Nygata 10

Nygata 10, 3715 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 300, bruksnummer 3084, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 324 kvm

BRA-i:
Enebolig.:
Kjeller: 53 kvm: Kjellerstue, tre ganger, wc og dusjrom.
1. etasje 123 kvm: To entréer, to bad, vaskerom, kjøkken, to stuer, bod og tre soverom.
2. etasje 111 kvm: Tre ganger, to kjøkken, to stuer, bad og tre soverom.

BRA-e:
Anneks.:
1. etasje 5 kvm: Anneks.

Drivhus.:
1. etasje 3 kvm: Drivhus.

Enebolig.:
Kjeller: 16 kvm: Garasje.
1. etasje 7 kvm: Bod.

Grillhytte.:
1. etasje 6 kvm: Grillhytte.

Åpent areal:
Enebolig.:
1. etasje 12 kvm: Overbygget platting i hage.
2. etasje 18 kvm: To balkonger.

Kommentar til areal:
2. Etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 115 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 111 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealet som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Kjelleren har et totalt gulvareal (GUA) på 66 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 53 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealet som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 13 kvm.

Årstall i rapporten er basert på opplysninger fra selger, kommune, eiendomsverdi, Norges eiendommer og produkter i boligen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.09.2025 utført av Anticimex Sandefjord. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betongkonstruksjon. Etasjeskiller, yttervegger og takkonstruksjon av trekonstruksjoner. Utvendig fasade med liggende trekledning. Saltak tekket med takstein. Vinduer og terrassedører med to-lags isolerglass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende avvik som har fått TG3 i tilstandsrapporten:

Badet mot nord i 1. etasje har blitt helhetlig vurdert til TG3 grunnet alder og tilstand. Det er blant annet registrert sprekker i flisfuger og fliser, sluk til dusj er plassert utenfor dusjsonen, vannrør, avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at anbefalt brukstid har passert, overflater og innredning har slitasje, uegnet plassering av vinduet i våtsone hvorav vinduet har fuktskader. Grunnet våtrommets plassering var det ikke mulig å gjennomføre fuktmåling med hulltaking. Det ble gjennomført måling med overflateinstrument. Instrumentet viser utslag på forhøyet fukt i veggkonstruksjonen. Årsak og omfang er ukjent. Badet bærer generelt preg av egeninnsats.

Kjelleretasjen har blitt helhetlig vurdert til TG3 grunnet følgende avvik: Overflater i garasjen har slitasje og stedvis sprekker i gulv. Kjelleren har overflateslitasje, stedvis løse fliser og flisfuger, samt fuktproblematikk. Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren, noe som erfaringsmessig betraktes som en risikokonstruksjon med hensyn til fukt- og kondensproblematikk. Det ble foretatt fuktmåling med hulltaking i utlektet kjellervegg, hvor det ble registrert forhøyde fuktverdier. Dusjrom i bod ved badstue tilfredsstiller ikke krav til våtrom.

Kjølerommet viser symptomer knyttet til fuktproblematikk med forhøyde fuktnivåer registrert, samt lukt av muggsopp. Det ble målt merkbare skjevheter i boligen, samt svikt i gulv mellom gang og bod i 2. etasje og sør i 1. etasje. Skjevhetsmålingene ble foretatt i en eldre bygning og bør sees i den sammenheng. Symptomer på fuktinnsig og målte fuktverdier i kjeller tilsier at dreneringen har funksjonssvikt. Observert tilstand tilsier at utskiftning av drenering må påregnes. Det er observert til dels store skjevheter og deformasjoner på forstøtningsmur. Det er uvisst om negativ utvikling har stoppet eller fortsatt er gjeldende. Forstøtningsmurer og trapper har manglende rekkverk.

Det gjøres og spesielt oppmerksom på at fundamenter er naturgitt skjult og det er ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som boligen har. Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent. Forstøtningsmur på tomtegrense er dekket av planter og derfor ikke undersøkt. Alle forannevnte avvik har fått TGIU i tilstandsrapporten.

