Grefsenveien 78D

Grefsenveien 78D, 0487 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 73, bruksnummer 2, seksjonsnummer 66, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
1. etasje 67 kvm: Entré, bad, soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 4 kvm: Bod.

BRA-b:
1. etasje 6 kvm: Innglasset balkong.

Boligen har skråtak hvor det er målt fra høyeste til laveste punkt 2,40–2,19 meter.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.09.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Landberg.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1993. Bygningen er oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med fasadeplater og dels trekledning. Takkonstruksjonen er et pulttak i tre, og yttertaket er tekket med takmembran som ble lagt i 2023/2024. Leilighetens vinduer og balkongdør er i tre fra byggeåret. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35. Fra stuen er det utgang til en innglasset balkong på 6 m².

Sikringsskapet er plassert i entréen og anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen er utstyrt med komfyrvakt, godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Helhetsvurdering: Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt i tilstandsrapporten, må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende tilluftsventil.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Koblinger for vannrør har ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fukstskader.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer.
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, da området er skjult.
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, da de kun er synlige fra andre boenheter.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja.
Toalett måtte byttes, da løsnet flisene bak toalettet fra veggen. Ble satt opp baderomsplater i stedet for nye fliser. Fikk også byttet ut dusjvegg med dusjdører. Fortsatt et behov for utbedring av flisene. Det har ikke vært noe tegn til fukt eller lekkasje på badet.

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2023
Firmanavn: Kjell Vidar Aag, enkeltmannsforetak
Beskrivelse av arbeidet: Byttet toalett, satt opp dusjdører, reparert en vegg, da flisene løsnet fra vegg. Dette var noe avdøde ordnet selv.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja.
Har vært lekkasje fra tak ved yttervegg stue flere ganger. Sameiet har byttet taket på hele gården (ble ferdigstilt i 2023/24 tror jeg). Etter det tok sameiet og rehabiliterte hele ytterveggen innvendig og deler av stuetaket innvendig, etter det - ingen fuktighet. Mer info kan fåes av styret i Sameiet.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2023
Firmanavn: Kjell Vidar Aag
Beskrivelse av arbeidet: Info om utbedring av taket kan fåes av Styret i Sameiet. Innvendig i leiligheten, ble hele ytterveggen og deler av stuetaket strippet helt inn til yttervegg slik at all isolasjon mm som var fuktig ble fjernet. Så ble det istandsatt med alt nytt slik det er idag. Firmaet ble engasjert av Sameiet.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei

Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Ja.

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja.
Vet det har vært noen lekkasjer tidligere andre steder i sameiet, men ikke fra denne leiligheten. Info kan fåes av sameiets styre.

Praktisk leilighet beliggende i et sentralt og populært boligområde på Grefsen.
Leiligheten ligger trappefritt til i 1.etasje og byr på en praktisk og gjennomtenkt planløsning. Her får du en romslig stue med utgang til innglasset balkong, separat kjøkken med fornyede fronter, et lyst soverom, entré og et baderom med opplegg for vaskemaskin.

Entré:
Romslig entré med god plass til oppheng av yttertøy og plassering av sko.

Stue:
Meget stor stue med plass til både sofagruppe, mediemøbel og stort spisebord. Rommet har fint lysinnslipp og oppleves lyst og luftig. Fra stuen er det direkte utgang til den innglassede balkongen.

Innglasset balkong:
Den innglassede balkongen fungerer som en skjermet forlengelse av oppholdsarealet store deler av året. Balkongen er oppført med metallrekkverk og glassfelt som kan åpnes, og er utstyrt med utvendig stikkontakt og montert varmelampe. Her har du god plass til en hyggelig sittegruppe hvor du sitter skjermet mot vær og vind.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger som et eget rom med adkomst fra stuen via skyvedører. Kjøkkenet er innredet med profilerte fronter som ble fornyet i 2019 samt laminert benkeplate med kjøkkenvask og armatur. Over kokesonen er det ventilator i overskap, som i tillegg driver boligens mekaniske avtrekksventilasjon, samt komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor. En 110-liters varmtvannsbereder fra 2020 er montert under benken, og det er plass til et frokostbord i rommet. Rommet er innredet med frittstående hvitevarer, av disse medfølger oppvaskmaskinen.

Soverom:
Stort soverom med fin plass til dobbeltseng og nattbord. Det er meget god garderobeplass i stort garderobeskap.

Bad:
Badet har flislagt gulv med varmekabler, flislagte vegger og malt himling med mekanisk avtrekksventil. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning, speil med overlys, dusjhjørne med dører, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Toalettet og dusjdørene ble skiftet ut i 2023. Basert på en helhetsvurdering er badet gitt TG3 iht. tilstandsrapporten, noe som innebærer et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Vinylbelegg i entré, stue, kjøkken og soverom. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Tapetserte veggflater i oppholdsrom. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater i himling. Skråtak med målt himlingshøyde på 2,19–2,40 meter.

