Tyslevveien 42

Tyslevveien 42, 1163 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 183, bruksnummer 122, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 310 kvm

BRA-i:
Kjeller 66 kvm: Gang, wc, fyrrom, hobbyrom og 4 boder.
1. etasje 117 kvm: Entre, bad, 2 stuer, kjøkken og 3 soverom.
2. etasje 76 kvm: Gang, bad, stue, kjøkken og 2 soverom.

BRA-e:
Loft 25 kvm: Kaldtloft.

Garasje:
1. etasje 19 kvm: Garasje.

BRA-b:
1. etasje 7 kvm: Innglasset terrasse.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 7 kvm: Terrasse.

Loftet har et totalt gulvareal (GUA) på 41 kvm, men grunnet skråtak/takhøyde er kun 25 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 16 kvm.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.04.2026 utført av Anticimex AS v/Torbjørn Sæbøe. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig over 2 plan med kjeller og loft, oppført i 1930. Et tilbygg i 1. etasje er fra et ukjent årstall. Bygningen er oppført med grunnmur av naturstein og betong belagt med skifer, og har støpt gulv mot grunn i kjeller. Yttervegger er av bindingsverk kledd med trekledning, og etasjeskillere er av trekonstruksjon. Takkonstruksjonen er et saltak av tre med synlige taksperrer, tekket med takstein fra ukjent årstall. Takrenner og nedløp er av stål. Bygningen har en teglsteinspipe fra byggeår med fotbeslag av stål og pipehatt av skifer. Vinduer har trekarmer med 1-lags glass med varevindu fra byggeår og to-lags glass fra 1976, 1982 og ukjent årstall. Entredøren er av tre med gassfelt fra ukjent årstall, og balkongdøren er av tre fra byggeår. Det er en sydvestvendt terrasse på 7 m² med utgang fra stuen i 2. etasje, med bærende konstruksjon av tre og rekkverk av tre. I 1. etasje er det en innglasset terrasse på 7 m².

Frittliggende garasje ble oppført i 1937. Garasjen har støpt gulv mot grunn, yttervegger av bindingsverk kledd med trekledning, og et saltak av trekonstruksjon tekket med takstein. Takrenner er av plast og garasjeporten er av tre.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer i både 1. og 2. etasje. Det er observert løs sokkel for taklampe, løse ledninger og jordkabler i kjelleren, som bærer preg av ufaglært arbeid. Det er anbefalt en utvidet kontroll av anlegget.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Bad 2.etasje - Helhetsvurdering: Det er observert en svelleskade på veggen ved bidet, samt mye løse sokkelfliser med svelleskader i veggkonstruksjonen. Det er registrert bom (hulrom) i enkelte gulvfliser. Fallforholdet utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig. Det vanntette sjiktet har en alder som tilsier at funksjonen er svært usikker. Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Både vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, og tilluftsspalte mangler. Det er påbegynte svelleskader på servantskapet, og toalettet mangler originalt toppdeksel. Fuktmåling i tilstøtende vegg viste ingen forhøyede verdier.
- Bad 1.etasje - Helhetsvurdering: Baderomsplatene viser tegn til høy slitasje, utettheter og skader. Fallforholdene i sluksonen kunne ikke vurderes på grunn av dusjkabinettet. Fallforholdet utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig. Det vanntette sjiktet har en alder som tilsier at funksjonen er svært usikker. Sluket kunne ikke undersøkes fullgodt grunnet dusjkabinettet. Både vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Sluket under dusjkabinettet er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Servantskapet har påbegynte svelleskader. Fuktmåling i tilstøtende vegg viste ingen forhøyede verdier.

Rom under terreng
- Helhetsvurdering: Rommene bærer preg av alder og slitasje. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur og gulv, som følge av fuktvandringer. Veggflatene har betydelig slitasje og skader. Gulvflatene bærer preg av alder og slitasje. Enkelte innerdører har skader/slitasje. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Et overflatesøk med fuktindikator kunne ikke utelukke fuktighet i konstruksjonen, og det er observert symptomer på fuktproblemer i gulv og vegg.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taket er kun besiktiget fra bakkeplan og innvendig. Fra innsiden er det observert spor etter lekkasje rundt pipen, men eksakt årsak er ikke kjent. Taktekkingen har høy alder, betydelig slitasje og punktvise skader.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer har betydelig slitasje, skader og det er registrert funksjonssvikt/utettheter ved pipen. Det er observert tegn til lekkasje rundt pipen, men eksakt årsak er ikke kjent.

