Hroars vei 21

Hroars vei 21, 1665 ROLVSØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 727, bruksnummer 381, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 312 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje - 121 kvm: Entré, gang, toalettrom, bad, vaskerom, to soverom, stue og kjøkken.
Kjeller - 112 kvm:
- Hoveddel: Trapperom, to soverom og bod
- Hybel: Entré, kjøkken, bad, stue og soverom.

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje - 41 kvm: Terrasse

Garasje :
1. etasje - 34 kvm: Garasje

Lekestue:
1. etasje - 4 kvm: Lekestue

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 41 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.09.2026 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på følgende:
- Bad. 1.etasje: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt. Konsekvens er at det ikke er tilstrekkelig fall til å gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk. Foreslått tiltak er lokale tilpasninger eller utbedring. Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen. Konsekvens er at forholdet kan føre til at lekkasjevann og vannsøl blir liggende på gulvet, men vurderes ikke til å medføre fare for at lekkasjevann kan renne ut i tilliggende arealer. Foreslått tiltak er lokal utbedring hvis dette vurderes som nødvendig. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedring eller lignende tiltak. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Bad hybel: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om det ikke er registrert synlige skader ved befaring. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedring eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedring eller lignende tiltak. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Vaskerom: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom (entré). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 42,5 prosent, ved 22,7 celsius med duggpunkt på 9,4 celsius. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Forholdet vurderes i hovedsak til å være et mindre avvik av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Det er registrert bruk av materialer på gulvet ved slukområde som ikke anses å være fuktbestandige. Konsekvens er at forholdet medfører økt risiko for fuktskader ved fuktbelastning. Det ble ikke observert tegn til fuktskader på befaringsdagen, men løsningen anses som uheldig. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller utskiftning. Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen. Konsekvens er at forholdet kan føre til at lekkasjevann og vannsøl blir liggende på gulvet, men vurderes ikke til å medføre fare for at lekkasjevann kan renne ut i tilliggende arealer. Foreslått tiltak er lokal utbedring hvis dette vurderes som nødvendig. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen, som vurderes å være som følge av slukets og skruenes alder. Konsekvens er at forholdet medfører økt risiko for lekkasje eller utettheter i overgangen mellom sluk og tettesjikt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand, utførelse og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.
Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Kjøkken 1.etasje - vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Kjøkken hybel- vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Toalettrom 1.etasje - ventilasjon: Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning. Konsekvens er at forholdet medfører økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er å etablere en permanent ventilasjonsløsning som sikrer tilfredsstillende luftutskiftning.

- Teknisk anlegg: Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Innvendig stoppekran er funksjonstestet og fungerer på befaringstidspunktet, men fremstår med tegn til slitasje og elde. Konsekvensen er at det foreligger usikkerhet knyttet til hvor lenge stoppekranen vil fortsette å fungere tilfredsstillende, før det kan oppstå redusert mulighet for å stenge av vannet ved behov eller andre feil. Foreslått tiltak er lokale tiltak, som utskiftning for å sikre fremtidig funksjon av bygningsdelen. Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service. Regelmessig service anbefales normalt hvert 2.-3. år for å opprettholde ytelse og levetid. Konsekvens av manglende service kan være forkortet levetid, nedsatt funksjon etc. Foreslått tiltak er at det gjennomføres service for å sikre videre funksjon og avklare dagens tilstand.

- Rom under terreng: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (soverom 3). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 18,5 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Synlige tegn på fuktighet observeres inne i konstruksjonen. Avleiring av salt/kalkutslag observeres på grunnmur, noe som vurderes å være et resultat av fukttransport fra utsiden. Det er påvist innvendig etterisolering, uten at grunnmuren er isolert på utsiden, en løsning som er forbundet med kondens- og fuktrisiko. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen. Konsekvens/foreslått tiltak er at det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som er nødvendige.