Det gjøres videre oppmerksom på følgende avvik som har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Badet mot sør i 1. etasje har blitt helhetlig vurdert til TG2 grunnet alder og tilstand. Det ble blant annet registrert ufagmessig utførelse av fliser og flisfuger, slitasje på overflater og innredning og bomlyd under gulvfliser. Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulv- og veggflater, og det foreligger ingen dokumentasjon på membransystem og utførelse. Rør og sluk har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Nivåforskjell fra døråpning, gulvoverflate og sluk er vurdert til å ikke være tilstrekkelig med tanke på lekkasjesikkerhet. Det er ikke etablert tilluftsspalte ved dør til badet. Grunnet våtrommets plassering var det ikke mulig å gjennomføre fuktmåling med hulltaking. Det ble gjennomført måling med overflateinstrument uten at det ble påvist indikasjoner på fuktskader.

Badet i 2. etasje har blitt helhetlig vurdert til TG2 grunnet alder og tilstand. Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulv- og veggflater, og det foreligger ingen dokumentasjon på membransystem og utførelse. Utførelse av gulvmembran bærer preg av ufagmessig utførelse. Badet har kun naturlig ventilasjon. Sluket er isolert inne i dusjsonen av list på gulvet, noe som resulterer i at vannsøl utenfor sonen har redusert avrenningsmulighet. Gulvet har utilstrekkelig fall mot sluk. Avløpsrør fra servant har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.

Vaskerommet har blitt helhetlig vurdert til TG2 grunnet alder og tilstand. Det ble blant annet registrert slitasje på overflater, sluket har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker, samt at det kun er naturlig ventilasjon. Det er ikke benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommet, krav til fukt- og lekkasjesikkerhet er derfor ikke tilfredsstilt. Grunnet våtrommets plassering var det ikke mulig å gjennomføre fuktmåling med hulltaking. Det ble gjennomført måling med overflateinstrument uten at det ble påvist indikasjoner på fuktskader.

Boligen har tre kjøkken. Kjøkken i 1. etasje og sør i 2. etasje har fått avvik grunnet alder og slitasje med hensyn til innredninger, overflater, røropplegg samt andre installasjoner. Det bør monteres automatisk lekkasjestopper i alle tre kjøkken for å begrense eventuelle lekkasjer. Ventilatoren på kjøkkenet i 1. etasje har nedsatt effekt. Kjøkkenet sør i 2. etasje har knirk i gulvet. Kjøkkenet nord i 2. etasje har ventilator, vannrør og avløpsrør med en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.

