Gamle Ringeriksvei 20 B

Gamle Ringeriksvei 20 B, 1356 BEKKESTUA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 17, bruksnummer 699

Totalt bruksareal (BRA): 279 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 136 kvm: Hoveddel: Hall, gang, bad, vaskerom, soverom, kjellerstue og fire boder. Hybeldel: Entré, bad, alkove, stue og kjøkken.
1. etasje 143 kvm: Entré, gang, bad, toalettrom, fire soverom, spisestue, stue og kjøkken.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 29 kvm: Veranda og balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.12.2025 utført av Anticimex AS v/Owe Fagerlund Leret. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som en enebolig over ett plan med underetasje i 1967. Grunnmuren er av betong, og etasjeskiller er av trekonstruksjoner og siporex. Bærende konstruksjoner og yttervegger er hovedsakelig av tre, med utvendig trekledning. Takkonstruksjonen er et saltak tekket med papp. Takbelegg, takrenner og beslag fra 2024. Det er en vedfyrt peisovn i stuen med skorstein fra byggeår. I 1. etasje er det vinduer med 2-lags glass fra 1995, 2005 og 2010, entrédør fra 2024, terrassedør med 2-lags glass fra 1991 og balkongdør med 3-lags glass fra 2015. I underetasjen er det vinduer med 2-lags glass fra 2009 og vinduer med 2x1 lags glass fra byggeår, samt en entrédør med glassfelt fra 2009. Boligen har en innvendig trapp i tre. Det er en sydvendt balkong på 3 m² som ble rehabilitert i 2025, og en sydøstvendt veranda på 26 m².

Sikringsskap med automatsikringer er plassert på vegg ved bod i underetasje. Det foreligger samsvarserklæring og kontrollrapport på det elektriske anlegget, og det er ikke registrert avvik.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og et brannslukkingsapparat med 6 kilo skum.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Underetasje Bad
- Overflater vegger: Riss/sprekker påvist på enkelte fliser i og utenfor dusjsonen.
- Overflater gulv: Overflate skade på enkelte fliser.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er redusert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør (ink. sluk): Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket. Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er redusert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det: Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. For å unngå vannskade bør tilstrekkelig mulighet til å nå sluket for vannsøl eller lekkasjevann etableres.

Underetasje Bad hybel
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er redusert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør (ink. sluk): Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket. Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er redusert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

1. etasje Bad
- Overflater gulv: Sprekk i enkelte gulvfliser.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er redusert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Underetasje Vaskerom/teknisk rom
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommet. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet.
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er redusert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er redusert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Ventilasjon: Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Redusert luftutskiftning.

Underetasje Hybel Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er redusert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

1. etasje Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er redusert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

1. etasje Toalettrom
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er redusert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

1. etasje Øvrige rom
- Overflater gulv: Gulvflater bærer preg av brukslitasje på enkelte områder. Knirk påvist på enkelte områder.

Underetasje Rom under terreng
- Overflater gulv: Gulvflater bærer preg av brukslitasje på enkelte områder. Gulvbelegg ved gang er skadet.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av brukslitasje.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger): Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Det ble utført fuktsøk mot synlig grunnmur ved bruk av fuktindikasjonsinstrument i innvendig bod. Det ble registrert forhøyede fuktverdier, samt synlige fuktmerker og saltutslag. Vurderes å skyldes funksjonssvikt på utvendig drenering ved det aktuelle området. Det ble til informasjon ikke registrert forhøyede fuktverdier eller synlige fuktmerker mot grunnmur på de andre rommene.

Loft - uinnredet / råloft
- Overflater vegger/undertak: Fuktskjolder/-merker observert i tak/undertak. Vurdert til å være fra tidligere lekkasje. Tak ble rehabilitert i 2024, men undertak ble ikke skiftet. Anbefales å holde under oppsyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Innvendige trapper
- Det er kun rekkverk/håndløper på en side. TG 2 i henhold til NS 3600. Det er for stor lysåpning mellom spiler i trapp.