Lagring:
Boligen disponerer en bod på ca. 4 kvm i underetasjen. Det er heisadkomst fra leilighetens etasjeplan til underetasje.

Parkering: Det medfølger ikke egen parkeringsplass til leiligheten, men sameiet disponerer parkeringsplasser i parkeringsgarasjen under Grefsenhjemmet. Plasser tildeles etter tilgjengelighet og det er for tiden ingen kostnad for leie av garasjeplass.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Oppvaskmaskin.

Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Panelovner og varmekabler på bad. Varmelampe på innglasset balkong.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for påbygg og tilbygg datert 19.09.1996. Det foreligger også ferdigattest for innglassing av balkong datert 09.02.2024. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Dagens innvendige rominndeling samsvarer med disse.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 47631, tinglyst 04.10.1993, type heftelse: Pantsettelseserklæring til sameiet på inntil NOK 30.000,-
Dagboknr 8417, tinglyst 07.05.1973, type heftelse: Festekontrakt med festetid på 99 år

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 7 servitutter på eiendommen og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:
Dagboknr. 20101, tinglyst 26.03.2002: type heftelse: Byggetillatelse gitt etter dispensasjon fra Oslo kommune. Oslo kommune kan trekke dispensasjonen når som helst. Sameiet er da forpliktet til å opparbeide vei på egen bekostning inntil 20 meter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I henhold til sameiets vedtekter må leietaker godkjennes av styret. Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Dersom melding om nektelse ikke er kommet fram innen 20 dager etter mottatt søknad, regnes godkjenning som gitt. Utleie skal meldes skriftlig til styret. Korttidsutleie av hele boligseksjonen er begrenset til maksimalt 60 døgn per år.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Grefsenveien 78 D har en sentral beliggenhet i et attraktivt og veletablert boligområde med kort vei til marka, offentlig kommunikasjon og butikker. Trikkestoppet i Glads vei ligger ca. 2 minutters gange unna og herfra kommer du deg til T-bane, buss og flybuss i Storokrysset på ett par minutter. Toget går fra Kjelsås eller Grefsen stasjon. Bydel Nordre Aker har også et tilbud til beboere over 67 år, de aldersvennlige rosa bussene tar deg fra dør til dør innenfor bydelen for prisen av en honnørbillett.

I Glads vei/Grefsenveien på andre siden av veien for sameiet ligger Kakeriet som er en meget koselig kafé som selger gode bakervarer og kaker. I Grefsenhjemmet, noen etasjer ned fra sameiet via heis, ligger Morellen kafe som også kan benyttes av seksjonseierne i dette sameiet.
I Glads vei, kun noen minutters gange fra leiligheten, ligger også Frivillighetssentralen.

Storo storsenter er nærmeste kjøpesenter, med 130 butikker og servicetilbud finner du det meste du trenger i hverdagen her. Det er flere matvarebutikker i nærheten, blant annet Kiwi på Disen, søndagsåpen Joker i Kjelsåsveien, Spar på Myrerjordet og Rema 1000 ved Skeidbanen.
Grefsenplatået er områdets "sentrum" med Bellas restaurant, Vår bakeri, grønnsaksbutikk og Grefsen Sushi.

Området kan ellers by på flere gode tur-/kulturopplevelser. Det går flott turvei langs Akerselva, fra Maridalsvannet helt ned til Bjørvika. Grefsenåsen, som grenser mot Lillomarka og Nordmarka, har fine turveier inn mot Grefsenkollen og Trollvannsstua. Idylliske Trollvann har badeplasser, brygger, bålplasser og benker og om vinteren er det en populær destinasjon for skiglade vaffelelskere i alle aldre med tilgang til både lysløyper, flotte oppkjørte løyper og alpinanlegg (Grefsenkleiva).
Grefsenkollen tilbyr førsteklasses restaurantopplevelse, uteservering, bar og de huser også en av Oslos mest populære festivaler, OverOslo.

Sameiet har en felles storstue, til glede for sameierne, med utsikt mot fjorden. Storstuen kan også leies til selskaper og har eget kjøkken. Sameiet har også et gjesterom som kan leies til overnattingsgjester for en symbolsk sum. Det er også flere sosiale arrangementer i sameiet i løpet av året.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisning.

Festetomt på 7 291 kvm. Sameiet er bygget på toppen av Grefsenhjemmet og tomtearelalet gjelder for både Grefsenveien 78 D sameiet og Grefsenhjemmet.
Det er Grefsenhjemmet som betaler festeavgift til bortfester.

