Granstuveien 22A

Granstuveien 22A, 1185 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 160, bruksnummer 109, seksjonsnummer 5, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 122 kvm

BRA-i:
2. etasje 93 kvm:
Entré, bad, toalettrom, tre soverom, stue, spisestue og kjøkken i delvis åpen løsning.

TBA:
2. etasje 22 kvm:
Terrasse med utgang fra stue.

BRA-e:
Loftetasje 6 kvm:
Bod.
Kjeller 23 kvm:
To boder (3 og 4 kvm) og garasje.

I tillegg disponerer leiligheten en utvendig parkeringsplass, samt tilgang til en stor, felles veranda.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.04.2026 utført av Anticimex AS v/Morten Bøhler Hansen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et leilighetsbygg oppført i 1957. Bygget er oppført med grunnmur av betong og yttervegger i trekonstruksjoner med utvendig liggende trekledning. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, og yttertaket er belagt med takplater av metall. Leiligheten har vinduer med karmer og rammer av tre fra 1996 og ukjent årstall. Entrédøren har kodelås og er klassifisert som B30 for brann og 38dB for lyd. Det er en skyvedør til terrasse fra 2019 og en annen terrassedør fra ukjent årstall. Innvendige dører er profilerte. Det er en teglsteinspipe fra byggeår med en peisovn i stuen. Fra stuen er det utgang til en 22 kvm stor terrasse i trekonstruksjon.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i gangen utenfor leiligheten og er utstyrt med automatsikringer.

Oppsummering av tilstandsgrader:
TG1: 78 %
TG2: 20 %
TG IU: 2 %

Følgende bygningsdeler er gitt TG2:
Våtrom:
Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.

Toalettrom:
Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.

Tekniske anlegg:
Boligens vannrør av kobber er av eldre dato. Fordelerskap har åpninger/utettheter til omsluttende veggkonstruksjon.

Andre rom:
Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.

Yttervegger inkl. fasader:
Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen.
Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører:
Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduet.
Innvendig dørvrider på tidligere terrassedør (til venstre) er fjernet.

Terrasse:
Det er stedvis slitasje på rekkverkets overflatebehandling, med synlige malingsbobler. Overflatematerialer på terrassebord viser tegn til slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Tekniske anlegg:
Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Helse, miljø og sikkerhet:
Terrasse:
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Granstuveien 22A er en gjennomgående og oppgradert hjørneleilighet i andre etasje med en åpen og sosial planløsning. Leiligheten ble omfattende oppusset i 2019, og har gjennomgående god standard på materialer og løsninger, inkludert gulvvarme i alle rom. Fra den store terrassen kan du nyte fantastisk utsikt mot Bunnefjorden, og beliggenheten er fri for gjenboere.

Eiendommen ligger høyt og fritt på attraktive Bekkelagshøgda, i et svært barnevennlig og skjermet bomiljø uten gjennomgangstrafikk. Sameiet er omgitt av store, grønne hagearealer og har i tillegg tilgang til en romslig, felles veranda. Beliggenheten byr på kort gangavstand til barnehager, skoler, servicetilbud og kollektivtransport, samt flotte tur- og rekreasjonsområder på Bekkelaget og Ekeberg.

Hele leiligheten er omfattende oppusset i perioden fra 2019 og fremstår i dag som moderne og tidløs, med gjennomtenkte materialvalg og en tidsriktig standard. Selger har gjennomført en rekke betydelige oppgraderinger i senere år, som bidrar til en helhetlig og velholdt bolig.
Iht. selger ble følgende oppgraderinger utført:
2026: Utført diverse elektriske arbeider.
2021: Installert ny varmtvannsbereder på bad.
2019: Utvidet og pusset opp badet. Flyttet og pusset opp sepapart toalettrom. Store deler av det elektriske anlegget ble fornyet, og det ble installert nytt kjøkken med integrerte hvitevarer. Videre ble det lagt nye parkettgulv i alle oppholdsrom, etablert gulvvarme i hele leiligheten og samtlige overflater ble malt. Det ble også montert ny skyvedør med utgang til terrassen.

Entré:
Du kommer inn i en lys entré med downlights i taket og varme i gulvet. Rommet gir direkte tilgang til bad og toalettrom, og åpner seg videre inn mot leilighetens øvrige rom.