- Loft - uinnredet / Kaldt loft: Misfarging observeres stedvis på undertak fra byggeår, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Materialet er ikke egnet for fuktmåling, så overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført i stedet (stikkprøveprinsippet er benyttet). Det ble ikke registrert indikasjoner på forhøyede fuktnivåer. Forholdene er vurdert til å kunne være fra før yttertaktekking og undertak (duk over eksisterende undertak) ble byttet i 2019. Dampsperren ble kontrollert på tilfeldige plasser på loftet, i områder hvor isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Det ble oppdaget utettheter i dampsperre ved rørgjennomføringer pg downlights. Konsekvensen av utett dampsperresjikt er risiko for fuktskader (kondensskader). De deler av konstruksjonen som er undersøkt viser likevel ikke synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen. Foreslått tiltak er lokal utbedring, samt andre tiltak dersom videre undersøkelser viser at dette er nødvendig. Spor etter gnagere er observert. Forhold, årsak, konsekvens, og eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr". Dette er en viktig opplysning som en leser av rapporten må sette seg inn i.

- Ildsteder og skorsteiner inne i boligen: Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate. Konsekvens er at forholdet kan føre til at brennbart materiale blir truffet av glør og varm aske ved feiing/åpning av luke. Foreslått tiltak er at det etableres ubrennbar plate.

- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det observeres spor etter gnagere på kaldtloftet. Nøyaktig hvor eller hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen, har ikke latt seg påvise. Konsekvens er at gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage. En fagkyndig med spesialkompetanse bør derfor kartlegge og vurdere forholdet i sin helhet, for å avklare inntrekksveier, omfang og om det foreligger skader eller skjulte skader som følge av gnageraktivitet. Når dette er kartlagt, kan det gjøres en vurdering på om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

- Yttervegger inkl. fasader: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak hjørnebord (ytterhjørner). Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Vinduer og ytterdører: Vinduer fra byggeår og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking. Vinduer ved karnapp har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon. Konsekvens er nedsatt funksjonalitet. Foreslått tiltak er lokal reparasjon. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer.

- Grunnmur/fundament: Det registreres moderat tegn til riss i overflaten til grunnmuren ved soverom hybel. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan indikere overflatespenninger eller bevegelser i konstruksjoner og/eller i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes dersom utviklingen fortsetter.

- Lekestue: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde, og det er registrert enkelte tegn til råteskader. Konsekvens er at materialet et utsatt for en pågående nedbrytning. Kort/ingen avstand fra underkant av kledningen til terrenget, og det observeres tegn til fuktopptrekk/fuktskader som følge av dette. Konsekvens er at materialet et utsatt for en pågående nedbrytning. Bygningsdelen viser tegn til skjevheter, noe som kan tyde på underdimensjoneringer eller underliggende feil som ikke lar seg observere. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke utviklingen stoppes. Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand, utførelse og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

- Garasje: Det er ikke montert musesperre bak kledningen. Konsekvens er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen, og søke etter åpninger som kan føre videre inn i bygget. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Bad hybel - vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Det vurderes at rørgjennomføringene (avløpsrør fra kjøkken) i våtsonen ikke har tilstrekkelig tetthet mot direkte vannbelastning og vanndamp. Konsekvensen er at utette overganger i våtsonen gir høy risiko for skjulte fuktskader. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av mansjett og tettesjikt. Sjablongmessig prisanslag: kr 5 000 - 10 000

- Drenering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og noe registrert fukt på innvendig side der dreneringen er fra byggeår, dette kan tyde på en funksjonssvikt i den eldre dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Konsekvensen er at funksjonstiden til dreneringen vurderes å være passert. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Konsekvens er at det kan komme vann bak fuktsperren, som igjen kan gi oppfuktning av konstruksjonen. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått tiltak at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for videre undersøkelser med eventuelle utbedringer av eldre drenering. Ytterligere påkostninger kan eventuelt forekomme på eventuelle skjulte feil. Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000

Det er gitt tilstandsgrad IU (TG IU) på følgende:
- Bad 1.etasje - ventilasjon: Effekten til avtrekksviften på våtrommet ble ikke funksjonstestet, siden systemet er sensorstyrt og ikke lot seg aktivere manuelt under befaringen. Konsekvens er at funksjonen er ukjent og bør undersøkes under bruk av våtrommet.

- Terrasse/platting - inngangsparti: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet skjult mot grunn, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

- Terrasse/platting - gårdsplass: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet skjult mot grunn, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

- Terrasse/platting - med adkomst fra terrasse: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet skjult mot grunn, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
Utført av Faglært:
2024. Skifte av varmtvannsbereder, lagt inn avløp og vann til kjøkken og vaskemaskin i hybel.
2025. Installasjon og røropplegg til toalett og vask på toalettrom. Tilkobling av kum/blandebatteri utekjøkken.
Utført av ufaglærte: Satt opp skillevegg mellom toalettrom og vaskerom. Nye fliser over eksisterende i toalettrom og vaskerom. Våtrommene i 1. etasje er direkte over bod i underetasjen.

