Carlsmindeveien 8A

Carlsmindeveien 8A, 1526 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 189, bruksnummer 129, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 85 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
1. etasje:
70 kvm: Entré, bad, bod/teknisk rom, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Bod i rekke - 1. etasje:
5 kvm: Bod.

BRA-B (innglasset balkong)
1. etasje: 10 kvm.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
16 kvm: 2 terrasser.

Leiligheten har en medfølgende utvendig bod i felles bodanlegg, boden er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen.

Frittstående bod i hagen har en gulvflate oppmålt til ca. 1 kvm. Arealet er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde.

Vegg mellom innglasset terrasse og øvrig del av leiligheten er medregnet i BRA-b.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.08.2026 utført av Magnus Langvik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på gulv av betong mot grunn. Grunnmur i betongkonstruksjon. Etasjeskiller i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Leiligheten har profilert entrédør med glassfelt og dørkikkert. Terrassedør og vinduer med tre-lags glass fra byggeår. Vindu med to-lags glass fra 2023 i bad. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Bad
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er isolert inne i dusjsonen.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er registrert stedvis riss i porselenet på servant.

Kjøkken
- Vannrør: Det kan ikke sees å være montert automatisk lekkasjestopper i kjøkkenet, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper/hakk og tegn til svelling.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Grunnet høyde/manglende tilkomst er taket kun inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Inspeksjon av taket krever stillas eller lignende. Konsekvens er at tilstanden ikke er kjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser når forholdene ligger til rette.

Terrasse/platting (ved stue og ved soverom)
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamenter er skjult og ikke inspisert.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Helse, miljø og sikkerhet
Yttertak
- Snøfangere, takstiger og annet utstyr: Snøfangerutstyr er ikke etablert. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke taket dagens krav til sikkerhet. Om dagens krav var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leilighetens standard er i stor grad fra byggeåret. Malerarbeid er utført i både soverommene og entreen så nylig som i august 2026. Ytterligere oppussing og/eller oppgraderinger er naturlig å påregne, blant annet av parkettgulv som har slitasje av kosmetisk art. Verdt å fremheve er det også at flere rom har elektrisk gulvvarme, deriblant stuen og kjøkkenet.

Kjøkkenets innredning bærer preg av forsiktig bruk siden byggeåret og er generelt velholdt. Montering av automatisk lekkasjestopper anbefales. Innredningen inkluderer nisje til kjøle-/kombiskap og er for øvrig utstyrt med integrerte hvitevarer som medfølger.

Badet er av god størrelse i forhold til leilighetens totale areal. Arealet er utnyttet med supplerende skapinnredning som trolig er montert etter leiligheten ble ferdigstilt, samt avsatt plass til vaskesøyle. TG 2 er gitt kun et fåtall og hovedsakelig mindre forhold ved badet. Varmtvannsbereder på ca. 200 liter er montert i leilighetens innvendige bod.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad og belegg i bod, ellers parkett.
Innervegger: Fliser på bad, ellers tapet og malte flater.
Himlinger: Glatte flater i alle rom.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Laminerte benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Høyskap med glatte hvite fronter. Dusjhjørne med skyvedør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Balansert ventilasjonsanlegg i leiligheten (skiftet filter i august 2026), aggregat er plassert i bod/teknisk rom. Frittstående peisovn i stue. Gulvvarme på bad, stue og kjøkken. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av 30 leiligheter med carport og bod datert 22.10.2015. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger fra 2011.

Opprinnelig takoverbygget del av terrassen (ved stue) har blitt innglasset inkl. satt opp levegg, i tillegg er det etablert en frittstående bod på felles hageområde. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.
Det vites heller ikke om tiltakene er godkjent av sameiet, følgende står i sameiets vedtekter: En seksjonseier har ikke rett til å ombygge, påbygge, rive, forandre eller på annen måte endre bebyggelsen eller tomten uten sameiets skriftlige forhåndssamtykke jfr. eierseksjonsloven § 49. Forbudet omfatter også oppsett av innretninger på bygning eller eiendommen forøvrig inkludert fasader, så som sol/vindavskjerming, utvidelse av terrasse, innglassing, oppsetting/endring av utvendig skillevegg mellom terrasser, oppsetting av utvendig bod, etc. Forbudet gjelder også endringer på en seksjons utvendige tilleggsarealer. Alle forandringer som seksjonseier eller tidligere seksjonseier har latt gjennomføre på eiendommen og/eller dens bygninger, med eller uten sameiets samtykke, er utført på seksjonseiers ansvar og risiko.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser, med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Tinglyst seksjoneringsbegjæring
Dagboknummer: 300568
Tinglysningsdato: 18.04.2012
Omhandler seksjonering av eiendommen.
Seksjonsnummer 2, boligformål, sameiebrøk 69/2394.
Overbygget terrasseareal på begge sider av boligen, utvendig bod og carportplass er tinglyst som tilleggsdeler til seksjonen.

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om elektriske kraftlinjer, gangveier og lekeareal til nytte for allmenheten m.m. Ingen av disse har direkte betydning for bruken av denne boligen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

På Ekholt kan du bo med nærhet til de fleste hverdagslige fasiliteter, deriblant barnehager og barneskole som alle er lett tilgjengelig i nabolaget.

