Reineveien 15

Reineveien 15, 1454 FAGERSTRAND
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 25, bruksnummer 431, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 25, bruksnummer 410, ideell andel 1/6

Totalt bruksareal BRA: 146 kvm

BRA-i:
1. etasje 78 kvm: Entré, hall, wc-rom, vaskerom, bod, to stuer og kjøkken
2. etasje 45 kvm: Gang, bad, to boder og to soverom

BRA-e:
1. etasje 8 kvm: To boder
1. etasje 15 kvm: Garasje

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 55 kvm: Terrasse
2. etasje 2 kvm: Balkong

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 64 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 45 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 19 kvm. Det er i tillegg registrert ikke-målbare boder.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.08.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Eneboligen er iht. tilstandsrapport oppført med støpt plate på mark og støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning, og etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner tekket med takstein fra byggeår, undertak av sutaksplater og takpapp fra ukjent årstall. Renner og nedløp er i plast og metall, samt fotbeslag i bly. Boligen har elementpipe fra byggeår og peisovn med glassdør i stue. Vinduer med trekarmer fra byggeår, 2020 og 2026. Entrédør med glassfelter, balkong-/terrassedører i tre fra 2017 og 2026, samt skyvedør fra ukjent årstall.

Frittstående garasje i fellesrekke oppført i 1983 med bruksareal på 15 kvm. Uisolert bygning i trekonstruksjoner med liggende trekledning på fasader og saltak tekket med takstein.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling. Det er ikke montert komfyrvakt på kjøkken.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
1. Etasje Vaskerom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000).

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Det er registrert stedvis råteskader på bjelker.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Bad
- Overflater vegger: Vindu er plassert i våtsonen.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen ved badekar er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.

Vaskerom
- Overflater gulv: Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Enkelte skruer i klemringen er ikke tilstrekkelig strammet, og det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen.
- Vannrør: Vannrør av kobber og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Overflate gulv: Deler av gulvet er buttskjøtet uten forskyvning av skjøter, og to av bordene er spikret fast til underlaget.
- Vannrør: Vannrør av kobber og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom
- Vannrør: Vannrør av kobber og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Varmepumper: Fremtidig funksjon er usikker på bakgrunn av varmepumpens alder, og det er mer enn fem år siden varmepumpen sist fikk service.

1. Etasje
- Overflate gulv: Det observeres tegn til sprekker i en gulvflis ved entrédør, samt registrert svikt på laminat ved dør fra hall mot entré.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning: Ytterkledningens materialer på hjørnekasser mot syd viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen på del av boligen som rommer entré og stue.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og enkelte vannbord/beslag har utilstrekkelig fall.
- Ytterdører og omramming: Entrédør viser begynnende tegn til utvendig slitasje, og balkongdør får kontakt med dørterskel ved åpning og lukking.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Lukket takkonstruksjon, deformasjoner/svanker i takkonstruksjon over boder, slitasje og elde på taktekking, undertak, beslag, takrenner/nedløp, takgjennomføringer og skorstein, synlig råte på vindskier til boder, samt usikker tettefunksjon i overgang mellom bodtak og yttervegg.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverk har symptomer på slitasje og elde.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Konstruksjon og fundamenter: Det observeres tegn til svikt i fundamenter med setninger i konstruksjonen som resultat.

Drenering
- Helhetsvurdering: Dreneringen har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon, og det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre utvendige forhold
- Gjerde: Overflatematerialer på rekkverk/gjerde viser tegn til slitasje.

Garasje i fellesrekke
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser stedvis slitasje og elde, skjevheter i bygningsdelen, slitasje og elde på yttertak, samt slitasje og begynnende skader på port.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappen har ikke håndløper på begge sider.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Varmtvannsbereder ble byttet i mai 2026 av autorisert rørlegger og elektriker, og det ble samtidig installert bryter etter gjeldende krav. Ved ekstremt regnvær og vind forekom det tidligere vanninntrenging gjennom lufteventil på stuevindu mot sør, og selger skiftet i 2026 alle vinduer, tilstøtende verandadør samt foringer, kledning og bunnsviller rundt vinduer og dør (utført av Vindux AS). Bryter til varmekabler i bod er defekt og ikke utbedret. Sprekk i keramikkplate i peisovnens bakvegg ble utbedret med service i november 2024 av Kakkelovn & Peis Spesialisten AS. Det har vært gjennomført løpende vedlikehold, herunder maling av terrasserekkverk, bytte av vannbord, ny port, utbedring av takrennelekkasjer og flytting av nedløpsrør. I 2025 varslet kommunen om lekkasje på felles vannledning for 15 boliger, men lekkasjesøk avdekket at feilen lå i enden av ledningen og ikke berørte boligens stikkledning.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Bytte av vinduer- og terrassedør i stue
- Bytte av varmtvannsbereder (120 l) og etablering av fast tilkoblingspunkt, utført av Multi Partner Zetlitz og Elektrogutta AS

