Kristians vei 12

Kristians vei 12, 1404 SIGGERUD
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 104, bruksnummer 82, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 112 kvm

BRA-i:
Tomannsbolig:
-1. etasje 37 kvm: Entré, gang, bad, soverom og måleverdig del av kjellerrom.
1. etasje 66 kvm: Stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Frittstående bod:
1. etasje 9 kvm: Bod.

Åpent areal:
Tomannsbolig:
-1. etasje 42 kvm: Terrasse
1. etasje 56 kvm: Terrasse og balkong.

Underetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 65 kvm, men grunnet lav takhøyde/fjellgrunn er kun 37 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. Del av arealet med lav takhøyde (ALH) utgjør 28 kvm. Måleverdig areal i kjellerrom utgjør ca. 5 kvm inkludert vegg mellom kjellerrom og øvrig del av etasjen

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.07.2026 utført av Anticimex v/ Magnus Langvik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), TG 2 og/eller TG3. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre- og betongkonstruksjoner. Bolig over to etasjer samt kaldtloft. Gulv av betong mot grunn. Etasjeskiller i trekonstruksjon. Grunnmur i betongkonstruksjon. Yttervegger i porebetongblokker, utvendig pusset. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takpanner av stål (type Decra eller lignende). Boligen har entrédør med glassfelt fra 2020. Balkong/terrassedører med to-lags og tre-lags glass fra 2018 og 1976. Vinduer med to-lags og tre-lags glass fra mellom 1985 og 2018. Ventilasjon basert på naturlig tilluft kombinert med stedvis mekanisk og naturlig avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Det er registrert stedvise sprekkdannelser i gulvfliser og sprekker i flisfuger på vegg blant annet i dusjsonen. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Pga. våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, bør det påregnes fornyelse i nær fremtid.

Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter pga. alder.
- Hovedstoppekran grunnet rust og symptomer på høy alder.
- Varmtvannsbereder står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
- Registrert misfarging i himling i kjellerrom. Fuktsøket indikerte ikke forhøyede fuktnivåer.
- Innerdører har generell slitasje. Enkelte innerdører har kontakt med dørterskel/dørkarm, som gjør at dørene henger når de åpnes/lukkes.
- Det er registrert indikasjon på utilstrekkelig ventilasjon (misfarging i overgang mellom vinduskarm og vindu) i rom benyttet som soverom.
- Rom benyttet som soverom: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (rom benyttet som soverom). Relativ luftfuktighet ble målt til 83,2 prosent, ved 16,5 grader celsius med duggpunkt på 13,8 grader celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Til sammenlikning ble det utført tilsvarende måling utenfor veggen i rommet. Relativ luftfuktighet ble målt til 66,6 prosent, ved 19 grader celsius med duggpunkt på 12,7 grader celsius. Konsekvens av høy luftfuktighet i veggen er risiko for muggvekst og skader. Mulige årsaker kan for eksempel være svikt i drenering/fuktsikring av grunnmuren og/eller fuktopptrekk fra grunn som følge av manglende/sviktende fuktsperre.
- Uinnredet loft/kaldtloft: Det er registrert fuktmerker i undertak ved gjennomføringer av lufterør fra avløpssystemet, skorstein og ventilasjonsrør. Det er registrert stedvis misfarging i undertaket, sannsynlig som følge av kondens. Mulige årsaker kan være utilstrekkelig ventilasjon og/eller luftlekkasjer fra varm side. Det kan ikke sees å være etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone). Konsekvensen er risiko for fuktskader grunnet kondensering. Kondens kan påvirke treverk, isolasjon og andre bygningsdeler. Dette bør sees i sammenheng med misfarging i undertaket. Takkonstruksjonen viser tegn til nedbøyninger. Det er ikke etablert luftespalter mellom taksperrene mot yttervegger. Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å kunne være redusert som følge av dette. Det observeres ventilasjonskanaler som det vurderes at kan inneholde asbest. Asbest i materialer som er uskadd medfører ikke nødvendigvis noen helserisiko, men hvis rørene blir eller er skadet, eller skal fjernes er det risiko for spredning av asbestfibre i luften. Konsekvensen er derfor at arbeider på bygningsdelen som regel må utføres av godkjente saneringsfirmaer, noe som medfører ekstra kostnader og sikkerhetshensyn.
- I følge opplysninger fra eier har det tidvis vært mus i kjellerrom i underetasjen. Det ble ikke observert tegn til dette på befaringsdagen.
- Yttervegger: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten. Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten.
- Vinduer/dører: Entrédør fra 2020, balkong- og terrassedører fra 2018 og 1976 og vinduer fra mellom 1985 og 2018. TG2 gjelder vinduer av eldre dato og terrassedør fra 1976.
- Yttertak: Takkonstruksjonen viser tegn nedbøyninger. Forholdet kan være tegn på underdimensjonering i takkonstruksjonen eller svekkelse i den bærende konstruksjonen. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Undertaket (inkluderer papp, sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Skorsteinen er åpen i toppen, noe som betyr at det ikke er etablert utvendig beskyttelse mot at regnvann kommer inn i pipeløpet. Konsekvens er at tilførsel av fuktighet inn i pipeløpet erfaringsmessig kan føre til fuktskader i tilliggende konstruksjoner.
- Balkong: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje. Det er registrert noe bevegelse i rekkverk av metall. Det er registrert mindre sprekkdannelser i betongfundament.
- Terrasse/platting mot nord: Overflatebehandling på rekkverk/mur i blokkonstruksjon viser tegn til slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning. Trapp tilknyttet terrassen bærer preg av slitasje på overflatebehandling
- Terrasse/platting mot syd: Understøttelser av treverk (de delene som lar seg inspisere) står direkte mot terrenget uten forankring.
- Utvendig trapp: Trappen bærer preg av svært høy slitasje. Det er blant annet registrert stedvise skader i betongkonstruksjonen.
- Drenering: Dreneringens alder er ukjent. Grunnmuren kan ikke sees å være beskyttet med utvendig fuktsperre. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader. Det er målt forhøyede fuktverdier i utlektet vegg i underetasjen. Dette kan indikere svikt i drenering/fuktsikring av grunnmuren.
- Vann- og avløpsledninger: Alder på utvendige vann- og avløpsledninger er ikke kjent. Fremtidig funksjon er derfor usikker.
- Boligen har vannforsyning fra brønn, men det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvalitet eller annen relevant dokumentasjon. Konsekvensen er at vannkvaliteten er ukjent.
- Frittstående bod: Fasader inkludert dør og vindu viser stedvis tegn til slitasje på overflatebehandling. Taktekkingen har ufagmessig avslutning i nedre del av taket (takpappen stikker for langt utenfor undertaket. Boden har understøttelser av treverk og lettklinkerblokker plassert direkte mot terrenget.

