Lachmanns vei 48B

Lachmanns vei 48B, 0495 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 929, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 111 kvm

BRA-i:
Underetasje 49 kvm: Gang, bod, bad, vaskerom og tre soverom.
1. etasje 51 kvm: Entré, bod, gang, stue og kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 8 kvm: Bod.
1. etasje 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Underetasje 10 kvm: Terrasse.
1. etasje 3 kvm: Balkong.

Vegger mellom tilliggende boder og øvrig del av boligen er medregnet i BRA-e.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.07.2026 utført av Anticimex AS v/Magnus Langvik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en del av en tomannsbolig over to etasjer, oppført i 1966. Boligen har grunnmur i betong/blokkonstruksjon og gulv av betong mot grunn. Etasjeskiller er i trekonstruksjon. Yttervegger er i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning, samt yttervegger i porebetongblokker som er utvendig pusset. Takkonstruksjonen er i saltaksform og tekket med takpanner av stål. Taket ble ifølge eier lagt om i ca. 1996. Boligen har vinduer med to- og trelags glass fra 1983-1991, samt vinduer med enkle glass fra ukjent årstall. Entrédør er med glassfelt, terrassedør med tolags glass fra ukjent årstall og balkongdør med trelags glass fra 1985. Det er utgang fra stue til en vestvendt, overbygget balkong og utgang fra et soverom til en vestvendt terrasse. Innvendig er det en trapp i trekonstruksjon.

Det er en tilliggende, utvendig bod i trekonstruksjon med takkonstruksjon i pulttaksform, tekket med takshingel.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i entré. Inntakssikringer er plassert i bod, og sikringsboks til varmtvannsbereder er plassert i vaskerom. Det mangler deksel på et bryterpanel i gangen i underetasjen. (Meglers kommentar: Selger opplyser at blindlokk er montert etter at Anticimex var på befaring).

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad/vaskerom underetasje.
- Helhetsvurdering: Bad og vaskerom er vurdert samlet. Lokalt fall i dusjsonen er mindre enn anbefalt. Nivåforskjell mellom gulv ved dør og sluk er mindre enn anbefalt. Vanntett sjikt, vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Det er registrert lekkasje fra provisorisk vannledning til utekran i vaskerommet. Slukrist i dusjsonen er fastlimt. Avtrekksvifte over toalett har ikke strømtilkobling, og tilluftsspalte er ikke etablert. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde bør det påregnes fornyelse.

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): I følge opplysninger fra eier er det en lekkasje på gulvvarmesystemet, noe som gjør at anlegget ikke kan benyttes. Lekkasjen er ikke lokalisert.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken - 1. etg.
- Vannrør: Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Deler av innredningen er av eldre dato og bærer preg av aldersrelatert slitasje.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Deler av røropplegg til vannvarme har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1. etg.
- Overflate gulv: Det er registrert stedvis knirk i etasjen. Gulvflater bærer generelt preg av aldersrelatert slitasje.
- Annet: Det ble registrert fuktmerker i himling i tilliggende bod med utvendig adkomst. Det ble registrert maur i boden. Boden var fylt opp med gjenstander, noe som begrenset inspeksjonen.

Rom under terreng
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av mineralutslag på grunnmur og gulv mot grunn i bod.
- Ventilasjon: Det er ikke etablert tilluftsventil i soverom 3.
- Annet: Det ble registrert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer preg av aldersrelatert slitasje, og det er registrert knirk.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Maur: Det ble observert maur i tilliggende bod i første etasje.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Deler av kledningen har noe oppsprekking.
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten i gavlvegg mot nord.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak hele ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer bærer generelt preg av slitasje. Vindu i soverom 2 i underetasjen lot seg ikke åpne.
- Ytterdører og omramming: Ytterdører bærer generelt preg av alder og slitasje.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Det er ikke tilgang til loftsrom fra boenheten. Taktekking med beslag viser tegn til slitasje, og takpanner er stedvis mangelfullt festet. Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene bærer preg av slitasje og har stedvise skader.
- Konstruksjon og fundamenter: Terrassen har nedbøyninger/skjevheter.

Drenering
- Helhetsvurdering: Dreneringens alder er ikke kjent. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre, og det er registrert tegn på fuktvandring i grunnmur.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Det er registrert enkelte sprekker i fuger mellom naturstein.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Alder på utvendige vann-og avløpsledninger er ikke kjent.