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.
2025. Ufaglært: Bygget ny veranda, utekjøkken og installert ny verandadør.
2026: Ufaglært: Installert nytt vindu vaskerom.
2019: Faglært: Omlegging av tak og div kledningsarbeider.

- Er det utført arbeid med drenering? Ja.
2014. Faglært: Drenering rundt huset.

- Er det utført arbeid på det elektrisk anlegget? Ja.
2024. Faglært: Lagt opp kurs og sikringer til kjøkken i hybel, samt stikk i forbindelse med dette.
2026. Faglært: Spotter i stue, kjøkken, vaskerom og toalettrom. Oppgradert elektrisk ifbm. vaskerom/toalettrom (nye termostater, stikk og ventilasjon) Installert elbillader Nye utvendige stikkontakter ved utekjøkken og inngangsdør.

- Er det utført arbeid på utvendig eller innvendig avløpsrør eller vannrør? Ja.
2025. Faglært. Installasjon og røropplegg til toalett og vask på toalettrom. Tilkobling av kum/blandebatteri utekjøkken.
2024. Faglært. Skifte av varmtvannsbereder, lagt inn avløp og vann til kjøkken og vaskemaskin i hybel.

- Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja.
2025. Faglært. Bytte av termostat vaskerom og toalett rom.
2018. Faglært. Installasjon av varmepumpe.

- Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja.
Vi opplever eiendommen generelt i god stand, men det er råte i lekestua, som virker til å være bygget direkte på mark, samt i noe av vindusomrammingen og et par terrassebord ved inngangspartiet.

- Er det utført radonmåling? Ja.
Løpende måling med Airthings radonmåler. Vi oppdaget forhøyede verdier i 2024, og tiltak ble gjort av Radonhjelpen Øst AS (installert radonsug).

Boligen er oppført i 1990, og er oppgradert i flere omganger. Planløsningen byr på romslige fellesarealer, fire soverom i hoveddelen og en hybel i underetasjen. I første etasje ligger stue, kjøkken, bad, vaskerom, toalettrom og to soverom på samme plan.

Stuen har god plass til både sofagruppe og spisebord. Vinduer på tre sider gir gode lysforhold gjennom dagen, mens karnappvinduene gir utsyn mot Fredrikstadmarka. Den sentralt plasserte vedovnen har glass på tre sider, og skaper en lun ramme rundt begge sonene. En plassbygget arbeidskrok i heltre eik har skjult plass til PC og robotstøsuger. Stuen har slitesterkt og dempende korkvinylgulv, og er fargesatt i lune jordtoner. I 2026 er det montert Plejd spotter i himlingen i stue, kjøkken, toalettrom og vaskerom, med sonedelt belysning, justerbar fargetemperatur og styring via app.

Den tofløyde verandadøren fra 2025 gir en bred åpning mot verandaen, og visker ut skillet mellom inne og ute. Verandaen ble oppgradert i 2025 og har brede gulvbord behandlet med Møte Tyri terrasseolje, elektrisk markise og utekjøkken med varmt og kaldt vann, strøm og grill.

Kjøkkenet har en funksjonell IKEA-innredning av eldre dato, med brune fronter, vitrineskap og godt med skuffer og skap. Det ligger vegg i vegg med spisestuen, og kan lukkes med skyvedør. Hvitevarene omfatter dampovn og kombinert mikrobølge- og stekeovn fra 2020, ventilator fra 2020, oppvaskmaskin fra 2025 og platetopp fra 2026.

I første etasje er det etablert et nytt og lett tilgjengelig toalettrom, praktisk plassert ved stuen. Rommet har et gjennomført uttrykk med store marmorpregede fliser, mindre veggfliser i klassisk arabeskmønster og veggmontert blandebatteri.

Toalettrommet er skilt ut fra vaskerommet, som ble bygget om og oppgradert i 2026. Vaskerommet har store marmorpregede fliser på gulv og vegger, lagt over eksisterende fliser fra 2012. Rommet har ytterdør mot inngangspartiet og fungerer også som walk-in-garderobe, med ca. tre meter garderobeløsning. Her kan hele klesflyten samles på ett sted - fra vått og skittent tøy til vask, tørk og oppbevaring. Dette gjør det enklere å holde resten av boligen ryddig.