2024:
- Utbedring av varmestein i vedovn, utført av Kakkelovn & Peis Spesialisten AS

2020:
- Ny baderomsinnredning og oppgradering av bad
- Ny kjøkkeninnredning
- Nye vinduer med karm og ramme av tre (kun på bad 2.etg)

2017:
- Ny dør på balkong i 2.etg med karm og ramme av tre

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2021:
- Installasjon av elbillader samt spotter i tak i forbindelse med sammenslåing av to soverom, utført av Oneco elektro og Elektrokilden AS
- Utvidelse av terrasse

ca. 2020:
- Lagt nye gulv i hele boligen av tidligere eier

Enebolig oppført i 1983 fordelt over to etasjeplan. Kjøkken og baderom ble oppgradert i 2020. I 2026 ble det montert nye vinduer og terrassedør i stuen, og ny varmtvannsbereder ble installert i 2025/2026. Boligen varmes opp med elektriske panelovner, gulvvarme i enkelte rom, varmepumpe på kjøkken samt peisovn i stue. Vaskerommet i første etasje er fra byggeår og har et oppgraderingsbehov.

Entré
Romslig og innbydende entré med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko i en praktisk skyvedørsgarderobe.

Stue
Stuen er en innbydende og sosial oppholdsplass med god plass til en romslig sofagruppe, hyggelig lesekrok og øvrig møblement. Store vindusflater sørger for rikelig med naturlig dagslys, mens den sentralt plasserte vedovnen skaper en lun og hyggelig atmosfære. Fra stuen er det direkte utgang gjennom en glassdør til en vestvendt terrasse på 55 kvm, hvor du kan nyte gode solforhold og fine utendørskvelder.

Kjøkken
Det moderne IKEA-kjøkkenet fra 2020 er utformet som en åpen og sosial del av boligen, med god plass til samvær og underholdning under matlagingen. Kjøkkeninnredningen har glatte fronter, en pen laminert benkeplate og rikelig med oppbevaringsplass i skap og skuffer. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, stikkontakt over benk og vegghengt ventilator, samt frittstående komfyr, oppvaskmaskin og side-by-side kjøle-/fryseskap. Parkett på gulvet og luft-til-luft-varmepumpe bidrar til en komfortabel og funksjonell kjøkkenløsning.
Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøle/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr på kjøkken, samt kjøleskap i utebod.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Soverom
Boligen byr på to innbydende og romslige soverom, begge med god plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Hovedsoverommet har praktisk skyvedørsgarderobe og direkte utgang til en hyggelig balkong. Rommet var opprinnelig to soverom som er slått sammen til ett stort og luftig soverom, og kan ved behov tilbakeføres.

I tilknytning til soverom nr. 2 ligger et ekstra rom som i dag er innredet som gjesterom. Et fleksibelt areal som enkelt kan tilpasses etter behov, enten som hjemmekontor, gjesterom eller walk-in-closet. Rommet er ikke godkjent eller omsøkt for varig opphold.

I 1. etasje finner du ytterligere et rom som i dag er innredet som soverom. Rommet er romslig og har ekstra god takhøyde samt terrassedør med direkte utgang til den store, vestvendte terrassen. Rommet er opprinnelig godkjent som sportsbod og er ikke godkjent eller omsøkt for varig opphold.

Bad
Baderommet i andre etasje ble oppgradert i 2020 og fremstår moderne og innbydende, med store, stilrene grå fliser på vegger og gulv samt behagelig gulvvarme. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med romslige skuffer, ovenpåliggende servant og armatur, samt speil med integrert belysning og stikkontakt. Nedsenket himling med downlights bidrar til en lun og behagelig atmosfære. Dusjsonen har nedsenket gulv, innfellbare glassdører og vegghengt dusjarmatur med både regn- og hånddusj. I tillegg er badet utstyrt med vegghengt toalett og et deilig badekar med vegghengt armatur.

Toalettrom
Separat toalettrom i første etasje med flislagt gulv og behagelig gulvvarme, samt plater på vegger og i himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servant med armatur og gulvstående toalett.

