Sofienberggata 49A

Sofienberggata 49A, 0558 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 390, seksjonsnummer 10, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 53 kvm

BRA-i:
3. etasje 44 kvm: Entré, soverom, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
-1. etasje 7 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 2 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
3. etasje 3 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 2 boder, en på loftet og en i kjelleren. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.07.2025 utført av Takstkonsulent1 AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur. Vinduer med 3-lags isolerglass fra 1985 samt balkongdør med 2-lags isolerglass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold som har fått TG2 og TGIU:
TG2:
- Vinduer: Grunnet alder.
- Entrédør: Grunnet manglende lyd- og brannklassifisering.
- Etasjeskille/ gulv mot grunn: Grunnet skjevhetsmåling. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskiller av trebjelkelag.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Avløpsrør: Grunnet alder.
- Ventilasjon: Naturlig oppdriftsventilasjon av boligen med luftespalte i vinduene. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom.
- Elektrisk anlegg: Forenklet kontroll av det elektriske anlegget. Det anbefales alltid utvidet kontroll da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde.

TGIU:
- Pipe og ildsted. Dette anbefales gjort av brann-/feievesen før bruk. Det opplyses av eier at peis er mulig å bruke. Eier opplyser også å ha dokumentasjon med kontroll fra 2021 som bekrefter at peis kan brukes.
- Tilleggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilleggende konstruksjoner.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:
- Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Vannlekkasje fra leiligheten i etasjen over som ble rettet opp av forsikringsselskap i 2022.
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja, 2018. Badet ble totalrenovert. Hele rørsystemet, sluk og membran/fliser fornyet. Arbeidet er utført av faglærte, VVS Ekspress AS, og det foreligger dokumentasjon på arbeidet.
- Har sameiet hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? Ja. Vannlekkasje i område i nærheten a boligen i desember 2023 med noe vanninnslipp i kjeller. Ingen vann eller skade på bodene denne leiligheten disponerer.
- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja, kun faglært. Utskiftning av elanlegg og sikringsskap utført av Visjon el AS. Det foreligger dokumentasjon.
- Noe skjevheter i originalgulvet.
- Det ble observert husklanner i en leilighet i gården i 2021, gjelder ikke denne leiligheten.

Se utfyllende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Entré:
Innbydende, lysmalt entré som gir et svært godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det god plass til både oppbevaring og oppheng av yttertøy og sko. Rommet er belagt med flott parkett. Det er installert dørcalling.

Stue:
Åpen og hyggelig stue med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig dagslys og gir en fin utsikt mot grønne omgivelser. Sammen med de store vindusflatene og den gode takhøyden oppleves stuen romslig og med god plass til spisebord, sofagruppe, tilhørende salongbord og tv-seksjon. Her kan du enkelt innrede etter eget ønske og behov. Nydelig rosett i himlingen. Det er montert en peisovn som varmer godt på kalde høst- og vinterdager og bidrar til mye hygge.

Kjøkken:
Lyst og romslig kjøkken som ligger i en separat løsning. Tidløs innredning fra Drømmekjøkken med glatte fronter, heltre benkeplate med belysning og nedfelt oppvaskkum. Integrerte hvitevarer. Waterguard og komfyrvakt er montert. Her er det god plass til oppbevaring av kjøkkenredskaper i over- og underskap samt gode arbeidsflater for matlaging på begge sider av rommet. Utgang til koselig balkong.

Balkong:
Fra kjøkkenet er det utgang til sydvendt balkong som i sin helhet vender inn mot rolig bakgård. Et hyggelig uterom i frodige omgivelser med fredelig utsyn. Her er det plass til sittegruppe og beplantning.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Rikelig med plass til oppbevaring i medfølgende skyvedørsgarderobe med speilfronter. Rommet er malt i en rolig og behagelig farge som skaper en god atmosfære. Som resten av leiligheten er det også her store vindusflater som sørger for godt med lysinnslipp og naturlig belysning.

Bad:
Flislagt baderom fra 2018 med fliser på henholdsvis gulv og vegger. Det er varme i gulvet. Tak og lys fra 2021. Baderommet er innredet med vegghengt klosett, servant med innredning, speil med lys og eget dusjhjørne med innfellbare glassdører.