Badet i første etasje ble etablert i 2012, og har et generøst areal på over 11 kvm. Rommet har god oppbevaringsplass, hjørnebadekart med sitteplass for to personer og nytt speil med belysning fra 2026.

Hoveddelen har fire soverom. Hovedsoverommet i 1. etasje er på litt over 9kvm, og har direkte utgang til verandaen. Det andre soverommet i første etasje er på ca. 7kvm, og har en plassbygget huleseng langs hele rommet. Her er det lagt til rette for at to barn kan dele rom, med en plassbygget seng i hele rommets lengde, to sengeplasser og hver sin stige. De to soverommene i 1. etasje har enkel adkomst til garderoben på vaskerommet. Soverommene i underetasjen er på ca. 10 og 17 kvm. Det største rommet kan alternativt benyttes som ungdomsrom eller TV-stue.

I underetasjen finnes også en stor, uinnredet bod med gode lagringsmuligheter. Her står boligens to varmtvannsberedere, og her er radonsuget fra 2024 installert. Boden ligger under badet, vaskerommet og toalettrommet i første etasje, og deler av røropplegget er synlig i taket. Fra boden går det en dør videre til hybeldelen.

Hybeldelen består av stue, soverom, kjøkken, bad og gang, og har egen entré via trapp langs nordre gavlvegg. Kjøkkenet ble montert i 2024 og har heltre benkeplate samt integrert oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp. Badet som inngår i hybeldelen, ble i likhet med badet i første etasje etablert i 2012. Tilstandsrapporten angir TG3 for forhold knyttet til rørgjennomføringen fra kjøkkenet. Nærmere opplysninger om leieforholdet fremgår under "Eventuell adgang til utleie".

Utvalgte oppgraderinger og tiltak:

- 2012: Bad i første etasje og bad i underetasjen etablert
- 2012: Vaskerom etablert ved sammenslåing av opprinnelig bad og vaskerom
- 2014: Drenering fornyet langs veggen ved garasjen, på langsiden mot gårdsplass, og til lengden på badet langs hybel-siden.
- 2020: Panel på sørvegg, taktekking, undertak, pipebeslag, renner og nedløp skiftet
- 2020: Ny dampovn, kombinert mikrobølge- og stekeovn og ventilator
- 2024: SKillevegg i trappegangen, nytt kjøkken i hybel, ny varmtvannsbereder, radonsug
- 2025: Ny veranda, utekjøkken og tofløyet verandadør
- 2025: Ny oppvaskmaskin i 1. etasje
- 2025/2026: Separat toalettrom etablert og vaskerom bygget om
- 2026: Nytt vindu på vaskerom
- 2026: Ny platetopp i 1. etasje
- 2026: Elektriske arbeider: spotter i himling i stue, kjøkken toalettrom og vaskerom, elbillader, utvendige stikkontakter, samt arbeider i soverom 3

Overflater og innredninger:

Gulv: Parkett, korkvinyl, laminat og fliser.
Vegger: MDF-panel, panel, gips, mineralsparklede flater og fliser.
Himlinger: MDF-panel

Kjøkken 1. etasje: IKEA-innredning med brunmalte fronter, vitrineskap, laminerte benkeplater, nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert Elektrolux platetopp, dampovn og kombiovn fra Asco. Innbygget oppvaskmaskin fra Bosch. Ventilator i overskap.

Kjøkken underetasje: IKEA-innredning med hvite fronter, heltre eik benkeplate, nedfelt stålvask, integrert platetopp, oppvaskmaskin og stekeovn fra IKEA.

Bad i første etasje: SKapinnredning med glatte hvite fronter. Nedfelt porselensservant med ett-grep blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Hjørnebadekar med massasjedyser. GUlvmontert klosett.

Bad i underetasjen: Servantskap med glatte hvite fronter og nedfelt porselensservant med ett-greps blandetbatteri. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Grohe veggmontert blandebatteri i messing, servantskap med ribbet front og overmontert keramisk servant, speil med belysning, vegghengt toalett og plassbygget hylle i eik.

