Kruses gate 9

Kruses gate 9, 1723 SARPSBORG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1, bruksnummer 1370, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 277 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller - 50 kvm: Teknisk rom 7 kvm. Hybel 43 kvm: Entré, stue/kjøkken, to soverom og bad
1. etasje - 81 kvm: Gang, kjøkken, stue og toalettrom
2. etasje - 63 kvm: Gang, to soverom, bad og toalettrom
Loftetasje - 26 kvm: Lagerom og bod

BRA-e:
Garasje:
1. etasje - 57 kvm: Garasje, allrom og to boder

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje - 18 kvm: Terrasseplatting
2. etasje - 5 kvm: Balkong

Loftetasje har 12 kvm areal lav himling og GUA - gulvareal 38 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.06.2026 utført av Kenneth Solli Gressløs. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1928 med flere nyere oppgraderinger, blant annet ny drenering, undertak, kledning/vinduer, varmepumpe, bad og hybel i kjeller. Boligen har likevel flere avvik knyttet til eldre konstruksjoner, utførelse og fuktforhold.
Taktekkingen er av tegltakstein. Takrenner, nedløpsrør og beslag av stål. Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Malte trevinduer med 2-lags koblet glass. Takvinduer av tre med 3-lags glass. Malte balkongdører i tre. Terrasse/platting oppført i trekonstruksjoner. Trapper i trekonstruksjon. Trapp i steinkonstruksjon.. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Innvendig > Etasjeskiller 1. etg > Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt avvik på 43 mm gjennom stue.

Innvendig > Etasjeskiller 2. etg > Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt avvik på 35 mm i soverom.

2. etasje toalettrom > Overflater og konstruksjon > Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Det er lagt opp strøm for montasje av elektrisk vifte.

TG2;
Utvendig > Taktekking > Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Det mangler enkelte taksteiner.

Utvendig > Nedløp og beslag > Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.

Utvendig > Veggkonstruksjon > Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft > Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Deler av takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen ut mot skråtak.

Utvendig > Balkongdører > Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.

Utvendig > Dør - kjeller > Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er manglende tetting rundt karm.

Innvendig > Pipe og ildsted > Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

Innvendig > Rom Under Terreng > Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i inspeksjonsluke ved kjøkken i hybel, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.

Innvendige trapper >Det er liten frihøyde i trappeløp. Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Avvikene gjelder trapp til loft.

Innvendige trapper - kjeller > Det er påvist dårlig festing av trapp, noe bevegelse i trappen. Trappen har elde og bruksslitaje. Det er store skjevheter i trappen.

Innvendige dører > Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.

Innvendige dører - Hybel > Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Dører subber i karm/terskel.

2. etasje bad > Overflater gulv > Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

2. etasje bad > Sluk, membran og tettesjikt > Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.

Hybel bad > Overflater vegger og himling > Den nåværende løsningen forutsetter bruk av tett dusjkabinett. Andre dusjløsninger vil kreve ytterligere tiltak for å sikre tilstrekkelig fuktsikring.

Hybel bad > Overflater Gulv > Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er ikke oppkant på 15 mm ved terskel.

Hybel bad > Sluk, membran og tettesjikt > Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.

Hybel bad > Ventilasjon > Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

1. etasje kjøkken > Overflater og innredning > Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder.

1. etasje toalettrom > Overflater og konstruksjon > Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Vannledninger > Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.

Ventilasjon > Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Fuktsikring og drenering > Topplist mangler på enkelte steder.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
Nytt arbeid- 2020- Hele badet er bygd nytt med både vann og avløp . Isolert mot yttervegger . Rupanel ,gips og wedi våtromsplater på vegger og gulv. Det er isolert også gulv og vannfast spon. Det er lagt varmekabler og flysparklet gulv . Badekar med eget sluk. Dusjhjørne med fall og ekstra langt sluk med doble dusjer i messing fra tapwell. Smørt membran og lagt marmor fliser og klassisk hvite brystning fliser på vegg. I dusjhjørnet er alt i marmor. Veggmontert toalett fra villeroy&Boch Innredning er spesial bygd i gammel stil og har marmor stenplate på toppen og Tapwell kran i messing. Takrosett og lysekrone samt vegglampe i messing/porselen og spotter i taket Arbeidet er utført av fliselegger kamerat i Lars Aarum As . Elektriker Tor Egil uttne og Rørlegger Cato Christensen i Onsøy rør.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.
Nytt arbeid- 2019- Bredholt bygg har byttet ny kledning som er spesial laget på stangeskovene i Halden. Det er etterisolert og brukt asvalt plater. Glassveranda er bygd opp på nytt med ny isolasjon og duk på taket der det er terrasse ut fra soverommet. Inngangsparti er revet og bygget nytt etter gamle tegninger. Taket har blitt byttet ny duk og lekter og gamle orginal tegl stein er vasket og lagt tilbake. Alt av tenner og beslag er gjort i zink ,meste fra Lemtun As. Alle dører og vinduer er spesial laget hos Nygård Snekkeri der det er dobbel karm med gamle bølgete glass ytterst. Huset har satt i restaurerte gamle klassiske rundovner. Hele huset er totalrenovert både ute og inne. Miks av gammelt og nytt der kjøkken er nytt fra Strak kjøkken. Flislagt i marmor og Miele hvitevarer. Gamle tregulver er slipt og lakket i stue og soverom. Det er drenert og bygd ny utleie leilighet i kjeller i samme stil. Denne er godkjent av kommunen. Ny stor garasje innsamle stil som huset med samme vinduer . Porter i gammel stil og flislagt med varmekabel i alle gulv.