Drenering
- Alder: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Rekkverket er råteskadet og ødelagt.

Stikkledninger og tanker
- Oljetank: Boligen har en oljetank, men det foreligger ingen dokumentasjon eller kontrollrapporter. Tankens alder, funksjon, materiale og tilstand er derfor ukjent.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken 2.etasje
- Overflate vegg: Tapetserte veggflater bærer preg av alder og slitasje, behov for oppgradering.
- Overflate gulv: Belegg bærer preg av alder og slitasje, behov for oppgradering.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig (ikke avtrekk på kjøkkenet).

Kjøkken 1.etasje
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilator: Det er ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest ble det registrert liten effekt.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Toalettrom kjeller
- Helhetsvurdering: Himlingsflater bærer preg av alder og slitasje. Veggflater bærer preg av alder og slitasje med flassende maling og skader. Det er registrert omfattende bom (hulrom) og tegn til løse gulvfliser. Vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Toalettet bærer preg av alder og slitasje.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmepumper: Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.
- Varmesentral (fyrkjeler, fjernvarme, pelletsanlegg og lignende varmesentraler): Det foreligger ingen dokumentasjon på utført service på anlegget. Tilstanden må derfor anses som ukjent.

Andre rom
- Overflate himling: Enkelte himlingsflater bærer stedvis preg av slitasje.
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging/fuktmerker observeres stedvis på undertak og gulv, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer. Fuktinnholdet i treverket ble målt til 15,9 vektprosent.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig grunnet fuktmerker.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje. Behov for oppgradering,

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 2.etasje: I stue er det målt lokale høydeforskjeller opptil 21 mm. På soverom 1 er det målt lokale høydeforskjeller opptil 14 mm.
- 1.etasje: I stue er det målt lokale høydeforskjeller opptil 18 mm. På soverom 1 er det målt lokale høydeforskjeller opptil 21 mm.
- Kjeller: I hobbyrom er det målt lokale høydeforskjeller opptil 32 mm.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Tegn til svertesopp og algevekster er observert på deler av ytterkledningen.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader.
- Lufting av ytterkledning: Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen, og det observeres symptomer på skader/tilstandsforverring som vurderes å kunne henge sammen med dette.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Ytterdør og terrassedør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold (for høyt).
- Takkonstruksjon: Ventilasjonen av takkonstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig (må ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden, blant annet misfarging og svertesopp).
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.
- Membraner og vanntett sjikt: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: På utvendig side fremstår grunnmur i solid og god stand. På innvendig side bærer grunnmur preg av fuktproblematikk, stedvis løs murpuss og skader.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Fuktsikring av grunnmur: Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Frittliggende garasje
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Yttertaket viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader, og fremtidig funksjon vurderes som usikker. Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Garasjeporten viser tegn til slitasje og begynnende tegn på skader/nedsatt funksjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden gulvet er en lukket konstruksjon. Tilstand og utførelse er derfor ukjent.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Yttertak
- Skorsteiner (over tak): På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Balkongen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

En enebolig fra 1929 på en tomt på nær 1 800 kvadratmeter — det er utgangspunktet her. Huset er oppført i bindingsverk med trekledning, og bærer tydelig preg av sin tid: fiskebeinparkett i stuen, åpen peis med hvit innramming, teglsteinspipe som strekker seg gjennom huset, og en romfordeling som gir plass til mange. Boligen går over to etasjer med kjeller og uinnredet kaldtloft, og inneholder til sammen fem soverom, to stuer, to kjøkken og to bad fordelt på etasjene. Standarden er fra byggeåret og fremover, med begrenset oppgradering underveis. Kjøper må påregne betydelig modernisering av både bad, kjøkken og tekniske installasjoner. Eiendommen selges som dødsbo, og selger har ikke kjennskap til boligen utover tinglyste dokumenter. Det foreligger verken ferdigattest eller byggetegninger.