Andre utvendige forhold
- Utvendig bod underetasje.: Taktekkingen har mosevekst. Bodens understøttelser har ufagmessig utførelse. Det er etablert fuktsperre (plastfolie) under gulvet.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Kjøkken - 1. etg.
- Ventilator: Ventilatoren var ikke tilkoblet strøm og er ikke funksjonstestet. Meglers kommentar: Selger opplyser om at elektriker koblet til ventilatoren etter at Anticimex var på befaring.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket er på mer enn 0,10 meter.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 1996
Firmanavn: Lasse Mørk. Rørleggerfirma fra Kjelsås.
Beskrivelse av arbeidet: Montert ny varmtvannsbereder. Nye vannkraner alle steder. Ny do. Ny gulvvarme i hele underetasjen. Alle radiatorer og kraner som velger korrekt temperatur er fornyet. Mørk har forbedret mange ting flere år etterpå.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 1996
Firmanavn: Byggmester Erik Rambøl
Beskrivelse av arbeidet: Utført av Rambøll: Nye vinduer og nylaget utendørs vegg i underetasjen. Parkettgulv. Takpanel inne i alle rom med ny isolasjon opp til loftet. Veggpanel / villmarkspanel i tre med ny isolasjon i nesten alle vegger.
Egeninnsats:Taket fikk ny tjærepapp og nytt takbelegg av plater i metall som ser ut som takstein. En ny bod ble bygget inntil husveggen.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei

Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Ja.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 1996
Firmanavn: Geir Lunde. Børre Holstad
Beskrivelse av arbeidet: Nytt inne i sikringsskap. Stikkontakter og noen ledninger montert. Inne i isolerte vegger er det montert nye ledninger og på loftet er det også lagt noen ledninger.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei

Hvilket år ble jobben fullført?: 2026
Firmanavn: Talberg Elektro
Beskrivelse av arbeidet: Koblet til ventilator og lys på kjøkken samt montert blindlokk i gang nede.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 1996
Firmanavn: Lasse Mørk
Beskrivelse av arbeidet: Etter lang tid ble det oppdaget vannlekkasje fra vannkranen eller et rør på kjøkkenvasken. Noe som hadde skjedd fra lang tid før jeg flyttet inn og ble så reparert.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei

Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja.
I alle gulvene i underetasjen er det vannrør som en slags radiator. Det er feil i en av de 5 sonene og vannet renner ned i bakken under gulvet. Dette må repareres. Vannvarmen nede har derfor ikke blitt brukt på noen år.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 1996
Firmanavn: Lasse Mørk
Beskrivelse av arbeidet: Ny varmtvannsbereder er montert. Utendørs vannkran er montert.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei

Er det utført radonmåling?
Ja.
Når ble målingen utført og hva ble måleverdiene?: Ca. år 2000. Alt ok.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja.
Takplatene = takstein er vasket og mose fjernet. Beising og maling er foretatt mange ganger, Nye takrenner montert.

Vertikaldelt tomannsbolig over to plan med en familievennlig planløsning i et etablert boligstrøk på Kjelsås, like ved Lillomarka. Boligen ble oppført i 1966 og er innredet med oppholdsrom og kjøkken i første etasje, samt tre soverom, bad og vaskerom i underetasjen. Innvendig preges boligen av tidstypiske treoverflater og villmarkspanel, og boligen har et generelt behov for oppgradering og modernisering.

1. etasje:

Entré:
Entré med direkte tilgang til en bod med plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Fra entréen er det videre adkomst til gang og de øvrige rommene i 1. etasje. Dør med glassfelt mellom entré og gang bidrar til en lys og åpen overgang videre inn i boligen.

Stue:
Hyggelig og innbydende stue med gode møbleringsmuligheter i boligens 1. etasje. Stuen har parkett på gulv, villmarkspanel på vegger og trepanel i himling, som sammen med de store vindusflatene gir rommet et lunt inntrykk. Den direkte utgangen til den vestvendte, overbyggede balkongen skaper en fin forlengelse av oppholdsrommet. Balkongen er på 3 kvm og er belagt med terrassebord og har belysning, stikkontakt samt markise som skjermer på de varmeste dagene.
Fra både stuen og balkongen er det en fantastisk utsikt mot nærområdet, Holmenkollen og Maridalsvannet og det er meget gode solforhold.