Det medfølger ingen parkeringsplass med leiligheten, men sameiet disponerer 0,6 parkeringsplasser per boenhet i parkeringshuset under Grefsenhjemmet. Parkeringsplassene er ikke knyttet til den enkelte seksjon og medfølger ikke boligen ved salg, men tildeles beboere med bil etter søknad til styret. Plassen er personlig og kan ikke leies ut. Det betales for tiden ingen leie for parkeringsplass.

Styreleder for sameiet uttaler følgende om parkeringsplassene: « det må søkes om og man må ha en bil registrert på seg selv.
Garasjeanlegget administreres av Sykehjemmet under oss, men det pleier å å være plasser tilgjengelig.»

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat stikkvei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til allmennyttig formål/bolig i henhold til reguleringsplan S-3720 datert 07.05.2002 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 764,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv, renter og avdrag på fellesgjeld, felles bygningsforsikring, driftsutgifter, kommunale avgifter m.m.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Lån nr: 9820828386 (akonto renter): kr 1 137,89
Lån nr: 9820828386 (akonto avdrag): kr 314,61
Kabel-tv: kr 440,-
Driftskostnader: 3 871,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000,- pr. år. / 6 000 kwh. pr. år.

Tilknyttet kabel-tv via sameiet. TV-dekoder/tuner medfølger salget.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 781 667,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Det er p.t. ingen eiendomsskatt på denne leiligheten. Se kommunens nettsider for mer informasjon.

Andel formue er kr 12 267,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 195 089,41 pr. 03.09.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 5 791 908,- pr. 03.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208283863
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 03.09.2026: kr 5 791 908,-
Andel av saldo: kr 195 089,41
Innfrielsesdato: 30.07.2048
Type Rente: Flytende
Rente: 7,00 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.
+++++++
Sameiet har inngått administrasjonsavtale vedrørende mulighet for innfrielse av andel fellesgjeld. Se selskapets vedtekter. Datoer er ikke fastsatt ennå, men det er under arbeid. Ved full innfrielse av andel fellesgjeld vil det medføre en reduksjon i fellesutgiftene på kr 1 453,- pr. mnd.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marianne Brenna Kleppe

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Grefsen Senior Boligsameie.
- Antall boligseksjoner: 33 seniorboliger
(Sammen med Grefsenhjemmets 74 sykehjemsseksjoner utgjør dette sameiet Grefsenveien 78D/Ogmundsvei 18B på gnr. 73, bnr. 2 i Oslo kommune).
- Organisasjonsnummer: 983522564.
- Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring ASA (polisenummer 85789095).

Sameiet har en seniorprofil der sameiere må være fylt 50 år.
Husdyrhold tillates vanligvis ikke. Det er ikke tillatt med dyrehold med mindre gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Dyr er ikke tillatt på gjesterommet.
Fellesfasiliteter inkluderer fellesstue (Storstua) med kjøkken, og et gjesterom med bad som kan leies av beboere for inntil én uke av gangen. Bygget har heis med alarmknapp koblet til døgnbetjent post på Grefsenhjemmet. Fast vaktmester er til stede hver 14. dag.
Røykeforbud gjelder i alle fellesarealer og på gjesterommet. På balkonger er bruk av kull- eller gassgrill forbudt av hensyn til brannfare. All montering av utstyr på fasader krever forhåndsgodkjenning fra styret.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2024: Takutbedring.
- 2024–2025: Utbedring av eldre fuktskader i leilighetene etter takutbedringen.
- 2025: Utvendig oppussing av samtlige vinduer i leiligheter og fellesarealer.
- 2025: Oppfriskning og fornyelse av Storstua.

Planlagte påkostninger:
Det er i følge mail fra styreleder pr 10.09.2026 ikke planlagt noe større vedlikeholdsprosjekter på kort sikt.
Det er nevnt i styrets årsberetning for 2026 at de vil se nærmere på dette fremover, men det er ikke vedtatt noe pt.
- Ventilasjonsanlegg
- Oppfølging av baderom og sluk
- Utbedring og oppussing av fellesarealer og inngangsparti
- Utvendig vedlikehold

På årsmøtet 11. mai 2026 ble det vedtatt å inngå avtale med OBOS Eiendomsforvaltning AS om administrasjon av individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning), samt tilhørende vedtektsendring. Datoer er ikke fastsatt ennå, men det er under arbeid.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Nekter sameiet å godkjenne erververen, må melding om dette komme fram senest 20 dager etter at søknaden ble mottatt, ellers regnes godkjenning som gitt.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon. I henhold til vedtektene er det kun fysiske personer som kan erverve boligseksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0089/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2689

Sist oppdatert: 18. september 2026 kl. 15:26