Herkulesvegen 70A, B og C

Herkulesvegen 70A, B og C, 2165 HVAM
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 79, bruksnummer 112

Totalt bruksareal BRA: 320 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 101 kvm: Leilighet 70 B med entré, baderom, kjøkken/stue, soverom og 2 boder. Leilighet 70 C med entré, baderom, kjøkken/stue, soverom og 2 boder.
1. etasje 97 kvm: Entré/trapperom, baderom, vaskerom, kjøkken, spisestue, stue og soverom.
2. etasje 74 kvm: Trapperom/loftstue, baderom, 3 soverom og innvendig bod.

BRA-e:
Garasje 48 kvm: Garasje (34 m2) og loft (målbart 14 m2).

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 29 kvm: Veranda (14 m2), veranda (9 m2) og overbygg (6 m2).
2. etasje 5 kvm: Veranda.

2.etasjen har en total gulvflate (GUA) på 81 m2, men grunnet skråtak/takhøyder lavere enn 1,90 meter er kun 74 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.02.2026 utført av Anticimex AS v/Pål Einar Sommeling. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 2001. Eneboligen er oppført med bærende konstruksjoner av grunnmur og bindingsverk, og har underetasje, 1. etasje og 2. etasje. Fundamentet er en støpt plate på mark med grunnmur av betong/lettklinkerbetong, og gulvflater i underetasjen er av mur. Etasjeskillere er av tre. Yttervegger er av bindingsverk, utvendig kledd med trepanel. Takkonstruksjonen er av tre i saltaksform med halvvalm og arker på begge sider, tekket med betongtakstein fra byggeår. Vinduene er fra byggeår med trerammer og 3-lags glass, med unntak av vinduene i entreene i underetasjen som har 2-lags glass. Det er også takvinduer. Entredørene er av trefiber med glassfelt, og verandadørene har trerammer og 3-lags glass. Innvendige dører har profilerte dørblader. Det er en kakkelovn i stuen med pipeløp av Leca-elementer. Boligen har verandaer på 14 m², 9 m² og 5 m², et overbygg på 6 m² og en terrasse ved inngangspartiet på ca. 40 m².

Til eiendommen hører en frittstående garasjebygning på 34 m². Garasjen er oppført med gulv av betong, og yttervegger av bindingsverk kledd med trepanel. Takkonstruksjonen er av tre i saltaksform, tekket med betongtakstein. Garasjen har leddport med portåpner, fire vinduer, dør og et lagerloft på 14 m².

Det elektriske anlegget er fra byggeåret 2001 og har automatsikringer. Sikringsskap for hoveddelen er plassert på vaskerommet, mens skap for leilighetene er i entreene. Det foreligger samsvarserklæring for hele anlegget fra 2001.

Røykvarslere er montert i himlinger.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom 2.etasje
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn hva som ideelt anbefales (preaksepterte ytelser). På grunn av bruk av dusjkabinett/ badekar med dusjvegger vurderes imidlertid forholdet ikke å utgjøre et vesentlig avvik. Tiltak anses derfor ikke som nødvendige så lenge denne løsningen opprettholdes.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om det ikke er registrert synlige skader ved befaring.

Våtrom - Baderom 1.etasje
- Overflater himling: Himlingsflater har riss/sprekk i plateskjøt.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Alder på våtrommet/sluk tilsier aktsomhet med henhold til at tetthet ikke kan garanteres med hensyn til fuktgjennomgang i våtrommets membransjikt (overgang membran/slukmansjett og klemring).
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort.

Våtrom - Baderom 70 B
- Overflater himling: Himlingsflater har riss/sprekk i plateskjøt.
- Overflater gulv: Det er registrert bom (hulrom med påfølgende riss/sprekker i flis/flisfuger) i enkelte gulvfliser ved dør.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Alder på våtrommet/sluk tilsier aktsomhet med henhold til at tetthet ikke kan garanteres med hensyn til fuktgjennomgang i våtrommets membransjikt (overgang membran/slukmansjett og klemring).
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er isolert inne i dusjsonen. Konsekvens er at bruks og lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen derfor ikke vil kunne ledes til sluk, noe som reduserer fuktsikkerheten.