Toalettrom i kjeller har kun naturlig ventilasjon, og har vann- og avløpsrør med usikker restlevetid. Innvendige overflater i boligen bærer preg av slitasje, samt stedvis knirk i gulv. Ventilasjon i boligen bør utbedres, eksempelvis med luker i veggene. Kaldloftet har manglende tilkomst for inspeksjon, men betraktes erfaringsmessig som en risikokonstruksjon med tanke på fukt- og kondensproblematikk. Det er observert symptomer på fuktskader på kaldloftet. Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldloftet. Ubrennbar plate ved ildsted i kjellerstuen er skadet og må byttes ut. Piper og ildsteder bør kontrolleres av feiervesen. Innvendige trapper har ikke håndløper på begge sider. Spilerekkverk på trapp i 2. etasje er for lavt i henhold til dagens krav. Trappene har stedvis overflateslitasje. Varmtvannsbereder, samt vann- og avløpsrør i boligen har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Varmtvannsbereder har ikke fastkobling, men er koblet med stikkontakt. Det ble observert kondens og fuktskader ved hovedstoppekran. Varmepumpen trenger service og etterfylling av gass. Det er ikke foretatt radonmålinger i boligen. Det elektriske anlegget har stedvis ufagmessig utførelse av kabling og tilkoblinger. Det ble observert sprekk i stikkontakt bak komfyr på kjøkkenet i 1. etasje. Sikringsskap med skrusikringer anbefales oppgradert. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget. Utvidet el-kontroll anbefales. Utvendige fasader og takutstikk har helhetlig etterslep på vedlikehold. Stedvis skader og påbegynte råteskader på kledning. Det er usikkert om kledningen er montert med lufting. Dører og vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger. Taktekkingen, takstein og beslag bærer preg av elde og slitasje. Det er ikke etablert tilstrekkelig lufting ved gesims. Balkong mot sør har for lav rekkverkshøyde. Balkong mot vest har tettesjikt med en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Det kan ikke verifiseres at balkongen mot vest har tilstrekkelig ventilasjon mellom sjiktene. Grunnmuren har stedvis riss/sprekker. Utvendige stikkledninger er av en alder hvor restlevetiden er usikker. Anneks, grillhytta og drivhus vurderes å ha slitasje og etterslep på vedlikehold.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for utfyllende informasjon om alle ovennevnte avvik. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Det er utført tilsyn fra feiervesen med rapport datert 17.11.2025. I rapporten er påpekes avvik i forbindelse med utførelse av nordre skorstein i boligen og vedovnen i stuen i 1. etasje. Skorsteinen har for liten avstand til brennbart materiale. Vedovnen har en defekt hvelvplate i brennkammeret. Det anbefales i rapporten å gjennomføre rehabilitering av skorsteinen grunnet alder og slitasje. Rapporten kan fås ved henvendelse til megler. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Stor enebolig med gjennomgående behov for moderniseringer/oppgraderinger. Overflater av av ulike materialvalg som stedvis bærer preg av sin alder. Tilbygget fra 1985 har noe høyere standard. Badet i tilbygg og i 1. etasje av opprinnelig del, har gulv og vegger med flis og himling med takplater. Badet er innredet med dusjkabinett i tilbygg, og dusj på gulv med skyvedører i opprinnelig del, baderomsinnredning med nedfelt servant og wc. Kjøkkenet i tilbygg og i 1. etasje av opprinnelig del, har innredning av heltre med profilerte fronter, og nisje til kjøleskap og komfyr, samt nisje til oppvaskmaskin i opprinnelig del.

Lite bad i 2. etasje av opprinnelig del med belegg på gulvet, vegger med flis og tapet og himling med malte flater. Badet har nisje med dusj på gulv, servant, speil og skap og en wc. Kjøkkenet i 2. etasje har gulv med belegg, vegger med malte flater og himling med takplater. Kjøkkenet er utstyrt med nisje til komfyr, opplegg til vaskemaskin og ventilator.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Teglsteinsinnsats med peis i kjellerstue, peisovn i stuen i tilbygg og i 2. etasje, og vedovn i stuen i 1. etasje. Varmepumpe i stue i 1. etasje. Varmekabler på bad i tilbygg. Ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1942.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Vi har fått tilsendt godkjente byggetegninger fra Skien kommune for boligen datert 27.11.1942 og for tilbygget datert 18.10.1985. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Byggetegningene viser ikke nåværende entré i opprinnelig boligdel. Deler av stuen og badet i første etasje er opprinnelig byggemeldt som kott. Gangen mellom opprinnelig boligdel og tilbygg er opprinnelig byggemeldt som bod og kott, og er i byggetegninger for tilbygget omtalt som garderobe. Deler av det ene soverommet i andre etasje er opprinnelig byggemeld som kott. Bod med utvendig adkomst på baksiden av boligen fremkommer ikke på de godkjente byggetegningene. Kjelleren er i sin helhet opprinnelig byggemeldt som bryggerhus. Rom som er byggemeldt som kott og boder er ikke godkjent til varig opphold. Endring av rommene til rom for varig opphold er søknadspliktige tiltak. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen. Dagboknr. 2002, tinglyst 12.09.1958, type heftelse: Erklæring om at midlertidig skur som er plassert på eiendommen skal fjernes når bygningsrådet forlanger det. Det er uvisst om denne fortsatt er gjeldende, men basert på eiendomskart hvor det fremkommer en bygningsmasse som ikke er der, er trolig skuret som dokumentet omhandler allerede fjernet.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen har en attraktiv beliggenhet i et veletablert og sentrumsnært nabolag i øvre del av Skien sentrum. Her har du gangavstand til sentrum med alle fasiliteter. Skien er en livlig by som byr på gode shoppingmuligheter, flotte restauranter og rikelig med kulturopplevelser med Ibsenhuset, Teater Ibsen og Brekkeparken. Om du er glad i fotball er det også kort vei til Skagerak arena hvor du kan se Odd fotballklubb spille hjemmekamper. I tillegg til Brekkeparken har du flotte turområder i nærheten, med blant annet Lundedalen og rundt Hjellevannet. Det er gode kollektive forbindelser i området med bussforbindelser til hele Grenland.

