Dramstadveien 10

Dramstadveien 10, 1570 DILLING
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 161, bruksnummer 64, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 214 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 74 kvm: Hall m/trapp, bad, kjøkken, stue, spisestue.
2. etasje 52 kvm: Trapperom/gang, tre soverom og toalettrom, samt tre kott.

BRA-e:
Enebolig:
Kjeller 67 kvm: To uinnredede kjellerrom og et trapperom.
Garasje:
Etasje 21 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 39 kvm: Veranda.

I 2. etasje er det 19 kvm med areal med lav himlingshøyde (ALH) som ikke er måleverdig.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.03.2026 utført av Moss Eiendomstaksering AS v/Kristian Østmark. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i trekonstruksjoner i halvannen etasje over en uinnredet kjeller. Opprinnelig byggeår er 1934, og boligen ble renovert i 2015/2016. Grunnmuren er murt/støpt på sålefundamentering. Yttervegger over grunnmur er oppført i trekonstruksjon med fasader av liggende trepanel, og ble utvendig etterisolert med ny kledning i 2016. Etasjeskillere er oppført i trekonstruksjon med bjelkelag. Taket er et saltak tekket med takstein, omlagt i 2016. Takkonstruksjonen er et saltak med kaldtloft, oppført i sperrekonstruksjon med taktro av bordkledning, og loftet ble etterisolert i 2016. Renner, nedløp og beslag er i plastbelagt stål. Vinduer og terrassedør er fra 2009, med ramme og karm i tre med 2-lags isolerglass. Det er en veranda på 39 m² oppført i trekonstruksjon. Innvendig er det en tretrapp, og utvendig en tretrapp fra veranda til terreng. Boligen har en murt teglsteinspipe fra 1934 med en tilknyttet rentbrennende peisovn fra 2021.

Garasje er oppført i uisolert trekonstruksjon på gruslagt terreng, med vippeport i tre.

Det elektriske anlegget ble oppgradert i 2016. Det foreligger samsvarserklæring på arbeider utført etter 1999.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Nedløp og beslag: Tak mangler snøfangere for personsikring. Det var ikke krav til snøfangere ved opprinnelig byggeår, men bolig ble renovert i 2016 inkl. ny taktekking med glatt betongtakstein. 2016 er lagt til grunn som referanseår.

Innvendig
- Pipe og ildsted: Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Pipevanger er ikke synlige. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Ene siden av pipe i 1. etasje ikke tilgjengelig for besiktigelse, for teglsteinspipe er det krav til at alle 4 sider skal være tilgjengelig for jevnlig ettersyn for eventuelle sprekkdannelser. Manglende ubrennbar plate på gulv under feieluke på loft. Sprekkdannelser ved sotluke i kjeller. Sotluke med defekt lukkemekanisme, vrider rustet/knekt medfører sotluke står i åpen stilling.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Overflater gulv: Stedvis knirk i gulv pga. ujevnheter i undergulv.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Tomteforhold
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Riss/sprekk i grunnmur fremkommer i utvendig kjellernedgang.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Avløpspumpe: Dokumentert serviceavtale ikke fremlagt.

2. etasje Toalettrom
- Teknisk anlegg: Påvist manglende luftgjennomstrømning, tilluft ikke etablert.

Helse, miljø og sikkerhet

Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Utvendige trapper - Manglende rekkverk
Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.

Innvendige trapper - Manglende håndløper
Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på badet i 2026, hvor servant, høyskap og speilskap ble byttet ut. Arbeidet ble utført av huseier som har fagbrev som rørlegger. Terrassen ble bygget i 2021 av huseier med hjelp fra bror som er tømrer. Vann- og avløpsrør ble byttet ut for ca. 10 år siden. Selger opplyser om sprekk i grunnmur ved inngangsparti og i trappenedgang til kjeller. Det ble satt inn ny peis med brannbeskyttende plater i 2021. Videre opplyses det at det var mus på loftet vinteren 2021 og 2022, men ikke tegn til mus etter det. Det er også observert spor/hull etter jordrotter langs grensen mot jordet og ved siden av garasjen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Ny utvendig trapp fra veranda til terreng.
- Byttet ut servant, montert høyskap og speilskap på badet.

2021:
- Ny rentbrennende peisovn.
- Ny terrasse.

2016:
- Ifølge tidligere eier ble dreneringen fornyet i 2016/2017.
- Taket omlagt med ny takstein.
- Yttervegger utvendig etterisolert og ny kledning.
- Loftet etterisolert.
- Elektrisk anlegg oppgradert, (samsvarserklæring foreligger).
- Innvendige overflater på vegger og i himling ble fornyet.
- Nytt laminatgulv.
- Ny avløpspumpe i pumpekum ble installert.
- Baderommet ble oppgradert i 2015/2016

2015:
- Drenssystem ble oppgradert.

2009:
- Vinduer og terrassedørskiftet.

Enebolig oppført i 1934, vesentlig oppgradert i 2015/2016. Arbeidene omfattet nytt tak, ny utvendig kledning med etterisolering, nye vinduer og dører, samt oppgradert drenssystem. Det elektriske anlegget og innvendige vann- og avløpsrør ble også fornyet i denne perioden. Pipeløpet er en murt teglsteinspipe fra byggeår, og det er påvist sprekker og avvik som krever utbedring. Det er også registrert riss i grunnmuren og mangelfullt fall på terrenget inn mot boligen.