Våtrom - Baderom 70 C
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Alder på våtrommet/sluk tilsier aktsomhet med henhold til at tetthet ikke kan garanteres med hensyn til fuktgjennomgang i våtrommets membransjikt (overgang membran/slukmansjett og klemring).
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er isolert inne i dusjsonen. Konsekvens er at bruks og lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen derfor ikke vil kunne ledes til sluk, noe som reduserer fuktsikkerheten.

Våtrom - Vaskerom
- Overflater vegger: Det observeres stedvis tegn til riss/sprekker i enkelte veggoverflater. Eksakt årsak er ikke kjent.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Alder på våtrommet/sluk tilsier aktsomhet med henhold til at tetthet ikke kan garanteres med hensyn til fuktgjennomgang i våtrommets membransjikt (overgang membran/slukmansjett og klemring).

Kjøkken - Kjøkken hoveddel
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av lokal slitasje og åpninger/gliper samt enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.

Kjøkken - Kjøkken 70 B
- Overflate himling: Himlingsflater har riss/sprekk i plateskjøt.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av lokal slitasje og åpninger/gliper samt enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.

Kjøkken - Kjøkken 70 C
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av lokal slitasje og åpninger/gliper samt enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederenes alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
- Varmepumper: På bakgrunn av varmepumpens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.

Andre rom
- Overflate himling: Det observeres stedvis tegn til riss i skråtak i 2.etasje. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan for eksempel skyldes mindre bevegelser i underlaget.
- Overflate vegg: Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan for eksempel skyldes mindre bevegelser i underlaget.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av lokal slitasje og åpninger/gliper samt enkelte riper og hakk. Riss/sprekk ble registrert i gulvflis i entre. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av slitasje/skjevheter. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Rom under terreng
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av lokal slitasje og åpninger/gliper samt enkelte riper og hakk. Det ble også registrert bom (hullyd) i enkelte gulvfliser. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av slitasje/skjevheter. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Materialet er ikke egnet for fuktmåling, så overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført i stedet (stikkprøveprinsippet er benyttet). Det ble ikke registrert indikasjoner på forhøyede fuktnivåer.
- Statikk (synlige deformasjoner og skjevheter): Takstoler er montert med en avstand som er større enn standard på center/center 60 cm. Avstand mellom takstoler ble på befaringstidspunkt målt til 115 cm, (altså c/c 120 cm). Nyttelasten for konstruksjonen er derfor svakere enn dagens krav til dimensjonering.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2.etasje: Det er målt skjevheter i loftstue utover 15 millimeter innenfor 2 meter. Det gis derfor TG 2. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 24 mm. Det er målt mellom vegg mot baderom og tilstøtende vegg mot verandadør. Forøvrig ingen merknader i det andre rommet som er målt. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader. Maksimale høydeforskjeller innenfor 2 meter er på soverom målt til: 9 mm.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling på sydøstvendt fasade.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: TG 2 gjelder slitasje på vindusramme i stue i 70 B (vindu lengst til høyre) samt stedvis malingsavflassing på enkelte vinduer.
- Takvinduer: Takvinduer viser begynnende tegn til slitasje og begynnende aldersrelaterte skader. Fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
- Ytterdører og omramming: TG 2 gjelder kun entredør i 70 B som henger/subber mot terskel/karm og er i behov av justering (da denne også fungerer som rømningsvei).

Yttertak - Hovedtak
- Takkonstruksjon: Takstoler er montert med en avstand som er større enn standard på center/center 60 cm. Avstand mellom takstoler ble på befaringstidspunkt målt til 115 cm, (altså c/c 120 cm). Nyttelasten for konstruksjonen er derfor svakere enn dagens krav til dimensjonering.
- Tekking (med tilhørende beslag): Det er registrert stedvis mose på taktekking. Konsekvens er at mose holder på fuktighet, noe som blant annet øker risikoen for frostsprengning i takstein og andre forhold som kan påvirke levetiden. Det foreligger tilsynsrapport fra feier som presiserer at plattfom ved pipe må monteres.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.

Drenering
- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Baderom 1.etasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommets tilstøtende vegger er av mur (brannmur ved kakkelovn) og annet våtrom (vaskerom) er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Våtrom - Vaskerom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommets tilstøtende vegger er yttervegg og annet våtrom(baderom) er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Helse, miljø og sikkerhet

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen - Fremlagt tilsynsrapport
Det foreligger tilsynsrapport fra feiervesenet som er nyere enn fem år og som anmerker at tak mangler plattform for feier. Det vurderes også at det ikke er gjort endringer i bruk, installasjoner eller pipe siden tilsynet. Tilstanden for ildsted og skorstein bygger utelukkende på konklusjonen i rapporten, og det er ikke gjennomført ytterligere undersøkelser utover kontroll av denne.

