Margarethas vei 6

Margarethas vei 6, 1473 LØRENSKOG
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 102, bruksnummer 439, ideell andel 1/1
Andelsnummer 75, Rolvsrud Park Borettslag, organisasjonsnummer 990 004 498

Totalt bruksareal BRA: 83 kvm

BRA-i:
5. etasje 77 kvm: Entré, bad, to soverom, stue med åpen kjøkkenløsning og innvendig bod.

BRA-e:
Kjeller 3 kvm: Bod.
5. etasje 3 kvm: Tilliggende bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
5. etasje 11 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.07.2026 utført av Anticimex AS v/Andre Nordli. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 5. etasje i et leilighetsbygg oppført i 2007. Bygget har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, med etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Ytterveggene er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av synlig murverk og liggende trekledning. Taket er tilnærmet flatt og tekket med membran/takpapp. Leiligheten har vinduer og balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra byggeåret. Entrédøren er en glatt dør fra byggeåret med brannklasse B30 og lydklasse 40db. Fra stuen er det utgang til en balkong på 11 m² i betongkonstruksjon.
Sikringsskapet er plassert i boden og anlegget er sikret med automatsikringer.
Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon. Det er brannslange under kjøkkenbenken.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Bad:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Kjøkken:
- Ventilator: Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Tekniske anlegg:
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert uten sikker avrenning til sluk eller annen sikring mot fuktskader.
Yttertak:
- Helhetsvurdering: Taktekkingen er kun vurdert på bakgrunn av alder og har nådd en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Taket er ikke fysisk inspisert.
Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Bad:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av dusjsonens plassering og våtrommets utforming er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking.
Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
Yttervegger inkl. fasader:
- Helhetsvurdering: Yttervegger har begrenset inspeksjonsmulighet og er kun besiktiget via balkong/vinduer.
Balkonger:
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter.
Balkonger:
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det har vært sølvkre i sameiet, og det er utført skadedyrbekjempelse av Anticimex i alle leiligheter. Selger har ikke sett noe til det i egen leilighet. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.
Det er også utført arbeid på en mur tilknyttet området rundt blokken, ikke selve blokken.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Ukjent årstall:
- Delvis oppgradert kjøkkeninnredning

Vedlikeholdshistorikk Rolvsrud Park Borettslag:
2025:
- Vedlikehold av vifter
- Utskifting av et råttent vindu
- Reparasjon av dører og dørpumper
- Service og reparasjon av heiser
- Utskifting av varmekabler ved inngangspartiet
- Service på brannvarslere
- Gjennomført årskontroller og HMS-runder

Gjennomgående pen og velholdt 3-roms leilighet beliggende i byggets toppetasje. Adkomst via felles trappeoppgang med heis.
Lyse og slette overflater som i stor grad er malt opp i senere tid.

E N T R É
Velkommen inn! Entreen er romslig, med god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Rommet er holdt i lyse fargetoner, noe som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten.

S T U E
Stuen er holdt i lyse farger med en kontrastvegg. Rommet har store vindusflater som gir godt med naturlig lys, og en god romfølelse. Stuens planløsning gir god plass til både sofagruppe og spisebordløsning. Fra stuen har du adkomst til en romslig overbygget balkong på ca. 11 kvm med flotte sol- og utsynsforhold. Balkongen er belagt med treheller og har rekkverk av stålprofiler med glassfelter og utelys. Det er montert glass på sidene på balkongen for vindskjerming.

K J Ø K K E N:
Åpen kjøkkenløsning mot stue. Innredning med profilerte fronter og benkeplater med laminert overflate. Deler av kjøkkenøy har benkeplate av tre. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap som driver mekanisk avtrekksventilasjon for kjøkken og våtrom. Brannslange under kjøkkenbenk. Vannrør av type rør-i-rør.
Kjøleskap og stekeovn medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

B A D E R O M
Flislagt bad med varme i gulv. Badet er innredet med vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur, speil med belysning og overskap for oppbevaring. Videre er det dusjnisje med glassdører, gulvmontert toalett og opplegg for vaskemaskin/tørketrommel.

