Grefsenkollveien 12E

Grefsenkollveien 12E, 0490 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 117, seksjonsnummer 77

Totalt bruksareal BRA: 115 kvm

BRA-i:
4. etasje 5 kvm: Entré.
5. etasje 55 kvm: Stue, spisestue og kjøkken.
6. etasje 55 kvm: Gang, bad, fire soverom og toalettrom.

Åpent areal:
5. etasje 11 kvm: Balkong.
6. etasje 4 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer en bod på deling med to naboseksjoner i felles gang i 4.etasje.
Leiligheten disponerer en bod i oppgang B i byggets 1.etasje. Boden var ikke tilgjengelig for oppmåling grunnet manglende tilkomst på befaringstidspunktet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.05.2026 utført av Anticimex avd. Oslo.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt såle mot grunn. Bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje. Utvendige fasader av pusset mur og malt betong samt betongelementer. Flatt tak. Yttertaket er belagt med asfaltpapp. Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db40. Balkongskyvedør med karm/ramme av tre fra 2010. Vinduer med karmer/rammer av tre fra 2018, 2012 og byggeår. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

 
Det gjøres spesielt oppmerksom på at det iht. tilstandsrapporten er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
- Våtrom: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er hull etter tidligere innfestinger i våtsone. Det er stedvis utette hull etter tidligere innfestinger utenfor dusjsonen. Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk,
og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vannrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Det gjøres oppmerksom på at det iht. tilstandsrapporten er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Kjøkken: Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Toalettrom: Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Teknisk anlegg: Varmtvannsberederen er innbygd i vegg uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

- Andre rom, 6. etasje: Dørbladet på soverom 2 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

- Innvendige trapper: Det er registrert slitasje i trappetrinn mellom 4.etasje og 5.etasje.

- Etasjeskiller: Det er avdekket stedvise vesentlige skjevheter i 5. og 6. etasje.

- Vinduer og ytterdører: Vinduer fra byggeår viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

- Balkong med adkomst fra stue: Det er registrert stedvis bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i gulvfliser. Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Teknisk anlegg: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Balkong med adkomst fra stue: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Det er registrert følgende avvik på HMS:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket og mellom trinn på mer enn 0,10 meter.
- Balkong med adkomst fra soverom: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har vertikale åpning større enn 10 cm.

Det fremkommer i tilstandsrapporten et eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for snøskred og for overvann.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Lys, gjennomgående 5-roms terrasseleilighet over 3 plan med meget god planløsning. Det er heisadkomst til leilighetens etasjeplan med inngang i 4. etasje. Vestvendt beliggenhet med fantastiske solforhold og flott, vidstrakt utsikt. Stor terrasse på 11 kvm med utgang fra stue, samt en luftebalkong på 4 kvm med utgang fra det ene soverommet.

Inneholder:

4. etasje:
Lys entré med flislagt gulv. I entréen er det nisje for klesoppheng og skoskap.

5. etasje:
Stor og fin stue med glassdør og vindusflater ut til terrassen. Terrassedør ble skiftet i 2010. Stuen har god størrelse med god plass til sofagruppe. Det er mulighet for å åpne veggen mellom stue og kjøkken, dersom man ønsker en helt åpen løsning i etasjen.

Fra stuen er det utgang til vestvendt terrasse på 11 kvm med god plass til spisebord og sittegruppe. Det er montert ny markise. Terrassen har svært gode solforhold til sent på kveld. Det er flott utsikt over nærområdet, sameiets parkanlegg og mot Holmenkollen, sentrum/fjorden og Maridalsvannet.

Kjøkken med delvis åpen løsning mot spisestuen. Kjøkkenet har eldre innredning med profilerte fronter og nisjer for kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin. I tilknytning til kjøkkenet er det plass til stort spisebord. Leiligheten er gjennomgående, med store vindusflater som gir godt lys fra begge sider. Vinduer er skiftet i perioden 2012 og 2018.

6. etasje:
Flislagt bad med hvite veggfliser og lyse malte gulvfliser med gulvvarme. Badet er utstyrt med dusjkabinetg samt servant med overskap med speildører. Det er opplegg for vaskemaskin.
Vegg i vegg med badet er det separat toalettrom. Ved eventuell oppussing av bad, er det flere eksempler i blokken på at bad og toalettrom har blitt slått sammen for et stort og praktisk familiebad.

