Tiriltunga 42

Tiriltunga 42, 1259 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 191, bruksnummer 145, ideell andel 1/1
Andelsnummer 4, Tirilltoppen Borettslag, organisasjonsnummer 948984520

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm

BRA-i:
Underetasje 65 kvm: Entré, bad, bod, soverom, kontor, rom benyttet som soverom(ikke godkjent for varig opphold) og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Frittstående bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
Underetasje 32 kvm: Terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.02.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1988. Bygget er oppført med grunnmur av lettklinkerblokker og støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendig liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takstein. Boligen har vinduer med karmer av tre fra byggeår, 1992 og 2015. Entrédøren har glassfelt, og terrassedøren fra 2006 har karmer av tre. Det er en elementpipe fra byggeår, uten tilkoblet ildsted. Fra stuen er det utgang til en terrasse på 32 m² i trekonstruksjon.

Frittstående utebod i trekonstruksjoner med stående trekledning og pulttak tekket med takpapp. Konstruksjonen er uisolert.

Sikringsskapet er plassert i entréen og har automatsikringer. Det er montert ny varmtvannsbereder med waterguard.
Det mangler dokumentasjon (samsvarserklæring) for arbeider utført på kjøkkenet. Det er behov for en utvidet kontroll av anlegget.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad
- Helhetsvurdering. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes totalrenovering.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Rom under terreng
- Overflate gulv: Parkettgulv bærer preg av slitasje med riper og hakk, og har stedvise åpninger/gliper i skjøter.
- Ventilasjon: Ventilasjonen på soverom vurderes som utilstrekkelig.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det ble registrert forhøyet fuktnivå i utlektet veggkonstruksjon i rom benyttet som soverom.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert, eller er begrenset, spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak hjørnebord.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverkets håndløper på terrassen viser tegn til skjevheter, slitasje og begynnende fuktskader. Terrassebordene viser tegn til slitasje. Det er riss i enkelte fliser på platting ved inngangsparti.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Trappen viser tegn til slitasje og elde, med stedvise symptomer på begynnende skader.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det er observert tegn til riss og enkelte sprekkdannelser i overflaten til grunnmuren.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Det kan ikke verifiseres at deler av grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Andre byggverk - Frittstående bod
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser tegn til elde og enkelte råteskader. Yttertakets utførelse bærer preg av lite fagmessig god utførelse. Store deler av overflater inne i bygget var ikke tilgjengelige for inspeksjon. Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje. Utførelsen bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Andre utvendige forhold
- Overbygg terrasse: Sjiktet oppunder overliggende balkong holder ikke tett.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet manglende tilkomst.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble oppdaget fukt i ytterveggen av takstmann, som nå er utbedret. Det ble lagt nytt tak (shingel) på boden i 2025 av ufaglært. Radonmåling ble utført i 2024 med en årsmiddelverdi på 110 Bq/m³.

Det ble, for 4-5 år siden, påvist forekomst av skjeggkre i en annen leilighet på rekken.
Tiltak ble iverksatt i regi av borettslaget i alle leilighetene på rekka.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Montering av ny varmtvannsbereder på 190 liter i bod

2010:
- Montering av ny kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer

Ukjent årstall:
- Enkelte overflatebehandlinger av baderom
- Arbeider på det elektriske anlegget, blant annet på kjøkken og enkelte el-punkter
- Bruksendring av bod og del av gang til soverom og bruksrom

Vedlikeholdshistorikk Tirilltoppen borettslag:

2025:
- Etablering av faktureringsløsning for elbil-ladere fra Movel AS
- Utdeling av brannslukningsapparater

2024:
- Oppgradering av kameraene på garasjeanlegget
- Koordinering og oppfølging av gjenoppbygging etter brann
- Kartlegging av ildsteder
- Installasjon av felles brannvarsling fra Sfty AS
- Radonmåling og radon-reduserende tiltak

2023:
- Koordinering og oppfølging av gjenoppbygging etter brann
- Igangsetting av ny felles radonmåling
- Innkjøp av nye flagg og vimpler
- Utført større reparasjoner og vedlikehold på enkelte rekkehus
- Oppgradering av kabel-tv-nettet til Eurodocsis 3.1-standard

2022:
- Sette opp nye parkerings- og gatenummerskilt
- Avtale med parkeringsselskapet P-Service AS
- Kartlegging av ENØK-tiltak og alternative energikilder
- Innkjøp av utemøbler og plantekasser
- Sette opp permanente fartsdumper
- Trefelling

