Svarttjennlia 18B

Svarttjennlia 18B, 4904 TVEDESTRAND
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 59, bruksnummer 413, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm

BRA-i:
1. etasje 51 kvm: Entré, gang, tre soverom, bad og bod.
2. etasje 51 kvm: Bod, stue og kjøkken/spisestue.

BRA-e:
1. etasje 7 kvm: Utvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 34 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.09.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Henning Moen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det gjøres oppmerksom på følgende: Bod i 2. etasje er utvidet, noe som ikke er omsøkt. Se mer info under "Ferdigattest" i salgsoppgaven.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en halvpart av tomannsbolig oppført i 2018–2019. Bygget er oppført med støpt såle/gulv på mark (grunnmur). Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner, og utvendige fasader er kledd med liggende trekledning samt enkelte felter med fasadeplater. Etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er et pulttak i trekonstruksjoner tekket med asfaltpapp fra byggeår. Renner og nedløp er i metall, og boligen har stålpipe fra byggeår som er helkledd i metall. Vinduer har rammer og karmer av plast fra byggeår. Entrédøren har glassfelter og elektronisk kodelås, og terrassedør har karm/ramme av tre fra byggeår. Innvendig trapp er i trekonstruksjoner. Det er utgang fra spisestue til terrasse på ca. 34 m² oppført i trekonstruksjoner med terrassebord og rekkverk av tre. I stuen er det montert peisovn med glassdør.

Sikringsskapet er plassert i gang og er utstyrt med automatsikringer.
Boligen har tilstrekkelig røykvarsling, godkjent slokkeutstyr og montert komfyrvakt for kjøkkeninstallasjoner.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Drenering
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon, og det har ikke vært mulig å kontrollere skjulte deler av konstruksjonen.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendige trapper og terrasse / platting
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappen inne har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
I 2021 ble det bygget pergola sammen med et familiemedlem som er faglært snekker. I 2022 ble det utført asfaltering og klargjøring av tomt av Ristøl Maskinutleie Og Entreprenør, og i forbindelse med fall på asfalten ble døren inn til utvendig bod hevet av faglært familiemedlem. I 2024 ble det montert elbillader av Fagelektro, samt utført bytte av rotormotor på ventilasjonsanlegget av A Ventilation AS etter ulyd.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2024:
- Montering av Tesla elbillader, utført av Fagelekro
- Bytte av rotormotor på ventilasjonsanlegg, utført av A Ventilation AS

2022:
- Asfaltering og klargjøring, utført av Ristøl Maskinutleie Og Entreprenør
- Heving av dør til utvendig bod

2021:
- Bygging av pergola

Halvpart av vertikaldelt tomannsbolig oppført i 2018–2019. Boligen holder en gjennomgående standard fra byggeår med normal bruksslitasje. Oppvarming er basert på elektriske varmekabler i entré, gang og baderom, supplert med peisovn i stue. Boligen er utstyrt med balansert ventilasjon med varmegjenvinning samt rør-i-rør-system for vannforsyning.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har åpen løsning mot stuen med innredning fra byggeår med glatte fronter og laminert benkeplate. Innredningen er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning, stikkontakter over benk samt laminert plate på vegg mellom over- og underskap. Kjøkkenet har integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap, samt vegghengt ventilator og montert komfyrvakt. Rommet har laminat på gulv, malte vegger og malt himling.

BAD:
Baderommet i første etasje er fra byggeår med flislagt gulv med gulvvarme, baderomsplater på vegger og malt himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med sidelys, vegghengt toalett samt dusjhjørne med glassdør og vegghengt dusjarmatur. Det er montert mekanisk avtrekk med ventil i himling, luftespalte under dør for overstrømning samt opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: Fliser og parkett.
Vegger: Malte veggflater.
Himling: Malte flater i himling.

Lagring:
Innvendig bod og VVS-teknisk rom i første etasje, samt en utvendig sportsbod på 7 m² i bakkant av carporten.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger: Komfyr, koketopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. Hvitevarene som medfølger overtas rengjort, i den tilstand de er i til overtagelse.

Lampe over kjøkkenbord medfølger ikke.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Varmekabler på bad, entré og gang i 1. etasje. Peisovn i stue. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2018, ferdigstilt i 2019. Det foreligger ferdigattest for nyoppført tomannsbolig datert 10.10.2019. Denne er vedlagt salgsoppgaven.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 21.12.2016. Disse er vedlagt salgsoppgaven.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Følgende avvik er funnet: Bod i 2. etasje er i dag innredet som soverom og er større i dagens løsning, enn det som er godkjent i tegning. Kjøkkenet er dermed noe mindre i dagens løsning, og det er søknadspliktig å foreta bruksendring fra tilleggsdel (bod) til hoveddel (soverom/kjøkken) og motsatt. Pergola er satt opp i etterkant, og ser ikke ut til å være søknadspliktig (under 15m²), men det kan likevel ikke garanteres. Kjøper overtar risiko og ansvar for dette avviket.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 540732
Tinglysningsdato: 04.07.2012
Servitutten omhandler: Bestemmelse om anlegg og tinglyst rett til vedlikehold av ledninger m.m. Rettighetshavere er gnr. 59 bnr. 309, 316 og 317. Gjelder denne registerenheten med flere. Overført fra: KNR: 4213 GNR: 59 BNR: 341.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en fin beliggenhet i et etablert og rolig boligområde i Svarttjennlia i Tvedestrand nordre. Boligen ligger skjermet til innerst i blindveien, med skog og natur tett innpå i bakkant. Det er fritt utsyn fra terrassen og gode solforhold. Nærområdet byr på flotte turmuligheter like utenfor døren, blant annet i Valbergheia med stier og turveier gjennom det kuperte skogsterrenget. I umiddelbar nærhet ligger også ferskvannet Svarttjenn, som er et lokalt, rolig sted for bading og rekreasjon.