Etasjeskiller
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 12 mm i stue. Forøvrig ingen merknader av betydning i rom som er målt.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er redusert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Hovedstoppekran: Stoppekran er av eldre type. Anbefalt brukstid er passert. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern og kobberrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er redusert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Varmesentral: Alder på det tekniske anlegget (radiatorer og rørføringer) vurderes å være redusert. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon
- Fasader ink. kledning: Det gjøres oppmerksom på at ytterkledning er hovedsakelig fra husets opprinnelig byggeår, slik at det bør forventes lokale utbedringer og overflate behandling. Det ble ikke observert større feil eller symptomer på skader på befaringstidspunktet.

Dører og vinduer
- Vinduer: Vinduer eldre enn 30 år, bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning. Enkelte vinduer så er låsemekanisme fjernet eller ødelagt.
- Dører: Ytterdører av eldre dato har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Balkonger, terrasser, veranda etc
- 3m2 balkong: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift.
- 26m2 veranda: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift.

Grunnmur, fundamenter
- Grunnmur: Riss/avskalling på overflater på enkelte områder.

Drenering
- Alder: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Tilstanden må derfor vurderes ut fra alder. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble ikke observert tegn på fuktinnsig eller fuktskader. TG2 er valgt for å belyse at dreneringen har nådd en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes. Det anbefales derfor oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Utvendig terreng, inkl fuktsikring av grunnmur: Det vurderes at grunnmuren mangler fuktsikring. Konsekvens kan være økt fare for fuktskader/fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Fuktmerker / -symptomer i kjeller/underetg. Ink. eventuell krypekjeller og plate på mark: Kjelleren/underetasjen bærer preg av at dreneringen har funksjonssvikt. Observert tilstand tilsier at dreneringen og eventuelle følgeskader bør utbedres. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang.

Stikkledninger og tanker
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse dette.

Frittstående byggverk
- Helhetsvurdering: Mindre frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Overordnet forenklet vurdering av tilstanden er at det er må holdes under oppsyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 settes for å belyse dette.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Underetasje Bad
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling.

Underetasje Bad hybel
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling.

Underetasje Vaskerom/teknisk rom
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling.

Loft - uinnredet / råloft
- Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldtloftet ble ikke undersøkt grunnet redusert/ingen tilkomstmulighet. Det er risiko for skjulte skader. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Andre VVS-tekniske anlegg (eksempelvis luft/luft varmepumpe): Ikke vurdert. Krever spisskompetanse.

Grunnmur, fundamenter
- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Arbeid på bad i 1. etasje ble utført i 2000, hvor faglærte sto for støping av gulv og legging av membran, mens ufaglærte monterte rupanel, gipsvegger og fliser. I 2023 lakk det regnvann inn på loftet og ned via en downlight i stuen under skifte av takbelegg. Samme år ble taket rehabilitert med nytt belegg og beslag, og noe dårlig undertak ble skiftet. I 2025 ble balkonggulvet skiftet med ny membran og veggpanel. I underetasjen er det observert kalk- og saltmerker på murvegger i en bod. Drenering på hagesiden ble forbedret i 2012 i forbindelse med skifte av avløpsrør. Det elektriske anlegget ble oppgradert i 2019, inkludert sikringsskapet. Varmtvannsbereder ble montert i 2012, og et dårlig avløpsrør i hagen ble byttet. En nedgravd oljetank er tømt, sanert og fylt med grus. Kombikjelen for radiatorvarme ble skiftet i 1996. Det ble montert peisinnsats i 1996 og keramisk foring i pipeløp i 2003. Det har tidligere vært problemer med veps og mus, men dette skal være utbedret. Små detaljer med råte på lekestue og utebod er byttet. I 1996 ble teknisk rom klargjort for vaskemaskin av ufaglærte. Radon ble målt til over 150 Bq/m³ i 2011, og radonsug ble montert. Nye målinger i 2025 viste verdier på 15 Bq/m³ i 1. etasje og 31 Bq/m³ i underetasjen. Selger opplyser også at plasttaket under terrassen lekker, at stålbjelker på kaldtloftet har overflaterust, og at flere vinduer i 1. etasje har defekte låsemekanismer.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Balkongen rehabilitert, utført av Papajs Håndverkstjenester og Viken Takteknikk.