S O V E R O M
Leiligheten har to soverom av god størrelse. På hovedsoverommet er det god plass for oppbevaring av klær og diverse i garderobeskap, samt plass for dobbeltseng med tilhørende møblement. Det andre soverommet passer utmerket til gjesterom, barnerom eller som kontor. For øvrig god lagringsplass i leilighetens to boder.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue og soverom. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte veggflater.
Himling: Malte flater i himling. Nedsenket himling med downlights på bad.

Lagring:
Innvendig bod i leiligheten i 5. etasje. Tilliggende ekstern bod i 5. etasje på ca. 3 m². Ekstern bod i kjeller på ca. 3 m².

Oppvarming skjer i hovedsak med panelovner (elektrisk). Ventilasjon er en kombinasjon av naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler, samt mekanisk avtrekk via ventilator på kjøkken som også betjener våtrom. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Entrédør fra byggeår med brannklasse B30 og lydklasse 40 dB, med kikkehull. Balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Vannrør av type rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2007, plassert i bod. Sikringskap med automatsikringer, plassert i bod. Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: kjøleskap og ovn. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Panelovner i diverse rom og gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2007. Det foreligger ferdigattest for Margarethas vei 2-6 datert 09.10.2008. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger i tillegg ferdigattest for skjermvegger i glass på balkonger datert 30.01.2013.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 07.07.2005. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommens rettigheter:

2008/178815-1/200 29.02.2008 BESTEMMELSE OM PARKERING
Rettighet hefter i: KNR: 3222 GNR: 102 BNR: 438
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i et sentralt, skjermet og svært attraktivt boligområdet på Rolvsrud park i Lørenskog Kommune.
Fra boligen er det kort gangavstand til Metro kjøpesenter, kultursenter, skoler (i alle trinn), barnehager, bussterminal med kort reisevei til Oslo og Lillestrøm, Langvannet, Rådhusparken med gode tur-/bademuligheter samt et rikt tilbud av fritidsaktiviteter for barn både utendørs og innendørs. Rolvsrud park er et velholdt og pent boligområde, og sameiets fellesområder er godt ivaretatt. Nærområdet er preget av trivelige gangstier, grøntområder, lekeplasser, spisesteder og servicetilbud m.m. Beliggenheten er et perfekt utgangspunkt for deg som ønsker å ha nærhet til alt du trenger i hverdagen.

Fra leiligheten er det gode muligheter for offentlig kommunikasjon via buss. Nærmeste bussholdeplass er Lørenskog sentrum som ligger bare 2 min unna Leiligheten. Lørenskog sentrum fremstår som et kollektivt knutepunkt hvor nesten samtlige busser stopper med hyppige avganger mot Oslo Bussterminal og Lillestrøm. Lørenskog togstasjon (oslo sone) med pendlerparkering ligger bare 6 minutter unna med bil, derifra har man en ikke altfor lang togreise til Oslo S eller til Lillestrøm togstasjon. Med bil fra leiligheten tar det bare ca 7 min til Lillestrøm, 17 min til Oslo sentrum og 29 min til Gardermoen.

Shopping/Fasiliteter:
Metro senter ligger i kort gangavstand fra leiligheten med et rikt og variert utvalg av servicetilbud og fasiliteter. Senteret har til sammen over 100 spennende butikker og spisesteder. Dine daglige innkjøp kan blant annet gjøres på Kiwi Solheim, Coop Mega eller Rema 1000 på Metro.
Lørenskog hus har et variert tilbud av diverse kulturelle begivenheter som bibliotek, kino, konserter og forestillinger. Det er i tillegg kort avstand til Triaden Storsenter og Strømmen Storsenter som er et av landets største kjøpesenter.

Leiligheten har kort gangavstand til Solheim barneskole og Kjenn ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, blant annet Lørenskog og Mailand vgs., samt et godt utvalg av barnehager.