Etasjen har fire gode soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og mye lagringsplass i plassbygget garderobeskap. Fra hovedsoverommet er det utgang til luftebalkong på ca. 4 kvm med fantastisk utsikt.

De tre andre soverommene er noe mindre i størrelse, men har god plass til seng og arbeidspult, i tillegg til garderobeskap.
Det er mulighet for å bygge en praktisk bod over trappen, dersom man trenger ekstra lagringsplass.
I tillegg disponerer leiligheten en bod i kjelleretasje samt del av fellesbod i gangen i 8. etasje.

Det medfølger en garasjeplass i felles anlegg under blokken. Sameiet etablert el-uttak i garasjeanlegget. De som ønsker tilkobling av ladeuttak på sin plass betaler en fastpris for denne etableringen, ta kontakt med styret for mer informasjon.

Sameiet har en rekke fellesområder som er til stor glede for sameierne. Blant annet er det et felles treningsrom som er godt utstyrt med en rekke treningsapparater, to tennisbaner på baksiden av blokkene, sameiestua som kan leies av sameierne for selskaper osv, sameiet har også en egen utleieleilighet som kan leies ved besøk (for øyeblikket langtidsutleid) osv. Det er i tilknytning til garasjeanlegget også en felles vaskeplass for vask av både bil og sykler.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Alle hvitevarer medfølger.

Lampe ved siden av bunnen av trappen medfølger ikke.

Oppvarming ved elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligblokken, datert 22.11.1982. Det foreligger også ferdigattest på oppføring av markiser, datert 22.04.2025 og på utskiftning av fire heiser, datert 28.09.2023. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser, med unntak av andel fellesgjeld.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 14 servitutter på sameiets eiendom.
Disse omhandler blant annet rett for Oslo lysverker til å ha stående og vedlikeholde en transformatorstasjon, adkomstrett over sameiets tomt for naboeiendom, rett til å vedlikeholde av vann- og avløpsrør over tomten, plikt til å opparbeide adkomstvei til tomten.

Servituttene som er tinglyst før 1968 er forsøkt innhentet, men ikke funnet i arkivene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Grefsenkollveien 12 har en meget attraktiv beliggenhet i et rolig og veletablert boligområde, bestående hovedsakelig av villa- og blokkbebyggelse. Blokken ligger i skjæringspunktet mellom byen og marka og har en unik beliggenhet med kort vei til både mer sentrale strøk og flotte naturopplevelser.

Blokken er tegnet av den anerkjente arkitekten Harald Hille. Bygget består av fem blokker på 10 etasjer med gangbroer som knytter blokkene sammen, så du kan rusle i tøfler fra den ene enden til den andre. Komplekset ble reist på 70-tallet og sies å være et av Norges fremste eksempler på modernistisk arkitektur.

Det er gangavstand til viktige fasiliteter som offentlig kommunikasjon, matbutikker, marka og fotballbaner/friarealer. Også gangavstand til Grefsenplatået med blant annet grønnsakshandel, 7-eleven, take away sushirestaurant, Bella restaurant og frisør.

Sameiet har store parkmessige uteområder på egen tomt som er et yndet sted for sameierne i alle aldersgrupper. Ballspill eller annen lek er det god plass til, en kan sitte på en av de mange utebenkene og bare nyte stillheten eller ta en spasertur langs Kjells avenue som strekker seg langs forsiden av blokken. På vinteren er Wellabakken rett ved siden av sameiet en populær akebakke, i tillegg til at det lages skøytebane på forsiden av blokken.

Fra sameiet er det kort vei til offentlig kommunikasjon som raskt tar deg til mer sentrale deler av hovedstaden. Busser fra Grefsenkollveien og Kjelsåsveien, samt trikk fra Grefsenveien. Tog fra Kjelsås eller Grefsen stasjon og T-bane fra Storo eller Nydalen.

Ønsker du friluft og rekreasjon, er turmålene mange. Du kan ta turen til Grefsenkollen, besøke Teknisk Museum ved Kjelsås stasjon eller ta en sykkeltur rundt Maridalsvannet. Det er bademuligheter i Stilla, Brekkedammen og Trollvann. Om vinteren kan du spenne på deg skiene et par hundre meter fra boligen og ta en skitur i en av de mange løypene. Ønsker du andre vinteraktiviteter, kan du besøke slalåmbakken ved Oslo skisenter på Trollvann eller Linderudkollen med serveringsted, hoppbakker og lysløype med kunstsnøanlegg. 10 minutter å sykle til Torshov og 15 minutter til Grünerløkka. Grefsenkollen Restaurant er en fin spasertur, eller kort kjøretur og busstur unna. På Grefsenkollen arrangeres også OverOslo, som har blitt en meget populær festival de siste årene.