2024:
- Ny entrédør i 1. etasje.
- Tak rehabilitert, utført av Bygg og motorteknikk og Sandvika blikkenslagerforetning AS.

2022:
- Oljetank tømt, sanert og fylt med grus.

2019:
- Oppgradering av sikringsskap, utført av Nansen Elektro AS.

2013:
- Nytt avløpsrør i hagen.

2001:
- Bad i 1. etasje, utført av Fred Olsen og Erik F. Halvorsen, samsvarserklæring foreligger.

2000:
- Bad i underetasje, hybel.

1996:
- Skiftet kombikjele radiatorvarme, utført av Jon Halvorsen og Ørnulf Wiig.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2012:
- Montert varmtvannsbereder, utført av Jar-Tek Rør AS.

2011:
- Radonsug montert.

2003:
- Montert keramisk foring i pipeløp til oljebrenner.

1996:
- Montert peisinnsats.
- Teknisk rom fikk opplegg for grovvask og vaskemaskin.

Dette er en innholdsrik enebolig med en familievennlig planløsning, beliggende tilbaketrukket i en rolig blindvei. Boligen strekker seg over to plan og inkluderer en egen, godkjent hybel i underetasjen, noe som gir fleksible bruksmuligheter. Uteområdene byr på en stor hage og en romslig, sydøstvendt veranda. Det er gode parkeringsmuligheter på egen tomt.

1. etasje

Entré:
Hovedinngangen i første etasje har flislagt gulv med varmekabler. Entréen har en nyere ytterdør fra 2024 og leder videre inn til en gang som fordeler tilgang til etasjens rom. Trappen ned til underetasjen er plassert her.

Stue og spisestue:
Stuen har plass til en romslig sofagruppe og en egen spisestueavdeling. En vedfyrt peisovn gir varme og atmosfære. Fra stuen er det direkte utgang til en stor, sydøstvendt veranda som blir en naturlig samlingsplass på varme dager.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en innredning fra 2002 med profilerte fronter og laminert benkeplate. Rommet har plass til et frokostbord ved vinduet. Hvitevarene er integrerte og består av komfyr med keramisk platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel.

Soverom:
Første etasje inneholder fire soverom. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Fra ett av soverommene er det utgang til en sydvendt balkong.

Bad og toalettrom:
Badet i denne etasjen er fra 2001 og har flislagt gulv med varmekabler. Rommet er utstyrt med både dusjkabinett og et boblekar, samt servantinnredning. Himlingen har downlights. I tillegg finnes et separat toalettrom med servant.

Veranda:
Den sydøstvendte verandaen på 26 m² er tilgjengelig fra stuen. Her er det god plass til utemøbler og grill.

Underetasje

Kjellerstue og hall:
Underetasjen har en egen kjellerstue med varmekabler i gulvet, som gir et ekstra oppholdsrom for familien. Fra hallen er det tilgang til etasjens øvrige rom, inkludert soverom, bad, vaskerom og boder. Kjellerstuen er ikke godkjent til varig opphold.

Bad og vaskerom:
Badet i hoveddelen av underetasjen er fra 1990 og har varmekabler i gulvet. Rommet er ikke søkt om eller godkjent for varig opphold og har et oppgraderingsbehov. Vaskerommet er et praktisk rom med opplegg for vaskemaskin og plassering av en 300-liters varmtvannsbereder fra 2012.

Godkjent hybel:
I underetasjen ligger en godkjent hybel med egen inngang. Enheten består av entré, stue med åpen kjøkkenløsning, en alkove for soveplass og et eget bad. Kjøkkeninnredningen er fra 2008, og badet fra 2000 har flislagt gulv med varmekabler.

