Birgitte Hammers vei 17

Birgitte Hammers vei 17, 1167 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 827, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 227 kvm
Totalt BRA-i: 205 kvm
Totalt BRA-e: 22 kvm

BRA-i:
1. etasje 185 kvm:
2 entréer, hall, 2 kott, bod, gang, 2 toalettrom, 2 bad, 5 soverom, kjøkken, spisestue og stue.

Kjeller 20 kvm:
2 boder.

BRA-e:
2 boder på totalt 3 kvm med utvendig adkomst.
Garasje på 19 kvm.

Vestvendt terrasse på 49 kvm.
Det er også en carport ved inngangspartiet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 22.06.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Frittliggende endbolig på ett plan i tillegg til noe kjellerareal, oppført i 1965.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og med grunnmur av betong. Krypekjeller har adkomst via luke i grunnmur og i kjeller.
Etasjeskiller er i trekonstruksjoner.
Yttervegger er i trekonstruksjoner og med fasader i stående kledning og fasadeplater.
Taket har saltaksform som utvendig er tekket med Decra plater og flatt tak dekket med papp. Det ble lagt nytt takpapp i 2024.
Uinnredet kaldtloft med adkomst via trapp og luke. Gulvet er stedvis kledd med panelbord/plater og det er panelbord i himling.
Profilert/glatt entré-/ytterdører av tre. Hev-skyvedør med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Verandadør og vinduer er med karmer av tre og to-lags glass og vareglass fra byggeår og 2016. Det er gitt tg2 på dører og vinduer grunnet elde og slitasje.
Delvis overbygget veranda med bærende konstruksjoner av armert betong. Rekkverk er i betong, metall og treverk.

Frittstående garasje i trekonstruksjoner som er kledd med stående trekledning og fasadeplater. Yttertak er tekket med takpapp.

I tilstandsrapporten er det hovedsakelig gitt TG2 på overnevnte bygningsdeler og tekniske installasjoner. Det er i tillegg gitt TG3 på bad 2 som en helheltsvurdering. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Birgitte Hammers vei 17 har en solrik og flott beliggenhet i en liten blindvei i et attraktivt villaområde på Nordstrand. Eiendommen ligger på toppen av en høyde, usjenert og med flott utsikt mot fjorden. Særdeles barnevennlig boområde med kort vei til bl.a. skoler, kollektivtransport og servicetilbud.

En unik enebolig som ble tegnet av Arkitekt Aksel Fronth, en kjent arkitekt (og kunstner) som var svært virksom i perioden 50 til 90 tallet, spesielt kjent for å ha tegnet en rekke kirker og for å ha satt sitt preg på bybildet i Fredrikstad.
Huset har en innholdsrik og gjennomtenkt planløsning der lite ble overlatt til tilfeldighetene. Det er bl.a. lagt vekt på store glassflater mot vest og utsikten, stedvis gode takhøyder, store sosiale oppholdsrom og egen tilbaketrukket fløy med 5 soverom og 2 bad. Arkitekten tegnet i tillegg inn en hybelløsning om noen skulle ønske å etablere det.
Villaen er godt tilpasset terrenget og omgivelsene, i frodige omgivelser med lite innsyn.

Boligen fremstår i dag hovedsakelig med en original standard fra byggeåret 1965, foruten enkelte påkostninger som bl.a. nytt kjøkken fra Unoform i 2011. Dette gjør at mye av arkitektens visjon fortsatt er ivaretatt, herunder også innredning og andre detaljer. Mht. husets standard bør det påregnes oppussing/modernisering, der noe er nærliggende mens noe kan gjøres over tid.

1. etasje:

Etasjen er på hele 185 kvm og inneholder entré, bod, hall, toalettrom, kjøkken, spisestue og stue, samt gang, 5 soverom, 2 bad, toalettrom og entré.

Entré har adkomst vi glassdør til hallen, samt direkte til både boden og kjøkkenet.

Boden har god plass til lagring og adkomst opp til stort lagrinsloft.

Romslig hall med plassbygget garderobeoppheng. I praktisk tilknytning til hallen ligger gjestetoalettet. Fra hallen er det adkomst til både stuen og spisestuen.

