Vardeveien 8B

Vardeveien 8B, 1182 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 149, bruksnummer 554, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 352 kvm

BRA-i:
Kjeller 115 kvm: Trapperom, verksted, bod, matbod, gang, bad, kjøkken, teknisk rom, kjellerstue.
1. etasje 128 kvm: Vindfang, hall m/trapp, soverom, soverom 2, soverom 3, bad, toalettrom, arbeidsrom, kjøkken, spisestue, stue.
2. etasje 83 kvm: Loftstue, lagerrom, sovealkove, bad, soverom.

BRA-e:
Bod:
1. etasje 9 kvm: Bod.
Garasje:
1. etasje 17 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Kjeller 16 kvm: Vestvendt terrasse på mark.
1. etasje 17 kvm: Vestvendt terrasse.
2. etasje 8 kvm: Nordvendt overbygd balkong, sydvendt balkong.

Alle etasjer er delt med halvplan. Disse er ikke medtatt i etasjeplanen i denne rapporten. Halvplan er tatt med under et hovedplan der de er naturlig tilhørende.

I 2. etasje er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Bad er opprinnelig byggemeldt som bod.
- Soverom er opprinnelig byggemeldt som loft.
I kjeller er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Kjelleren benyttes til utleie.
Rommene nevnt ovenfor er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.03.2026 utført av Tot AS v/Daniel Bjerk. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1965. Det er bygget på en ny etasje i 1985, og det ble utført påbygg med takarker mot vest i 2007. Bygningen har grunnmur i betongstein, og den delen av kjelleren som ligger under terreng har murvegger av betong/mur. Gulv mot grunn består av støpt såle og støpt dekke i kjeller. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med stående bordkledning. Etasjeskiller er av trebjelkelag og betongdekke. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon og taktekkingen er av stål/aluminiumsplater fra 2017. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra byggeåret, 1978, 1991, 2005, 2007 og takvinduer fra 2017. Ytterdører er i teak, med malte og ubehandlede balkongdører i tre. Innvendig har boligen finèrdører. Boligen har mursteinspipe, åpen peis, vedfyrt badstueovn og kombinert peisovn med oljekamin. Det er en nordvendt overbygd balkong på 7 m², en sydvendt balkong på 1 m², en vestvendt terrasse på 17 m² og en vestvendt terrasse på mark på 16 m².

Garasjen er i bindingsverk på ringmur/støpt betongsåle, med tegninger datert 15.10.1963. Den har utvendig stående og liggende kledning og saltak tekket med metallplater. Innvendige vegger og himling er kledd med ukjent materiale. Det er elektrisk styrt port.

Bod oppført i bindingsverk på lecablokker rett på terreng, bygget i 1999. Den er uisolert, har stående panel og tak tekket med asfaltpapp.

Det elektriske anlegget har sikringsskap i gangen og soverom i 2. etasje med automatsikringer, og et hovedinntak/skap med skrusikringer i kjeller. Deler av anlegget er av eldre årgang uten dokumentasjon, og det anbefales en utvidet el-kontroll.

Det gjøres oppmerksom på at følgende bygningsdeler har TG3 (store/alvorlige avvik):

Utvendig

- Dører: Fukt-/råteskader, utetthet (trekk), værslitte karmer med sprekker, enkelte dører er treg å åpne/lukke. Mangler utforing/lister på balkongdør. Fuktskade på balkongdør i 2. etg. med noe vanninntrengning.
- Balkonger/terrasser: Fukt-/råteskader, usikker konstruksjon over oppholdsrom, værslitt treverk og løse fliser.

Innvendig

- Etasjeskille/gulv: Skjevheter (15–30 mm i rom, 10–20 mm over 2 m) og svikt i gulv i 2. etg.

Våtrom
- Bad (alle etasjer): Oppgraderingsbehov grunnet alder og manglende membran. Skader på overflater, naturlig ventilasjon, samt forhold som øker lekkasjerisiko (eldre sluk/rør).
- 2. etg.: Skader, sluk adskilt fra rom.
- 1. etg.: Svikt i gulv, motfall, vindu i våtsone.
- Kjeller: Fuktmerker, skader på fliser/fuger, vindu i våtsone.