Balkonger - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter i 1.etasje. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble utført arbeid på bad i 2020 av huseier, som er flislegger. Arbeidet omfattet legging av membran på vegger og gulv, flislegging, og installasjon av nytt badekar, toalett og servant. Det finnes ikke dokumentasjon på arbeidet. I 2006 ble det bygget på et nytt inngangsparti til hyblene i underetasjen, utført av et firma med arkitekt Håkon Frostad. Tillatelse fra kommunen er innvilget og dokumentasjon finnes. Det ble lagt opp en ny kurs til billader ved garasjen i 2020, men firma og dokumentasjon er ukjent da dette ble ordnet av en leieboer. I 2025 ble det utført rensing av ventilasjon og bytte av vifte og styringsreim i en hybel av Romerike ventilasjon, og det finnes dokumentasjon på dette. Feiervesenet har påpekt at det mangler en plattform rundt pipa på taket.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2020:
- Oppgradert baderom i 2. etasje med ny membran og nye overflater.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Rensing av ventilasjon og bytte av vifte og styringsreim i hybel i kjeller, utført av Romerike ventilasjon.

2020:
- Lagt opp kurs til billader ved garasjen.

2006:
- Bygd nytt inngangsparti til hybler i underetasjen.

Enebolig oppført i 2001 med bærende konstruksjoner av bindingsverk. Eiendommen består av en hoveddel over to etasjer og to godkjente utleieleiligheter i underetasjen. Baderommet i 2. etasje ble oppgradert i 2020 med nye overflater og membran. Øvrige våtrom og kjøkken er fra byggeåret. Det er installert en varmepumpe for varmtvann og ventilasjon i hoveddelen, samt separate varmtvannsberedere i utleiedelene.

KJØKKEN HOVEDDEL:
Innredning med profilerte fronter og laminert benkeplate med dobbel kum. Integrerte hvitevarer inkluderer keramisk koketopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Ventilator er tilkoblet avtrekkskanal. Frittstående kjøleskap og fryseskap i nisje.

BADEROM 2. ETASJE:
Oppgradert i 2020. Flislagt gulv med gulvvarme og delvis flislagte vegger. Utstyrt med servantinnredning, vegghengt toalett og badekar med svingbar dusjvegg. Mekanisk avtrekk.

BADEROM 1. ETASJE:
Fra byggeår. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Innredning med dobbel servant, speilskap og høyskap. Vegghengt toalett og dusjhjørne med glassdører. Mekanisk avtrekk.

VASKEROM:
Fra byggeår. Flislagt gulv med gulvvarme. Innredning med høyskap og utslagsvask. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Mekanisk avtrekk. Varmepumpe for varmtvann og ventilasjon er plassert i rommet.

KJØKKEN/STUE 70 B:
Innredning med profilerte fronter og laminert benkeplate. Frittstående komfyr og kjøleskap med fryser. Integrert oppvaskmaskin. Ventilator med kullfilter.

BADEROM 70 B:
Fra byggeår. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Innredning med servant, speil og høyskap. Frittstående toalett og dusjhjørne med skyvedører. Opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. Varmtvannsbereder på 200 liter fra byggeår. Mekanisk avtrekk.

KJØKKEN/STUE 70 C:
Innredning med profilerte fronter og laminert benkeplate. Frittstående komfyr og kjøleskap med fryser. Ventilator med kullfilter.

BADEROM 70 C:
Fra byggeår. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Innredning med servant, speil og høyskap. Frittstående toalett og dusjhjørne med skyvedører. Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 200 liter fra byggeår. Mekanisk avtrekk.

Overflater:
Gulv: Parkett og fliser.
Vegger: Hovedsakelig malte overflater og fliser på baderommene.
Himling: Malte overflater, dels i skråtak. Downlights i enkelte rom.

Lagring:
Boligen har rikelig med lagringsplass. Det er en innvendig bod i 2. etasje, og hver av utleieleilighetene har to tilhørende boder. I hoveddelens entré er det en skyvedørsgarderobe, og det er garderobeskap på flere av soverommene. I tillegg en frittstående garasjebygning på 34 m² med et lagerloft på 14 m² (målbart areal).