Entré:
Inngangspartiet møter deg med en hvitmalt, profilert tredør med glassfelt og en synlig teglsteinspipe som deler rommet fra trappen opp til 2. etasje. Trappen av trekonstruksjon med håndlist i tre starter rett innenfor døren. Fra entréen åpner huset seg mot stuen til venstre og videre inn mot kjøkken og soverom.

Stue 1. etasje:
Fiskebeinparketten i stuen er det første som fanger oppmerksomheten. Den dekker hele gulvflaten og gir rommet en tyngde og karakter som er vanskelig å gjenskape. Veggene er kledd med trepanel malt i grønt, og et profilert taklist løper langs hele taket. Den åpne peisen med hvit innramming og skiferhelle sitter i hjørnet — pipe av teglstein fra byggeår. To vinduer mot hagen slipper inn dagslys. Fra stuen er det utgang til den innglassede terrassen i 1. etasje. Rommet har plass til en full sofagruppe og spisebord.

Kjøkken 1. etasje:
Kjøkkenet ligger med delvis åpen løsning mot spisestuen. Innredningen har profilerte og glatte fronter, benkeplate av tre og dobbel oppvaskkum av rustfritt stål med to-greps armatur. Flislagt flate mellom benkeplate og overskap. Komfyr med platetopp. Kjøkkenventilator er tilkoblet avtrekkskanal. Komfyrvakt er etablert. Innredningen bærer preg av slitasje og alder — kjøkkenet har et oppgraderingsbehov.

Soverom 1. etasje:
De tre soverommene i 1. etasje ligger samlet i den bakre delen av planen. To av rommene er av god størrelse — det største har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Det tredje er et mindre rom som egner seg til barnerom eller kontor. Alle rommene har vinduer mot hagen. Overflatene bærer preg av alder — tapeter og belegg er fra tidligere tiår.

Bad 1. etasje:
Badet har flislagt gulv med gulvvarme, våtromsplater på vegger og himlingsplater i himling. Vegghengt servantskap med et-greps armatur, vegghengt speilskap med belysning, dusjkabinett med to-greps armatur påkoblet hånddusj og regndusj, gulvstående toalett. Naturlig avtrekk. Badet har et oppgraderingsbehov.

Innglasset terrasse 1. etasje:
Fra stuen er det utgang til en innglasset terrasse. Terrassen er kledd med trepanel innvendig og har store vindusflater på tre sider som gir utsikt over hagen og nabolaget. Den fungerer som en overgang mellom inne og ute og kan brukes store deler av året.

2. etasje:
Oppe i 2. etasje er det innredet med stue, kjøkken, bad og to soverom. Etasjen er fysisk adskilt fra 1. etasje, men det foreligger ingen dokumentasjon på at denne bruken er byggemeldt og godkjent. Kjøper må selv avklare lovlighetsforholdene for denne etasjen.

Stue 2. etasje:
Stuen i 2. etasje har utgang til den sydvestvendte terrassen. En støpejernsovn mot teglsteinsveggen gir rommet karakter. Vinduer mot to retninger slipper inn dagslys. Fra stuen er det sikt inn mot kjøkkenet og videre til soverommene.

Kjøkken 2. etasje:
Kjøkkenet i 2. etasje har innredning med glatte fronter, benkeplate av laminat og dobbel oppvaskkum av rustfritt stål med to-greps armatur. Flislagt flate mellom benkeplate og overskap. Benkeskapsbelysning og stikkontakt under overskap. Komfyr med platetopp. Himling av trepanel. Naturlig tilluftventil i vegg — kjøkkenet har ikke mekanisk avtrekk. Overflater og innredning bærer preg av alder og slitasje.

Soverom 2. etasje:
De to soverommene i 2. etasje har skrå tak som følger takformen. Rommene har vinduer mot hagen og nabolaget. Garderobeskap er montert på ett av rommene. Overflatene er fra tidligere tiår.