 TGIU:
- Terrasse/platting mot nord: Fundamenter er hovedsakelig skjult og ikke inspisert.
- I følge opplysninger fra eier er det nedgravd oljetank under naboens terrasse. Tanken er ikke lenger i bruk. Det er ikke kjent om tanken er sanert/om det foreligger pålegg om sanering.

HMS:
- Det er kun rekkverk/håndløper på én side av trappen.
- Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter.
- Inntrinn er mindre enn 0,25 meter.
- Platting/terrasse mot syd: Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm.
- Utvendig trapp: Trappen har kun rekkverk på én side. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm og vertikale åpninger større enn 10 cm.
- Elektrisk anlegg: Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget (manglende dokumentasjon).
- Det er registrert åpning i brannskillende vegg mot annen bruksenhet på kaldtloft. Forholdet vurderes å svekke konstruksjonens brannmotstand og branntekniske egenskaper. Det gjøres oppmerksom på at arbeider på brannskillende konstruksjoner er søknadspliktig og skal kun utføres av personer med spesialkompetanse.
- Det anbefales alltid på et generelt grunnlag å kartlegge radonnivåer, i de tilfeller dette ikke er gjort.

Fra selgers egenerklæringsskjema:
- Det har vært tilfeller med tilstoppet kloakk. Det ble utført rørinspeksjon i 2025 og det ble ikke funnet noe feil.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

2025:
- Ny varmepumpe.

2024:
- Nytt kjøkken.
- Ny peisovn.

2023:
- Malt huset utvendig.

2021:
- Renset og spøytemalt taket.
- Bytter spotter på badet til LED.

2020:
- Byttet ytterdør.
- Byttet alle sikringer til automatsikringer, samt klargjort for elbil-lader.

2019:
- Byttet vindu på ett soverom i 1. etasje.
- Byttet terrassedør.

2018:
- Byttet vinduer i soverom og gang i underetasje.

