Kurveien 4

Kurveien 4, 0495 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 512, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 289 kvm

BRA-i:
Kjeller: 113 kvm: Entre, stue, kjøkken, bad, to soverom, tre boder, vaskerom og trapperom
1. etasje 91 kvm: Entre, stue, kjøkken, gang, trapperom, wc og 2 soverom
2. etasje 58 kvm: Gang, loftstue/hovedsoverom, to soverom, og bad

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 27 kvm: Garasje, åpen carport og bod

Åpent areal:
Kjeller: 10 kvm: Terrasse
1. etasje 28 kvm: Terrasse
2. etasje 5 kvm: Balkong

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 61 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 58 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

Det er i tillegg et kaldloft for oppbevaring over deler av boligen med stigeadkomst. Arealet er ikke måleverdig grunnet takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.07.2025 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med bærekonstruksjonen av trekonstruksjoner, med grunnmur av betong og murverk. Ytterveggene er kledd med stående trekledning. Taket er et saltak, tekket med betongtakstein, og har synlige takutstikk og synlig gesimsbord i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Boligen fremstår med et vedlikeholdsetterslep og det må påregnes vesentlig oppussing/modernisering av boligen. Det er i rapporten gitt 24% TG1, 45% TG2, 29% TG3 og 2% TGIU.

Det er gitt TG3 på følgende bygningsdeler:
Bad i 2.etasje: TG3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder og/eller slitasjegrad. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder total oppgradering: kr 100 000 - 300 000
Vaskerom i underetasje: TG3 er valgt på våtrommet på grunn av høy alder og/eller slitasjegrad
Vannrør: TG3 er satt på grunn av korrosjon og drypplekkasje på fordelerstokk i hybel. Omfang må repareres av rørlegger. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000
Avløpsrør: TG3 på grunn av alder og spor av gnagere på avløpsrør i kjeller. Utskifting av rør må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000
Elektrisk anlegg: TG3 på grunn av observasjon av enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet. Spenningsførende ledninger som er åpne/ikke avsluttet. Manglende samsvarserklæringer. Anbefales en utvidet el-kontroll. Sjablongmessig prisanslag gjelder for el-kontroll: kr 0- 10 000,-
Dører: Balkongdør har fått TG3 grunnet alder og synlig fuktmerker og råteskader. Ytterdører grunnet alder. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000
Terrasser: TG3 grunnet noe råte på rekkverk og gulv. Tettesjikt på balkong i 2. etasje grunnet alder. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000
Grunnmur/fundamenter: TG3 gitt på avskaling av puss stedvis på grunnmur og uferdigheter på grunnmurens fasader. Sjablongmessig prisanslag: kr 20 000 - 100 000

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene som har fått TG3 og TG2, samt TGIU. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger har laget et utfyllende egenerklæringsskjema som ligger vedlagt salgsoppgaven.

Meget flott beliggende enebolig med utleiedel i et populært boligområde på Grefsen/Kjelsås.

Boligen ligger høyt og fritt på oversiden av Grefsenplatået og det er flotte solforhold og utsikt mot nærområdet, Holmenkollen, Tryvann og Maridalen. Kort vei til marka, butikker, skoler, barnehager og offentlig kommunikasjon. Eneboligen er romslig og har en godkjent utleiedel i underetasjen som ble tilbygget i 2007.
Det er store oppholdsrom og en 2. etasje med meget god takhøyde opp mot 3,1 meter.

Boligen er tilbygget og ombygget i flere etapper, der opprinnelig bolig ble satt opp i 1932 med materialer (laftetømmer) fra en revet hytte. Dagens eier overtok i 1973 og gjennomførte da en fullstendig rehabilitering, tilbygging og ombygging av boligen som ble ferdigstilt i 1977/78. I 2007 ble underetasjen tilbygget og det ble da etablert en separat utleiedel.

Boligen bærer preg av et vedlikeholdsetterslep fra de siste 10-15 årene og ny eier må påregne oppussing/modernisering av de fleste flater.