Vaskerom: Plassbygget benkeinnredning i hardvoksoljet eik, veggmontert blandebatteri, nedfelt keramisk kum, opplegg til vaskemaskin og langsgående garderobeinnredning fra IKEA. Vegghengt tørkestativ fra Elfa.

Utekjøkken: Heltre innredning oljet med Møretyri terrasseolje og flislagt benkeplate, FCC grill, sort ettgreps blandebatteri og nedfelt kum.

Taklampene i stua, og soveromsgangen medfølger ikke. Hammocken ute medfølger ikke. Skoskapet i entréen medfølger ikke.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming skjer med elektrisitet, luft-til-luft-varmepumpe og vedovn. Det er gulvvarme/varmekabler i vaskerom, toalettrommet, begge bad, trappegang, soverom 4 og 5.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Følgende avvik/anmerkninger er registrert hos Fredrikstad kommune:
- Innkledd skorstein. Gjelder i kjeller, kledd inn med panel.
En elementskorstein skal oppstilles slik at to sider er tilgjengelig for inspeksjon med hensyn til eventuelle sprekker i skorstein.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 17.07.1989.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Pipe monteres ferdig over tak. Ildsted/peis monteres ferdig som anvist. Røykvarsler monteres i soveromsgang.
- Balkongdør sikres inntil balkong er montert. Spalte for tilluft anordnes i pos. vaskerom, WC, baddør.
- Sperrer i gavler på loft skråavstives som anvist. Noe arbeid gjenstår inn- og utvendig

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det er mottatt godkjente byggetegninger datert 20.12.1988. Følgende endringer avviker fra den opprinnelige byggetegningen i første etasje:
- Et soverom er opprinnelig byggemeldt som soverom, men benyttes i dag som bad.
- Vaskerom er opprinnelig byggemeldt som et separat bad og et separat vaskerom.

Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen.
Det foreligger ikke byggetegninger som viser utvidelse av verandaen (Forbi hushjørnet) med utgang fra stuen på baksiden av eiendommen, samt trapp ned med markterrasse . Verandaen er bygd i flere nivåer og fremstår som et større konstruksjonsmessig anlegg og kan være et søkepliktig tiltak mtp. avstandsbestemmelser og byggegrenser mm. Det foreligger ikke tegninger av bod inntil garasjen.

Takoverbygg over trappen ned til kjelleren fra rundt 2012-2014 er ikke søkt om. Naboen har tidligere nevnt at denne er for nærme sin tomtegrensen. Ytterste konsekvens er at takoverbygget må rives.

Det foreligger ferdigattest på bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i kjelleren datert 24.08.2023 med byggetegninger.
Følgende endringer avviker fra byggetegningene:
-Kjøkkenet er opprinnelig byggemeldt som en gang.
-Kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som soverom.

Det er mottatt godkjente byggetegninger datert 29.08.1994 av garasje.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst en servitutt på eiendommen. Disse omhandler blant annet at det kan over tomten ligge ledninger for vann, avløp, elektrisitet osv.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

 Eiendommen har tinglyst rett til adkomst på gnr. 727, bnr. 378. Rettigheten er tinglyst på gnr. 727, bnr. 378, dagboknr 11842, tinglyst 20.10.1988.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse. Det foreligger ferdigattest datert 24.08.2023 for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel for rom i underetasjen. Kjøkkenet er etablert i et rom som på godkjente tegninger er angitt som gang. Hybelen er internt forbundet med resten av huset gjennom en dør. Den er dermed ikke etablert eller ment som en separat boenhet.

Hybelen er utleid i henhold til signert leieavtale. Leieforholdet startet 15.06.2026 og er tidsbestemt til 15.06.2027. Begge parter kan si opp avtalen med tre måneders frist, med fraflytting ved utløpet av den kalendermåneden fristen utløper i. Månedlig husleie er kr 12 000, og avtalt depositum er kr 36 000. Strøm, internett, vann og avløp ved normalt forbruk for inntil to beboere er inkludert.

Leietaker disponerer det to-roms leieobjektet og tilhørende utvendig trapperom, én parkeringsplass på gårdsplassen og felles bruksrett til frittstående platting på gårdsplassen.