Halvpart av vertikaldelt tomannsbolig med idyllisk beliggenhet rett ved marka. Nydelig utsikt mot Bråtatjern med badeplass. Eiendommen ligger høyt i terrenget med gode solforhold. Sydvendt balkong på 8 kvm med utsikt og stor sydvendt terrasse på 42 kvm. Her er det fantantisk utsikt og god plass til utemøblement. På baksiden av boligen er det stor terrasse på 48 kvm, gressplen og diverse beplantning. God plass til lek for store og små. Rett ut til marka fra egen tomt.

Adkomst til boligen via felles utvendig trapp.

Underetasjen:

Entré/gang:
Lys entré med nye fliser på gulvet. Plass til oppheng av yttertøy. Videre inn til romslig gang med godt med oppbevaringsplass. I gangen er det montert varmepumpe i 2025.

Soverom:
Det er ett soverom i underetasjen. Fin utsikt fra soverommet.

Bad/vaskerom:
Flislagt bad med gulvvarme. Innfelte downlights i himling. Servantinnredning med profilerte fronter. Speil, belysning og stikkontakt over servant. Dusjnisje med skyvedører. Vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Avtrekksventil med mekanisk avtrekk i himling.

Kjellerrom:
Praktisk kjellerrom med gulvareal på 34 kvm, hvorav 5 kvm er måleverdig areal. God lagringsplass. I tillegg er vannmåler, stakeluke og varmtvannsbereder plassert i kjellerom.

1. etasje:

Kjøkken/stue:
En stor sosial sone med kjøkken og stue i åpen løsning. Nytt flott Kvik kjøkken fra 2024. Innredning med slette fronter og benkeplate av laminat. Nedsenket oppvaskkum av komposittmateriale. Integrert kjøleskap, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp. Komfyrvakt og ventilator med mekanisk avtrekk over platetopp. God plass til spisestue i tilknytning til kjøkkenet.

Lys og romslig stue med god plass til sofagruppe og tilhørende møblement. Peisovn fra 2024 for ekstra varme og hygge. Utgang til 8 kvm balkong med fantastisk utsikt.

Soverom:
Det er to fine soverom i 1. etasje. God plass til garderobeløsning på begge rom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger:
- Alle integrerte hvitevarer, samt fryseboks i kjellerrom.
- Alle klesskap.
- Trevirke som ligger ute.
- Trampoline.
- Huskestativ.

Følgende medfølger ikke:
- Lamper over spisebord og vegghengt tv-bord.
- Sonos høyttalere i kjøkkenet.

Varmekabler i gulv på badet. Peisovn i stue fra 2024. Varmepumpe fra 2025 i gangen i underetasje. Øvrig oppvarming fra panelovner. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Boligen er oppført i 1958. Det foreligger ferdigattest for vertikaltdelt tomannsbolig datert 20.11.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Godkjente byggetegninger datert 01.10.1957 foreligger. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjennelse bruksendring av tilleggsdel hobbyrom til hoveddel soverom for soverom i underetasje, datert 31.07.2026. Det er søkt om ferdigattest.

Entré i underetasje er på godkjente tegninger tegnet som et overbygget inngangsparti, men er i dag innlemmet i boligen. Dette er ikke søkt om. På den ene fasadetegningen fra byggeår som er godkjent og stemplet av kommunen er fasaden mot syd en rett vegg og entré er ikke lenger overbygget. Balkong mot syd er større enn det som fremgår av tegningene. Det er også satt inn et større vindu i 1. etasje mot syd og terrassedøren er flyttet. I underetasjen er det i dag to større vinduer, men på godkjente tegninger er det tre mindre vinduer. Fasadeendring er søknadspliktig tiltak. I tillegg er det etablert terrasser som ikke fremgår av godkjente tegninger. Utførelse av slike tiltak kan være søknadspliktig avhengig av størrelse og høyde over terreng, og det foreligger ikke dokumentasjon på at disse er byggemeldt. Det gjøres oppmerksom på at deler av terrassene er søknadspliktige tiltak. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 1700, tinglyst 26.07.1957, type heftelse: Erklæring/avtale. Servitutten omhandler: Naboeiendommen (gnr. 104, bnr. 83) har rett til å legge sin kloakkledning over denne eiendommens grunn.

Dagboknr 1699, tinglyst 26.07.1957, type heftelse: Bestemmelse om gjerde. Servitutten omhandler: Bestemmelse om gjerdeplikt, samt forbud mot å drive sjenerende virksomhet, forlystelsessted, bensinstasjon eller lignende uten selgers samtykke.