Følgende bygningsdeler har TG2 (avvik som kan kreve tiltak):

Utvendig

-Tak: Slitasje, nedtråkkede plater, råte nederst på vindskier.
- Nedløp/beslag: Dårlig bortledning av vann, mangler snøfangere og tilkomst til pipe.
- Vegger: Lite lufting, noe råte i kledning, mangler musesperre.
- Vinduer: Treg funksjon, kondens, slitte karmer.
- Trapper: Skjevheter.

Innvendig

- Overflater: Skader og svikt i gulv (2. etg.).
- Pipe/ildsted: Mangler plate ved sotluke, høy alder, oljekamin ikke i bruk etter lekkasje.
- Kjeller: Tegn til fukt i gulv og vegger.
- Trapper: Bratte, særlig til kjeller.
- Dører: Behov for justering/tiltak.

Tekniske installasjoner

- Vann/avløp: Høy alder, irr og skjulte rør med lekkasjerisiko.
-Varmesentral: Manglende service.
- Varmtvannstank: Over 20 år og mangler tilfredsstillende avrenning.

Tomt

- Drenering/fuktsikring: Mangelfull/eldre løsning.
- Grunnmur: Sprekkdannelser.
- Forstøtningsmurer: Mindre sprekker/skjevheter.
- Terreng: Fall mot grunnmur, risiko for vannansamling.
- VA-ledninger: Høy alder.
- Oljetank: Sanert, men mangler dokumentasjon.

Øvrig

- Toalettrom: Kun naturlig avtrekk, feil på flottør.
- Kjøkken: Overflateskader (begge kjøkken), manglende mekanisk avtrekk i kjeller.

Ikke undersøkt (TGIU):
- Takkonstruksjon/loft: Ikke tilgjengelig for inspeksjon.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Avvik fra dagens krav på rekkverk og trapper, manglende håndløper, ikke radonmålt eller radonsperre. Eiendommen ligger i skredutsatt område.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ligger en tank under boligen, som ble byttet ca. 2020. Selger har ingen dokumentasjon på dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2021:
- Installert varmepumpe.

ca 2020:
- Byttet oljetank.

2017:
- Taktekking med stål/aluminiumsplater.
- Utskifting av takvinduer.

2007:
- Påbygging av takarker mot vest.
- Utskifting av vinduer.

2005:
- Utskifting av vinduer.

Dette er en stor enebolig med en flott beliggenhet på Ekeberg. Eiendommen byr på en vidstrakt utsikt over Oslo og en stor tomt på 1,4 mål. Boligen ble opprinnelig oppført i 1965 og har blitt utvidet i 1985 og 2007, med en karakteristisk planløsning som inkluderer halvplan i alle etasjer. Huset har et betydelig potensial, men det må påregnes omfattende modernisering for å møte dagens standard.

1. etasje:

Entré:
Vindfanget leder inn til en romslig hall med trappeforbindelse til de øvrige etasjene. Hallen fungerer som et knutepunkt i boligens hovedplan.

Stue og spisestue:
Stuen er et lyst og åpent rom med god plass til flere sittegrupper. En åpen peis og en kombinert peisovn gir rommet karakter. Fra stuen er det direkte utgang til en stor, vestvendt terrasse på 17 m². Spisestuen ligger i tilknytning til stuen og kjøkkenet, og samler de sosiale sonene.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en innredning med profilerte fronter og benkeplate i laminat. Rommet er utstyrt med integrert kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp og stekeovn. En kjøkkenventilator med avtrekk ut sørger for utlufting. Kjøkkenet er av eldre dato og modernisering må påregnes.

Soverom, arbeidsrom og bad:
Denne etasjen inneholder tre soverom og et separat arbeidsrom. Hovedbadet har elektriske varmekabler i gulvet og er utstyrt med badekar, to servanter og bidet. I tillegg finnes et separat toalettrom. Begge våtrommene i denne etasjen har et oppgraderingsbehov.

Terrasse:
Den vestvendte terrassen på 17 m² har utgang fra stuen. Uteplassen har behov for vedlikehold.

2. etasje:

Loftstue og soverom:
En trapp leder opp til andre etasje, som er innredet med en loftstue, ett soverom og en sovealkove. Dagens bruk av etasjen som oppholdsrom er ikke i henhold til godkjente tegninger. Fra loftstuen er det utgang til en overbygd, nordvendt balkong på 7 m², og soverommet har utgang til en mindre, sydvendt balkong. Etasjen har svikt i gulvet og behov for utbedring.