Kjøkken:
Kjøkken med klassisk uttrykk og gode arbeidsflater. Kjøkkenets innredning er kombinert med eldre kjøkkeninnredning samt nyere IKEA kjøkkeninnredning. Innredningen byr på rikelig med skap- og benkeplass, med profilerte og slette fronter samt benkeplater i laminat og treverk. Kjøkkenet har laminat på gulv, nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og ventilator med mekanisk avtrekk over komfyr. Kjøkkenet har frittstående hvitevarer som komfyr og kjøl/fryseskap som medfølger.

Underetasje:

Soverom 1:
Hovedsoverommet er av god størrelse og byr på gode møbleringsmuligheter med plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeløsning. Rommet har parkett på gulv og et lunt uttrykk med trepregede overflater. Plasseringen i underetasjen gir hovedsoverommet en tilbaketrukket beliggenhet fra stue og kjøkken.

Soverom 2:
Soverom 2 er plasser mellom de to andre soverommene, og passer godt som et barnerom, kontor eller en TV-stue. Det er gjennomgang til de to andre soverommene via dette rommet.

Soverom 3:
Et allsidig soverom med direkte utgang til den vestvendte terrassen og hagen. Den direkte adkomsten til utearealene gir rommet en ekstra kvalitet og gjør det godt egnet både som soverom, gjesterom eller et mer privat oppholdsrom.

Bad:
Badet ligger i underetasjen og har en romslig utforming med både dusjhjørne og badekar. Her er det flislagt gulv, flislagte og pussede/malte veggflater samt servantinnredning med glassfronter, speil og gulvstående toalett.

Vaskeromsdelen ligger praktisk til i tilknytning til badet og gir en funksjonell løsning for klesvask og øvrige hverdagsoppgaver. Her er det opplegg for vaskemaskin, mekanisk avtrekk samt varmtvannsbereder på 198 liter. Bad og vaskerom ble ifølge selger fornyet på 1980-tallet, men omfanget av arbeidene er ikke kjent.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt i tilstandsrapporten, bør det påregnes fornyelse av våtrommet. Dette omfatter både bad og vaskerom.

Lagring:
Boligen har innvendig bod og tilliggende bod med utvendig adkomst i første etasje, samt innvendig bod og tilliggende bod i underetasjen.

Hage:
Stor vestvendt hage med god plass til både trampoline, fotballmål og rekreasjon. Her har både store og små god boltreplass. Markterrassen er på ca. 10 kvm med plass til en sittegruppe og grill, og det er montert en markise som skygger på de mest solfylte dagene. Fra hagen er det nydelig utsikt mot vest og ytterst i hagen kan en også skimte Oslofjorden. Ved boligens inngangsparti er det i tillegg en koselig hage med formiddagssol hvor du kan nyte en kaffekopp.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Frittstående hvitevarer på kjøkken medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er av eldre dato, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Elektrisitet og vannbåren varme. Vannbåren varme via radiatorer i 1 etasje oppvarmet via varmekjel/varmtvannsbereder. Det er også varmesløyfer md vannbårne gulvvarmesystem i undertasje, men det er påvist en lekkasje på en av sløyfene og anlegget kan ikke benyttes før utbedring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1966. Det foreligger ferdigattest for nybygg av tomannsbolig datert 04.02.1970. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er oppført en tilliggende bod i underetasjen som ikke fremgår av byggetegningene, og det foreligger ikke dokumentasjon på at denne er byggemeldt. Oppføring av slike tilbygg kan være søknadspliktig. Oslo kommune vurderte boden i forbindelse med en mulig ulovlighetssak i 2014 og konkludert med at saken er avsluttet som en overtredelse av mindre betydning i lovens forstand. Disse kan fås ved henvendelse til megler.
Kjøper må være innforstått med at en eventuell søknad om denne boden kan føre til at kommunen krever boden endret eller tilbakeført/revet.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 13042
Tinglysningsdato: 15.09.1966
Servitutten omhandler: Erklæringen forplikter eier og fremtidige eiere til å følge Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Dette innebærer blant annet meldeplikt før arbeid på anlegget, rett for kommunen til å inspisere og kreve private renseanlegg fjernet mot tilknytning til offentlig nett. Eier er ansvarlig for skader påført ledningsnettet. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

Dagboknummer: 17891
Tinglysningsdato: 14.12.1967
Servitutten omhandler: Erklæringen gjelder vilkår i forbindelse med deling av en tomannsbolig. Utvendige arbeider skal bevare bygningens helhetlige karakter, og utvendig maling skal skje samlet. Eierne har gjensidig rett til adkomst for vedlikehold, samt felles vedlikeholdsplikt for felles vann- og kloakkledninger og septiktank. Gjerde i grenselinjen skal ikke være høyere enn 60 cm. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet.