Er det utført arbeid med drenering? Ja.
Nytt arbeid- 2022- Gravd rundt hele huset. Lagt avløpsrør, Platon og isolasjon.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.
Nytt arbeid- 2025- Det er gjort over flere år fra va 2019 til 2026 Alt av elektriske er nytt med nytt inntak, sikringsskap, kabler og kontakter. Dette gjelder for både hus, leilighet og garasje.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja.
Nytt arbeid- 2019- Alle vann og avløpsrør er lagt nytt over flere år.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja.
Nytt arbeid- 2019- Det er også gjort over flere år. Ventilasjon gjennom Bredholt bygg. Varmepumpe ny i 2024 fra Tobben varmepumpe, restaurerte gamle klassiske rundovner.

Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja.
Nytt arbeid- 2022- Bygd ny leilighet av kompis i Dammyr bygg Laget radon duk i bunn. Alt av rør, elektrisk, flislegging osv er helt nytt.

Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen? Ja.

Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende? Ja.

Er utleiedelen godkjent til beboelse av kommunen? Ja.

Boligen har i senere år vært gjenstand for en omhyggelig restaurering der formålet har vært å bevare mye av det originale og autentiske som i dag bidrar til atmosfære og egenart. Resultatet er en svært vellykket kombinasjon av gammelt og nytt, med sjeldent høy grad av detaljrikdom.

Bevart er blant annet originale elementer som gulv, rosetter, innerdører, listverk og panel. I alt 10 stykk vakre rosetter og lysekroner pryder boligens ulike rom. Av nytt er det gjennomgående valgt påkostede løsninger med hensyn til materialvalg og innredninger.

Parallelt med restaurering er det etablert ny romløsning som er helt i tråd med nåtidens bruksmønster og i tillegg utnytter det tilgjengelige arealet meget godt.

Stuen, spisestuen og kjøkkenet utgjør en sammenhengende sosial sone og det meste av første etasje. I hver av stuene står to av husets hele fire store og flotte rundovner som alle er restaurert, godkjent og i daglig bruk vinterstid. Ovnene varmer meget godt og er i tillegg hver for seg et smykke av et møbel. I spisestuen er for øvrig også en moderne varmepumpe installert.

Kjøkkenets innredning er en omfangsrik, klassisk moderne og påkostet kvalitetsløsning fra Strai, med benkeplater i stein. I tillegg til sin rent estetiske funksjon er kjøkkenet også meget praktisk, med mange oppbevaringsmuligheter og store arbeidsflater. Innredningen inkluderer også en stor, frittstående øy med barløsning og sitteplass for mange. Med hensyn til hvitevarer er kjøkkenet velutstyrt. Alle er integrert.

Soverommene er samlet på én flate i andre etasje og av et generøst areal på henholdsvis ca. 17 og 15 kvm. Stedsbyggede møbler inngår i begge soverom, i form av stiltro garderobeskap og kommoder i malt heltre. Over kommodene ligger marmorerte, tilpassede steinplater. Soverommene inneholder i tillegg hver sin restaurerte rundovn. Hovedsoverommet har himling av originalt og hvitmalt panel, det tilstøtende har strukket himlingen som også er original, men restaurert.

Badet som også inngår i andre etasje ble etablert i 2023, med overflater og innredninger i tråd med husets epoke. Vegglamper er i tidsriktig messing og porselen. Kombinasjonen av hvite fliser på gulv og brystning samt hvitmalt himling og innredning skaper et behagelig lyst rom. Baderomsinnredningen er bygget eksklusivt for badet. Alle kraner/blandebatterier er i messing og fra kvalitetsprodusenten Tapwell. Dusjhjørnet er tilrettelagt for samtidig bruk av to personer og skjermet av spesiallaget glass samt skyvedør med gull-detaljer.

- Hybel
I kjelleren er det etablert hybel som tilsvarer en tre-roms leilighet. Kjøkkeninnredning fra 2022 er her montert åpent i stuen, som i følge bygningstegninger er på ca. 21 kvm. Hvitevarene på kjøkkenet er alle integrert og medfølger.

Hybelens bad ble etablert i 2020 og har i likhet med hoveddelens bad påkostet med servantkran fra Tapwell, hvilket også kjøkkenet er. Hybelbadet er fullt utstyrt med blant annet rør-opplegg til vaskemaskin. Dusjkabinett hindrer vannpåkjenning på gulv og vegger.