Stor stue med store vestvendte vindusflater som visker ut grensene mellom inne og ute. Her fremheves den flotte utsikten og bringer naturen inn i stuen. Rommet har en takhøyde på opptil 2,8 meter som gir ekstra god romfølelse. Peisen gir rommet ekstra hygge og varme. Fra stuen er det direkte utgang til den store vestvendte terrassen.

Stor spisestue som har plass til både spisebord og salong. Her er det også store vindusflater mot vest som fremhever utsikten. Peisovn i rommet. Via skyvedør går du direkte ut til den vestvendte og solrike terrassen.
Terrassen er på hele 49 kvm, delvis overbygget, og har plass til møblering i flere soner. Her sitter du helt usjenert mens du betrakter utsikten over det frodige landskapet og den flotte fjordutsikten. Fra terrassen er det trapp videre ned til hagen.

Kjøkkenet ligger i direkte tilknytning til spisestuen, og ble oppgradert i 2011 med ny kjøkkeninnredning fra Unoform, samt gulvarme og downlights i himling. Rikelig med vindusflater gir utsyn til det frodige atriet.
Et stort og praktisk kjøkken med rikelig med skap- og benkeplass. Spiseplass i barløsning ved kjøkkenbenk. Kjøkkeninnredning med profilerte/glatte fronter og med Corian benkeplater. 3 stk. underlimte oppvaskkummer med hhv. 2 stk. ett-greps armaturer. Integrert induksjonstopp, stekeovn, varmeskuff, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Vegghengt ventilator tilkoblet avtrekkskanel. Opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel i enden av kjøkkenet. Alle nevnte hvitevarer vil følge boligen. Praktisk kott i tilknytning til kjøkkenet, samt at det fra kjøkkenet er trapp ned til kjelleren.

I egen del av huset ligger soveromsfløyen. Praktisk soveromsgang med adkomst til alle soverommene og bad. Lite kott i enden av gangen.

5 romslige soverom, alle med plass til garderobeskap. Flere av soverommene har fjordutsikt.
Romslig hovedsoverom med eget master bad (bad 1). Flislagt bad med gulvvarme som er innredet med servant, dusjnisje og toalett.

Et av soverommene har tilgang til ekstra toalettrom via tilliggende entré/gang med utgang dirkete til terreng. Arkitekten tegnet opprinnelig inn en hybel i denne delen av boligen, og med noe ombygging kan denne delen evt. tilrettelegges for utleie.

Barnebadet (bad 2) ligger i tilknytning til soveromsgangen. Flislagt bad med gulvvarme som er innredet med servantskap, badekar og toalett.

Kjeller:

Kjelleren er på 20 kvm og inneholder 2 boder.

I tilegg har boligen 2 boder på totalt 3 kvm med utvendig adkomst.

I til knytning til inngangspartiet ligger garasje på 19 kvm og carport.

Se tilstandsrapport datert 22.06.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme på kjøkkenet og på begge bad.
Peis i stuen og peisovn i spisestuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men brukstillatelse ble gitt den 11.01.1965. Det er senere notert at eiendommen er ferdigbesiktiget den 16.03.1971.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen, men det er tinglyst følgende servitutter på gnr. 194, bnr. 131 (hovedbølet) hvor følgende servitutter ble tinglyst før utskillelsen:
Dagboknr. 900288, tinglyst 18.11.1904 og dagboknr. 900676, tinglyst 15.08.1913:
Servituttene er håndskrevne og vanskelige å tyde, men hefter i eiendommen. Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr. 12985, tinglyst 11.10.1963:
Bestemmelse om veg. Birgitte Hammers vei godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde på 6 meter + steingrøfter. 8 meters planeringsbredde. Eieren er forpliktet til, når formannskapet forlanger det, å opparbeide veien inntil 8 meter bredde inntil tomten, innbefattet fortau. Gjerde skal settes opp etter områdets reguleringsbestemmelser.
Dagboknr. 16324, tinglyst 09.12.1963:
Best. om vann/kloakkledn. Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann -og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen sløyfe det godkjente private renseanlegget for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte avgift. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand.
Dagboknr. 10861, tinglyst 26.08.1964:
Erklæring/avtale. Kartverket kan ikke finne dokumentet i sitt arkiv.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Birgitte Hammers vei 17 ligger høyt og fritt på høydedrag med vestvendt utsikt mot fjorden. Eiendommen ligger flott til i en blindvei, i et særdeles barnevennlig villaområde skjermet fra trafikk.