Dagboknummer: 11677
Tinglysningsdato: 14.08.1968
Servitutten omhandler: En sameieavtale for en vertikalt delt bolig (gnr. 75 bnr. 929 og bnr. 989). Avtalen forplikter eierne til godt utvendig vedlikehold og regulerer gjensidige rettigheter til adkomst og felles vann- og kloakkledninger. Utvendige endringer krever samtykke fra Husbanken. Ved brann er eierne forpliktet til å gjenoppføre boligen innen to år. Avtalen kan ikke slettes uten Husbankens samtykke.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det ble utført radonmåling ca. år 2000 hvor resultatene var i orden.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en attraktiv og fredelig beliggenhet på Kjelsås, i et etablert villastrøk like ved marka. Her bor du med umiddelbar nærhet til Lillomarka og gode rekreasjonsmuligheter året rundt. Langsetløkka ligger en kort spasertur unna og er et ypperlig utgangspunkt for turer i marka, med oppkjørte skiløyper på vinterstid samt flotte turstier og sykkelveier om sommeren.

Området er svært barnevennlig med trygge rammer og gode oppvekstvilkår. Flere barnehager ligger i nærområdet, deriblant Gulldalen barnehage og Myrertoppen barnehage, som begge nås på en kort gåtur fra boligen. Skolebarna sokner til Kjelsås skole for 1. til 7. trinn i gangavstand, mens Engebråten skole for ungdomstrinnet ligger en kort sykkeltur eller biltur unna. Det er også enkel adkomst til Morellbakken skole samt videregående skoler i Nydalen og ved Blindern.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt i hverdagen hos Spar Kjelsås eller Coop Prix Kjelsås, som begge ligger i gangavstand. For et mer omfattende servicetilbud, forretninger og spisesteder er Storo Storsenter og Torgbygget i Nydalen en kort kjøretur unna. For den aktive finnes det også flere treningssentre i området, blant annet EVO og Avancia Express på Frysja.

Offentlig kommunikasjon er godt utbygd i nærområdet. Nærmeste bussholdeplass er Rundhaugen med linje 56, som ligger rett utenfor boligen. Fra Kjelsås er det i tillegg enkel tilgang til trikkelinjene 12 og 15 samt tog fra Kjelsås stasjon, noe som gir en rask og effektiv reisevei inn til Oslo sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Kjelsås skole (1. til 7. trinn) og Engebråten skole (8. til 10. trinn).

Barnehager:
Gulldalen barnehage: 4 min. gange
Myrertoppen barnehage: 6 min. gange
Myrer Kanvas-barnehage: 13 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra kommunens hjemmesider og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 418 kvm. Tomten er opparbeidet med forstøtningsmur i naturstein, gressplen og diverse beplantning.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. I praksis har eier av boligen parkert rett på nedsiden av trappen som går opp til boligen og det har vært sedvane at ingen andre har parkert på denne plassen, selv om dette er å anse som offentlig parkering.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-3950, "Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for deler av Lachmannsveien/Rundhaugveien", datert 29.01.2003, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt 1. Planens bestemmelser stiller tekniske krav til avløp og håndtering av overflatevann ettersom eiendommen ligger i Maridalsvannets nedslagsfelt.

Eiendommen omfattes også av detaljregulering S-4940, "S-4940 Oset vannbehandlingsanlegg (Midtoddveien)", datert 11.05.2017, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen medfører en hensynssone for sikring av vannforsyningsnett.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, datert 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende).

Eiendommen berøres av hensynssone H190_1: Andre sikringssoner (vannforsyningsnett).
Innenfor sikringssonen tillates det ikke boret brønner for vann, energi eller andre formål, med mindre disse er godkjent av Vann- og avløpsetaten. Det skal heller ikke tillates andre fysiske inngrep i grunnen utover 3 meter dybde fra eksisterende terrengnivå.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 482,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til avtalt periode utløper, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9 742,-. Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv og internett via trådløs antenne, kostnader for dette vil variere ut fra valg av pakke og hastighet. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 3 280 284,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 3 050,- pr. 2026.

9 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

245 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
246 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
265 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 046 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 065 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Løland Wasserfall

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 132,00
Innhenting av offentlig opplysninger reguleringsbestemmelser mm- erfaringstall  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 55 958,00
Foto  kr 6 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0024/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2624

Sist oppdatert: 18. september 2026 kl. 15:23