Overflater og innredninger:
Gulv: Heltre stavgulv og fliser.
Innervegger: Malt panel, malte glatte flater og fliser.
Himlinger: Malt panel, malte glatte flater og strukket duk.

Kjøkken hoveddel: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap med innvendig belysning. Benkeplater i stein. Nedfelt keramisk vask med ett-greps blandebatteri i messing. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, kaffemaskin, oppvaskmaskin og kombiskap. Integrert ventilator.

Kjøkken hybel: Skapinnredning med profilerte grå fronter og vitrineskap med innvendig belysning. Benkeplater i stein. Nedfelt dobbel keramisk vask med ett-greps blandebatteri i messing. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert ventilator.

Bad hoveddel: Servantskap med profilerte hvitmalte fronter og heldekkende steinplate med underlimt keramisk vask og ett-greps blandebatteri i messing. Badekar og veggmontert to-greps blandebatteri i messing, med hånddusj. Dusjhjørne med glassvegger og to-greps blandebatterier i messing, med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad hybel: Servantskap med profilerte grå fronter og heldekkende keramisk servant med to-greps blandebatteri i messing. Overskap med speilfronter. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom hoveddel: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer som er i boligen følger med.

Boligen oppvarmes med elektrisitet kombinert med luft til luft varmepumpe samt vedfyring

Det foreligger ferdigattest for tomannsbolig, datert 10.12.1928 med tegninger. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det er søkt om tilbygg i første etasje med godkjent bygningstegning datert 13.7.1958. Tiltaket ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven

Det foreligger ferdigattest for omgjøring fra tomannsbolig til enebolig datert 30.01.2025 med endringstegning som viser 1. og 2. etasje.
Det foreligger ferdigattest for riving av uthus og nybygg garasje med tegning datert 21.5.2026.
Det foreligger ferdigattest til bruksendring av tilleggsdel til hoveddel av rom i kjeller og på loft. Entre, stue/kjøkken, 2 soverom, bad/vaskerom i kjeller og loftstue datert 8.6.2026 med tegninger.

Endring fra byggemeldte tegninger og dagens bruk:

Første etasje:
Kjøkken er merket som "bad/vask" på tegning.
Det er tegnet inn garderobe. Dette er nå toalettrom og del av gang.

Garasje:
Sportsbod er omgjort til bod og rom med opplegg for vann og avløp.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst en erklæring/avtale den 03.10.1927 , med dagboknr. 156 som omhandler bestemmelser om byggeforbud på nærmere angitt avstand. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Den del av boligens kjelleretasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Eiendommens beliggenhet er svært sentral og samtidig distansert fra sentrumsgatene. Blant annet finnes hele tre skoler og en rekke barnehager innenfor kort radius.

Et stort pluss er det også med nærhet til den idylliske Kulåsparken, som har et stort nettverk av turveier og benker. I parken er det også en rekke arrangementer gjennom året, spesielt sommerstid. Spiller du tennis, er det verdt å merke seg at det er kort gangavstand også til Sarpsborg Tennisklubbs baner rett på andre siden av parken.

Alle sentrums fasiliteter og tilbud er lett tilgjengelig i hverdagen. Til byens store kjøpesenter med tilknyttet bussterminal er det ikke mer enn få hundre meter og fem minutter å gå. Bussholdeplasser finnes også i Storgata, få hundre meter unna eiendommen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Grotterødløkka (0-5 år) 63 barn 0.5 km
Askeladden barnehage (0-5 år) 39 barn 1 km
Valaskjold barnehage (1-5 år) 68 barn 1 km

Skoler:
Sandesundsveien barneskole (1-7 kl.) 437 elever, 35 klasser 0.9 km
Lande barneskole (1-7 kl.) 438 elever, 22 klasser 1.1 km
Childrens Intern. School Sarpsborg (1-10 kl1.)268 elever, 15 klasser 1.5 km
Alvimhaugen barneskole (1-7 kl.) 142 elever, 8 klasser 1.7 km
Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 562 elever, 36 klasser 0.7 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 0.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 801 kvm. Tomten er flat og består hovedsakelig av gressplen, gruset gårdsplass og noe beplantning.

Med boligen følger det med en ny frittstående dobbel garasje med gode lagringsmuligheter. Garasjen er isolert og kledd innvendig. Varmekabler i alle gulv og opplegg for vann og avløp i bygget.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Sarpsborg 2019-2031 datert 20.06.2019 avsatt til: Sentrumsformål- suburbant tett bebyggelse

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 642,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 7 669,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. NB! Har du kostnader til strøm, nett, tv, forsikring mv.?

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 465 390,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

7 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

187 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
188 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
208 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
7 678 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 698 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Martin Berglund

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkludert visninger, tekstforfatter og overtagelse)  kr 18 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 214,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet  kr 39 970,00
Foto PBF - full pakke (dag/kveld/drone/interiørveiledning)  kr 11 900,00
Rapport fra takstmann - enebolig  kr 16 000,00

Oppdragsnummer 67-0316/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25316

Sist oppdatert: 11. juni 2026 kl. 21:35