Stue, spisestue og kjøkken:
Stue, spisestue og kjøkken er samlet i en delvis åpen løsning som skaper en stor, lys og sosial sone. Som hjørneleilighet har rommet rikelig med dagslys fra store vindusflater mot syd, vest og nord. Det er god plass til både romslig sofagruppe og stort spisebord, og løsningen legger godt til rette for sosiale sammenkomster og større middager. Peisovn bidrar med ekstra varme og hyggelig atmosfære på kjølige dager. Parkettgulv med gulvvarme og downlights i taket gir et moderne og behagelig uttrykk.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i delvis åpen løsning mot stuen og har en stilren og tidsriktig innredning fra 2019. Innredningen har glatte fronter, solid benkeplate i kompositt og glassplate montert bak kjøkkenvask og platetopp. Det er nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning samt både stikkontakter over kjøkkenbenk og nedfelte stikkontakter i benkeplaten, noe som gir en praktisk og ryddig arbeidsflate. Alle hvitevarer er integrerte og medfølger, herunder stekeovn, platetopp med innebygget ventilator, oppvaskmaskin, vinskap samt kjøleskap med fryser. Kjøkkenet er utstyrt med komfyrvakt, automatisk vannstopper med fuktsensor og vannrør utført som rør-i-rør-system. Avløpsrør er synlige og utført i plast. Gulvet er belagt med parkett med gulvvarme, og både vegger og himling har malte flater med downlights. Kjøkkenet fremstår som en velutstyrt, funksjonell og innbydende arbeidsplass i direkte tilknytning til stue og spisestue.

Terrasse:
Fra stuen er det utgang til en romslig terrasse på ca. 22 kvm med meget gode solforhold og nydelig fjordutsikt. Terrassen vender mot syd/sydvest, noe som gir svært gode solforhold gjennom store deler av dagen og kvelden. Her er det rikelig med plass til både spisegruppe, lounge-møbler og grill, og terrassen egner seg like godt til rolige hverdager som til hyggelige sammenkomster med familie og venner. Den åpne utsikten mot fjorden danner et flott og stemningsfullt bakteppe, og gjør uteplassen til en naturlig forlengelse av stuen i sommerhalvåret. Videre er terrassen utstyrt med elektriske markiser som styres med fjernkontroll.

Soverom:
Leiligheten har tre soverom, alle med behagelig gulvvarme. Hovedsoverommet, hvor du våkner til flott fjordutsikt, er romslig og har god plass til dobbeltseng, nattbord og ekstra møblering, samt en praktisk skyvedørsgarderobe med rikelig oppbevaringsplass. De to øvrige soverommene egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, og gir fleksible bruksmuligheter etter behov. Samtlige rom er malt i tidsriktige farger, og store vindusflater sørger for godt med naturlig lys og et lyst, innbydende preg.

Bad:
Delikat og moderne baderom fra 2019. Gulvet er helfliset og har behagelig gulvvarme, mens veggene er flislagt og himlingen har malte flater med integrerte downlights. Badet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med laminert benkeplate, nedfelt servant med armatur samt speilskap med overlys og stikkontakt over benkeplaten. Videre er det dusjhjørne med glassdører og vegghengt dusjarmatur med både hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett bidrar til et stilrent uttrykk. Det er opplegg for vaskemaskin, mekanisk avtrekk i himling og varmtvannsbereder er plassert diskret i hjørne. Vannrør er utført som rør-i-rør-system med synlige forkrommede rør, og avløpsrør er synlige og utført i plast.

Toalettrom:
I tilknytning til entréen ligger et praktisk, separat toalettrom etablert i 2019. Rommet har flislagt gulv med behagelig gulvvarme, samt vegger med en kombinasjon av fliser og malte flater. Himlingen er malt og utstyrt med downlights som gir god og jevn belysning. Videre er det innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, samt speil med integrert belysning. Vegghengt toalett bidrar til et stilrent og lettstelt uttrykk. Vannrør er utført som rør-i-rør-system, og det er naturlig avtrekksventil plassert på vegg.

Lagring og garasje:
Lagringsplassen er godt ivaretatt med rikelig oppbevaringsmuligheter. Leiligheten disponerer én bod på loftet på ca. 6 kvm, samt to boder i kjeller på hhv. 4 kvm og 3 kvm. I tillegg medfølger en garasjeplass på ca. 16 kvm i felles garasjerekke, utstyrt med elbillader. Leiligheten disponerer også en utvendig parkeringsplass.