Overflater:
Gulv: Hovedsakelig laminatgulv og parkettgulv. Fliser med gulvvarme i entré og på bad. Gulvbelegg på toalettrom.
Vegger: Hovedsakelig malte flater og trepanel. Overmalte murkonstruksjoner i deler av underetasjen.
Himling: Hovedsakelig trepanel og Tak-ess-plater. Hybel har lydbøyle himling

Lagring:
Boligen har god lagringsplass med fire innvendige boder i underetasjen. I tillegg er det et uinnredet kaldtloft med adkomst via luke, samt mindre frittstående byggverk på tomten.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger salget:
- Kombiskap, komfyr, oppvaskmaskin og vaskemaskin.

Elektrisk oppvarming via radiatorer tilkoblet elektrokjele (AMA elektrokjele fra 1996). Boligen har to varmepumper, plassert ved entré i underetasje og i stue. Det er vedfyring med vedfyrt peisovn i stue. Gulvvarme i 3 bad, entrè og kjellerstue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eneboligen er oppført i 1967.

Det foreligger ikke ferdigattest for eiendommen. Det er utstedt to midlertidige brukstillatelser i byggesak 410-65.

Midlertidig brukstillatelse for 1. etasje, datert 27.03.1969, ble gitt på betingelse av at følgende mangler og feil ble rettet innen 15. august 1969:
1. Terrenget må gis fall ut fra bygningen i en bredde av minst 2 m.
2. Den del av bjelkelaget som danner repos for hovedinngangstrapp må tekkes som bestemt for balkonger.
3. Balkonggulvet må tekkes på en forskriftsmessig måte.
4. Det må anordnes tremegulv på balkonggulvet.
5. Balkongrekkverk må være 90 cm høyt.
6. Det må settes opp forskriftsmessig rekkverk for balkong mot sydvest.
7. Balkong mot sydøst må forsterkes.
8. Bygget må forsynes med vindskier.
9. Jernplate foran peis mangler.
10. Maling av himling i dusjrom gjenstår.
11. Baderommet må gjøres ferdig.
12. Ingeniørvesenets uttalelse vedrørende avkjørsel vil bli oversendt når den foreligger.
13. Attest fra feiermesteren og vannverket foreligger ennå ikke.

Midlertidig brukstillatelse for underetasjen, datert 18.12.1969, ble gitt på betingelse av at følgende mangler ble rettet innen 20. mai 1970:
1. Erklæring vedrørende havestuen må sendes inn. Jfr. vårt brev av 20. januar 1967.
2. Havestuen må ferdigstilles. Jfr. bygningslovens § 77.
3. Forskriftsmessig trapp til overliggende etasje må settes opp. Jfr. byggeforskriftene kap. 21 § 2 pkt. 1 og 2.
I tillegg gjensto mangler nevnt under punktene 5, 7 og 9 i mangelliste av 27. mars 1969. Det er ikke dokumentert at vilkårene er oppfylt. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra byggeperioden, stemplet mottatt i kommunen i 1965 og 1967. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.

1. etasje:
- Det var opprinnelig WC ved entreen.
- Badet bestod opprinnelig av eget wc-rom og dusjrom.

Underetasje:
- Det var opprinnelig ingen inngangsdør i underetasjen.
- Vaskerommet er opprinnelig byggemeldt som fyrrom.
- Det var opprinnelig vindu på vaskerommet og i entreen.
- Kjellerstuen, soverommet og hallen er opprinnelig byggemeldt som havestue og badet nærmest hallen er opprinnelig byggemeldt som bod. Disse rommene er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

1967/304453-3/100 04.08.1967 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

1970/309134-1/100 01.12.1970 ERKLÆRING/AVTALE
Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. havestue i kjeller som birom

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen ligger sentralt og tilbaketrukket i en rolig blindvei på Bekkestua, med umiddelbar nærhet til alt Bekkestua har å by på. Plasseringen kombinerer en fredelig atmosfære med kort gangavstand til skoler, barnehager og servicetilbud, noe som gjør hverdagslogistikken enkel.