2021:
- Etablering av elbil-lading for gjester på garasjetaket
- Forberedende arbeid for trefellingsprosjektet
- Gjennomført vedlikeholdsspyling av alle avløpsrør
- Innkjøp av ny felles grill
- Oppføring av ny redskapsbod for fellesutstyr
- Maling av alle rekkehus
- Gjennomgang og nødvendig rehabilitering av rekkehusfasadene

2020:
- Forberedende arbeider for maling og rehabilitering av samtlige rekkehus
- Asfaltering av plassen foran garasjehuset
- Skifte av viftemotorer og ettersyn
- App-styring av garasjeporter

2019:
- Elbil-lading i garasjehuset og på garasjeplassene i Tirillsletta

2018:
- Opparbeiding av lekeplasser

2017:
- Radon-reduserende tiltak

2016:
- Utarbeidelse av vedlikeholdsplan for borettslaget
- Montering av overvåkningskameraer i garasjeanlegg
- Oppgradering av kabelnett i borettslaget
- Ytterligere utbedring av adkomst for brannbiler
- Riving og oppføring av søppelskur
- Utarbeidelse av HMS-plan for borettslaget

2015:
- Rehabilitering av garasjehuset

2006:
- Bytte av samtlige terrassedører
- Gjennomgang av innvendig røropplegg og radiatorer samt utbedringsarbeider

2003:
- Rehabilitering av garasjehuset

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Lagt nytt tak (shingel) på boden

Leiligheten ligger i underetasjen og samler alle rom på ett plan, med direkte utgang fra stuen til en terrasse på 32 m². Leiligheten fra 1988 er i stor grad original, og bærer preg av det. Kjøkkenet ble oppgradert rundt 2010, og en ny varmtvannsbereder ble installert i 2026, men badet har et klart oppgraderingsbehov. Oppvarmingen skjer via radiatorer tilkoblet varmesentral. Planløsningen gir entré, bad, bod, kontor, soverom, stue med åpen kjøkkenløsning og et rom innredet som soverom (ikke godkjent for varig opphold).

Entré:
Fra inngangsdøren med glassfelt kommer man inn i entréen, der sikringsskapet er plassert. Herfra er det adkomst til kjøkkenet, badet og videre inn i leiligheten. Naturlig startpunkt for turen gjennom boligen.

Stue:
Stuen er den romsligste delen av leiligheten og har direkte utgang til terrassen via terrassedøren fra 2006. Oppvarmingen skjer med radiatorer tilkoblet varmesentral. Det er utført skjevhetsmåling i stue og kjøkken, med lokale høydeforskjeller på opptil 10 mm.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen. Innredningen er fra ca. 2010 med profilerte fronter og benkeplate med laminert overflate, samt en laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap. Det er nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenken. Av integrerte hvitevarer finnes stekeovn, platetopp og kjøleskap med fryser. I tillegg medfølger en frittstående oppvaskmaskin. Ventilator er plassert i overskap. Vannrør er av kobber og synlige avløpsrør er av plast.

Terrasse:
Terrassen på 32 m² nås fra stuen og er bygget i trekonstruksjoner med rekkverk av tre. Den er utstyrt med utebelysning, markise og utvendig stikkontakt. Foran inngangspartiet er det en flislagt platting. Det bemerkes at sjiktet under overliggende balkong ikke holder tett, slik at det kan dryppe vann ved nedbør. Terrassen og rekkverket har vedlikeholdsbehov.

Bad:
Badet har flislagt gulv, flislagte vegger og takplater i himling. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med servant og armatur, speilskap med overlys og stikkontakt over servant. Rommet er utstyrt med dusjkabinett med dusjarmatur, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk med ventil i himling og luftespalte for overstrømning under dør. Takhøyden er ca. 2,34 meter. Badet har et oppgraderingsbehov.

Soverom:
Soverommet er plassert innerst i leiligheten og har naturlig ventilasjon via ventiler. Rommet gir plass til dobbeltseng og nattbord.

Rom innredet som soverom:
Ved siden av stuen ligger et rom som er innredet og brukes som soverom. Det gjøres oppmerksom på at deler av dette rommet tidligere var bod, og at bruksendringen ikke er byggemeldt og godkjent hos kommunen.

Kontor:
Mellom soverommet og stuen ligger et rom innredet som kontor, med plass til arbeidsplass langs veggen.

Overflater:
Gulv: Gulvbelegg, parkett og laminat i underetasjen. Flislagt gulv på bad. Støpt gulv mot grunn.
Vegger: Utlektede vegger med malt panel, malte veggflater og tapetserte veggflater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Takplater i himling. Takhøyde ca. 2,36 meter i øvrige rom, ca. 2,34 meter på bad.