Vaskerom
Vaskerom i første etasje fra byggeår med gulvbelegg på gulv og plater på vegger. Utstyrt med gulvstående høyskap, opplegg for vaskemaskin og en 120 liters varmtvannsbereder fra 2025/2026 plassert i høyskap.

Overflater:
Gulv: Fliser, laminat, parkett og gulvbelegg
Vegger: Plater, tapet, panel, malte flater og fliser
Himling: Takplater, malte flater og nedsenket himling med downlights

Lagring:
Boligen har to boder i andre etasje og én bod i første etasje, samt to utvendige boder på ca. 8 kvm. Det er gulvstående høyskap på vaskerom. I tillegg disponeres en garasjeplass på ca. 15 kvm i felles garasjerekke.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget:
- Grå oppbevaringsbokser i yttergang
- Liten svart hylle på vaskerom
- Alle speil og bilder
- Svart hylle på kjøkken

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Varmepumpe på kjøkken og peisovn med glassdør i stue. For øvrig elektriske panelovner, samt gulvvarme i entré, bad og wc-rom. Gulvvarme i bod er defekt.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget som trer i kraft fra 1. oktober 2025.
Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte.
Bindingstid: Gjelder ut 2026.

Sikringsskap
Sikringsskap plassert i entré.
Anlegget er sikret med automatsikringer

Boligen er oppført i 1983. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 06.12.1984. Tillatelsen var tidsbestemt til 06.12.1985.
Følgende arbeid gjenstår i henhold til midlertidig brukstillatelse:
1. Utplassering av husstiger og terrassetrapper i.h.h. til brev av den 3.12.84.
2. Puss og flikk arbeider.
3. Ferdig montering av takstiger.
4. Ferdig stillelse av innredningsarbeidene.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger byggemeldte tegninger datert 29.01.1982.
Dagens planløsning er endret i forhold til disse. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

To godkjente soverom mot sør i 2. etasje er slått sammen til ett stort soverom.

Det opplyses at det tidligere sto en frittstående bod utenfor boligen. Denne er senere innlemmet i et tilbygg som i dag består av inngangsparti, entrè og stue. Tilbygget er ikke byggemeldt eller godkjent av kommunen. Stuen benyttes som soverom.

Stuen i tilbygget i 1. etasje og det minste soverommet i 2.etg er opprinnelig byggemeldt som sportsbod og bod. Bruk av rommene til varig opphold/soverom er ikke omsøkt eller godkjent.
Utvendige boder på baksiden av boligen er ikke byggemeldt eller godkjent.

Forholdene kan medføre krav om søknad, bruksendring, endring, tilbakeføring eller riving. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår ved visning, med risiko og ansvar for eventuelle manglende godkjenninger, kommunale krav/pålegg og tilhørende kostnader.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Heftelser på Gnr 25, Bnr 431:
1983/4467-1/5 24.05.1983 Erklæring/avtale
Byggeforbud på nærmere angitt avstand
Gjelder alle parseller som fradeles fra bnr. 373.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Gjelder denne registerenheten med flere
Erklæringen forplikter eier av alle parseller som fradeles fra gnr. 25, bnr. 373 og 382 til ikke å bygge nærmere nabogrensen enn at avstanden til bolighus på naboeiendommen blir minst 8 meter. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra Nesodden bygningsråd.

Heftelser på realsameiet (GNR 25, BNR 410):
904872-1/5 Opprettelse av realsameie
KNR: 3212 GNR: 25 BNR: 429 IDEELL: 1/6
KNR: 3212 GNR: 25 BNR: 430 IDEELL: 1/6
KNR: 3212 GNR: 25 BNR: 431 IDEELL: 1/6
KNR: 3212 GNR: 25 BNR: 432 IDEELL: 1/6
KNR: 3212 GNR: 25 BNR: 433 IDEELL: 1/6
KNR: 3212 GNR: 25 BNR: 434 IDEELL: 1/6

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen ligger i et etablert og barnevennlig boligområde på Fagerstrand i Nesodden kommune. Her bor du i rolige omgivelser med lite gjennomgangstrafikk, samtidig som hverdagens gjøremål er godt tilrettelagt i nærområdet. For barnefamilier er beliggenheten praktisk, med 5 min gange til både Bakkeløkka ungdomsskole og Fagerstrand barnehage. Områdets barneskole, Myklerud skole, ligger en kort sykkeltur eller biltur unna.