Sameiet har et svært godt tilbud til sine beboere med blant annet eget trimrom og tennisbane på baksiden av blokkene. Det er mulighet for å leie sameiestua til sosiale arrangementer, i tillegg til gjesteleilighet for beboernes overnattingsgjester (for tiden ikke tilgjengelig for leie). Det er felles smørebod og sykkelstasjon med verktøy for beboernes bruk. Se også www.grefsenterrassehus.no for mer informasjon om sameiet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til populære Grefsen skole (1. til 7. klasse) og Morellbakken skole (8. til 10. trinn). Læringsverkstedet Grefsen Terrasse naturbarnehage ligger i A-oppgangen i blokken, med fortrinnsrett for beboerne. Det er også barnehage i Grefsenkollveien 14/16, Grefsenlyst FUS barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 37 107 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og pent opparbeidet med store grønne områder, tennisbane, basketbane, lekeplass og interne gangveier med belysning.
Sameiet eier også tomten på baksiden av bygget, "baktomta", som er på 18.863 kvm. Denne tomten er delvis skrånende naturtomt mot Grefsenkollen.

Leiligheten disponerer en garasjeplass i felles anlegg under blokken, plassen er merket med nr. 77. Det er mulighet for å etablere ladeboks. Garasjeanlegget er stengt med port m/kode om natten.
Sameiet har godt med gjesteparkering under åpen himmel i parkeringsanlegget.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Deler av sameiets tomt (18.863 kvm) ble i 2014 omregulert til bolig/barnehage. Sameiet eier denne tomten, som ligger i bakkant av blokk D og E, og den ble regulert til et boligprosjekt på 3 blokker med til sammen 77 leiligheter samt en barnehage. Se saksnr. 200705501 hos plan og bygningsetaten for mer informasjon.
Det ble på årsmøtet 2022 vedtatt at styret skal utrede mulighet for salg av tomten. Sameiet vil i årene fremover gjøre nye vurderinger om tomten skal selges.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 7.215,- pr. md. og inkluderer: Nedbetaling av markise-prosjektet, grunnpakke kabel-tv og internett, A-konto strøm, vedlikeholdsfond, felles bygningsforsikring m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Fellesutgiftene fordeles som følger:
Markiser 130,-
Kabel-TV 439,-
Vedlikeholdsfond 444,62
Felleskostnader 6 201,-

I tillegg betales det et beløp til a-konto strøm på kr 1 354,40,- som gjør at den totale månedlige felleskostnaden blir kr 8.569,02. Sameiet foretar avregning av a-konto strøm mot faktisk forbruk en gang i året.

Boligen selges via fullmektig som ikke har oversikt over strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv/internett og er inkludert i de overnevnte fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 585 007,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr 2 474,- pr. 2026.

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 304 181,- pr. 18.05.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 76 577 333,- pr. 18.05.2026, fordelt på to lån og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208244493
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,29%
Restsaldo 69 753 234,00
Innfrielsesdato: 30.04.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208446517
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,29%
Restsaldo 6 824 099,00
Innfrielsesdato: 30.10.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

9 400 000,00 Prisantydning
304 181,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 704 181,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

242 600,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
243 690,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
253 640,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 947 871,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 957 821,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Christian Wikeby

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Grefsen Terrassehus, med sameiebrøk 1/413.
Sameiet består av 5 blokker og omfatter 360 leiligheter i 5 ulike størrelser, samt lokaler for barnehage, lokaler for omsorgsbygg, trimrom, sameiestue m.m.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 02333.

