktigste punktene:

1. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Faglært arbeid: HSBE AS, Alpha Elektro AS, Rørlegger Pluss AS
2022: Bad i 1 og 2. etasje: Riving av gammelt bad ned til reisverket og bygging av nytt bad fra grunnen av: Snekkerarbeider, membran og flislegging på gulv og vegger, rørlegging (dusj, servant og vegghengt toalett), elektrisk (varmekabler i gulv, lys, stikk og vifte) og montering av innredning. Vaskerom i 1. etasje: Rørlegging (ny varmtvannsbereder og opplegg til vaskemaskin) og legging av gulvbelegg. Elektrisk: Stikk, vifte, strøm til varmtvannsbereder og transformator til billader. Bad i kjeller: Bygging av nytt bad fra grunnen av: Snekkerarbeider, membran og flislegging på gulv og vegger, rørlegging (dusj, servant og vegghengt toalett), elektrisk (varmekabler i gulv, lys, stikk og vifte) og montering av innredning. Toalettrom i kjeller: Flislegging på gulv og montering av nytt toalett og servant med skap. Elektrisk: Lys

4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja, både av faglært og ufaglært.

Ufaglært arbeid:
2006: Legge nytt tak: Takpapp, lekter, Decra takplater. Nye takrenner og nedløp.
2023: Maling av huset utvendig. Tre strøk på ny kledning, ellers to strøk.

Faglært arbeid: HSBE AS
2022: Nye vinduer på 3 av 4 sider (opprinnelige vinduer på nordsiden og sideutgang til balkong/terasse i 1 og 2. etasje. med tilhørende vindu), noe ny panel ifbm. endrede vindusåpninger, ny balkong i 2. etasje. (sør) og terrasse i 1. etasje(sør). Foldedører (med vinduer i full høyde) i full bredde ut mot ny balkong i 2. etasje. Balkongdør med glass i full høyde og vinduer i full høyde ut mot ny terrasse i 1. etasje. Forsterkning av yttervegg/bæring: Stålbjelker over balkongdører i 1 og 2. etasje. Stålbjelke i innertak på stue i 2. etasje. Stålbjelke i innertak i stue i kjeller.

Ufaglært arbeid:
2022: Bygging av bod i hagen. Boden har tre rom, hvorav ett er isolert. Byggesett model: Trähuset, Peter. 20 kvm
2023: Maling av huset utvendig. Tre strøk på ny kledning, ellers to strøk.

7. Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja.
Saltutslag på yttervegg/mur under vindu på kjøkken i kjeller (mot nord).

8. Er det utført arbeid med drenering?
Faglært arbeid: HSBE AS
2022: Graving rundt grunnmur, drenering (membran, rør, pukk)

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Faglært arbeid: Alpha Elektro AS
2022: Nye sikringsskap i alle tre etasjer, kabling til og i renoverte rom: 2 etasje: Stue/spisestue, bad (lys, stikk, varmekabler) 1. etasje: Bad (lys, stikk, varmekabler, vifte), vaskerom (lys, stikk, vifte), yttergang (lys, stikk, varmekabler), soverom sør (lys, stikk) Kjeller: Alle oppholdsrom (lys, stikk, varmekabler), bad (lys, stikk, varmekabler, vifte), toalettrom (lys, varme)

12. Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja.
Avløpsrøret mellom huset og det kommunale avløpsnettet (utendørs) gikk tett ved et par anledninger for 18-20 år siden. Etter rørfornying i (2008) har det ikke skjedd igjen.

13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja, kun av faglært.

Faglært arbeid: TT-teknikk AS
2008: Rørfornying utvendig avløpsrør. TT-teknikk utførte videoinspeksjonen (har dokumentasjon) og rørspyling (2008). Mangler dokumentasjon på gjennomført rørfornying.

Faglært arbeid: Rørlegger Pluss AS
2004: Skader i fbm. en lekkasje på kjøkkenet i 2. etasje des 2004. Utbedringer på kjøkkenet i 2. etasje (fjerne parkett, tørking, legging av ny parkett), kjøkkenet i 1. etasje (nåværende vaskerom) og vaskerom i kjeller (nåværende kjøkken i kjellerleilighet). Vår arbeidsbeskrivelse til håndverkere finnes. Har ikke øvrig dokumentasjon.

Faglært arbeid:: Rørlegger Pluss AS
2022: Total rehabilitering av bad i 1 og 2. etasje. Nytt bad i kjeller. Rørarbeid ifbm. anlegging av vaskerom i 1. etasje. Nye varmtvannsberedere i kjeller (på kjøkken) og 1. etasje fra 2020 (på vaskerom). I denne forbindelse ble stigerør og soilrør også byttet.

