Edvard Munchs vei 83

Edvard Munchs vei 83, 1063 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 109, bruksnummer 37, seksjonsnummer 166

Totalt bruksareal BRA: 55 kvm

BRA-i:
2. etasje 51 kvm: Entré, bad, bod, soverom, og stue/kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: Bod

Åpent areal:
2. etasje 10 kvm: Balkong

Boligen disponerer 1 bod i kjelleren. Boden er ikke oppmålt av takstmann, men er opplyst av selger til å være 4 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.01.2026 utført av Takstkonsulent1 AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur og yttervegger i betong/murverk, og etasjeskillere i betong. Takkonstruksjonen er en flat konstruksjon som er antatt tekket med asfalttakbelegg/folie. Leilighetens vinduer og balkongdør har 3-lags pressglass fra 2024, og entrédøren er lyd- og brannklassifisert.

Leiligheten har himlinger i malt betong og vegger med malt betong og plater. Gulvene er belagt med 3-stavs parkett, laminat og fliser, og i stuen er takhøyden målt til 2,39 meter.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2):

- Våtrom/Bad:
- Overflater vegger og himling: Badet vurderes å ha kort gjenværende brukstid basert på alder. Ingen behov for strakstiltak, men oppgradering må påregnes på sikt.
- Overflater gulv: Fall/høydeforskjell til sluk er mindre enn anbefalt. Det er registrert bom (hulrom) i enkelte gulvfliser. Gulvet fungerer, men med redusert effektivitet.
- Sluk, membran og tettesjikt: Eldre støpejernssluk og ukjent membranløsning. Mer enn halvparten av forventet levetid er passert for både sluk og membran. Forholdet bør overvåkes jevnlig; utskiftning må påregnes over tid.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist skader/svelling i servantinnredning. Risiko for videre skadeutvikling dersom tiltak ikke utføres.

-Tekniske installasjoner:
- Vannledninger: Rør-i-rør-system mangler løsning for synliggjøring og kontrollert avledning av eventuelt lekkasjevann til sluk. Manglende sprutdeksel i vannfordelerskap. Forholdet gir økt risiko for skjulte lekkasjer og følgeskader.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Anlegget fungerer i dag, men alder tilsier økt risiko for skader over tid.

- Kjøkken:
- Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med kullfilter (omluft). Oppfyller ikke krav til mekanisk avtrekk for TG0/TG1, men dette er vanlig i blokkleiligheter og ofte ikke mulig å forbedre grunnet felles ventilasjonssystem.

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

En romslig og funksjonell 2-roms bolig med praktisk planløsning og gode lysforhold. Leiligheten inneholder stue, separat kjøkken, baderom, soverom samt balkong.

Nærmere innhold:

Entré:
Velkommen inn! Innbydende entré med praktiske gulvflater og lyse overflater på vegger og himling. Her er det plass til yttertøy og sko, med mulighet for både garderobeløsning og annen oppbevaring. Entréen har i tillegg direkte tilgang til en praktisk, innvendig bod som kan benyttes til ekstra oppbevaring. Ytterdøren er lyd-og brannklassifisert.

Stue:
Romslig og lys stue med gode møbleringsmuligheter og plass til både sofa- og spisegruppe. Stuen har slette overflater, 3-stavs parkett og en takhøyde på ca. 2,39 m, som gir en luftig romfølelse. Store vindusflater sørger for godt med naturlig lys. Både vinduer og balkongdør er rehabilitert i regi av sameiet i 2024.

Balkong:
Fra stuen er det direkte utgang til boligens vestvendte hovedbalkong på hele 10 m² – en flott forlengelse av oppholdsarealet. Her har du sol fra kl. 10.00-23.00 i sommerhalvåret. Balkongen har god plass til utemøbler, grill og beplantning, og gir gode muligheter for å skape en hyggelig uteplass. Med utsyn mot grønne og rolige omgivelser, samt en skjermet beliggenhet, ligger alt til rette for avslappende og solrike stunder utendørs.

Kjøkken:
Separat og funksjonelt kjøkken med innredning med profilerte fronter, laminatbenkeplate med nedfelt vaskekum og fliser over benkeplaten. Det er tilrettelagt med opplegg for både komfyr og oppvaskmaskin, og over kokeplassen er det montert kullfilterventilator.

Bad:
Badet har himling med malte plater, flislagte vegger og flislagt gulv med elektrisk gulvvarme. Rommet er innredet med klosett, servant med tilhørende innredning, speil med belysning samt dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin, og badet har mekanisk avtrekk.