Bad 2. etasje:
Badet i 2. etasje har flislagt gulv, våtromsplater på vegger og i himling. Vegghengt servantskap med to-greps armatur, vegghengt speilskap med belysning, dusjhjørne med to-greps armatur påkoblet hånddusj, gulvstående toalett og bidet. Panelovn på vegg. Naturlig avtrekk. Badet har et oppgraderingsbehov.

Terrasse 2. etasje:
Terrassen i 2. etasje vender mot sydvest og nås fra stuen. Bærende konstruksjon av tre, terrassegulv av stålplater og rekkverk av trekonstruksjon. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter og oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet. Terrassen har vedlikeholdsbehov.

Kjeller:
Kjelleren inneholder hobbyrom, fyrrom, gang, wc og fire boder. Hobbyrommet er romslig med støpt gulv mot grunn. Fyrrommet huser oljefyr, hovedstoppekran og stakeluke — det er ukjent om oljefyren er frakoblet, og det foreligger ingen dokumentasjon på oljetanken. En av bodene fungerer som vaskerom og teknisk rom med opplegg for vaskemaskin og varmtvannsbereder på 198 liter. Kjelleren bærer preg av fuktproblematikk, og det er observert avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur og gulv.

Overflater:
Gulv: Tregulv (fiskebeinparkett) i stue i 1. etasje. Belegg og teppe i øvrige rom i 1. etasje. Malte tregulv, belegg og teppe i 2. etasje. Malt betong i kjeller.
Vegger: Tapetserte og malte veggflater kombinert med treplater i 1. etasje. Tapetserte og malte vegger kombinert med malt trepanel i 2. etasje. Malte murvegger i kjeller.
Himling: Himlingsplater i 1. etasje. Malte himlingsflater kombinert med himlingsplater og malt trepanel i 2. etasje. Malt himling i kjeller.

Lagring:
4 boder i kjeller. Frittliggende garasje fra 1937 med støpt gulv mot grunn, yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med trekledning, saltak av trekonstruksjon utvendig tekket med takstein og garasjeport av tre.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet, supplert med varmepumpe. Det er gulvvarme på bad i 1. etasje og panelovn på vegg på bad i 2. etasje. Videre finnes en støpejernsovn i stue 2. etasje og en åpen peis i stue 1. etasje.

Fyrrom med oljefyr, det er ukjent om oljefyr er frakoblet eller om det olje på tanken i fyrrommet. Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes, spyles og plomberes/fylles med sand/grus.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,  følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1929.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiv for våningshuset. Det foreligger en "Melding om ferdigstillelse" for våningshuset datert 17.07.1930. Dette er en melding fra utførende, ikke en attest fra kommunen, men indikerer at bygget ble ansett som ferdig. I tillegg foreligger et "Ekspedisjonsdokument" datert 10.07.1929, som er et saksomslag/kontrollark for byggesaken for våningshuset. Feltet for "Ferdigattest" er ikke utfylt, noe som er typisk for perioden. Byggetillatelse for våningshuset ble gitt 03.09.1929. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Et ekspedisjonsdokument er en forløper til ferdigattest og kan være ferdigattestert, men i noen tilfeller er bare byggeanmeldelse registrert.

Det foreligger ferdigattest for et tilbygg datert 08.12.1982. Ferdigattesten omfatter de bygningsmessige forhold samt opparbeidelse av tomten og gjelder ikke for installasjon av sanitæranlegg, sentralvarmeanlegg, gass og elektrisitet. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

For frittstående garasje foreligger "Byggetillatelse / Approbasjon av anmeldelse" datert 27.09.1937. Tillatelsen er gitt på betingelse av at vedlagte approbasjonsbetingelser befölges samt at arbeidet utföres efter bygningslov av 22. februar 1924 med vedtekter og forskrifter. Innkjörselporten må anbringes i midtaxen. Det foreligger også en "Ferdigbesiktigelse / Arkivkort" datert 17.12.1937, som bekrefter ferdigstillelse: "Ferdigbes. Ansolstilbese Garasje: Opfört og iorden. Henlegges. Besiktiget av Riis, lal den 17/12 1937". Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning/bruk.

Boligens 2. etasje er etablert med mulighet for utleie og er fysisk adskilt som en egen boenhet. Det finnes ingen dokumentasjon som viser at arealene er byggemeldt og godkjent for dette, og det er uklart om etableringen er lovlig. Forholdet må undersøkes videre. Etablering av en separat boenhet er normalt søknadspliktig bruksendring.