Firmanavn: HSBE AS og Rørlegger Pluss AS
2022:Reparasjon av utvendig avløpsrør pga. setningsskade. Reklamasjon.

14. Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen? Ja.
Tanken ble fjernet i mars 2022. Utført av WasteWater AS.

18. Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja.
I mellomgangen i 2. etasje. var pipen opprinnelig kledd med treplater. Disse ble fjernet og pipen ble kledd med steinfliser juli-august 2026.

21. Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja.
Det har tidligere vært noe svartsopp på ytterveggene i kjelleren. Etter rehabiliteringen (inkl. drenering av grunnmur) i 2021-22 har dette ikke vært observert.

24. Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid: HSBE AS, Alpha Elektro AS og Rørlegger Pluss AS
2022: I fbm. rehabiliterings- og utbyggingsprosjektet i 2021-22 ble hele kjelleren bygd ut til en 4-roms utleieleilighet. Da ble også den opprinnelige kjellergarasjen innlemmet i leiligheten (stue og soverom). I stuedelen ble gulvet pigget opp for å få større takhøyde. Gulv: Varmekabler og laminatparkett i alle oppholdsrom. Det ble lagt radonsperre og radonbrønn i senter med luftekanal ut (radonmåling ikke foretatt etter byggearbeider). Se ellers punktene på rør, elektrisk og våtrom for ytterligere detaljer. Alt arbeid ble utført av faglærte. Kjellerenheten er godkjent for utleie. I fbm. ombyggingen ble eiendommen omregistrert fra tomannsbolig til enebolig (med utleiedel).

Selger informerer:
Det mangler laminat i det ene hjørnet på det midtre soverommet i 1. et. pga. et plassbygd skap som ble fjernet.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Kledning av pipe med steinfliser i 2. etasje

2022:
- Etablering og oppussing av baderom i kjeller, utført av fagfolk (HSBE AS, Alpha Elektro AS og Rørlegger Pluss)
- Etablering og oppussing av vaskerom i 1. etasje, utført av fagfolk (HSBE AS, Alpha Elektro AS og Rørlegger Pluss)
- Ny kjøkkeninnredning i kjelleretasje
- Utskiftning og oppgradering av det elektriske anlegget med nye sikringsskap, utført av Alpha Elektro AS
- Nye vinduer og terrassedører/balkongdører
- Oppføring av frittstående utebod
- Sanering og fjerning av nedgravd oljetank, utført av WasteWater AS

2021:
- Tilbygg og ombygging av boligen
- Etablering og oppussing av baderom i 1. og 2. etasje, utført av fagfolk (HSBE AS, Alpha Elektro AS og Rørlegger Pluss)
- Ny drenering rundt boligen, utført av HSBE AS
- Montering av radonsperre og radonbrønn
- Ny varmtvannsbereder tilknyttet kjøkken i kjelleretasje

2020:
- Ny varmtvannsbereder på vaskerom

2008:
- Rørfornying av utvendig avløpsrør

2006:
- Nytt yttertak med takplater av metall og undertak av asfaltpapp

1986:
- Kjøkkeninnredning i 2. etasje

Innholdsrik enebolig over tre plan, beliggende på et høydedrag på Disen med utsikt mot Oslofjorden fra øverste etasje. Boligen ble opprinnelig oppført i 1936, tilbygd i 1985 og gjennomgikk omfattende fornyelser i perioden 2021–2022. Oppgraderingene inkluderte etablering av tre nye baderom, nytt vaskerom, ny fasade mot sør med nye vinduer og foldedør, nye balkonger og terrasser, samt full innredning av kjelleretasjen.

2. ETASJE PÅ 97 KVM

Stue:
I 2. etasje åpner stuen seg med parkettgulv med gulvvarme og lysmalte flater. En åpen peis med pipeløp kledd med steinfliser og synlig tegl danner et naturlig ankerpunkt i rommet. Rommet har store vindusflater mot flere sider og utgang til balkong.

Spisestue:
Spisestuen ligger i åpen forbindelse med stuen og kjøkkenet, og gir god plass til langbord for sosiale sammenkomster. En stor foldedør med vinduer i full høyde fra 2022 åpner rommet helt opp mot den sørvendte balkongen.