Bad:
Badet i denne etasjen er innredet i et rom som opprinnelig var bod. Det har flislagt gulv med elektriske varmekabler, dusjhjørne, toalett, servant og opplegg for vaskemaskin. Våtrommet er fra 1985 og har et omfattende oppgraderingsbehov.

Kjeller:

Innredet enhet:
Kjelleren er innredet som en egen enhet med egen inngang via en terrasse på markplan. Bruken av kjelleren til beboelse er en søknadspliktig bruksendring. Enheten inneholder en kjellerstue, et kjøkken, et bad og flere boder.

Kjøkken:
Kjøkkenet i kjelleren har en enkel innredning med glatte fronter og laminatbenkeplate. Det er utstyrt med oppvaskmaskin, komfyr og en kjøkkenventilator med kullfilter.

Bad:
Badet har flislagt gulv med varmekabler, dusjnisje, toalett og en nyere servant med underskap. Rommet har et eldre stålsluk og mangler fall mot sluket. Våtrommet har et omfattende oppgraderingsbehov.

Overflater:

Gulv: Parkett, laminat, fliser og belegg. I kjeller er det parkett, laminat, belegg og betong.
Vegger: Tapet og trepanel. I kjeller er det betong/mur.
Himling: Malte plater og trepanel.

Lagring:
Boligen har et lagerrom i 2. etasje, samt bod, matbod, verksted og teknisk rom i kjelleren. I tillegg er det en frittstående, uisolert bod på 9 m² og en garasje på 17 m² på tomten.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Boligen varmes opp med varmepumpe og elektrisitet. Det er elektriske varmekabler i gulv på bad i 2. etasje, 1. etasje og kjeller. I tillegg finnes åpen peis, vedfyrt badstueovn og kombinert peisovn. Oljekaminen i peisovnen er ikke tilkoblet på grunn av en tidligere lekkasje og har ikke vært i bruk etter dette.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1965. Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 21.01.1969. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger også ferdigattest for et påbygg, datert 08.01.1986.

For påbygg av arker, med tegninger datert 27.06.2007, har kommunen gitt melding om arkivering uten ferdigattest datert 14.07.2025. Tiltaket er ikke formelt avsluttet med ferdigattest.

For garasjen foreligger det godkjente og byggemeldte tegninger datert 15.10.1963. Det foreligger ikke ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for eiendommen, men disse stemmer ikke med dagens bruk. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Følgende avvik er identifisert:
- Kjelleren er innredet og benyttes som en utleiedel. Dette er en bruksendring som kan være søknadspliktig.
- I 2. etasje er et bad etablert i et rom som på tegningene er en bod. Endring fra tilleggsdel til hoveddel er normalt søknadspliktig.
- I 2. etasje er et soverom innredet i et areal som på tegningene er loft. Endring fra tilleggsdel til hoveddel er normalt søknadspliktig.
- Påbygget med takarker er ikke utført i henhold til godkjente tegninger.
- Det er oppført en frittstående bod på eiendommen i 1999. Det foreligger ikke dokumentasjon på at boden er byggemeldt.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr. 17027, tinglyst 20.12.1963:
Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom. Denne erklæringen fastsetter at Vardeveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde på 5 meter. Eieren plikter å opparbeide veier med kloakk (inntil 8 meter bredde) når Oslo kommune forlanger det, og vedlikeholde veiene inntil veigrunnen er vederlagsfritt tilskjøtet kommunen. Eieren plikter også å sette opp gjerde etter bygningslovens bestemmelser.

Dagboknr. 6561, tinglyst 26.05.1964:
Erklæringen pålegger eier å følge Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Dette innebærer plikt til å melde fra før arbeid på anlegget, tillate inspeksjon, og koble til offentlig kloakk ved pålegg. Eier er ansvarlig for skader på offentlig ledning forårsaket av ulovlige utslipp. Kommunen fraskriver seg ansvar for visse skader, som frostskader eller oversvømmelse, med mindre det skyldes forsømmelighet. Heftelsen kan ikke slettes uten samtykke fra vann- og kloakkvesenet.