Tomten er skrånende mot vest og har en netto tomt på ca 1 250 kvm. Eier har engasjert en arkitekt for å utarbeide en mulighetsstudie for å se på mulighetene for å bygge mer på tomten. Denne viser at det kanskje kan være mulig å få til en enebolig til på tomten. Mulighetsstudiet er kun gjennomført for å se på potensialet og det er ikke søkt om en rammetillatelse til kommunen. Selger tar forbehold om gjennomføringen og om det i forbindelse med en evt søknad om rammetillatelse vil komme krav som vanskeliggjør utbyggingen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnader og risiko for dette.

Boligen har en praktisk planløsning med en hoveddel som i 1. etasje inneholder en stor vestvendt stue med utgang til en solrik og vestvendt terrasse med trapp ned til hagen. 1. etasje inneholder også to soverom, kjøkken og wc.

2. etasje har tre store soverom og alle har meget god takhøyde. Soverommet mot nord har skråtak på opp mot 3,1 meter og utgang til en vestvendt balkong på ca 5 kvm. Etasjen har også et bad med standard fra 1977/78.

Hoveddelens underetasje består av to romslige boder, hvorav den ene har utgang ut til hagen. Det er også et eldre vaskerom i underetasjen med dusjhjørne og utslagsvask.

Utleiedelen har separat inngang via utvendig trapp på siden av garasjen. Denne delen holder hovedsakelig standard fra 2007 og inngangsparti og de to soverommene ble tilbygget da. Denne består i tillegg av en romslig stue, separat kjøkken med hvite, slette fronter og laminat benkeplate samt et romslig flislagt bad og en innvendig bod.

Det medfølger en frittstående garasje/carport på ca 27 kvm. Det er montert ladeboks i garasjen. Porten til garasjen fungerer ikke og er fastskrudd i åpen tilstand.
Under deler av garasjen er det en bod med inngang fra vest.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Hvitevarer på kjøkken. Vaskemaskin i vaskerom kan også medfølge hvis ønskelig.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for mange år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Boligen har elektrisk oppvarming via panelovner og gulvvarme i noen rom. Det er kombinert parafinbrenner og åpen peisovn med gnistfangerdør i stuen. Det er også en parafinbrenner i et soverom som pt ikke er i bruk.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Det er en nedgravd parafintank i glassfiber fra ca 1975 på eiendommen. Ifølge eier ble det gitt godkjenning fra kommunen å beholde denne da den nå benyttes til bio-parafin.
Det vil senere kunne komme pålegg for eiendommer med nedgravd parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se https://www.drivkraftnorge.no/nyheter/2019/na-trer-forbudet-mot-fossil-fyringsolje-og-parafin-i-kraft/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,  følger dette heller ikke med.

Det foreligger en godkjennelse (approbasjon) for oppføring av den opprinnelige boligen datert 23.10.1930, men det er ikke funnet ferdigattest i kommunens arkiver. Det foreligger dog ferdigattest på ombygging og tilbygging av boligen datert 12.03.1980 og for garasjen datert 25.02.1980.
Det foreligger en godkjent byggemelding på tilbygg av utleiedelen datert 30.07.2007 Ferdigattestene og byggemelding kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 5 servitutter på eiendommen:

Dagboknr 901908 tinglyst 29.08.1930, bestemmelse om veg: Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet ligger vedlagt salgsoppgaven (dagboknr 100 i vedlagte dokument). Megler har innhentet en oversettelse av dokumentet som gjengir at servitutten har følgende tekst: «Erklæring. Undertegnede - - - møte. Gnr. 75 bnr 512 tillates - - bestemmes: 1. Vei nr 1255 godkjennes inntil videre i den nuværende bredde 4,5 m (inkl. banketter) når den istandsettes efter byggetrafikken efter veivesenets anvisning, og eieren deltar i istandsettelsen av veien fra godkjent vei frem til tomten efter formandskapets nærmere bestemmelse. Anlegg av kloakk i vei 1255 kan utstaa inntil videre efter formandskapets nærmere bestemmelse. 2. Eieren - - - vedlegges. Grefsen, den 19/8.1930. Martin Hansen. Som - - - eiendommen Hedal, den 18 juni 1930. U. Heldal skjema 98».
Merknad fra oversetter: "Som du ser er det en del streker i avskriften. Disse henspeiler på skjemaet, som det henvises til i slutten av dokumentet. Jeg har kontaktet Statsarkivet, men dessverre er dette en av skjemaene de mangler. Det er nok derfor ikke mulig å få et fullstendig overblikk over innholdet".