Balkong og terrasse:
Balkongen vender mot sør med vidstrakt utsikt mot Oslofjorden og adkomst fra både stue og spisestue. Dekket er belagt med terrassebord, og balkongen er utstyrt med markise, utebelysning og utvendig stikkontakt. I tillegg har etasjen en terrasse med utgang fra trappegangen, utstyrt med varmeelementer, utebelysning og stikkontakt. Her kan du nyte lange sommer og høstkvelder med familie eller venner.

Sigdal kjøkken:
Har innredning med profilerte fronter i trestruktur, laminert benkeplate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Veggen mellom overskap og benk er kledd med fliser og utstyrt med benkeskapsbelysning samt stikkontakter. Rommet har ventilator integrert i overskap, automatisk vannstopper med fuktsensor, og er innredet med frittstående komfyr, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser.

Soverom:
Soverommet har tregulv, lyse overflater og vindu som vender ut mot grønne omgivelser. Rommet har god plass til dobbeltseng og garderobeskap.

Bad/WC:
Etablert i 2021 og har grå fliser på gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Rommet er utstyrt med sort servantinnredning med hvit servant og armatur, rundt speil med integrert lys, vegghengt baderomsmøbel, dusjhjørne med glassdører og sort vegghengt dusjarmatur, samt vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg og luftespalte under dør sikrer ventilasjonen.

1. ETASJE PÅ 103 KVM

Entré:
Entréen i 1. etasje har mørke fliser med gulvvarme og lysmalte vegger. Inngangsdøren har glassfelt, og rommet gir god plass til oppheng av yttertøy og skooppbevaring. Herfra er det adkomst til trappeløpet mot 2. etasje samt videre inn til gangen som knytter etasjens øvrige rom sammen.

Tv-stue:
Lyst oppholdsrom med laminat på gulvet og god plass til sittegruppe og mediemøbel. Rommet har store vindusflater og direkte utgang til en sørvendt terrasse via terrassedør fra 2022.

Terrasse:
Vender mot sør og har adkomst fra både tv-stuen og gangen. Uteplassen er oppført i trekonstruksjoner med gulv av terrassebord og spilerekkverk i tre. Terrassen har montert utebelysning, og en utvendig tretrapp fører direkte videre ned til hagen.

Soverom:
Tre soverom med laminat på gulv og malte overflater. Rommene har god plass til seng, nattbord, skrivebordsløsning og garderobeskap.

Bad/WC:
Oppgradert i 2021 og har mørkgrå fliser på gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Rommet er innredet med hvit vegghengt servantinnredning med servant og armatur, speil med integrert lys, et høyt vegghengt baderomsskap, dusjhjørne med glassdører og sort vegghengt dusjarmatur, samt vegghengt toalett. Rommet har mekanisk avtrekk med ventil i vegg og luftespalte under dør.

Vaskerom:
Etablert i 2022. Rommet har gulvbelegg, malte vegger og takplater i himling. Innredningen består av gulvstående skap med hvit laminert benkeplate og nedsenket utslagsvask med armatur. Det er opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel, og i hjørnet står en 281 liters varmtvannsbereder fra 2020. Rommet har mekanisk avtrekk med ventil i vegg.

KJELLER på 93 KVM

Stue:
Kjelleretasjen har egen inngang og ble i 2021–2022 bygd ut og innredet til oppholdsrom. Stuen har laminatgulv med gulvvarme, malte overflater og god plass til sofagruppe og medieseksjon.

Kjøkken:
Har innredning fra 2022 med glatte hvite fronter, laminert benkeplate, nedfelt kjøkkenvask med armatur og stikkontakter over benk. Rommet er utstyrt med vegghengt ventilator, komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor. Her står frittstående komfyr, oppvaskmaskin, vaskemaskin, tørketrommel, kjøleskap med fryser og en 190 liters varmtvannsbereder fra 2021.

Soverom:
Tre innredede soverom, alle med laminatgulv med gulvvarme og malte vegger. Rommene gir god plass til seng, arbeidsplass og oppbevaring.

Bad:
Baderommet ble oppført i 2022 og har grå fliser på gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Innredningen består av hvit vegghengt servantinnredning med servant og armatur, vegghengt speil, dusjhjørne med glassdører, vegghengt dusjarmatur og vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg.

Toalettrom:
Har flislagt gulv, malte vegger og malt himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med armatur og gulvstående toalett.