Fritidstilbudene og turmulighetene er mange både sommer og vinter. Like ved ungdomsskolen ligger Bakkeløkka flerbrukshall og idrettsområder for fotball og variert aktivitet. Nesoddmarka byr på et omfattende nettverk av stier, skogsbilveier og oppkjørte skiløyper vinterstid, blant annet den populære lysløypa mellom Myklerud og Tjernsbråtan. Nede ved sjøen finner du Fagerstrand badeplass med langgrunn sandstrand og bryggeanlegg, i tillegg til kyststien som strekker seg nordover langs Oslofjorden. På stranden finner du også en flott badstue som kan leies, samt en hyggelig kiosk som holdes åpent i sommerhalvåret.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt i Fagerstrand sentrum, hvor du finner Kiwi og apotek en kort biltur fra boligen. For et bredere utvalg av butikker og servicetilbud er det i underkant av tjue minutters kjøring til AMFI Drøbak City og Vinterbro Senter. Nærmeste bussholdeplass i Labråteveien ligger få minutters gange unna og har ruter som korresponderer videre mot Nesoddtangen brygge med båtforbindelse til Oslo og Lysaker, samt bussforbindelser mot Ås og Drøbak.

Ta av ved Nesset og følg fv 156 mot Nesoddtangen. Ta inn Nesoddveien på venstre hånd og følg denne mot Fagerstrand. Ta inn Reineveien på høyre hånd og deretter første vei på høyre hånd. Følg denne innover til du møter eiendommen på høyre hånd. Eiendommen ligger på høyre hånd. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.
Se også Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Gangavstand til barnehage, Myklerud barneskole og Bakkeløkka ungdomsskole. Steinerskole på Skoklefall og videregående skole på Hellvik/Berger og i Frogn. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 359,3 kvm. Tomten er svakt skrånende mot øst. Eiendommen er pent opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, belegningsstein, asfalterte veier og en stor terrasse med overbygget del og utekjøkken.
Eiendommen har en ideell andel på 1/6 i realsameie som består av garasjer og parkeringsplasser. Realsameiet består av gnr 25 og bnr 429, 430, 431, 432, 433 og 434

Parkering i garasje i fellesrekke. Eiendommen har en ideell 1/6 andel i realsameie (gnr. 25, bnr. 410).

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 19780018_3, "Fagerstrand-Myklerud, Felt G3 og H, Agderbygg", datert 12.05.1981, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt G3. Av eiendommens totale areal er 358 kvm regulert til Boliger og 1 kvm til Annet trafikkområde.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2022–2046 (ID: KP2021), vedtatt 21.12.2022. Arealbruken er i planen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende. Reguleringsplaner vedtatt før denne kommuneplanen gjelder så langt de ikke er i strid med kommuneplanen.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Områdeplan for Fagerstrand sjøside (plan-ID 20160204) - status: Planlegging igangsatt.

Det er igangsatt arbeid med en egen kommunedelplan for Fagerstrand sjøside og Cirkel K - området på motsatt side av veien er under utvikling.
Den tidligere Statoil-tomten på Fagerstrand er nå en del av et pågående, omfattende planarbeid. Området er under oppstart for en egen kommunedelplan for Fagerstrand sjøside, og tomteeier Circle K vurderer utvikling av eiendommen.
Det vurderes om området skal reguleres til bolig, næring, eller en kombinasjon av begge.
Endelig utnyttelsesgrad, byggehøyder, eventuell utvidelse av vei og tetthet ikke er vedtatt ennå.

- Kveldsroveien (plan-ID 20150194) - status: Planlegging igangsatt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Områdeplan som megler har mottatt viser at eiendommen ligger i et område med høy aktsomhet for radon.

Kommunale avgifter er kr 14 643,43 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Vann og avløp faktureres etter forbruk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 450,- pr. år. / 12 239 kWh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 725,-.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på kr 1505,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen har også brann- og innbruddsalarm tilknyttet Sector Alarm og har en kostnad på kr 267,- pr. mnd.

Telia og alarmen kan søkes overtatt. Da følger tv-dekoder med

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 492 855,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 971 420,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

5 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

145 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
146 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
165 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 946 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 965 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Birgith Andreassen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsprovisjon er kr 55 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nesodden kommune kr 5 397,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 33 118,00
Foto Nesodden  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 51-0040/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
Vestveien 51, Tangen Center, 1452, NESODDTANGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR51.2640

Sist oppdatert: 18. september 2026 kl. 16:36