Lagring:
Innvendig bod i underetasjen, tilstøtende badet. Frittstående utebod på ca. 5 m², uisolert trekonstruksjon med stående trekledning og pulttak tekket med takpapp.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vannbåren varme. Radiatorer tilkoblet varmesentral.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1988. Det foreligger ferdigattest for rekkehus datert 19.01.1990. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 30.06.1987. Dagens planløsning samsvarer ikke med disse. Rom benyttet som soverom er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kommunen kan uavhengig av en søknad starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

På eiendommen er det også anlagt en terrasse på 32 m² med utgang fra stuen, samt oppført en frittstående utebod på 5 m².

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger og bestemmelse om trafostasjon/kiosk.

Eiendommens rettigheter:
Dagboknr. 18981, tinglyst 23.03.1987:
Eiendommen (gnr. 191 bnr. 145) har bruksrett til kjørbar atkomstvei fra Høgåsveien over gnr. 191 bnr. 144 (felles avkjørsel).

Dagboknr. 18981, tinglyst 23.03.1987:
Eiendommen (gnr. 191 bnr. 145) har bruksrett til kjøreatkomst fra Høgåsveien over felles avkjørsel og bruksrett til 30 biloppstillingsplasser på gnr. 191 bnr. 146.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål. Radonmåling utført i 2024 viste en årsmiddelverdi på 110 Bq/m³.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Radonmåling utført i 2024 viste en årsmiddelverdi på 110 Bq/m³.

Leiligheten ligger i et rolig, etablert og barnevennlig boligområde på Toppåsen, i Tirilltoppen borettslag. Området ligger høyt og fritt til, med gode lysforhold, grønne omgivelser og utsikt mot Oslofjorden og Oslo sentrum. Bebyggelsen følger terrenget, og mellom byggene er det opparbeidede uteområder med lekeplass og sittegrupper. Beliggenheten er samtidig skjermet og lite trafikkert, med natur og fine turmuligheter like i nærheten.

Herfra er det kort og trygg vei til Toppåsen skole, som ligger kun et par minutters gange unna, samt flere barnehager. Høgåsveien balløkke, Holmlia Bad og Lia Trening ligger også innen gangavstand, og området byr på et godt utvalg av fritids- og aktivitetstilbud. For den turglade er marka lett tilgjengelig, med blant annet lysløype på Grønnliåsen, mens Søndre Ås besøksgård og Hvervenbukta med fine bademuligheter også ligger i nærområdet.

Dagligvarehandelen er enkel med både Rema 1000 og Kiwi i nærheten. Holmlia senter ligger ca. 5–10 minutters gange unna og byr på et godt utvalg av butikker og servicetilbud, blant annet apotek, Vinmonopol, lege og bibliotek. Det er også kort vei til Mortensrud og Hauketo med ytterligere butikker, serveringssteder og servicetilbud.

Offentlig kommunikasjon er lett tilgjengelig. Nærmeste bussholdeplass er Liakollen, bare et par minutters gange fra boligen, med forbindelse mot blant annet Holmlia senter. Holmlia stasjon nås på under ti minutter til fots, og toget tar rundt 20 minutter til Oslo S. Med bil tar det om lag 15 minutter til Oslo sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Lia barnehage (1-6 år): 10 min. gange
Holmsåsen Fus barnehage (0-5 år): 10 min. gange
Fjeldlund barnehage (0-5 år): 10 min. gange

Idrett og fritid:
Høgåsveien balløkke: 1 min. gange
Lia Trening: 8 min. gange
Holmlia Bad: 12 min. gange

Eiendommen sogner til Toppåsen skole.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 34 905 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er tilnærmet flat i to nivåer. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier, lekeplass, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning. Det arrangeres regelmessig dugnader for felles vedlikehold. Borettslagets tomt er fellesareal.

Boligen disponerer en parkeringsplass i felles garasjeanlegg under leilighetsblokk, merket med nr 159.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Tirilltoppen Borettslag er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2619 datert 01.10.1982, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 24782, "Bebyggelsesplan og endret reguleringsplan for del av gnr.191 bnr.6 m.fl. - Toppåsen Nord, Holmlia - boliger, friområde, felles avkjørsel.", datert 30.09.1982, og reguleringsplan V271187, "Toppåsen Nord, Homlia (del av gnr.191, bnr.145 m.fl.) Mindre vesentlig endring av stadfestet reguleringsplan med reg.best.(S-2619)", datert 27.11.1987. Disse planene har ikke egne skrevne bestemmelser og er tilknyttet hovedplan S-2619.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg. Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP-17), vedtatt 22.04.2009.