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Medfølger handelen: Helt kjøleskap, helt fryseskap, oppvaskmaskin, komfyr, mikro og platetopp. (En av fire soner fungerer ikke, den store er ødelagt).

Oppvarming med elektrisitet og varmepumpe. Gulvvarme er installert i alle våtrom, inkludert baderom i 1. og 2. etasje, baderom i 70 B og 70 C, samt vaskerom. I stuen er det en kakkelovn.

Det er avdekket avvik ved tilsynet av fyringsanlegget. Det mangler trinn for tilfredsstillende atkomst til hele fyringsanlegget, og skorsteinen er høyere enn 1,2 meter over taket, noe som krever montering av pipe-/feieplattform eller feieluke på skorsteinen for sikker feiing.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eneboligen er oppført i 2001. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men det er utstedt midlertidig brukstillatelse for enebolig i 2 etasjer med 2 hybler i underetasjen, datert 05.10.2001. Tillatelsen var gyldig frem til 30.06.2002. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Gjenstående utomhusarbeider tilpasset planlagt garasje og terrasse.

Det er utbygger/tiltakshavers ansvar å sørge for at ferdigattest foreligger før midlertidig brukstillatelse løper ut på tid. Dersom gjenstående arbeider ikke er utført innen fristen kan kommunen gi pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres ved sanksjoner; så som tvangsmulkt og i verste fall pålegg om opphør av bruk.

Det foreligger godkjente tegninger for oppføring av garasje datert 13.07.2007. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 09.12.1999, som stemmer med dagens bruk. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

2003/3775-2/9 06.05.2003 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Rettighetshaver: Nes kommune
Pliktig medlemskap i velforening m.v.
(Oppr.tgl. gnr.79/23 dnbr.2068/00)
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.

2008/628197-3/200 01.08.2008 BORETT
Rettighetshaver: INJER IVAR
FØDT: 01.12.1929
Dokumentet etablerer en livsvarig borett til eiendommen for rettighetshaver. Megler har sendt disse for sletting, ta kontakt ved spørsmål tilknyttet dette.

2008/628197-4/200 01.08.2008 BORETT
Rettighetshaver: INJER EDLE KONSTANSE
FØDT: 13.10.1929
Dokumentet etablerer en livsvarig borett til eiendommen for rettighetshaver. Megler har sendt disse for sletting, ta kontakt ved spørsmål tilknyttet dette.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Bolig med to boenheter som fritt kan leies ut. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.
Herkulesvegen 70B: Leid ut for kr 10.000 per mnd. inkludert tv/internett og strøm. Leieboer ønsker i utgangspunktet bli boende, men dette er opp til ny eier.
Herkulesvegen 70C: Leid ut for kr 9.500 per mnd. Inkludert strøm. Leieboer ønsker i utgangspunktet bli boende, men dette er opp til ny eier.

Skorsteinsløp - 19120 - 1
1. Eier har ikke sørget for at brannforebygger har tilfredsstillende atkomst til hele fyringsanlegget, jf. Forskrift om brannforebygging § 6.
Kommentar:
Det mangler trinn. Taktrinn skal være plassert inntil skorstein eller mot feiebro / takbro som leder til skorstein. For at brannforebyggerne skal jobbe sikkert og at vi ikke skal forårsake skade på taket, må dette utbedres.

Eiendommen ligger i et attraktivt, solrikt og barnevennlig boligområde på Neskollen i Nes kommune. I nærheten ligger barnehager og Neskollen barneskole. Det er bussordning til Vormsund ungdomsskole, og nærmeste videregående skole ligger på Hvam.

Neskollen et idrettsanlegg med kunstgress- og grusbaner, tennisbane og nyere friidrettshall. Nes Golfklubb holder til på Rommen Golfpark ved Vormsund.

Hvam har også eget idrettslag der friidrett, håndball, fotball, bordtennis, klatring, barneidrett, mosjon og folkehelse står på agendaen, altså er det noe for enhver. Hvam idrettspark er et flott anlegg med tur- og joggeløyper, og her ligger en flerbrukshall der Nes Arena treningssenter holder hus. Hallen har også klasserom og lokaler for private arrangementer.

Det er ikke lange bilturen til Nes rideklubb som har et aktivt og profesjonelt hestemiljø, hvor det blant annet arrangeres knøttekurs, rideleir, stevner og juleshow. På Årnes ligger Nes Kulturhus, som er et moderne flerbrukshus med tre kinosaler og forskjellige kulturaktiviteter.