Eiendommens rettigheter:

Dagboknr. 2211, tinglyst 14.02.1964:
Eiendommen (gnr. 149 bnr. 554) har rett til å føre kloakk- og vannledninger over gnr. 149 bnr. 300. Dette inkluderer rett til nødvendig oppfylling for å sikre forskriftsmessig overdekning, samt adgang for reparasjon og ettersyn av ledningene. Erstatning for eventuell skade og ulempe kan kreves etter skjønn. Heftelsen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo vann- og kloakkvesen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Den del av boligen som er innredet som utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes for varig opphold. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie.

Vardeveien 8B har en herlig beliggenhet i et meget attraktivt boligområde på Ekeberg/Brannfjell. Kort vei til skoler på alle trinn, barnehager, Ekebergsletta, Østensjøvannet og Østmarka, offentlig kommunikasjon og innholdsrike kjøpesenter med det man måtte trenge av servicetilbud. Boligen ligger vestvendt med optimale solforhold og en flott utsikt.

Ekeberg er et av Oslos områder hvor det har vært beboelse over lengst tid. Det er gjort hundretalls av funn fra bronsealderen, og det er også påvist helleristningsfelt som er 3-4.000 år gamle. Vi kan med andre ord omtale Ekeberg og Brannfjell som et særdeles veletablert boligområde. I dag er dette et meget attraktivt og trafikkskjermet villaområde. Eiendommen ligger tilbaketrukket fra veien, og med særs begrenset gjennomgangstrafikk er beliggenheten spesielt barne- og familievennlig. Umiddelbar nærhet til friområdet på Brannfjell/ Ekebergsletta som er et eldorado for barn i alle aldre: her er det unike muligheter for tur- og friluftsaktiviteter uansett alder og årstid.

Herfra er du i sykkelavstand fra både Østmarka og Østensjøvannet, samt Bunnefjorden, med flere hyggelige badeplasser. Ønsker du variasjon fra skogsområdene på Brannfjell og Ekeberg, er det muligheter for spennende naturopplevelser i Svartdalsskogen som du kan trille ned til på bare noen få minutter: her er det flotte turstier langs Alnaelva helt opp til Lillomarka og muligheten til å oppleve tett urskog og brusende elv midt i Oslo. Mange liker også å rusle rundt og oppleve den eldste delen av Oslo nedover i Ekebergskrenten, Baglerbyen og Gamlebyen med bl.a. gamle, koselige småhus, Oslo Hospital, Oslo Ladegård, Middelalderparken og de gamle kirkeruinene for å nevne noe. Kort og trygg skolevei til Ekeberg skole, og et godt barnehagetilbud i nærområdet.

Få minutter til nærbutikk (Spar) i Vårveien, Rema 1000, samt søndagsåpne Joker og Bunnpris på Ryen. Nærmeste kjøpesenter er Manglerud senter med et totaltilbud av varer og tjenester (ca. 60 butikker). Her finner man blant annet apotek, post i butikk, matbutikk, frisør, legesenter, klesforretninger og Vinmonopol. Bryn senter ligger også i nærområdet, og tilbyr hele 42 butikker, 12 helseaktører, og en av Norges største dagligvarebutikker, Meny. En kort kjøretur unna finner man Holtet med populære Jacobs, Åpent Bakeri og Best Helse helsesenter. Kort vei også til Lambertseter Senter, med bl.a. Symra kino, Deichmans bibliotek, Vinmonopolet og over 80 butikker og spisesteder. Nærhet til bl.a. Ekeberg barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Nærhet til offentlig kommunikasjon med bl.a. buss i Vårveien. 5 minutter til buss 34 sentrum og buss 23 ringveien til Lysaker. 10 minutter til T-bane stasjon. Se gjerne www.ruter.no for tidstabeller og rutetilbud.