Soverom:
Soverommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord, samt gode muligheter for klesoppbevaring i garderobeskap. Rommet vender ut mot de grønne fellesarealene som omkranser sameiet - stille og rolig!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvaskmaskin, komfyr og kjøl/fryseskap kan medfølge salget hvis ønskelig.

Boligen varmes opp med elektrisitet via panelovner. Det er elektrisk gulvvarme på bad og i gangen. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 11.01.1984. Det foreligger også ferdigattest for innstallasjon av ventilasjonanlegg, datert 06.05.1985 samt på fasadeendringer og rehabilitering av balkonger datert 26.03.2024. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser utover andel fellesgjeld og:

Dagboknr 23609, tinglyst 17.09.1981, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet kr 5 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst fire servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett med flere bestemmelser, bestemmelse om trafostasjon/kiosk og bestemmelse om garasje/parkering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst en rettighet som omhandler adkomstrett og hefter i gnr. 109, bnr. 71.

Utleie krever godkjennelse fra styret. Godkjennelse kan kun nektes dersom det er saklig grunn. Ved utleie må leiligheten ha forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Edvard Munchs vei 83 har en ettertraktet beliggenhet på Ellingsrud, i et rolig og etablert boligområde. Her får du en kombinasjon mange ser etter, men sjelden finner: grønne utearealer, rolige omgivelser og kort vei til alt som får hverdagen til å fungere smidig.

Ellingsrud Boligsameie er omgitt av store, åpne grøntområder med bilfrie soner og pent opparbeidede fellesarealer rett utenfor døren. Området fremstår oversiktlig og trivelig, med et godt naboskap og en rolig atmosfære. Mange velger å bli boende her over tid, noe som vitner om et attraktivt og velfungerende bomiljø.

Østmarka ligger like i nærheten og byr på unike friluftsmuligheter året rundt. Her finnes et omfattende nett av turstier, lysløyper, badevann og populære utfartssteder som Mariholtet, som gjør marka lett tilgjengelig for både rolige turer og mer aktive dager. I nærområdet finner du også Ellingsrud idrettsanlegg, flerbrukshall og ridesenter, samt et bredt tilbud for trening og fritid. For ytterligere opplevelser er det kort vei til Snø på Lørenskog med helårs alpin- og langrennstilbud.

Hverdagslogistikken er enkel og effektiv. Kiwi ligger kun ett minutts gange fra eiendommen, og både Rema 1000 og søndagsåpen Joker nås til fots. Ellingsrud Senter, Furuset Senter, Alna Senter og IKEA ligger en kort kjøretur unna, mens større handelssentre som Metro, Triaden og Strømmen Storsenter gir et bredt og variert servicetilbud.

Kollektivtilbudet er svært godt, med Ellingsrudåsen T-banestasjon bare få minutters gange fra boligen. Her tar linje 2 deg raskt og effektivt til Oslo sentrum. Bussforbindelser er lett tilgjengelige, og med bil er det enkel adkomst til E6, med kort kjøretid til sentrum, Lillestrøm, Strømmen og Oslo Lufthavn.

Dette er en bolig for deg som ønsker en rolig, praktisk og komfortabel hverdag i grønne omgivelser, med nærhet til både natur, servicetilbud og effektive kommunikasjonsmuligheter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen barneskole som ligger kort vei fra boligen. Elever går videre til Ellingsrud ungdomsskole som ligger i umiddelbar nærhet. For øvrig flere barnehager i nærområdet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 44 644 kvm som tilhører sameiet. Tomten er kupert og er opparbeidet med flotte lekeområder, fin naturtomt, plen og beplantning. Asfalterte internveier og biloppstillingsplasser.

Det medfølger parkeringsplass i lukket garasjeanlegg med biloppstillingsplass 60. Garasjeplassen følger som en tilleggsdel iht. seksjoneringen. Det er mulighet for elbillader, ny eier må i så fall tegne avtale med Aneo.

Sameiet disponerer også flere gjesteparkeringsplasser, som kan utstedes med en digital parkeringstillatelse. Beboer må logge seg inn og registrere registreringsnummeret til gjesten. P-tillatelsen som gjelder i 3 døgn, deretter 2 døgn karenstid før ny parkering kan skje.