I Lørenskog har man et bredt utvalg ulike idretter, det finnes flere idrettsplasser og haller med kort avstand fra leiligheten.
Både innen breddeidrett og toppidrett finnes det mange ulike alternativer i nærheten. Rolvsrud stadion ligger i nærheten for de fotballinteresserte.
Leiligheten gir nærhet til flotte tur- og friluftsområder i Østmarka med lysløyper, skiterreng, bade- og fiskevann. Fantastiske Losby Gods og golfbane ligger en liten kjøretur unna og er et meget populært tur- og rekreasjonsområde. Golfanlegget har bl.a. 9 og 18-hulls golfbane, driving range, putting green og nærspillsområde.
Ønsker du innendørstrening finnes det flere treningssentre i området, blant annet SATS, Condis eller Fresh Fitness. Nord-vest for Lørenskog Stasjonsby, har Selvaag Gruppen etablert skihallen SNØ. Med en størrelse på totalt 50 000 kvadratmeter, er Skihallen en av verdens største innendørsarenaer med perfekte forhold for langrenn, snowboard, freeski og alpint. Anlegget er åpent året rundt og er tilrettelagt for både barn og voksne. For nærmere informasjon, se snooslo.no.

Det blir skiltet med Krogsveen skilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Rolvsrud barnehage (1-5 år): 5 min. gange
Kjenn barnehage (1-5 år): 8 min. gange
Solheim barnehage (1-5 år): 9 min. gange
Solheim skole (1-7 kl.): 0.5 km
Rasta skole (1-7 kl.): 1.4 km
Lørenskog friskole (1-10 kl.): 1.5 km
Kjenn skole (8-10 kl.): 0.9 km
Løkenåsen skole (8-10 kl.): 1.6 km
Mailand videregående skole: 0.8 km
Lørenskog videregående skole: 2.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2917 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med internstier, sykkelstativer, sittebenker, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk. Boligene i 1. etasje har eksklusiv bruksrett til et begrenset uteareal. Borettslaget er medlem av Rolvsrud Park Huseierforening.

Boligen disponerer en parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Plassen følger boligen. Plasseringen er rett ved innkjøringen til garasjen. Det betales ingen separat leie for plassen, og det er mulig å leie en ekstra parkeringsplass via andre beboere i borettslaget.
Fastmontert lader for EL-bil følger med.
Gjesteparkering for besøkende uten avgift.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Rolvsrud Park Borettslag er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blandet formål (bolig, forretning og kontor) i henhold til reguleringsplan 32-5-02 Solheim Vest, datert 22.11.2000, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Hele eiendommen på 3 470 m² er regulert til bolig/forretning/kontor, med feltnavn B/F/K. Av reguleringsbestemmelsene fremgår det at bebyggelsen skal utformes som en sammenhengende støyskjerm mot Solheimveien. Det er også et krav om at det ved søknad om rammetillatelse må gjøres rede for hvordan støyreduksjonskrav kan tilfredsstilles.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 32-15-02, "Bestemmelser til bebyggelsesplan Solheim Vest, felt B/F/K", datert 19.11.2007. Denne planen gjelder spesifikt for felt B/F/K og regulerer formålet til boliger, felles avkjørsel og felles gangareal.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5.574,- pr. mnd. og inkluderer driftskostnader fellesareal, forretningsførsel, bygningsforsikring, grunnpakke tv/internett.

Spesifikasjon av de månedlige felleskostnadene:
- Felleskostnader (driftskostnader): kr 4 970,01
- Eiendomsskatt Lørenskog 2026: kr 3 276,78
- TV og bredbånd: kr 604,-
- Lån nr. 98207579114 (IN-lån 1) - Akonto renter: kr 0,-
- Lån nr. 98207579114 (IN-lån 1) - Akonto avdrag: kr 0,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Forretningsfører opplyser at kapitalkostnader på fellesgjeld dekkes av felleskostnadene i dag. Kjøper gjøres oppmerksom på at det kan bli endringer.