For treningsglade sjeler finnes det et vell av tilbud og muligheter! De naturlige omgivelsene gir masse muligheter for fysisk utfoldelse, tur, mosjon og lek. For de som foretrekker treningssentre er det mange muligheter i alle himmelretninger. Og ikke minst er det et enormt tilbud i de lokale idrettslagene og -foreningene i nærområdet med bla. fotball, håndball, ishockey, innebandy, friidrett, turn, basketball, hestesport, frisbee, aerobic, dans og yoga:

Bækkelaget Sportsklubb (BSK) - ski, håndball, fotball m.m. Anlegg på Sportsplassen med bl.a. kunstgressbane, samt Ekeberghallen.
KFUM-kameratene tilbyr fotball, friidrett, m.m.; med KFUM Arena og Ekeberghallen ved Ekebergsletta, samt fotballbaner på Nordstrand.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer. LIF sammen med Lambertseter bryteklubb har masse aktiviteter i den nye flerbrukshallen Lambertseter; hallen stod ferdig i 2017.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad. Svømmehallen er åpen for publikum alle dager.
Manglerud bad og aktivitetshus ligger rett ved Manglerud skole. Anlegget er på ca. 6.300 kvadratmeter fordelt på over tre etasjer, og inneholder hovedbasseng, opplærings- og behandlingsbasseng, familie-basseng, boblebad, vannsklier og stupetårn.
Manglerud Star er en stor breddeklubb med flotte idrettsanlegg med innendørshaller for fotball og ishockey.
Høyenhall Basketballklubb ble opprettet på midten av 80-tallet og har et godt tilbud til både gutter og jenter og har base på Høyenhall skole.
Ekeberg Frisbeegolfbane, plassert på Ekebergplatået i Oslo, tilbyr en utfordrende 18-hulls bane i vakre omgivelser med skog og åpent landskap. Populær blant både lokale og besøkende, gir banen en flott mulighet for friluftsliv og moro med fantastisk utsikt over Oslofjorden.
Tunet IBK er en av Norges største innebandyklubber og har hjemmebane i Høyenhallen tilknyttet Høyenhall skole.
Ekeberg Sendeplateklubb har sin hjemmebane på Ekeberg Frisbeegolf rett ved Ekeberg skole. De har både lavterkseltilbud for nybegynnere, samt en egen elitegruppe for landslagsutøvere og de som konkurrerer internasjonalt.

EKT Rideskole og Ekeberg Rideklubb har tilbud for alt fra nybegynnere til konkurranseidrett på høyt nivå.
Step Up Danseklubb har det største tilbudet i dansestiler for barn i Oslo, og har kurs på bl.a. Karlsrud, Nordstrand og Lambertseter i nærområdet.
Mudo Gym med treningsstudio og undervisning i et stort utvalg av kampsporter holder til i Raschs vei på Karlsrud.
Bekkelagshøgda Tennisklubb (BTK) med anlegg innerst i Jomfrubråtveien.
Bydelens lokale alpinbakker: Sloreåsen og Leirskallen.
Treningsstudio: Sats eller Fresh Fitness finner du både på Ryen, Karlsrud og Lambertseter, Gym Manglerud på Manglerudsenteret, BestHelse på Holtet, Evo på Ryen og Sæter.

I tillegg er det flust av kor, korps og diverse kulturtilbud.

Du har altså et stort tilbud i absolutte nærhet som inkluderer byens største grønt- og lekeområder, turstier, lysløyper, idrettsanlegg, ishall, offentlige bad og badeplasser både i marka og i fjorden, minigolfbane, ridesenter, skatepark, husdyrpark, store friområder, elveløp og fossefall, skulpturpark, Middelalderbyen, Gamlebyen, Nordre Skøyen Hovedgård og Ekebergrestauranten, m.m. Et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.

Flere private og offentlige barnehager i området.
Iht. Utdanningsetaten sogner eiendommen til Ekeberg skole. Kort og lite trafikkert skolevei.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1401 kvm. Tomten ligger i lett skrånende terreng og har opparbeidet gårdsplass og internveier med trapp rundt huset. Oppgitt tomteareal er hentet fra eiendomsregisteret i Oslo kommune. Oppgitt areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har en garasje med elektrisk styrt port. Det er mulighet for å montere ladeboks for elbil i garasjen. I tillegg er det opparbeidet gårdsplass med plass til flere biler på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes også av en eldre reguleringsplan, «Regulering av strøket Simensbråten - Vestengen - Ryenengen» (ID: 1191723), vedtatt 27.11.1923. Denne planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser og er i praksis erstattet av nyere plan.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 10 362 170 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

17 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

430 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
431 090,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
450 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
17 631 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
17 650 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ragnhild Beate Baier Hulback, Laila Margrete Baier Hofoss og Sylvia Merete Baier Evensen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 13 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0059/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2659

Sist oppdatert: 19. april 2026 kl. 19:02