Utover dette gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse med tilhørende anlegg i henhold til bebyggelsesplan V191179 datert 19.11.1979 med tilhørende bestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 202551050 - Byggesak. Edvard Munchs vei 55 - Ellingsrud skole. Søknaden gjelder rehabilitering og utvidelse av Ellingsrud skole i bydel Alna. Tiltaket omfatter rehabilitering, ombygging og rivearbeider, tilbygg, påbygg og oppføring av nybygg, samt oppføring av 5 virksomhetsskilt, opparbeidelse av utearealer inkludert felling av trær, og opparbeidelse av utvendig teknisk infrastruktur og avkjørsel. Siste igangsettingstillatelse ble gitt 13.11.2025. Nytt saksnummer 2025/09632.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 977,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-TV, internett, garasje, trappevask, vaktmester, nedbetaling av fellesgjeld, forretningsførsel, honorarer m.m.

Fellesutgiftene fordeles slikt:
-Felleskostnader: 3 379,74
-TV/bredbånd: 597,52

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger. Styret informerer pr. 29.01.2026 at det må regnes med en økning på minst 5% i felleskostnader neste år.

Sameiets lån er avdragsfritt frem til mai 2029. Frem til da betales det dermed kun renter. Sameiet skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av avdragsfri periode. Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre. Styret forteller den 29.01.2026 at de ikke har oversikt over hva felleskostnader vil bli etter avdragsfri periode er gått ut.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7200,- per år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett via fellesavtale i sameiet. Dekoder kan medfølge.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 879 233,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 516 933,-

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 34 682,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 289 164,- pr. 23.01.2026

Selskapets lån:

#1
Bank: Svenska Handelsbanken AB
Lånenr.: 83987220948
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,25%
Restsaldo 59 790 996,00
Innfrielsesdato: 30.10.2057
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

#2
Bank: Svenska Handelsbanken AB
Lånenr.: 83987241570
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,25%
Restsaldo 80 000 000,00
Innfrielsesdato: 30.11.2057
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Avdragsfrihet til og med Mai 2029

3 690 000,00 Prisantydning
289 164,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 979 164,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

99 470,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
850,00  Eierskiftegebyr garasje
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
111 360,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 090 524,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Turid Alfhild Hansen Onsøien og Jon Eldar Onsøien

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Ellingsrud boligsameie.
Sameiet består av 292 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dyrehold er tillatt, og regulert i sameiets regler for godt bomiljø.
Sameiet har egen hjemmeside: https://ellingsrud.lettstyrt.no/
Sameiet har fellesavtale med Telia på internett/tv.
Dugnad må påregnes.

Foretatt påkostninger de senere år:
2021-24: Betongrehabilitering av balkonger, etterisolering av vegger og utskiftning av vinduer/balkongdører.
2017: Rehabilitering av balkonger i blokk 5. Tilrettelagt for el-billading. Kjøkkenventilatorer tilknyttet fellesavtrekk.
2015: Rehabilitering av tak. Skifte sluk og rør.
2016: Rehabilitering av tak. Utbedring av garasje.

Planlagte påkostninger:
- Garasjeanlegget i blokk 8 har behov for rehabilitering, men prosjekt settes på vent inntil sameiets økonomi tillater det.
- Oppgradering av uteområdene (settes på vent til pågående rehabilitering er ferdig).

I juni 2025 vil sameiet ha tatt ut gjeldende låneramme for prosjektet med vindusutskiftning og etterisolering av fasade. I henhold til budsjettet vil sameiet gå 1 million i underskudd inneværende år, men dette vil kompenseres og imøtekommes med den årlige konsumprisindeks (KPI)-baserte økningen av felleskostnadene. Styret valgte å ikke gjennomføre utskiftning av inngangsparti for å holde kostnadene på et akseptabelt nivå og å ikke gå utover gjeldende låneramme som ble vedtatt tidligere årsmøter.

Ellingsrud boligsameie fikk også fullt tilskudd på til sammen 10.000.000,-(ti millioner) fra Enova i forbindelse med energieffektiviseringen av sameiet.
Styrets innstilling er derfor at man i årene fremover må ha måtehold med å iverksette større prosjekter, men at vedlikehold og kostnadseffektive tiltak som fremmer trivsel i sameiet fremdeles vil prioriteres.

Styret informerer pr. 29.01.2026 at det må regnes med en økning på minst 5% i felleskostnader neste år. Det er ellers ikke noen planlagte påkostninger som vil øke felleskostnadene, med mindre det skjer drastiske endringer på renter eller det dukker opp akutte, uforutsette vedlikeholdsbehov.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie.
Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0004/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.264

Sist oppdatert: 10. februar 2026 kl. 20:39