Kjøkken:
Moderne kjøkkeninnredning med slette, folierte fronter og laminatbenkeplate med kum i kompositt. Utstyrt med ventilator med avtrekk ut og automatisk vannstoppventil. Overflater er utført med lys panel på vegger og laminat gulv. Himlingen er slett med downlight som gir rikelig med belysning.

Bad 1.etasje:
Badet ble oppgradert i 2016 og fremstår lyst med downlights i himling. Baderomsplater på vegger og belegg på gulv med oppkant mot hevet dørterskel. Rommet er tilknyttet plastsluk. Innredet med veggmontert klosett med innebygget sisterne, servantskap og dusjkabinett. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekksvifte i yttervegg og tilluftsspalte under dør.

Toalettrom 2.etasje:
Utstyrt med veggmontert klosett med innebygget sisterne og servantskap. Ventilasjon via klaffventil i yttervegg. Det er påvist manglende tilluft til rommet.

Lagring:
Boligen har tre kott i andre etasje for innvendig oppbevaring. I tillegg er det rikelig med lagringsplass i to uinnredede kjellerrom. En frittstående garasje gir ytterligere lagringsmuligheter.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset».

Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Elektrisk oppvarming. Varmefordeling med gulvvarme og panelovner. Boligen er supplert med en rentbrennende peisovn fra 2021.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i kommunens arkiv.

Boligen er oppført ca. 1934, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Manglende midlertidig brukstillatelse medfører imidlertid at byggesaken ikke er korrekt avsluttet og kommunen kan pålegge eier å iverksette tiltak som gjør at midlertidig brukstillatelse kan utstedes.

Det foreligger ikke godkjente tegninger for huset, eller for tilbygg/påbygg/endringer i kommunens arkiv.

Eiendommen har en frittstående bygning registrert i matrikkelen som 'Garasjeuthus anneks til bolig'. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser at denne er omsøkt og godkjent hos kommunen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger i Dilling, et etablert og rolig boligområde i Rygge. Her bor du landlig til, men med kort vei til alt du trenger i hverdagen. Med både Spar og Rema 1000 kun få minutter unna med bil, er den daglige handlerunden raskt unnagjort.

For familier er det et godt utvalg av skoler og barnehager i nærområdet. Både Halmstad skole, Ekholt skole og Rygge ungdomsskole ligger innenfor en kjøretur på fire til fem minutter. Flere barnehager, som Heimdalenga og Halmstad, er også i samme avstand. Fritidstilbudene er lett tilgjengelige, med for eksempel Bredsand balløkke og treningssenteret Spenst Moss en kort kjøretur unna.

Pendlere vil sette pris på de gode kommunikasjonsmulighetene. Bussholdeplassen Såstadbråten er bare noen få minutters gange fra eiendommen, med flere busslinjer. Rygge stasjon, med togforbindelse (linje RE20) mot Oslo og Halden, når du på omtrent fem minutter med bil. Moss sentrum og E6 er også lett tilgjengelig, og turen til Oslo Gardermoen lufthavn tar litt over en time.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er flere barnehager i området med kort kjøreavstand. Heimdalenga barnehage ligger ca. 3 minutters kjøretur fra boligen. Det er også flere skoler i området fra barneskole nivå til videregående nivå.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på ca. 954,4 kvm. Tomten er pent opparbeidet med gressplen, gruslagt gårdsplass, terrasse og diverse beplantning.

Parkering i frittstående garasje oppført i uisolert trekonstruksjon med vippeport. I tillegg er det gode parkeringsmuligheter på egen gruslagt gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er uregulert.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2021-2032 (ID: KP_3002), vedtatt 24.03.2021. Hele eiendommen på 954 m² er i planen avsatt til LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, Nåværende (feltnavn LNF).

Eiendommen ligger i et LNFR-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde).

I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. Det kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge eiendommen ved total skade, og kan innebære begrensninger for utvikling og påbygging. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av nye bygninger i strid med hovedregelen. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i kommuneplanen:
- Hensynssone H570: Bevaring kulturmiljø
- Hensynssone H110: Nedslagsfelt drikkevann.
- Hensynssone H220: Gul sone iht. T-1442.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 323,24 for fjoråret (2025). I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 21 336,01.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18 000,- pr. år. / 13 757 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9 699,-.
Boligen er tilknyttet Viken fiber som leverandør av Tv/internett og har avgift på kr 1 399,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Det er inngått avtale med Norgespris som strømleverandør, og avtalen er bindende frem til 31.12.2026.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 055 301,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 221 203,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 3 047,- pr år.

4 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

116 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
117 340,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
137 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
4 767 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 787 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristoffer Lesteberg og Therese Marie Donoghue

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Trykte salgsoppgaver (valgfritt)  kr 5 500,00
Visninger pr. stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Moss kommune  kr 3 935,00
Innhenting av offentlig opplysninger Moss kommune - legalpant  kr 335,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnes av prisantydning  kr 27 122,50
Fotopakke Enebolig inkl. høydefoto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport enebolig inkl. plantegninger  kr 14 900,00

Oppdragsnummer 46-0046/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2646

Sist oppdatert: 10. april 2026 kl. 22:27