Sameiet har boder på loft og i kjeller, et fellesrom for hageredskap og dekk, samt en felles vaskekjeller hvor enkelte seksjoner har plass til egen vaskemaskin. Terrassen på garasjetaket er fellesareal og kan benyttes av alle, og kan reserveres til private arrangementer.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet byggemåte i salgsoppgaven.

Boligen varmes opp med gulvvarme/varmekabler i alle rom. Det er også en peisovn med glassdør i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 13.06.1962. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det er registrert følgende avvik mellom byggetegningene og dagens bruk. Vegg mellom kjøkken og stue er fjernet. Utvidelse av bad. Flyttet toalettrom.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras eiendommen fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 920290, tinglyst 21.01.1921:
Bestemmelse om kloakkledning, vei m.fl. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 14399, tinglyst 11.11.1955:
Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann -og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen sløyfe det godkjente private renseanlegget for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte avgift. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand.

Dagboknr. 345, tinglyst 10.01.1956:
Granstuveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Dersom kommunen forlanger det, plikter sameiet å opparbeide vei opp til regulert bredde samt avstå nødvendig veigrunn. Gjerder skal settes opp etter områdets gjeldende bestemmelser.

Dagboknr. 4465, tinglyst 07.03.1975:
Gammelt skjøte. Eiendommen gnr. 160, bnr. 602 har adkomstvei over gnr. 160, bnr. 109.

Dagboknr. 2444795, tinglyst 12.05.2020:
Eiendommen med gnr. 158, bnr. 563 har veirett over den av gnr. 160, bnr. 109 som er markert på kart (konferer megler for kart). Formålet er å sikre gnr. 158, bnr. 563 adkomst fra offentlig vei til egen eiendom.

Dagboknr. 354025, tinglyst 31.03.2022:
Avtalen omfatter kostnadsfordeling for snøbrøyting, strøing og alminnelig vedlikehold. Avtalen omfatter strekningen fra Granstuveien og opp til stolpen merket nr. 24. I tillegg kommer den delen av parkeringsplassen til nr. 24 som er tilgjengelig til enhver tid.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Granstuveien 22A har en solrik og flott beliggenhet i et trafikkskjermet villaområde på Bekkelagshøgda. Et barnevennlig område med kort vei til fritidstilbud, Bekkelaget skole, kollektivtransport og et bredt servicetilbud.

Fra eiendommen er det få minutter å gå til Holtet, områdets lokale handelssenter med bl.a. den populære delikatessebutikken Jacob’s, Joker (søndagsåpen matbutikk), Åpent Bakeri/Lofthus Pizza og helsesenter/treningssenter (Best Helse). Det er også kort vei til servicetilbud på Karlsrud og Lambertseter Senter som kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino. Ønsker man et bredere tilbud av f.eks. caféer og spisesteder er Sæter heller ikke langt unna.

Eiendommen ligger i nærheten av et godt kollektivtilbud, med kun et par minutter til bussholdeplass i Raschs vei, samt gangavstand til trikk på Holtet og T-bane på Brattlikollen/Karlsrud. (Se ruter.no for mer informasjon).

Eiendommen ligger heller ikke langt unna de unike friområdene på Ekebergsletta, Brannfjellskogen og i Ekebergparken. Et flott tur- og rekreasjonsområde i Brannfjellskogen med bålplasser og stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden. Det er også 18-hulls frisbeegolfbane her. Flotte rekreasjonsområder også i Ekebergparken med skulpturer, samt café og restaurant. I tilknytning til Ekebergsletta finner du fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, samt store friområder m.m.
Nærhet også til fjorden med flere badeplasser som bl.a. Bekkelagsbadet, og nærhet til Østmarka med flott anlegg for langrenn på Skullerud vinterstid.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Nordstrand IF på «Niffen» med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress.
Både Nordstrand og Bækkelaget Tennisklubb.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall
Nordstrand turn, dans, kor, speider m.m.
Områdets lokale alpinbakke, Sloreåsen.
Kort kjøretur til Grønmo Golfklubb.
Treningsstudio: Best Helse på Holtet, Sats på Karlsrud og Lambertseter, samt Evo på Lambertseter og Sæter.