Fra Skien sentrum: Kjør mot nordvest på Prinsessegata mot Skistredet til du ankommer en rundkjøring. Ta første avkjøring i rundkjøringen og følg veien rett frem. Ta andre avkjøring i neste rundkjøring. Ta første avkjøring til høyre etter rundkjøringen inn på P.A. Munchs gate sør. Følg veien i ca. 200 meter for så å ta av til høyre inn på Øvregate. Ta andre avkjøring til venstre inn på Nygata og parker bilen. Boligen vil så ligge på din høyre side og er markert med en salgsplakat. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Brekke barnehage (1-5 år)
36 barn 0.2 km
- Gustavas Hage barnehage (0-5 år)
45 barn 0.3 km
- Tabernaklets barnehage (1-5 år)
18 barn 1 km

Skoler:
- Bratsbergkleiva skole (1-7 kl.)
347 elever, 21 klasser 0.7 km
- Lunde barneskole (1-7 kl.)
461 elever, 26 klasser 1 km
- Gjerpen barneskole (1-10 kl.)
355 elever, 19 klasser 1.8 km
- Telemark Toppidrett ungdomsskole Skien (8-10 kl.)
93 elever, 6 klasser 1.7 km
- Gjerpen ungdomsskole (8-10 kl.)
279 elever, 13 klasser 1.9 km
- Toppidrettsgymnaset i Telemark
230 elever 1.7 km
- Skien videregående skole
1100 elever, 40 klasser 1.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 531 kvm. Tomten er opparbeidet med gruslagt innkjørsel på fremsiden av boligen, samt hage som strekker rundt boligens sør- og østside. I hagen har du frittstående grillhytte og overbygget platting, samt ett anneks og drivhus.

Parkering i egen garasje og carport. Det er også gruslagt innkjørsel med plass til flere biler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan for skien sentrum datert 16.06.2011 avsatt til: Bevaring kulturmiljø og nåværende boligbebyggelse.

Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel datert 02.05.2024 er avsatt til: Nåværende boligbebyggelse, flomfare og byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr. 42.513,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 25.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr. 25.000,-.
Boligen er tilknyttet Telenor og Riks TV som leverandør av tv og internett, og har avgift på kr. 1.600,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 860.971,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3.443.885.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
133 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 633 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eva Guttormsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60.000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser kr. 2.900,-
Markedsføringspakke kr. 27.400,-
Oppgjør kr. 7.500,-
Tilrettelegging kr. 17.000,-

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Skien komm. inkl tegninger kr. 3.272,-
Tinglysing sikring kr. 545,-

Andre utgifter
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm kr. 24.687,50,-.
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning kr. 31.405,-
Foto - inkl. drone kr. 5.000,-

Oppdragsnummer 28-0087/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR28.2587

Sist oppdatert: 17. november 2025 kl. 12:48