Fra boligen er det en kort spasertur til både Stabekk skole og Ringstabekk ungdomsskole. Flere barnehager, inkludert Gartnerveien og Ringstabekk FUS, ligger også innenfor få minutters gange. For den aktive familien finnes det et bredt utvalg av fritidsaktiviteter i området, med Stabekkbanen og treningssentre som SATS Bekkestua lett tilgjengelig. Nadderud stadion og Arena Bekkestua, et flerbrukshus for ungdom, utvider tilbudet ytterligere.

Bekkestua sentrum, en kort gåtur unna, fungerer som et naturlig samlingspunkt. Her finner du Bekkestua Senter med over 40 butikker, dagligvarehandel, vinmonopol og spisesteder som Godt Brød og Hunan Restaurant. I sentrum ligger også Bærums hovedbibliotek, som er en viktig kulturarena med arrangementer for alle aldre. For rekreasjon i det grønne er Skallumdammen og den tilhørende Skallumrunden et fint alternativ for lokale turer.

Området har et svært godt kollektivtilbud. Nærmeste bussholdeplass er Ringstabekkveien, kun et par minutter fra døren. Bekkestua er et av Bærums viktigste knutepunkt for offentlig transport, med både T-bane (Kolsåsbanen), trikk (Lilleakerbanen) og en rekke busslinjer som gir effektiv transport til Oslo og resten av Bærum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Gartnerveien barnehage
- Ringstabekk Fus barnehage
- Aktivitetsbarnehagen

Barneskoler:
- Stabekk skole
- Oslo International School (1-10 kl.)
- Bærum Montessoriskole (1-10 kl.)

Ungdomsskoler:
- Ringstabekk skole
- Bekkestua skole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1239 kvm. Tomten er opparbeidet med plen, diverse beplantning, frittstående byggverk og grusbelagt innkjørsel. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Bærum kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkering på egen tomt i grusbelagt innkjørsel med god plass til flere biler. Det er mulighet for å montere ladeboks for elbil på to av hussidene som har bilparkering.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et område som i hovedsak er uregulert, og omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (ID: 202101), vedtatt 21.06.2023. I planen er hele eiendommen på 1 239 m² avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

Eiendommen berøres i tillegg av eldre planer for mindre delarealer. Et areal på 236 m² er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Skallum (ID: 1996020), datert 27.09.2000. Et ytterligere areal på 11 m² er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til bebyggelsesplan for Gamle Ringeriksvei 22 (ID: 1994025), datert 23.05.1995. Begge planer har tilhørende reguleringsbestemmelser.

I henhold til kommuneplanens bestemmelser (§ 28.2.3 b) skal grad av utnytting for frittliggende småhusbebyggelse i uregulerte områder ikke overstige 20 %-BYA. I beregningen av BYA skal antall biloppstillingsplasser på terreng medtas med 18 m² per plass.

For delarealet som omfattes av reguleringsplanen for Skallum (ID: 1996020), gjelder en tomteutnyttelse på maksimalt 20 %-BYA. Gesimshøyden skal ikke noe sted langs fasaden overstige 6 meter.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27 371,28 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Årsprognosen for 2026 ligger på kr 29 752,26.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 33.000 kWh pr. år.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 642,-.

Boligen er tilknyttet Telenor (500 Mbps) som leverandør av fiber og internett og koster kr 1 000,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Eiendommen er tilknyttet Bekkestua Vel. Velavgift er kr 200,- pr. år.

Det er privat brøyting med en kostnad på kr 4 125,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 4 797 056,- ifølge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 13 281 508,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

13 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

341 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
342 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
362 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
13 992 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 012 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eivind Mathisen

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Bekkestua Vel. Foreningen har ansvar for vedlikehold av felles vei. Årlig kostnad til velforeningen er 200 kr.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Annonserte visninger pr. stk (selger belastes kun for 2 visninger)  kr 3 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 500,00
Markedsføringspakke  kr 25 000,00
Oppgjør  kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune kr 3 327,00
Tinglysing e-sikring - selveier  kr 540,00

Andre utgifter:
Fotopakke fra iSnitt (Enebolig)  kr 7 200,00
Rapport fra takstmann inkl. plantegninger med mål  kr 16 950,00

Oppdragsnummer 10-0038/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.2338

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 21:36