Fru Ingers gate 19

Fru Ingers gate 19, 1630 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 303, bruksnummer 221, ideell andel 1/1
Andelsnummer 9, Kongsten Borettslag, organisasjonsnummer 947892851

Totalt bruksareal BRA: 83 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet:
2. etasje- 65 kvm: Entré, stue, kjøkken, to soverom, bad og innvendig bod.

BRA-e:
Andelsleilighet:
Kjelleretasje - 14 kvm: Kjellerboder
Loftet - 4 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
Andelsleilighet:
2. etasje - 12 kvm: Balkong

Boligen disponerer 4 boder. Den ene loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 10 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er ikke dette måleverdig som bruksareal. Den andre loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 12 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 m². Kjellerbodene er oppmålt til 6 kvm og 8 kvm.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at sameiet/borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.05.2025 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Firemannsbolig over to etasjer samt loft og kjeller. Gulv mot grunn av betong. Bærende konstruksjoner samt etasjeskillere i hovedsak av trekonstruksjoner. Fasader utført i stående samt liggende trekledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein. Leiligheten har profilert entrédør med kikkehull, brannklasse B30 og lydklasse db35. Vinduer samt balkongdør med karmer av pvc og to-lags glass fra 2008. Vannrør av typen rør-i-rør samt kobber. Synlige avløpsrør av plast. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2006 plassert i bod i kjeller. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt 67% TG 1, 26% TG 2 og 7% TG IU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i bad, kjøkken, rom under terreng, loft - uinnredet, etasjeskiller, teknisk anlegg/VVS anlegg, elektrisk anlegg, yttertak, balkong/terrasse/veranda, drenering, samt stikkledninger og tanker.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun faglært. Firmanavn - Rygge Rørleggerservice, Fredrikstad Rørleggerservice, Gamlebyen Elektriske og Øst Rørservice.
Rygge Rørlegger service demonterte og monterte nytt servant og speilskap. Fredrikstad Rørleggerservice demonterte og monterte nytt dusjkabinett Gamlebyen Elektriske koblet til lys over speilskapet. Øst Rørservice byttet ut klosett.

- Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Ja. Skjeve gulv pga. gammelt bygg.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært. Firmanavn Råde Elektro. Råde Elektro installerte varmepumpe.

- Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Ja. Et avvik etter EL sjekk, ble fikset av Gamlebyen Elektriske

- Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja. Service på varmepumpe

Nåværende eier har siden 2020 bekostet flere oppgraderinger i leiligheten. I alle rom utenom badet er gulvene skiftet ut med ny én-stavs laminat som mellom entreen, stuen og kjøkkenet er lagt gjennomgående for et visuelt helhetlig uttrykk. Veggene er i både stuen og soverommene oppgradert med Walls2Paint-plater og malt. I stuen er også ny luft-luft varmepumpe installert.

Kjøkkenet ble tidligere på 2000-tallet oppgradert med en omfangsrik innredning som i dag er velholdt. Innredningen omfatter et større antall skap og skuffer som effektivt utnytter rommets areal og volum til mange oppbevaringsmuligheter. Motstående benker tilbyr i tillegg hendige arbeids- og avlastningsflater rundt vask og platetopp. Hvitevarer i form av komfyr, kombiskap og oppvaskmaskin medfølger.

Badet er fra ukjent årstall og utført med fliser på så vel gulv som vegger. Gulvet har også elektrisk varme. Nåværende eier har bekostet oppgradering av badet med både nye baderomsmøbler fra Megaflis, nytt klosett og nytt dusjkabinett.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Malte MDF-plater, malte plater og fliser.
Himlinger: Malt panel, malt MDF-panel og glatte malte flater. Spotter innfelt på bad.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Dobbelt overskap med fronter i frostet glass. Laminerte grå benkeplater. Plater på vegger over benker. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Tilkoblet oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte mørke fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin medfølger ved salg.
Skoskap i gangen og våpenskap i bod medfølger ikke ved salg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet via elektriske panelovner, luft-til-luft varmepumpe samt vedfyring. Leiligheten har naturlig ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1960.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger dog godkjente byggetegninger datert 1957 som samstemmer med dagens bruk.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst flere servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet festekontrakter.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leilighetene langs Fru Ingers gate er omgitt av store grøntarealer. Omfangsrike parkområder er også lett tilgjengelig i nærområdet på Kongsten, i tillegg til et stykke unikt kulturlandskap i form av ikoniske vollgraver som omringer den ærverdige Gamlebyen. Alle representerer fine turområder som er lett tilgjengelig og gjerne er en del av treningsturene i hverdagen.