Hverdagen er praktisk lagt til rette for barnefamilier. Lyngbakken barnehage ligger i gangavstand fra boligen, og det er en kort kjøretur til både Blåbærskogen naturbarnehage og Bronsbu barnehage. Tvedestrand barneskole og Lyngmyr skole for ungdomstrinnet ligger en spasertur unna med trygt fotgjengerfelt helt frem. Like ved skolen ligger Lyngmyr idrettsanlegg og Lyngmyrhallen med kunstgressbaner og friidrettsanlegg, som samler et bredt spekter av fritidstilbud for barn og unge.

Tvedestrand sentrum ligger en kort kjøretur unna/15 min. spasertur unna og tilbyr et hyggelig utvalg av butikker, kaféer, apotek og servicetilbud langs bryggene, samt Tjenna Badepark med badestrand og parkområde. Dagligvarehandelen gjøres enkelt hos Coop Extra eller Joker, og Grisen Storsenter ligger omtrent seks minutter unna med bil for ytterligere shoppingmuligheter. Området betjenes av lokalbuss fra holdeplassen ved Svarttjennbakken i gangavstand, og fra Grenstøl bussterminal en kort kjøretur unna er det gode bussforbindelser videre langs E18.

Har man båt tilgjengelig er Tvedestrand kan man oppleve magisk stemning i skjærgården, særlig i sommerhalvåret med liv og røre ute på øyene og i indre Sørlandsleia blant annet. Der er det flere serveringssteder, småforhandlere, badeplasser og flotte turveier. Man kan ta båten ut i indre Sørlandsleia til Lyngør, Askerøya, Sandøya, Borøya eller for eks. til Arendal. Det er muligheter til å leie båtplass i Østerå, sentrum eller andre lokale nærområder ved ledig kapasitet. Risør og Arendal sentrum er under 30 minutter unna i bil fra eiendommen.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehager:
Lyngbakken barnehage: 16 min. gange
Bronsbu barnehage: 7 min. kjøring
Blåbærskogen naturbarnehage: 7 min. kjøring

Idrett og fritid:
Valbergheia: 5 min. gange
Aktivitetsområde Lyngbakken barnehage: 16 min. gange
Aktivitetshuset: 19 min. gange
SKY Fitness Tvedestrand: 5 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 269,7 kvm. Tomten er tilnærmet flat og opparbeidet med asfaltert carport og biloppstillingsplass. Det er endetomt med god plass til flere biler. Eiendommens grenser er angitt som nøyaktige i grunnkart mottatt fra kommunen og all tilhørende bygningsmasse er innenfor tomtegrenser.

Parkering i carport og på asfaltert biloppstillingsplass på egen tomt.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan Delområde B4 i felt 9, Valbergheia (ID: 077_5), datert 09.02.2016, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt B4. Av eiendommens areal er 209 m² regulert til boligbebyggelse (konsentrerte småhus) og 57 m² til blågrønnstruktur.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan Valbergheia II (ID: 077_1), datert 22.01.2005, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2017 - 2029 (ID: 143), datert 07.02.2017. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse. I kommuneplanen er det angitt via hensynssone H910 at gjeldende reguleringsplaner fortsatt skal gjelde foran kommuneplanen.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H310_1: Ras- og skredfare
I henhold til reguleringsbestemmelsene er det innenfor sonen ikke tillatt med tiltak eller aktivitet uten at faremomentet er utredet og tiltaket/aktiviteten er dokumentert akseptabel og eventuelt avbøtende tiltak fastsatt.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 576,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 6 156,- for 2026. Totalt inkl. eiendomsskatt og årlige gebyrer kan man påregne kr 24 732,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 19 500,- pr. år. / 18 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til desember 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5 249,- i KLP.

Velavgift til Svarttjennlia velforening er kr 6 000,- pr. år. I dette beløpet inngår brøyting av privat vei, tilhørende tun og vedlikehold av lekeplass.

Boligen er tilknyttet fiber via Telenor og Telia.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 708 584,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 2 901 594,- (i følge boligkalkulator fra Skatteetatens hjemmeside).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

79 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
80 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
100 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 270 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 290 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Olafur Torir Hall og Marina Hall

Etter nærmere avtale, men tidligst 01.02.27.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 9 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Tvedestrand kommune  kr 5 900,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 000,00

Oppdragsnummer 47-0117/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.26117

Sist oppdatert: 23. september 2026 kl. 10:31