I 1. etasje viser godkjente tegninger fra 1929/1982 to soverom og en bod, mens dagens planløsning viser tre soverom og ingen bod. Dette indikerer at en bod kan være innredet som soverom. Bruksendring fra tilleggsdel (bod) til hoveddel (soverom) er normalt søknadspliktig.

I 2. etasje viser godkjente tegninger fra 1929 gang og tre soverom, mens dagens planløsning viser gang, bad, stue, kjøkken og to soverom. Dette er en betydelig endring i romfordeling og funksjon, og etablering av kjøkken og stue der det tidligere var soverom, samt endring av antall soverom, kan være søknadspliktig bruksendring.

Godkjente tegninger fra 1929/1930 viser en veranda i 1. etasje. Dagens planløsning viser en innglasset terrasse i 1. etasje. Innglassing av balkong/terrasse er normalt søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 4 servitutter på eiendommen. Servituttene er tinglyst i perioden 1924 - 1929, og dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servituttene. Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler. Servituttene omhandler bl.a. bestemmelser om bebyggelse, benyttelse, vann/kloakkledning, gjerde og vei.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Bolig med to boenheter som fritt kan leies ut. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjenner ikke eiendommen. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Tyslevveien 42 ligger i et populært og trafikkskjermet villaområde sentralt på Nordstrand. Lite gjennomfartstrafikk og kun få minutters gange til Nordseter barne- og ungdomsskole og fritidstilbud som bl.a. Nordstrand Arena ("Niffen"), samt til kollektivtransport og servicetilbud på Sæter.

Fra eiendommen er det kun noen få minutter å gå til Sæter med caféer, spisesteder, vinbar og butikker, samt Meny og Rema1000. På Sæter finner du i tillegg bl.a. treningssenter, legekontor m.m., samt bussholdeplass og trikkestasjon.
De to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet, er heller ikke langt unna. Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.

Som nevnt er det kun få minutter å gå til Sæter trikkestasjon. Her går rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Det er også bussholdeplass på Sæter og i Oberst Rodes vei, samt at det er gangavstand til både Munkelia T-banestasjon og Nordstrand togstasjon. (Se Ruter for mer informasjon).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. gangavstand ned til fjorden med flere badeplasser. Lokal lysløype ved Lambertseter, samt at du i retning sentrum finner Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m. Østmarka er heller ikke langt unna.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Rett i nærheten ligger Nordstrand IF («Niffen») med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter. Svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole samt lokal lysløype på Bergkrystallen.
Områdets lokale alpinbakker - Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo og Opptur Helse på Sæter, Sats på Lambertseter og Best Helse på Holtet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Nordseter barne- og ungdomsskole, med kort og lite trafikkert skolevei. Det er heller ikke langt til både Munkerud skole og Nordstrand skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 762 kvm. Tomten er opparbeidet med gruslagt gårdsplass, plenarealer med diverse beplantning, frittliggende garasje og biloppstillingsplass.

Eiendommen har en frittliggende garasje og biloppstillingsplass på gruslagt gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett og kommunalt avløpsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen frem til påkoblingspunktet på de kommunale hovedledningene. En tidligere septiktank ble sløyfet og erstattet med en stakekum i 1974 i forbindelse med omlegging av avløpsledninger til grunnmur.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående byggesaker:
Tyslevveien 55 A-D - Oppføring av eneboliger. Arbeidet er igangsatt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 32 666,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatten er kr. 9 063,- for inneværende år.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2025 var kr 6 165 342,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 24 661 368,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

20 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

500 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
501 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
520 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
20 501 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
20 520 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kreftforeningen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr. stk. (belastes for max 2 visninger) / Overtagelse   kr 4 500,00

Utlegg:
Elektronisk utskrift gammel grunnbok, fast eiendom  kr 98,00
Innhenting av offentlig opplysninger - Stikkledningskart / Situasjonskart for private ledninger  kr 65,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 24 688,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 65 000,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0068/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2668

Sist oppdatert: 09. mai 2026 kl. 23:14