Selger opplyser at leieinntekten er skattefri for dagens eiere fordi eierne bruker minst halvparten av boligen selv, beregnet etter utleieverdi. Skattefriheten avhenger av eierens faktiske bruk og gjeldende skatteregler. Kjøper må vurdere skatteforholdet ut fra egen bruk av eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Selger opplyser følgende i egenerklæringsskjema:
Løpende måling med Airthings radonmåler. Vi oppdraget forhøyede verdiger i 2024, og tiltak ble gjort av Radonhjelpen Øst AS (installert radonsug).

Rekustad er et utpreget barne- og familievennlig boligområde på Rolvsøy. Hroars vei 21 ligger i et svært fredelig nabolag like på grensen til Fredrikstadmarka. I nabolaget finnes både Rolvsøy barnehage, Rekustad skole og Rolvsøyhallen. Til Rekustad skole er det ikke mer enn ca. 50 meter å gå fra hageporten i Hroars vei 21. Dessuten tar det få minutter å gå til Steinerbarnehagen og Steinerskolen med barne- og ungdomstrinn – et populært alternativ beliggende i flotte naturomgivelser. Ungdomsskole, videregående og folkehøyskole ligger også i nærheten.

Kun 100 meter fra boligen finnes én av inngangene til Fredrikstadmarka som har et omfangsrikt nettverk av turveier og en rekke utfartsmål, deriblant Skihytta. Vinterstid prepareres det skispor så snart forholdene tillater, blant annet i lysløypen som starter like ovenfor. Dette er et ideelt sted å bo hvis du ønsker å være aktiv i skog og mark.

Hverdagslige innkjøp er det enkelt å gjennomføre ved en større dagligvareforretning som ligger langs adkomstveien til Rekustad. Et vesentlig mer omfangsrikt shoppingtilbud er det i handelsområdet Dikeveien, et fåtall minutter unna med bil. Her finnes både kjøpesenter og en rekke store varehus.

Nabolaget ligger midt mellom Fredrikstad og Sarpsborg, ca. 10 minutter til E6 og 12 minutter til sykehuset på Kalnes. Sentrum av Fredrikstad er ca. 10 minutter unna med bil, eller en knapp halvtime om du tar sykkelen fatt og følger turstiene gjennom marka. Det er også en mulighet å følge sykkelveien langs Rolvsøyveien. Nærmeste bussholdeplass ligger ca. 50 meter unna, og bussen kjører til sentrum på under en halvtime.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager
Veslefrikk Steinerbarnehagen (0-5 år) 0.3 km
Rolvsøy barnehage (1-5 år) 0.4 km
Trollklubben barnehage (0-5 år) 0.9 km

Skoler
Rekustad skole (1-7 kl.) 50 meter
Steinerskolen i Fredrikstad (1-10 kl.) 0.5 km
Hauge skole (1-7 kl.) 2.8 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 3.3 km
Seiersborg videregående skole 2.1 km
Greåker videregående skole 4.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 813 kvm, opparbeidet med steinlagt gårdsplass, plen, hekk og variert beplantning. Tomten omkranses av høye hekker mot både vei og naboer og fremstår frodig og skjermet. Tre hageporter gjør det mulig å lukke hele hagen, noe som gir et trygt og oversiktlig uteområde for barn og kjæledyr. Tomten har flere uteplasser, inkludert en veranda og flere markterrasser, samt en etablert kjøkkenhage med frukt, bær og plantekasser. Under verandaen er det en overbygd plass som siden i sommer har vært brukt som innhegning for fire jærhøner.

Parkering i garasje, samt på steinlagt gårdplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Rekustadåsen syd datert 29.10.1987 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av Kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål: Bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21.155,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendomsskatten er kr 8.396,- for inneværende år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 45.000,- pr. år. / 40.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14.649.
Boligen er tilknyttet Viken fiber som leverandør av internett og har avgift på kr 1.159 ,- pr. mnd. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2025 var kr 1 183 868,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 735 472,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

7 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

182 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
183 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
203 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 483 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 503 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristiane Torkildsen Hjertaker og Niklas Vågenes

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 70 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt  kr -20 000,00
Markedsføringspakke (Finn.no, Hjem.no, Krogsveen.no og smartannonsering via sosiale medier)  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr. stykk kr. 1 900 (De 5 første er gratis) kr 1 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning (Ordinær pris kr. 4 684, men har en del fra forrige salg)  kr 1 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 41 683,00
Foto - Interiørveiledning  kr 2 500,00
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 9 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0175/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26175

Sist oppdatert: 25. september 2026 kl. 13:51