Det medfølger én garasjeplass lokalisert rett ved innkjøringen til felles garasjeanlegg. Det betales ikke separat leie for denne plassen, og boligen har tilknyttet elbillader. Videre tilhører det tre boder til leiligheten: én i leiligheten, én i oppgangen utenfor leiligheten og én i garasjeområdet. TV og internett leveres kollektivt av Telenor og betales gjennom de felles felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2025 var kr 2 512 486,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 368 273,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 3 276,78 pr år og er betalt i sin helhet for 2026 i juli. Det er ikke avklart om borettslaget vil legge denne til felleskostnadene pr. mnd. for 2027, eller om den skal betales utenom.

Andel formue er kr 65 837,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 61 105,38 pr. 24.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 45 157 115,30 pr. 24.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207579114
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 24.06.2026: kr 41 378 360,30
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.11.2057
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,34 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207794805
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 24.06.2026: kr 819 776,-
Andel av saldo: kr 13 261,79
Innfrielsesdato: 30.04.2044
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,34 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208602217
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 24.06.2026: kr 2 958 979,-
Andel av saldo: kr 47 843,59
Innfrielsesdato: 30.09.2050
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,34 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.

Borettslaget har etablert en avtale om IN-ordning for lån nr. 98207579114 hos OBOS Boligkreditt AS. Muligheten for innfrielse gjelder to ganger årlig, med forfall 30.05 og 30.11. For denne spesifikke andelen (leilighet 75) er dette IN-lånet allerede fullt ut nedbetalt, noe som medfører at andelseier per dags dato betaler kr 0,- i akonto renter og avdrag på dette lånet. De øvrige lånene (lånenummer 98207794805 og 98208602217) har ikke en tilknyttet IN-ordning.

5 100 000,00 Prisantydning
61 105,38 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 161 105,38 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 170 601,38 Totalpris inkl. omkostninger
5 180 551,38 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Martine Kristiansen og Fredrik Manuel Tømte

Leiligheten er tilknyttet Rolvsrud Park Borettslag.
- Borettslaget består av 79 andeler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 83307786.

Dyrehold er tillatt etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring, forutsatt at dyreholdet ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Hunder skal føres i bånd på borettslagets område. Eier er ansvarlig for å fjerne ekskrementer og er erstatningspliktig for eventuelle skader dyret påfører.

Dugnad må påregnes.

Borettslaget har felles garasjeanlegg og infrastruktur for elbillading er installert. Et eksternt firma steller felles uteområder med plen. Det skal være ro mellom kl. 23:00 og 07:00 (09:00 på helligdager). Gass- og elektrisk grill er tillatt, mens kull- og engangsgrill er forbudt. Faste installasjoner på fasader krever styrets godkjenning. Parabolantenner er ikke tillatt.

Den enkelte andelseier har vedlikeholdsplikt for egen bolig, inkludert innvendige flater, rør og ledninger. Andelseier er også ansvarlig for rensing av sluk på balkong/veranda og plikter å holde boligen fri for skadedyr.

På årsmøtet 19. mars 2026 ble blant annet årsregnskapet for 2025 godkjent og det ble vedtatt å endre funksjonstiden for styreleder til to år.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Arbeid med vifter, utskifting av et råttent vindu, reparasjon av dører og heiser, skifte av varmekabler ved inngang og service på brannvarslere (2025).

Planlagte påkostninger:
- Utbedring av utvendig mur, finansiert med et nytt lån på 3 millioner kroner.
- Innhenting av tilbud for maling av vinduer.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Årsresultatet for 2025 var et overskudd på kr 1 990 702. Borettslagets disponible midler var kr 4 006 932 per 31.12.2025. Budsjettet for 2026 viser et planlagt underskudd. Lørenskog kommune har innført eiendomsskatt fra 1. juni 2026, som faktureres over felleskostnadene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten er tilknyttet Rolvsrud Park Borettslag. Borettslaget består av 79 andeler.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Desember/januar

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Foto kr 5 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke: kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. veiledning fra stylist  kr 17 000,00
Visninger (utover 2 visninger gratis)   kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 13 719,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 61-0027/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
Skårersletta 5, 1473, LØRENSKOG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR61.2627

Sist oppdatert: 05. august 2026 kl. 12:45