Overflater:
Gulv: Parkett og tepper i 2. etasje, fliser med gulvvarme i entré i 1. etasje, og laminat i øvrige rom i 1. etasje. Laminat med gulvvarme i kjelleretasjen. Flislagte gulv med gulvvarme på samtlige tre baderom, fliser på toalettrom i kjelleretasje, og gulvbelegg på vaskerom.
Vegger: Malte flater og trekledning i 2. etasje og 1. etasje. Malte veggflater og delvis synlig overflatebehandlet grunnmur i kjelleretasjen. Flislagte vegger på alle tre baderom og malte veggflater på toalettrom og vaskerom.
Himling: Malte flater, plater og trekledning i 2. etasje, malte flater og takplater i 1. etasje, og takplater i kjelleretasjen. Malte himlingsflater på baderom og toalettrom, og takplater på vaskerom.

Lagring:
Frittstående utebod fra 2022 på 18 kvm. Boden har tre rom hvor det ene er isolert og brukt som verksted og preppebod. Boden er oppført i trekonstruksjoner med liggende og stående trekledning og saltak tekket med takpapp. Uinnredet kaldtloft over deler av boligen med adkomst via takluke og stige i gang. Kledd med panelbord på gulvet.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer på kjøkken i 2. etasje og kjeller medfølger. Kjøper gjøres oppmerksom på at eldre hvitevarer må påregnes å ha begrenset restlevetid og kan gå i stykker uten varsel.

Elektrisitet og vedfyring. Åpen peis i stue i 2. etasje. Gulvvarme i stue og spisestue i 2. etasje, entré i 1. etasje, på baderom i alle etasjer, samt i kjelleretasjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1937. For opprinnelig oppføring av våningshus med garasje foreligger det byggesøknad, tegninger, situasjonskart og ekspedisjonsdokument datert 09.03.1937 (byggesak 193701859), der rubrikken for ferdigattest ikke er utfylt. I saksdokumentene ligger det dokument fra 13.05.1941 med skriv: "På foranledning meddeles at ovennevnte våningshus med garasje er anmeldt til Aker bygningskontroll og approbert/godkjent den 02.04.1937. Ved ferdigbesiktigelse, avholdt den 04.10.1938, ble det påtalt endel mangler som senere er rettet. Ved besiktigelse den 29.06.1939 var det intet vesentlig å bemerke. Ferdigattest vil ikke kunne utstedes før veiattest er innkommet hertil.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger søknad, tegninger og ferdigattest for tilbygg på 17 kvm over to etasjer, balkong på sør og nordsiden samt ny dør til kjeller, datert 08.05.1987.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring fra boligareal til familiebarnehage i 1. etasje datert 01.08.2008.

Det foreligger søknad, tegninger fra 18.06.2021 og ferdigattest for bruksendring og fasadeendring datert 31.03.2022.

I 1. etasjen benyttes rom godkjent som grovkjøkken som vaskerom, og rom godkjent som arbeidsrom/gjesterom benyttes som tv-stue.
Ombygging og endret bruk mellom rom innenfor hoveddel er normalt ikke søknadspliktig.

På eiendommen er det oppført en frittstående utebod på 18 kvm i 2022. Det foreligger ingen byggesaksdokumentasjon for boden. Etter plan og bygningsloven er en frittstående bygning normalt unntatt søknadsplikt dersom bygningen er under 50 kvm BYA/BRA, ikke brukes til boligformål, ligger minst en meter fra nabogrense og ikke kommer i konflikt med reguleringsplan eller utnyttelsesgrad.

Det er ikke tatt stilling til plassering eller om uteboden overstiger utnyttelsgraden på tomten.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.  

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 9671
Tinglysningsdato: 11.09.1937
Servitutten omhandler: Erklæring om innleggelse av vann og kloakk. Eier forplikter seg og fremtidige eiere til å overholde gjeldende reglementer for vann- og kloakkarbeider, og bekoste eventuelle forandringer ved ledningsnett og stoppekran forårsaket av fremtidig veiarbeid. Eieren har det fulle ansvar for skader og ulemper som følge av innkledde eller innstøpte rør, samt ansvar for at privatrettslige forhold ved tilknytning til private stikkledninger i vei 345 Lofthus er ordnet.

Dagboknummer: 5316
Tinglysningsdato: 10.05.1938
Servitutten omhandler: Erklæring om midlertidig fritagelse for opparbeidelse av vei i full bredde (8 meter). Eier forplikter seg og fremtidige eiere til, når kommunen måtte forlange det, å opparbeide vei og kloakk langs tomten i inntil 8 meters bredde (herunder fortau og kloakk inntil 305 mm diameter). Inntil vei med kloakk er opparbeidet og veigrunnen overdratt til kommunen uten vederlag, overtar grunneieren veienes vedlikehold. Gjerde skal oppsettes etter reguleringsvesenets bestemmelser.

