Kjelsåsveien 2A

Kjelsåsveien 2A, 0488 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 79, bruksnummer 32
Andelsnummer 315, Nordre Åsen Borettslag, organisasjonsnummer 948225425

Totalt bruksareal BRA: 65 kvm

BRA-i:
1. etasje 55 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og soverom.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: To kjellerboder.
Loft 4 kvm: Loftbod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 8 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 11 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.10.2026 utført av Anticimex AS v/Torbjørn Sæbøe. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført hovedsakelig i betong, med fasader forblendet med teglstein. Bærende konstruksjon og skillende dekker av betong. Saltak av trekonstruksjon, utvendig tekket med takstein. Entrédør av tre, balkongdør og vinduer med karmer av tre med to-lags glass. Leiligheten har mekanisk avtrekk på bad, naturlig tilluftventiler i vegger og vinduer i øvrige rom. Leiligheten er elektrisk oppvarmet, i tillegg til en peisovn med glassdør i stue. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
- Våtrom, baderom: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett usktifting/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Det foreligger ingen informasjon/dokumentasjon for bad. Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets veggflater. På gulvet er det trolig benyttet en form for påstrykings membran f. eks. to-komponent epoksy eller microsement. Det er usikkerhet rundt gulvets tettesjikt, om det er benyttet et materiale som tilfredsstiller dagens krav til membran/tettesjikt.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Våtrom, baderom: Vegger bærer stedvis preg av alder/sliasje, det er registrert stedvis merker og tegn til reparasjon av overflater. Forholdet vurderes til å være av estetisk betydning uten nevneverdige konsekvenser. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lade eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppbrett/oppkant ved dørterskel (det er høy terskel, men det er usikkert om tettesjikt har oppbrett ved terskel) for å kompensere for dette. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er skjult.

- Kjøkken: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Lekkasjestopper er kun etablert i skap for varmtvannsbereder. Sensor for lekkasjestopper er ikke riktig montert og vil ikke kunne registrere lekkasje fra vann/avløpsrør eller vaskemaskin. Sensor bør utbedres av faglært rørlegger. Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): Det har blitt utført stikkprøver i stue og kjøkken som har avdekket stedvise vesentlige skjevheter i stue. Det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren.

Det gjøres oppmerksom på at det gitt Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU) på følgende:
- Våtrom, baderom: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
- Ny varmtvannsbereder montert i februar 2024 av Oslo Rør og Varmeteknikk. Det foreligger kvittering fra nettbanken som dokumentasjon på arbeidet.

- Borettslaget har etablert luftventiler i yttervegg i stue og på soverom, samt montert avtrekksvifte på baderom.

- Det ble lagt opp ny kurs til oppvaskmaskin og varmtvannsbereder samt montert dimmer til taklys på kjøkken. Arbeid opplyst utført ved tidligere eier i 2019 før selger overtok leiligheten. Det foreligger ikke dokumentasjon på arbeidet.

- Det ble utført tilsyn av pipe ved Oslo Brann- og redningsetat i leiligheten 10.12.2024, hvor det ikke ble ført noen bemerkninger. Pipen ble rehabilitert i 2018.

- Alle vinduer, balkongdører og inngangsdører til blokkene ble skiftet i 2022/2023/2024 av faglærte i regi av borettslaget.

- Det ble utført drenering i en av blokkene i borettslaget i 2007, og resterende i 2014-2015. Arbeidet ble utført av faglærte i regi av borettslaget.

Det har vært påvist skjeggkre i blokken, men ikke i selve leiligheten. Borettslaget gjennomførte sanering via skadedyrsforsikring i VIS hos Rentokil i 2024.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Gjennomgående 2-romsleilighet beliggende i første etasje, med en praktisk planløsning og utgang til en vestvendt balkong med gode solforhold. Boligen har blant annet fått nye vinduer, balkongdør og entrédør i 2022/2024, og oppvarmes med elektrisitet samt en peisovn i stuen. Leiligheten har et pent kjøkken fra 2013, mens baderommet har oppgraderingsbehov. Det er støtteordning i borettslaget ved utskifting av sluk for inntil kr 7.000,-.

Entré:
Entréen har laminatgulv og lysmalte vegger. Rommet gir adkomst til leilighetens øvrige rom og har plass til klesoppheng og skooppbevaring. I entréen er det tilgang til et kott med lagringsplass for yttertøy.