Det er flere barnehager i nærområdet.
Kort vei til både Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2998 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med plenarealer, stor felles veranda og diverse beplantning, samt asfaltert adkomst og gårdsplass.

Det medfølger en tinglyst garasjeplass i en felles garasjerekke med el-billader og elektrisk garasjeport. I tillegg medfølger det utendørs parkeringsplass. Gjesteparkering på oppmerkede plasser nede ved Granstuveien. Ellers parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Byggesaker i området:
Granstuveien 24 - sammenslåing av tomannsbolig til enebolig, riving av boder
Granstuveien 21 A - fasadeendringer
Granstuveien 26B - fasadeendring og innbygging av veranda

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 706,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på fellesgjeld, TV/internett, vaktmester, gressklipping/snøbrøyting, kommunale avgifter og bygningsforsikring. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert i 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12 434 kWh. pr. år. Forbruket inkluderer lading av to elbiler. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen er tilknyttet Altibox/Viken som leverandør av kabel-tv og internett. Kostnaden er inkludert i fellesutgiftene. Dekoder følger med salget.
Boligen er tilknyttet alarmselskap, men abonnementet følger ikke med salget.
Det er p.t. ikke eiendomsskatt på boligen, men basert på eiendommens formuesverdi må dette påregnes i 2027.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 770 861,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel fellesgjeld er kr 140 138,- pr. 31.12.2025.
Total fellesgjeld for sameiet er kr 998 669,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:

Bank: DNB
Lånenummer: 12139598529
Type: Annuitetslån
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 998 669,-
Innfrielsesdato: 01.12.2036
Type Rente: Flytende
Rente: 7,75%

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) på sameiets lån.

8 800 000,00 Prisantydning
140 138,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 940 138,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

223 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
224 590,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
234 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
9 164 728,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 174 678,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne-Grethe Hammarbäck og Thor Ragnar Westbye

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Granstuveien 22.
Sameiet består av 10 boligseksjoner med eiebrøk 151/1076.
Sameiet er forsikret i If, med polisenummer SP0004754475.

Sameiet har ikke forretningsfører, og det føres kun enkelt regnskap. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.
Sameiets styre skal underrettes om alle overdragelser og leieforhold.
Det er ikke tillatt å foreta endringer på fasaden. Utvendige installasjoner som markiser og levegger må godkjennes av styret.

Sameiet har boder på loft og i kjeller, et fellesrom for hageredskap og dekk, samt en felles vaskekjeller hvor enkelte seksjoner har plass til egen vaskemaskin. Terrassen på garasjetaket er fellesareal og kan benyttes av alle, og kan reserveres til private arrangementer.

Beboerne har ansvar for renhold av fellesarealer. Repos og trapper vaskes ukentlig på omgang. Det faktureres et månedlig gebyr for trappevask og fellesdugnad, som avregnes mot utført arbeid eller deltakelse. Dugnad avholdes hvert vår.

Det foreligger en pågående tvist i sameiet vedrørende fordeling av boder i kjeller, som er oversendt til Forliksrådet. Iht. seksjoneringsbegjæringen har dagens eier tinglyst rett til tre boder. Styret har imidlertid foretatt en omdisponering av bodene, og seksjonen disponerer per i dag to boder. Leiligheten selges med to boder, men dersom selger skulle vinne frem, vil en ny eier få rett på tre boder i stedet for to.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Oppgradert utebelysning rundt bygningene og i oppkjørsel. Forsterket fundamentet til verandaene.
2024: Bygningssjekk og kartlegging av ENØK-tiltak.

Planlagte påkostninger:
Reparasjon av takrenner og utskifting av vinduer vurderes. Det er innhentet tilbud på utskifting av vinduer, men kostnadsnivået er fortsatt til vurdering, og endelig kostnadsoverslag foreligger derfor ikke per i dag. Finansiering av tiltakene er ikke endelig avklart, men vil kunne skje gjennom innbetaling fra seksjonseierne og/eller opptak av felles lån.

Budsjett for 2026 er ikke ferdigstilt eller godkjent, og vil bli behandlet på årsmøtet i juni 2026.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 900,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring (makspris)  kr 40 000,00
Foto   kr 8 800,00
Tilstandsrapport   kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0079/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2679

Sist oppdatert: 20. april 2026 kl. 14:18