Dagboknummer: 4125
Tinglysningsdato: 14.04.1949
Servitutten omhandler: Erklæring fra Oslo vann- og kloakkvesen om Oslo veivesens adgang til å utføre fremtidige arbeider i Eikelundveien.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Den del av boligens kjelleretasje som er innredet med entré, 3-soverom, stue, bad, toalett og kjøkken er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen. Kjelleretasjen leies ut for kr 27 000,- pr.mnd + strøm. Det foreligger leiekontrakt og ny eier overtar leieforholdet.

Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligstrøk på Disen, skjermet til i en blindvei uten gjennomgangstrafikk. Boligen ligger på et høydedrag med vid utsikt mot byen og Oslofjorden. Like ved boligen finner du en lokal tennisbane, og i umiddelbar nærhet ligger et stort friområde med turvei videre inn mot Lillomarka, som gir flotte rekreasjonsmuligheter gjennom hele året. Historiske Disen gård ligger også i nærområdet og fungerer som et hyggelig samlingspunkt for sosiale og lokale arrangementer.

Området er svært barnevennlig med enkel tilgang til hverdagens gjøremål. Både Disen skole og Årvoll skole ligger innen gangavstand, og for de minste er det kort gangavstand til barnehager som Disengrenda barnehage. Dagligvarehandelen gjøres enkelt både på Rema 1000 på Årvoll eller skeidbanen og Kiwi på Bjerke eller Grefsenveien. På Årvoll finner du også apotek, legesenter og lokale servicetilbud, i tillegg til den hyggelige nabolagskaféen Kaffe og brød på Disen. For et mer omfattende utvalg av butikker, spisesteder og servicetilbud er Storo Storsenter kun en kort kjøretur eller kollektivreise unna.

Kollektivtilbudet i området er meget godt utbygd. Det er kun en kort spasertur til bussholdeplassen i Årrundveien med linje 25 mot Majorstuen/Haugerud, samt til Aker sykehus hvor linje 31 går døgnet rundt med hyppige avganger inn til Oslo sentrum. Fra Aker sykehus går det også flybuss og buss videre til Nydalen. Trikken tar du enkelt fra Disen eller Grefsen stasjon, og fra Grefsen går det også lokaltog. Skal du videre med T-bane, nås stasjonene på Storo og Sinsen raskt med en kort busstur, sykkeltur eller en litt lengre gåtur.

Barnehager:
Disengrenda barnehage: 5 min. gange
Bjerke Panorama barnehage: 9 min. gange
Årvoll barnehage: 10 min. gange

Idrett og fritid:
Nordre Åsen kunstgressbane: 10 min. gange
Puls Bjerke: 9 min. gange
EVO Årvoll: 10 min. gange

Skole:
Skolekrets: Årvoll skole. 13 min. gange
Disen skole. 13 min.gange

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 925 kvm. Tomten er skrånende og opparbeidet med innkjørsel, plenarealer og diverse beplantning. Det er etablert forstøtningsmurer i betong og naturstein langs innkjørselen og ved trapp, samt utvendige trapper i betong.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. Det er montert ladeboks for elbil ved adkomst til eiendommen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen. Det er ikke mulig å ferdigstille småhusplanen til dagens midlertidige forbud mot tiltak (MFT) går ut. Plan- og bygningsetaten varsler derfor forlengelse av det midlertidige forbudet mot tiltak ut året (ut 2026), slik at arbeidet med småhusplanen kan ferdigstilles. Dersom arbeidet med småhusplanen er ferdig tidligere enn dette vil det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves. Det midlertidige forbudet blir ikke like strengt som før. Det vil bli mulig å søke om byggetillatelse for flere tiltak enn tidligere.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 38 550,79 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 9 692,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 27 000 kWh pr. år. Nettleie utgjør ca. kr 15 000,- pr. år.

Nåværende eier har bygningsforsikring i IF Forsikring som koster kr 15 268,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor (500 Mbps) som leverandør av fiber/internett og koster kr 643,- pr. mnd. Tv-dekoder medfølger salget.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Se kommunens nettsider for mer informasjon.

Eiendomsskatten utgjør kr. 9 692 pr år.

17 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

447 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
448 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
468 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
18 348 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
18 368 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vegard Kolbjørnsrud og Barbro Elin Krumsvik Kolbjørnsrud

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 41-0087/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2687

Sist oppdatert: 16. oktober 2026 kl. 20:45