Øvrig:
- Himling og vegger med malte plater med innfelt downlights.
- Gulv belagt med originalt tregulv og parkett.
- Takhøyde i stue på 2,80m.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming. Gulvvarme på baderom. Peisovn i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1887.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. I kommunens arkiver finnes det en bygningsanmeldelse datert 13.06.1886. Dokumentet er ikke attestert, men det er ikke unormalt at dette mangler på dokumenter fra denne perioden. Bygningsanmeldelsen kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for innredning av bad datert 25.11.1987, ferdigattest for utskifting av vinduer, dører og omlegging av tak datert 29.05.1989, ferdigattest balkonger datert 07.11.2012, samt ferdigattest for rehabilitering av fire skorsteiner datert 11.10.2021. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst tre servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde med bestemmelse om kloakkledning, en erklæring/avtale med vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement og en erklæring/avtale om bruksrett til del av eiendommen - rett til anlegg og vedlikehold av tekniske ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Det er tinglyst to rettigheter som blant annet omhandler bestemmelser om bruk av gårdsrom, om anlegg og vedlikehold av ledninger, bestemmelse om adkomstrett m.m.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. I henhold til sameiets vedtekter må leietaker meldes til styret for registrering mot gebyr på kr. 500,-.

Leiligheten har en populær beliggenhet sentralt på Grünerløkka, like i nærheten av Sofienbergparken. I nabolaget rundt leiligheten finner du alt du trenger av fasiliteter. Området rundt leiligheten er fullt av koselige spiseplasser, antikvitetsbutikker, barer og kafeer. Ved å ta deg en liten rusletur og nyte området, vil du oppdage flere lokale godbiter, og plutselig har du oppdaget din nye favorittplass. Det er akkurat dette som gjør området så spennende og opplevelsesrikt. Av lokale godbiter kan Perla, Vespa og Humla nevnes. Det kan også nevnes Apostrophe restaurant med få minutters gange fra leiligheten som er en del av Lofthus samvirkelag. Andre severdigheter som og er verdt å nevne er; Schous kulturstasjon, Ringen kino, Dansens Hus og Riksscenen, alt kun innen kort gåavstand. Mathallen på Vulkan ligger også innen rekkevidde, som er en innendørs mathall med kaféer, spisesteder og spesialbutikker med produkter fra mindre norske matprodusenter.

Flotte parker finnes også rett i nærheten, bl.a. Sofienbergparken som du omtrent finner rett utenfor døren. Spaserer du oppover vil du komme til trehusidyllen på Rodeløkka, spaserer du motsatt retning av Grünerløkka kommer du frem til Botaniske Hage og videre bortover til Tøyen. Hyggelige Ola Narr kan friste med skihopp for de minste på vinterstid, eller lek og avslapping på sommerstid. Det er heller ikke lang vei til fine turstier langs Akerselva.

Spaserer du nedover vil du komme til Jernbanetorget og Karl Johan på knappe 15 minutter. De daglige innkjøpene får du gjort unna hos Kiwi, Joker og Rema 1000 som er rett i nærheten. Området er også kjent for sitt mangfold av mindre og spennende forretninger med blant annet frukt og grønt. For den treningsglade finnes flere treningssentre i umiddelbar nærhet; Sats, Evo og Fitness 24. Dælenenga idrettsanlegg med kunstgressbane og ishall, samt Fagerheimen Tennisklubb ligger rett i nærheten.

Her er det enkelt å bo, med og uten bil. Svært godt kollektivtilbud med både trikkeholdeplass og bussholdeplass rett utenfor. Trikk- og busslinjene i nærområdet gjør det enkelt å komme seg både på kryss og tvers gjennom byen.

På denne adressen finner du alt du trenger i umiddelbar nærhet, rolig, bynært og stor mulighet for å Grünerløkka-livet fullt ut.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 455 kvm tilhørende sameiet. Tomten er fellesareal. Bygården har en nydelig grønn oase av en bakgård, som er pent opparbeidet med plen, beplantninger og hellelagte internveier. Her kan venner og naboer møtes til hyggelig sammenkomst og nye de varme sommerdagene!