Eiendommens rettigheter:
Dagboknr 1699, tinglyst 26.07.1957, type rettighet: Bestemmelse om båt/bryggeplass
Rettighet hefter i: KNR: 3207 GNR: 104 BNR: 5
Eiendommen har rett til båtfeste i Bråtetjern etter selgers anvisning av plass og adkomst på hovedbølets grunn.

Dagbok nr 1699, tinglyst 26.07.1957, type rettighet: Erklæring/avtale
Rettighet hefter i: KNR: 3207 GNR: 104 BNR: 83
Eiendommen har rett til å legge sin kloakkledning over naboeiendommens grunn.

Dagboknr 657943, tinglyst 22.08.2011, type rettighet: Bestemmelse om veg.
Rettigheten hefter i: KNR: 3207, GNR: 104, BNR: 184
Eiendommen har rett til vei over hovedbølets grunn (gnr. 104, bnr. 184) etter oppstukket linje og bredde.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger i et naturskjønt boligområde ca. 2 km fra Siggerud sentrum. Eiendommen ligger høyt i terrenget med fantastisk utsikt mot Bråtatjern. Bråtatjern har en idyllisk badeplass med grøntareal, flytebrygge og stupebrett. Tjernet er koblet sammen med Sværsvann i nord. Området rundt Siggerud byr på mange flotte fiskevann, bade- og padlemuligheter. Her får du skogen som nærmeste nabo med flotte tur- og rekreasjonsområder rett utenfor døren. Meget barnevennlig i blindvei. Det er et stille og rolig område, samtidig som det er sentralt i forhold til Oslo, Kolbotn og Ski.

Nærhet til barnehager, Siggerud skole fra 1.-10. trinn, Siggerud Idrettspark og Siggerudhallen. Siggerud Idrettslag tilbyr et bredt aktivitetstilbud innen blant annet håndball, fotball, allidrett, friidrett, orientering og sykling.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Coop Extra Siggerud, ca. 4 minutter kjøring fra boligen. Bussholdeplassen Rabben er ca. 5 minutter gange fra boligen med gode forbindelser til Oslo. Bussturen tar ca. 30 min. Med bil er det ca. 20 min til Oslo S, ca. 20 min til Ski og ca. 45 minutter til Oslo Lufthavn Gardermoen.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen!

Det er flere barnehager i området: Siggerud Gård barnehage (1-6 år): 3 min kjøring, Siggerud barnehage (1-5 år): 3 min kjøring og Slime Gård barnehage (0-5 år): 9 min kjøring. Det er 2,3 km til Siggerud barneskole (1.-10. klasse). Nærmeste videregående skoler er på Sofiemyr og i Ski.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 694 kvm. Tomten er opparbeidet med gruslagte biloppstillingsplasser, terrasser, gressplen og diverse beplantning.

Det er flere biloppstillingsplasser på egen tomt. Det er lagt opp til elbil-lading, men det er ikke montert ladeboks. Det mangler å trekke ca. 20 meter ledning.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt avløpsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen har privat vannforsyning fra borevann sammen med tre naboer. Brønnen har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan Nordre Follo 2023 - 2034 datert 03.05.2023 avsatt til LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag.

Planforslag for Kommuneplan Nordre Follo 2026 - 2037 er under arbeid.

I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. Det kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge eiendommen ved total skade, og kan innebære begrensninger for utvikling og påbygging. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av nye bygninger i strid med hovedregelen. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann.

Eiendommen berøres av hensynssone H740: Båndlegging etter lov om naturområder i Oslo og nærliggende kommuner (markalova).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 8 471,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendommen har privat vannforsyning fra borevann sammen med tre naboer. Årlig kostnad for dette er ca. kr 1 000,- for strøm og vedlikehold av pumpehus.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16 000,- pr. år / 16 000 kWh pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7 000,-.
Årskontigent til veilaget Bråtengrenda er kr 2 000,- for 2026. Dette dekker veiavgift, brøyting og vedlikehold. Beløpet varierer fra år til år.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox (500/500 Mbps) som leverandør av tv og internett og koster kr 1 389,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 964.708,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
 For mer informasjon se skatteetaten.no

4 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

120 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
121 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
140 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 921 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 940 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Henrik Kappel og Ragna Hegna

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt   kr -5 200,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring - regnes av prisantydning  kr 27 408,00
Fotopakke   kr 6 000,00

Oppdragsnummer 46-0085/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2685

Sist oppdatert: 11. august 2026 kl. 14:48