Dagboknr 901909, tinglyst 28.11.1930, erklæring/avtale: Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet ligger vedlagt salgsoppgaven (dagboknr 21 i vedlagte dokument). Her henvises til skjema 95, som er et skjema for tillatelse til anlegg av kloakk med samlekum. Her fremgår at eier er ansvarlig forkloakksystemet og må etterkomme eventuelle pålegg og krav fra kommunen, herunder tilknytning til offentlig kloakk. Videre fremkommer det at vannstanden i samlekummen ikke må stige høyere enn til innløpsrøret. Kummen må da tømmes og innholdet enten spredes på egen eiendom eller bringes bort. Skjema 95 ligger som vedlegg i salgsoppgaven.

Dagboknr 990271, tinglyst 12.06.1931, Tinglyst skjøte med diverse bestemmelser om blant annet opparbeidelse og bekostning av vei, vann- og avløpsledninger i Kurveien. Rett til å hente vann fra andre parseller dersom det ikke finnes vann på eiendommen. Eiendommen skal holdes inngjerdet med solid, ordentelig og pent gjerde som ikke er skjemmende samt bestemmelser om plassering av gjerdet mot vei. Bestemmelser om at det ikke er lov å drive industriell virksomhet (mm.) som ved røyk, støy eller lukt virker generende eller til ulempe for naboer. Kopi av dokumentet ligger vedlagt salgsoppgaven.

Dagboknr 990272, tinglyst 29.10.1931. Erklæring at gnr 75, bnr 512 gir naboeiendom rett til å anlegge vann- og avløpsledning over denne eiendom, samt rett til å vedlikeholde denne. Kopi av dokumentet ligger vedlagt salgsoppgaven

Dagboknr 8725, tinglyst 06.05.1971, Erklæring med midlertidig unntak fra veiloven vedr garasjens avstand til regulert senterlinje i Kurveien. Eier forplikter seg til å fjerne eller forandre garasjen, uten erstatning, når som helst veisjefen (kommunen) måtte forlange det. Kopi av dokumentet ligger vedlagt salgsoppgaven

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut.
Krogsveen Utleie har estimert utleie av leiligheten til ca kr. 18.000,- pr. mnd.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det ble gjennomført radonmåling i utleiedelen i 2009. Ref informasjon i egenerklæringen stod det i rapporten fra Gammadata, Uppsala at "Målt årsmiddelverdi for sporfilmer plassert i boligrom er under anbefalt tiltaksnivå på 200 Bq/m3."

Boligen og tomten er ryddet og rengjort før salg og det vil ikke bli ytterligere ryddet/rengjort før overtakelse.

Mulighetsstudiet utført av Kvernaas Arkitekter AS er gjennomført for å belyse mulig utvikling av eiendommen ut fra gjeldende og fremtidig reguleringsplan. Selger tar forbehold om gjennomføringen og om det i forbindelse med en evt søknad om rammetillatelse vil komme krav som vanskeliggjør utbyggingen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnader og risiko for dette.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Meget attraktiv, luftig og barnevennlig beliggenhet på oversiden av Grefsenplatået med flott utsikt og meget gode solforhold. Beliggenheten er ideell for en aktiv barnefamilie som ønsker nærhet til det aller meste.