Stue:
Lys og koselig stue med laminatgulv, malte og tapetserte veggflater kombinert med en vegg i trepanel, og malt himling. Det er god plass til både sofagruppe med tilhørende mediemøblement og spisebord.
Stuen har en peisovn med glassdør tilknyttet teglsteinspipe, som gir en lun varme til rommet på kalde vintersdager.

Vestvendt balkong med adkomst fra stuen og gode solforhold. Balkongen er oppført med betongdekke og rekkverk av stålprofiler, fasadeplater og glass.

Kjøkken:
Pent spisekjøkken fra 2013 med profilerte fronter, benkeplate av laminat og flislagt flate mellom benkeplate og overskap. Kjøkkenet er utstyrt med oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur, integrert komfyr, platetopp, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap med frysedel og kjøkkenventilator med kullfilter. Kjøl/frys er kjøpt mai 2026.
Det er etablert benkeskapsbelysning og stikkontakt under overskap, samt plass til spisebord ved vinduet. I kjøkkenbenken er det plassert en 98 liters varmtvannsbereder fra 2024.

Bad:
Baderommet har malt betonggulv, malte veggflater og malt himling, og er innredet med vegghengt servantskap, vegghengt speilskap med overbelysning, dusjkabinett, gulvstående toalett samt opplegg for vaskemaskin. Rommet har mekanisk avtrekk. Badet har et oppgraderingsbehov og har fått TG3 pga. alder

Soverom:
Lunt og innbydende soverom med parkett på gulv, malte og tapetserte veggflater samt malt himling. Rommet har plass til dobbeltseng og nattbord, og er utstyrt med garderobeskap med skyvedører og tilluftventiler i vegg.

Overflater:
Gulv: Laminatgulv i stue, entré og på kjøkken, parkett på soverom, og malt betonggulv på bad.
Vegger: Malte og tapetserte veggflater kombinert med en vegg med trepanel i stue, flislagt flate mellom benkeplate og overskap på kjøkken, samt malte veggflater på bad og kjøkken.
Himling: Malt himling.

Lagring:
Garderobeskap på soverom. Leiligheten disponerer to boder i kjeller på henholdsvis 5 m² og 1 m², samt én bod på loft på 4 m² (totalt 11 m² gulvareal med skråtak). Tilgang til felles vaskeri og sykkelbod.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Alle hvitevarer medfølger.

Leiligheten oppvarmes via elektrisitet og vedfyring. Peisovn med glassdør i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på Kjelsåsveien 2A, datert 01.10.1948. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger sentralt i et meget populært boligområde på Grefsen/Disen. Borettslagets tomt er pent og parkmessig opparbeidet med store grøntarealer, sittebenker og lekeplasser med lekeapparater.

Det er kort vei til det meste du trenger i hverdagen, enten det er marka, kjøpesenter eller offentlig kommunikasjon. Det går milevis med turløyper i Lillomarka, enten du vil sykle, gå på bena eller på ski. I Linderudkollen er det kunstsnøanlegg på vinterstid, hvis været ikke er helt på din side. Er du mer glad i nedoverski, ligger Oslo Skisenter et par minutters kjøretur unna.
Fra Akebakkeskogen går det turvei til Grefsenkollen, med kanskje Oslos råeste utsikt! Her arrangeres også OverOslo, som har blitt en av Oslos mest populære festivaler.

Borettslaget har Muselunden som nærmeste nabo. Her er det frisbeegolf-bane, kunstgressbane og store grønne områder. I tillegg er Skeidbanen noen få meter unna, med skøytebane om vinteren og fotball om sommeren. Langs Akerselva er det flere flotte badeplasser, blant annet ved badekulpen i Nydalen eller på Frysja.

Holdeplass for offentlig kommunikasjon er innen gangavstand. Trikk og tog fra Grefsen stasjon, t-bane fra Storo, buss fra Kjelsåsveien og fra Grefsenveien, samt flybuss fra Ringveien.
Området har meget gode parkeringsmuligheter både med gateparkering i nærområdet og inne på borettslagets område, for eksempel i Åsensvingen hvor det er 8 kommunale ladestasjoner for el-bil.