Et populært og attraktivt villaområde med umiddelbar nærhet til friområdet på Skredderjordet, samt kort veil til et bredt fritidstilbud, flotte turområder, sjøen, skole, kollektivtransport og servicetilbud.

Kort vei til lokal søndagsåpen matbutikk på Ljan og gangavstand til Sæter handelssenter med caféer, spisesteder, vinbar og butikker, samt Meny og Rema1000. På Sæter finner du i tillegg bl.a. treningssenter, legekontor m.m.
En kort kjøretur unna ligger de to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet. Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.

Få minutters gange til buss i Ljabruveien og til Ljan togstasjon. Gangavstand også til Ljabru eller Sæter trikkestasjon.
(Se Ruter for mer informsjon).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med direkte adkomst til Skredderjordet og omkringliggende skogsområde. Skredderjordet har tre sandvolleyballbaner, mens den andre delen er gruslagt fotballbane. Om vinteren forvandles fotballbanen til skøytebane.
Få minutters gange til flotte turområder langs Ljanselven og ned til Hvervenbukta. Østmarka ligger heller ikke langt unna.
I retning sentrum ligger Ekebergsletta. Området rundt Ekebergsletta kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturpark og Ekebergrestauranten m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Hallager idrettsanlegg med fotballbaner (kunstgress) som drives av Ljan Fotball og Nordstrand Idrettsforening.
Nordstrand IF på 'Niffen' med stor håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand Tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Ljan Tennisklubb i Peder Holters vei- Boble over 2 baner i vinterhalvåret.
Nordstrand turn (turnhall ved Leirskallen), dans, kor, speider m.m.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Gangavstand til områdets lokale alpinbakke, Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo og Opptur Helse på Sæter, Sats og Evo på Lambertseter og Best Helse på Holtet.

Birgitte Hammers vei er en lite trafikkert vei som strekker seg fra Solveien over høydedraget mot syd og ender som blindvei.
Birgitte Hammers vei 17 ligger på vestsiden av veien, som tredje siste hus i blindveien.

Flere barnehager i nærmiljøet, med bl.a. kun et par minutter å gå til Skredder'n Barnehage.
Eiendommen sogner til Nordstrand barne- og ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert.

Eiet tomt på 1 514 kvm. Vestvendt skrånende tomt med utsikt som er opparbeidet med plenareal, diverse beplantning og naturtomt, samt asfaltert/steinlagte gårdsplass/adkomstvei.

Parkering i garasje på 19 kvm og i carport.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Det ble i 2023 foretatt rørfornying av avløpsrøret mellom huset og kommunalt ledningsnett. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til "Byggeområde for boliger" i henhold til reguleringsplan S-4644 (Nordstrandskråningen) med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 11.06.2012.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27 256,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten utgjør kr. 8 918,- for inneværende år.

Estimert årsforbruk for 2025 er ca. 21 865 kwh iht. Elvia.
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 17 000,-.
Velavgift til Ljans vel er kr 500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av bredbånd hadde i 2024 en avgift på ca. kr 859,- pr. mnd. Evt. tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Fullmektig har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2023 var kr 3 995 017,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 12 135 738,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

17 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

425 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
445 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
17 445 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anna Torbjørg Aga Bore

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av fullmektigene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.500,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av kommunale avgifter kr 265,- , innhenting av reguleringskart med bestemmelser kr 1 045,- , tinglysing sikring kr 545,- , boligselgerforsikring kr 65 000,- , foto ca kr 8.800,-.

Oppdragsnummer 44-0315/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.24315

Sist oppdatert: 03. august 2025 kl. 15:36