Det finnes mange turmuligheter, blant annet på Glommastien som følger elven helt til Sarpsborg, samt i Østsidens egen lysløype der skispor prepareres når forholdene tillater. Tar du turen ut i det vakre Torsneslandet, finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker. Golfbane med 18-hull er lett tilgjengelig på Byens Marker, innenfor trilleavstand fra Fru Ingers gate.

Innkjøp av dagligvarer kan enkelt gjøres ved nærbutikken og nærsenteret Brohodet som er ett av flere på Østsiden. Nærheten til sentrum innebærer enkel tilgang til alle byens fasiliteter, deriblant shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv. Med gratis ferge fra Gamlebyen fergeleie er du straks fremme på by-siden av elven. Fergen kjører også til blant annet Kråkerøy, samt helt til Gressvik og Ålekilen.

For en liten familie vil det være praktisk at kombinert barne- og ungdomsskole ligger lett tilgjengelig i nabolaget, i tillegg finnes flere barnehager omkring. I nærmiljøet eksisterer det i tillegg et bredt tilbud av idrett- og fritidsaktiviteter, blant annet gjennom Østsiden IL som har tilhold like ved. På sommerstid er friluftsbadet på Kongsten vel verdt gjentatte besøk, men resten av året er det bademuligheter innendørs i svømmehall på samme sted. Området har flere lekeplasser rett ved. Kongsten er et populært og barnevennlig område.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Kongsten barnehage (1-5 år) 0.5 km
Vaterland barnehage (1-5 år) 0.7 km
Gudevold barnehage (1-5 år) 2.1 km

Skoler:
Childrens International School Fredrikstad (1 -10 kl.) 1.2 km
Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 1.6 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 3.6 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 9 064 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for borettslaget opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, sittebenker, plenarealer, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Festeavgiften er kr 86.158 pr. år og dette er inkludert i felleskostnadene.

Grunneier er Fredrikstad kommune.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Biloppstillingsplass med tilhørende elbil-lader.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at sameiet/borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet/borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen. Borettslaget skiftet stikkledninger i 2019. Samtidig ble det drenert.

Eiendommen er regulert til Konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Omr. begr. av Rolf Wickstrøms gt. - Bruberggata og Industriområde Øra datert 28.11.1955 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen er også omfattet av Kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål: Hensyn kulturmiljø og bebyggelse og anlegg.

Arealplaner under arbeid:
Områderegulering Gamlebyen, Kongsten og Hagebyen - Hovedmålet med områdereguleringsplanen er å sikre en bærekraftig utvikling av Gamlebyen, Hagebyen og Kongsten som kulturminne. Reguleringsplanen skal ha som premiss at det vernede kulturmiljøet i Gamlebyen skal bevares. Det skal samtidig gis rom og tilrettelegges for bydelsutvikling, næringsutvikling og bokvalitet. I dette ligger ønsket om en helhetlig steds- og sentrumsutvikling, og en attraktiv og levende bydel.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  7.400,-  pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, nedbetaling av fellesgjeld, internett, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, festeavgift, regnskap og revisjon, vaktmester og renhold.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Borettslagets lån er avdragsfritt i år. Frem til 2026 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke med kr 1.030 pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11.000,- pr. år. / 6.770 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Standardpakke er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 106 468,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 425 872,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 36 842,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 743 056,- pr. 01.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 26.750.000,- pr. 01.05.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,15%
Lånets innfrielsesår: 2054
Avdragsfrihet t.o.m: 2026

2 200 000,00 Prisantydning
743 056,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 943 056,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 954 096,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Odin Kokkin Kristiansen og Daria Grubecka

Leiligheten er tilknyttet Kongsten Borettslag. Borettslaget består av 36 leiligheter.
Forretningsfører er Solibo AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter godkjennelse fra styret.

Planlagte påkostninger: 
Styreleder opplyser at det er på planen å pusse opp verandaer og male boligene. Det opplyses også at det pr. dags dato ikke er planlagt noen økning av fellesutgifter og felleskostnader.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,5% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0157/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25157

Sist oppdatert: 12. juni 2025 kl. 16:18