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 hentet i kart 21.07.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 28.07.1977 med senere endringer datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig. Den er kommunalt listeført av Byantikvaren i Oslo som bygningslokalitet og enkeltminne bygning. Dette kan medføre at endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for mer informasjon.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:
- Trondheimsveien 44 - Byggesak: Etablering av nytt bad. Status: Tillatelse gitt. Se saksnummer 202552761 for mer informasjon.
- Trondheimsveien 37 - Byggesak: Ombygging og utvidelse av uteserveringsareal. Status: Tillatelse gitt. Se saksnummer 202458636 for mer informasjon.
- Trondheimsveien 24 A-C - Byggesak: Oppføring av balkonger i bakgården. Status: Tillatelse gitt. Se saksnummer 202453230 for mer informasjon.
- Toftes gate - Reguleringssak: Tilrettelegging for sykkel. Status: Underretning om plansak oversendt til politisk behandling 27.06.2025. Se saksnummer 202308348 for mer informasjon.
- Sofienberggata 42-44 og Sars' gate 32-34 - Byggesak: Bruksendring av 2.etasje til boliger, fasadeendringer og mer. Status: Rammetillatelse gitt. Se saksnummer 202458760 for mer informasjon.
- Sars' gate 34 - Byggesak: Bruksendring av lokale i 1.etasje fra butikk til treningssenter. Status: Mottatt søknad. Se saksnummer 202556246 for mer informasjon.
- Sofienberggata - Byggesak: Etablering av fortau. Status: Igangsettelsestillatelse gitt. Se saksnummer 202315870 for mer informasjon.
- Markveien mellom Grüners gate og Hausmanns gate - Reguleringssak: Gateopprustning. Bymiljøetaten foreslår å omregulere Søndre gate og Markveien mellom Grüners gate og Hausmanns gate fra kjørevei til gang- og sykkelprioritert gate. Forslaget sikrer i tillegg nytt overvannsanlegg fra Markveien til Torvbakkgata og ned mot Akerselva via terskler med rensing av vannet. I Markveien og Søndre gate skal fortauene bli større og blant annet inkludere vareleveringslommer, møblering, sykkelparkering og arealer til uteservering eller vareutstilling. Status: Underretning om plansak oversendt til politisk behandling 25.06.2025. Se saksnummer 202209792 for mer informasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Fellesutgiftene er kr 3 985,- pr. mnd. og inkluderer: TV, internett, varmtvann, kommunale avgifter, drift og vedlikehold etc.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Fellesutgiftene fordeles på følgende måte:
Felleskostnader: Kr. 3 411,-.
Renter og avdrag: Kr. 574,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 103 092,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 412 366,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 12 755,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 45 031,- pr. 31.12.2024

Total fellesgjeld for sameiet er kr 759 759,92,- pr. 10.07.2025 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 1636.44.44145, DNB Bank ASA.
Rentebetingelser: 7,20%.
Rest lånebeløp pr. 10.07.25: Kr. 107 400, 83,-.
Restsaldo pr. 10.07.25: Kr. 6 022,48,-.
Innfrielsesdato: 06.03.2031.

Lånenummer: 1212.58.54638, DNB Bank ASA.
Rentebetingelser: 7,60%.
Rest lånebeløp pr. 10.07.25: Kr. 652 359,09,-.
Restsaldo pr. 10.07.25: Kr. 36 580,88,-.
Innfrielsesdato: 01.03.2033.

5 290 000,00 Prisantydning
45 031,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 335 031,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger
133 475,00 Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00 Tinglysning panterettsdokument
545,00 Tinglysning skjøte
9 950, 00 Gjensidige boligkjøperpakke (valgfri)

--------------------------------------------------------
144 525,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 479 546,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kaja Konopa Aarnes

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Sofienberggata 49, med sameiebrøk 60/1170.
Sameiet består av 17 boligseksjoner.
Forretningsfører er Norian Regnskap AS, tlf. 22 91 14 86.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- I 2019 fikk sameiet malt nedre del av fasade både på gate og bakgårdside samt vasket og ordnet i bakgården. Da ble også alle utelamper over inngangsdørene og portrom/hovedport byttet og løv fjernet fra takrennene.
- Rehabilitering av piper i 2021.
- I 2022/23 ble det kjøpt inn nye utemøbler til bakgård.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Minimumsvederlag: kr 50.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning - 2 inkl.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Oppdragsnummer 37-0353/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.25353

Sist oppdatert: 04. august 2025 kl. 22:34