Hvam byr på store rekreasjonsarealer med fine tur- og sykkelstier, samt skiløyper om vinteren. En turvei på ca. 2 km, passende for små barneføtter, fører opp til Tolvstein. Her er det flott utsyn til Odalen, Årnes, Borgen, Gjerdrum og tårnet på Gardermoen. Fra Tolvstein kan du ta turen videre inn til Hvamsetertjernet - et populært badested med liten strand og flytebrygge.

Det går buss fra Neskollen, og nærmeste holdeplass ligger ca. 1 km fra boligen. Det er togstasjon på Årnes som betjener alle togene på Kongsvingerbanen. Rema 1000 og Coop Extra er de nærmeste matbutikkene. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Amfi Eurosenteret på Vormsund og Amfi Årnes et variert utvalg av butikker. Jessheim Storsenter, Lillestrøm, Strømmen og Oslo ligger for øvrig godt innen rekkevidde.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 999,4 kvm. Tomten er pent opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, prydbusker, epletre, plommetre, morelltrær og bærbusker. Det er også etablert opplegg for hagedam med tilhørende “bekk”, som bidrar til et hyggelig og frodig uteområde. Grusbelagte arealer gir god plass for innkjøring til garasje og gårdsplass. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Nes kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har en frittstående garasje på 34 m² med leddport og portåpner, samt lagerloft. I tillegg er det parkering på grusbelagt gårdsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt avløp via private stikkledninger, men har privat vannforsyning fra privat vannverk. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det er tinglyst en erklæring/avtale datert 06.05.2003 med bestemmelse om vann/kloakkledning.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse (feltnavn B2.1.6) i henhold til reguleringsplan Neskollen B2.1 (ID: 023699111), datert 07.09.1999, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Nes kommune 2024 - 2036 (ID: 2021021), vedtatt 19.03.2024. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 1.1.2 gjelder kommuneplanen foran reguleringsplaner vedtatt før 01.01.2012. Reguleringsplaner vil uansett alltid gjelde foran kommuneplanen for bestemmelser om byggegrenser, utnyttelsesgrad og byggehøyder, samt områder regulert til friområder, lekearealer, grøntområder og bevaring.

Kommuneplanens bestemmelser § 6.1 stiller krav om geotekniske undersøkelser: "I alle områder under marin grense skal det i plan- og byggesaker foretas en vurdering av faren for kvikkleireskred. Det skal dokumenteres at krav om sikkerhet mot kvikkleireskred er ivaretatt i henhold til byggteknisk forskrift § 7-3 og NVEs veileder 1/2019 Sikkerhet mot kvikkleireskred, før tiltak igangsettes."

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter for 2026 er estimert til kr 40 764,-. I dette inngår gebyr for avløp, eiendomsskatt, renovasjon og feiing/tilsyn. For 2025 var de totale kommunale avgiftene kr 21 076,-.

Eiendommen er tilknyttet Årnes Vannverk. Vannverket fakturerer etter antall personer i husstanden.
Gebyr pr. person: kr. 1077,- pr. år.
Grunngebyr for alle abonnenter: kr. 2656,- pr. år.
Gebyr pr. m³ renset vann etter måler: kr. 29,70,- pr. m³.
Minstegebyr pr. boenhet: kr. 4812,- pr. år.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 43 000,- pr. år. / 45 571 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13 776,-.
Velavgift er kr 3 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber via Telenor som leverandør av TV og bredbånd og har avgift på kr 1 227 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger dersom det godtas av Telenor.
Boligen er tilknyttet Sector alarmselskap som koster kr 8 280 pr. år. Abonnement medfølger.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

8 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

212 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
213 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
233 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 713 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 733 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vigdis Injer Lirio og Agustin Lirio Villanueva

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet pliktig medlemskap i Neskollen Velforening. For mer informasjon se https://neskollen.no/

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.
Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Krogsveen.no, Hjem.no, Finn.no, Ukens bolig på finn, Smartannonsering (Sosiale medier)  kr 27 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse (Første visning inkludert)  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 094,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm/småbruk  kr 24 687,50
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 51 390,00
Foto inkludert drone av fasade   kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 24-0013/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.2613

Sist oppdatert: 13. mai 2026 kl. 13:24