Det er få minutters gange til Myrerjordet, med stor kunstgressbane, sandballbane for håndball og volleyball, samt Tuftepark med treningsapparater. Marka er innen gangavstand, med milevis med turløyper på ski eller på bena. Er man glad i langrenn, har Kjelsås IL kunstsnøanlegg i Linderudkollen, i tilfelle snøen ikke spiller helt på lag. Langrennsgruppa i Kjelsås IL har også varmestue på Langsetløkka, kun 5 minutter unna med bil. Herfra går det flotte, preparerte skiløyper på vinterstid. Er du mer glad i nedoverski, er det noen minutters kjøretur til Oslo skisenter ved Trollvann.

Fine tur- og bademuligheter langs Akerselva. Ved Frysja er det mange badeplasser, blant annet ved fossen, "badesteinen" eller ved "tauet". Følger man Akerselva nedover, går det turvei til Nydalen og videre ned mot Oslo sentrum.

Dagligvarehandelen kan gjøre unna på søndagsåpne Joker i Kjelsåsveien, få minutters gange fra boligen. Spar på Myrerjordet er heller ikke langt unna og her har de stort utvalg og ferskvaredisk. Ellers er det også et rikt utvalg av andre dagligvarekjeder som Prix i Marsveien eller Midtoddveien, samt stor Rema-butikk på Stillatorvet og Meny i Frysjaparken.

Storo er nærmeste kjøpesenter, en kort trikketur eller biltur fra huset. Med over 140 butikker og servicetilbud er det Oslos største senter, her er det Vinmonopol, stor Coop Mega-butikk, klesbutikker, apotek osv.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og sammen med Kjelsås idrettslag tilbyr området svært gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper.

Gangavstand til offentlig kommunikasjon. 25-bussen går i Kjelsåsveien ved Joker, trikken fra Grefsenveien og tog fra Kjelsås stasjon. Fra Storo går det T-bane og flybuss.

Dette er en bolig som byr på gode rekreasjonsmuligheter rett utenfor døren, samtidig som den er sentralt beliggende med kort vei ned til et pulserende liv på Grünerløkka (ca 12 min med trikk).

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til populære Kjelsås barnekole (1-7 klasse) og Engebråten ungdomsskole (8-10 klasse). Det er gangavstand til begge skoler. Det er flere kommunale og private barnehager i området, som for eksempel Myrer Kanvas, Læringsverkstedet Grefsen terrasse og Grefsenlyst FUS barnehage.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 384 kvm - netto tomteareal ca 1 250 kvm ifølge Kvernaas Arkitekter AS.
Tomten er opparbeidet med noe plen og diverse beplanting. Mot vest er tomten skrånende ned til tomtegrense som går mot Lyngåsveien/Revefaret.
Det er laget et mulighetsstudie for potensiell utbygging av vestsiden av eiendommen. Se pkt. "diverse", samt vedlegg i salgsoppgaven for mer informasjon.

Det medfølger en frittstående garasje/carport på ca 27 kvm. Det er montert ladeboks i garasjen. Porten til garasjen fungerer ikke og er fastskrudd i åpen tilstand.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Det er en felles kum nederst i hagen for felles avløpsledninger for Kurveien 4 og fire andre naboeiendommer som fører avløp ut via felles ledning til kommunal kum i Revefaret/Lyngåsveien. I følge eier ble opprinnelig kum erstattet av en ny nedgravet kum i 1996. Det ble samtidig lagt nye felles rør fra denne til kommunal kum i Revefaret/Lyngåsveien.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. Endringer i reguleringsplan er vedtatt, men ikke iverksatt pt. Konfererer gjerne med megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27.569,15,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatt for 2025 er kr. 7.223,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20.000,- kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13.045,-.
Boligen er pt ikke tilknyttet selskap som leverer kabel-tv eller internett. Eier har tidligere benyttet Telenor mobilt bredbånd.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 6 000 000,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 15 000 000,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

19 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

475 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
495 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
19 495 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjell Arne Johannessen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,7 % av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 228.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Foto - ca kr 6.000,-
Tilstandsrapport - kr. 19.950,-
Innhenting av offentlig informasjon ca kr. 1.500,-
Tinlgysning av pantedokument med tinglysningssperre - kr. 545,-

Oppdragsnummer 41-0070/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR41.2570

Sist oppdatert: 02. oktober 2025 kl. 13:22