Sameiet har en veldig informativ hjemmeside; www.grefsenterrassehus.no
- Vaktmester som er ansatt på heltid.
- Trimrom som er modernisert
- Dugnad må påregnes.
- Det er tillatt å holde husdyr, såfremt dette ikke er til sjenanse for naboene.
- Sameiestue kan leies for sosiale arrangementer.
- 2-roms leilighet som kan leies ut til gjester(korttidsleie, med ikke tilgjengelig per dags dato).
- Sykkelservicestasjon. Stasjonen er utstyrt med oppheng for sykkel, ni av de vanligste verktøyene for sykkel, samt en solid sykkelpumpe med trykkmåler.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Nye markiser.
2021/2022: Betongrehabilitering.
2021: Rehabilitering av terrasse.
2021/2022: Nye heiser.
2020/2021: Nytt tak på blokken.
2019: Nytt callingsystem. Defigohome med videoløsning.
2018: Oppgradert lekeplass
2018: Fasadevask
2017: Oppgradering av sameiestua med blant annet HC-toalett og tilrettelagte dører
2017: Trefelling
2017: Rehabilitering av avløpsledninger til kommunal ledning med innvendig strømpe av PVC.
2016: Etablert el-uttak i garasjeanlegget. De som ønsker tilkobling av ladeuttak på sin plass betaler for denne etableringen.
2016: Oppussing av øst- og vestfasaden, inngangspartiene, korridorene og garasjeanlegget samt utskifting av vinduene i reposene.
- Fellesarealer er pusset opp og tepper i gangarealer skiftet.

Planlagte påkostninger:
- Utdrag fra Årsberetningen for 2022 der man forventet en økning av vedlikeholdskostnadene i årene som kom: Eventuell ny membran under parkanlegget, drenering på baksiden langs hele blokka, vedlikehold av ventilasjonsanlegg, rengjøring/maling av øst- og vestfasaden. På årsmøte i mai 2023 ble det vedtatt at inngang/utgang AB på baksida gjøres mer brukervennlig/funksjonell etter at de planlagte drensarbeidene er ferdigstilt. Dersom det blir aktuelt å grave ved inngang BC, gjøres tilsvarende tiltak her. Styret planlegger å utføre drenering på baksiden av blokka.

- Styret fikk også fullmakt på årsmøte i mai 2023 til å innhente pristilbud fra P-Service og eventuelt andre parkeringsselskap på skilting samt kontroll med parkeringsanlegget, og engasjerer selskapet med det beste tilbudet på skilting samt kontroll med sameiets parkeringsanlegg.
- På årsmøte ble det også vedtatt at styret gis fullmakt til å inngå avtale med eiendomsmegler, som får i oppdrag å forberede et eventuelt salg av baktomta. På årets sameiemøte ble det informert om at flere meglere hadde anbefalt å avvente salg til tidene ble bedre og det har ikke blitt inngått avtale pt.
- Det ble vedtatt rehabilitering av betongskader i parkeringsanlegget på årsmøtet 2020. PA Entreprenør forestod rehabiliteringen.
Sameiet har tatt opp lån i flere omganger og samtidig justere felleskostnader og fellesgjeld i forbindelse med betongrehabiliteringen og installering av nye heiser.
Sameiet har pt. ca 80 MNOK i lån og det kan forventes ytterligere opplåning. Iht. styre så vet man pt. ikke nøyaktig beløp, for gjenværende betaling til entreprenør og for markiseprosjektet.

Styret opplyser følgende i e-post datert 12.02.2026:
- Det skal installeres branndører til en kostnad på ca. kr 1 200 000,-. Det er foreløpig ikke bestemt om dette skal dekkes over drift, eller om det skal gjøres en egen kapitalinnkreving.

PA Entreprenør, som har stått for arbeidene med betongrehabiliteringen, hadde tatt ut stevning mot sameiet. Styret opplyser i oppslag av 29.06.26 at sameiet har inngått forlik med entreprenøren. Der fremgår det at sluttoppgjørsbeløpet vil bli betalt med sameiets likviditet og får ingen konsekvenser for den enkelte sameiers felleskostnader.

Styret opplyser følgende i e-post datert 17.08.2026:
Sameiet planlegger en større rehabilitering av dekket mellom parkanlegget og det underliggende garasjeanlegget. Ambisjonen er å gjennomføre prosjektet i 2027.
Et foreløpig grovt og uforpliktende estimat har anslått kostnaden til mellom 15 og 20 mill. Det er foreløpig ikke besluttet om tiltaket skal finansieres gjennom fellesgjeld eller kapitalinnkalling.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 40 000,-
Foto  kr 6 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0059/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2659

Sist oppdatert: 09. september 2026 kl. 17:49