Gangavstand til nærbutikker (REMA1000 ligger rett ved), SATS, restauranter, kafeer, Torshov, Nydalen og BI. Thon Senter Storo, som er blant landets største kjøpesentre, ligger innen gangavstand fra boligen.

Leiligheten sokner til Disen skole (1. til 7. trinn) og Morellbakken skole (8. til 10. trinn). Det er flere barnehager i området, både kommunale og private. De nærmeste er Nordre Åsen Kanvas-barnehage, Best barnehage og Hakkebakkeskogen familiebarnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 7477,1 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er opparbeidet med store grøntarealer, plener, trær, beplantning, asfalterte internveier og lekeplasser.

Det medfølger ikke fast parkeringsplass med boligen. Biloppstillingsplass tildeles etter søknad til styret, og parkeringsleie samt administrasjonskostnader belastes etter gjeldende satser. Garasjeplass kan leies etter venteliste i eget garasjelag tilknyttet borettslaget.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til S-374 i henhold til reguleringsplan datert 07.06.1949 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 07.06.1949.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 093,- pr. md. og inkluderer: bredbånd, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, renhold, vaktmestertjeneste samt løpende drift og vedlikehold.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 3 663,-
Bredbånd: kr 430,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13 306,55 pr. år. / 7 655,2 kWh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 475 348,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Denne leiligheten er pt. ikke iliknet eiendomsskatt for inneværende år.

Andel formue er kr 27 740,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 102 159,94 pr. 20.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 36 198 782,- pr. 20.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207670014
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 20.10.2026: kr 9 830 562,-
Andel av saldo: kr 27 714,92
Innfrielsesdato: 29.02.2048
Type Rente: Flytende
Rente: 5,39 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208070045
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 20.10.2026: kr 18 405 519,-
Andel av saldo: kr 51 905,68
Innfrielsesdato: 30.12.2047
Type Rente: Flytende
Rente: 5,29 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208813080
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 20.10.2026: kr 7 962 701,-
Andel av saldo: kr 22 539,34
Innfrielsesdato: 30.06.2051
Type Rente: Flytende
Rente: 5,39 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 700 000,00 Prisantydning
102 160,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 802 160,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 811 462,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 821 412,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Aud Gudrun Bakke

Leiligheten er tilknyttet Nordre Åsen Borettslag.
- Borettslaget består av 314 leiligheter, fordelt på 16 blokker.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 91789505.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.

Dugnad må påregnes.
Husdyrhold er kun tillatt når gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for andre beboere. Det kreves skriftlig søknad til styret.
Det er forbudt å røyke ved inngangsdører, innendørs i fellesarealer, på lekeplasser og til sjenanse for andre ved balkong, vinduer eller ventiler.
Fasadeendringer, oppsetting av markiser (egen fargestandard), skilt eller private antenner krever styregodkjenning.
Borettslaget har fellesvaskeri i eget driftsbygg i Åsensvingen 2.
Låsbare oppbevaringsrom for sykler og sportsutstyr (sykkelboder).

Planlagte og pågående påkostninger:
- Ventilasjons- og fasadeprosjekt: Det gjennomføres maling av fasadeplater, balkonger og grunnmurer. Ny farge 'Jotun Elegant Green' ble vedtatt på årsmøtet 2026. Arbeidet med nye ventiler ble overlevert våren 2026. Det er per juni 2026 tatt opp lån på kr 8 000 000,- knyttet til prosjektet.
- Bad og rør: Årsmøtet 2026 vedtok at styret innen ordinær generalforsamling 2027 skal utarbeide og kommunisere en helhetlig plan for bad/våtrom og rør i borettslaget.
- Brannsikring: Utskifting av gamle røykdetektorer i leiligheter pågår.

Styret opplyser følgende i e-post datert 21.10.2026:
Per dags dato er det ikke planlagt noen større arbeider som vil medføre økning i felleskostnadene. Om felleskostnadene blir justert kan vi ikke si noe om før etter budsjettmøte, men det er som sagt ingen større prosjekter som er planlagt per nå.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 17 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 950,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 13 450,-
Foto  kr 5 000,-
Tilstandsrapport leilighet over 50 kvm - Anticimex  kr 9 950,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0102/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.26102

Sist oppdatert: 22. oktober 2026 kl. 14:33