Eiendommen berøres av hensynssone H310_2: Steinsprang, vist i kommuneplanen. Dette er en faresone som innebærer at det kan stilles særskilte krav til sikringstiltak eller ytterligere utredninger ved eventuelle byggetiltak på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 204,- pr. mnd. og inkluderer: Felles bygningsforsikring, kabel-TV (basispakke), kommunale avgifter, drift og vedlikehold av fellesområder og bygg, garasjeplass, forretningsførsel og nedbetaling av fellesgjeld. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter

Borettslaget er tilknyttet Telia, noe som gir beboerne mulighet til å få gode priser på bredbånd. Kabel-tv er inkludert i felleskostnadene.

Det er individuell måling av fjernvarme i samtlige leiligheter med egne målere, og faktura for forbruk sendes direkte til den enkelte beboer. Kostnadene betales separat og er ikke en del av de felles driftskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 969 743,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 14 871,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 75 201,15 pr. 25.02.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 11 245 428,- pr. 25.02.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207956368
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 25.02.2026: kr 11 245 428,-
Andel av saldo: kr 75 201,15
Innfrielsesdato: 30.05.2041
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,25 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 250 000,00 Prisantydning
75 201,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 325 201,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 334 503,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 344 453,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Rønnaug Odden

Leiligheten er tilknyttet Tirilltoppen Borettslag.
Hjemmeside: https://vibbo.no/tirilltoppen
Borettslaget består av 125 andelsleiligheter fordelt på 27 bygninger.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 98 14 64
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men skal meldes til styret. Dyrehold må ikke være til sjenanse for naboer eller andre som ferdes i borettslagets område.
Styret arrangerer årlig julegrantenning første søndag i advent med korsang, gløgg og pepperkaker.

Foretatte påkostninger de senere år:
2024 - Installasjon av felles brannvarsling.
2024 - Radonmåling og påfølgende tiltak.
2024 - Oppgradering av kameraer på garasjeanlegget-
2023-2024 - Gjenoppbygging etter brann i et rekkehus.
2021 - Trefellingsprosjektet - forberedende arbeid.
2021 - Gjennomført vedlikeholdsspyling av alle avløpsrør
2021 - Ny felles grill
2021 - Ny redskapsbod for redskaper og annet fellesutstyr
2021 - Maling av alle rekkehus
2021 - Gjennomgang og nødvendig rehabilitering av alle rekkehus fasadene
2020 - Forberedende arbeider for maling/rehabilitering av samtlige rekkehus
2020 - Asfaltering av plassen foran garasjehuset
2020 - Skifte av viftemotorer og ettersyn
2020 - App-styring av garasjeporter
2019 - Elbil-lading i garasjehuset og garasjeplassene i Tirillsletta
2018 - Opparbeiding av lekeplasser
2017 - Radon-reduserende tiltak
2016 - Vedlikeholdsplan for borettslaget
2016 - Montering av overvåkningskameraer garasjeanlegg
2016 - Oppgradering av kabelnett i borettslaget
2016 - Ytterligere utbedring av adkomst for brannbiler
2016 - Riving og oppføring av søppelskur
2015 - Måling av radon-nivået i boligene
2015 - Postkassestativer satt opp
2015 - Garasjehuset rehabilitert
2015 - Forbedret adkomst for brannbiler (utvidet svinger osv)
2015 - Trefelling
2014 - Veibelysning komplettert og skiftet
2014 - Røykvarslere kontrollert, pulverapparater utplassert
2011/12 - Trefelling
2011 - Lekeplassene rehabilitert
2011 - Rekkehusene ble beiset og skader utbedret
2009 - Rampe til garasjeanlegg ble utbedret
2007 - Nye porter i garasjen montert og persondørene reparert/skiftet ut
2006 - Bytte av samtlige terrassedører
2005/06 - Gjennomgang av innvendig røropplegg og radiatorer samt følgende utbedringsarbeider
2003 - Garasjehuset rehabilitert

Planlagte påkostninger:
Ifølge styreleder er det ingen store, planlagte prosjekter. Borettslaget skal utrede alternativ energiforsyning og oppvarming til borettslaget, med blant annet bruk av varmepumpe og solcellepaneler.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke   kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige   kr 11 432,50

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0036/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2636

Sist oppdatert: 19. august 2026 kl. 08:16