Shoppingmuligheter er det flust av, blant annet i kjøpesenter og store varehus. I nærområdet finnes også flere gode spisesteder av ulike størrelser. I tillegg er tilbudet innenfor helse og personlig pleie svært bredt; både lege, tannlege, fotterapeut, hudpleie, apotek, frisør og treningssenter med mer er lett tilgjengelig i umiddelbar nærhet.

Vakre friluftsområder er også lett å oppdrive, blant annet i den nærliggende Carlbergskogen og i det frodige kulturlandskapet lenger syd i kommunen. Til Festestranda som er den nærmeste av flere fine badestrender tar det bare få minutter å sykle. Verdt å besøke er naturligvis også sommerperler som Larkollen og Fuglevik.

Busstilbudet er meget godt og gjør det enkelt å reise kollektivt. Fra Varnaveien er det hyppig avganger mot både sentrum og togstasjonen. Mellom Moss og Oslo er det hyppig avganger dagen gjennom, reisetiden kun 30 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager:

Skoler: Ekholt barneskole (0,7 km) og Rygge ungdomsskole (1,9 km).

Videre er det Malakoff videregående skole (2,3 km) og Kirkeparken videregående skole (3,3 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 15 kvm som tilhører denne seksjonen (tinglyst tilleggsareal i grunn), tomten utgjør terrasseareal som ikke er overbygget. Se kartutsnitt for tomtegrenser.

Eiet tomt på 12.363 kvm som tilhører sameiet, tomten utgjør asfalterte adkomstveier samt parkeringsområde, interne adkomstveier, grøntarealer m.m. Se kartutsnitt for tomtegrenser.

Leiligheten har en medfølgende parkeringsplass (merket 8A) i felles carportanlegg, plassen er tinglyst som tilleggsdle til seksjonen. Utleie til personer eller selskaper utenfor sameiet er ikke tillatt.

Mulighet for å koble seg på felles ledningsnett for el-bil lading etter samtykke fra styret, kostnader for etablering/installering av ladeboks, vedlikehold og forbruk av strøm vil bli belastet hver enkelt seksjonseier.

Det er 2 carportplasser som er avsatt til personer med nedsatt funksjonsevne og det er 16 gjesteparkeringsplasser (inkl. 2 HC-plasser) på sameiets eiendom.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bl.a. konsentrert småhusbebyggelse, friluftsområde, felles parkeringsplass, høyspenningsanlegg m.m., i henhold til reguleringsplan for Carlsminde vedtatt 04.03.2010. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse (hovedsakelig nåværende, samt liten del fremtidig), grønnstruktur og vei ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Eiendommen omfattes i tillegg av kommunedelplan Høyden vedtatt 16.12.2025 med arealer avsatt til bl.a. boligbebyggelse, bevaring kulturmiljø m.m. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er innenfor en sone som er båndlagt i påvente av vedtak etter plan- og bygningsloven. Når et område er båndlagt vil det være en del begrensninger når det gjelder oppføring av nybygg, tilbygg eller påbygg innenfor dette området.

I nærområdet av leiligheten (gnr. 189/bnr. 129) er det en detaljreguleringsplan som er under arbeid, dette gjelder "Plan 497 - Detaljregulering for Carlbergveien 13". Forslagsstiller ønsker å regulere området for boligformål. Det er varslet et prosjekt med om lag 240 boliger i form av blokkbebyggelse og lavblokkbebyggelse, med parkering i hovedsak under terreng. Foreløpig status for planen er "planlegging igangsatt" og det ble varslet oppstart av planarbeid den 22.05.2026, se kommunens hjemmeside for mer info.

Felleskostnadene inkluderer bl.a. renovasjon, renter og avdrag på andel fellesgjeld, felles vedlikehold, felles driftskostnader, sommer-/vintervedlikehold, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m.. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteendringer.

Felleskostnadene pr. mnd fordeles slik:
Felleskostnader kr 2.293,-
Renter og avdrag fellesgjeld kr 664,-

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 8.188,-, fakturert på eiendommen i 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (40 kubikk).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap.
Boligen er tilknyttet fiber, kostnaden er avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Det må påregnes kostnader til tv/internett og innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Formuesverdi for 2025 var kr 433 935,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 1 735 740,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 3.054,- pr. år.

Andel formue er kr 12 974,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 51 368,- pr. 21.07.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1.781.502,- pr. 21.07.2026 og lånevilkårene er:
Nordea bank abp - Lånenr. 6030.81.24528
Annuitetslån
Opptaksår: 2024
Opprinnelig lånebeløp: kr 2.000.000,-
Lånets løpetid: 31.12.2034.
Rente pr. 21.07.2026: 7,05%

3 700 000,00 Prisantydning
51 368,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 751 368,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

93 770,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
94 860,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
104 810,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 846 228,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 856 178,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Morten Solberg

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet Sameiet Carlsminde Ekholt.
Sameiet består av 30 leiligheter.
Forretningsfører er Vansjø Boligbyggelag.
Sameiets årsregnskap for 2025 viser et overskudd på kr 482.786,-.
Dugnader tilknyttet sameiet må påregnes.
Dyrehold er i utgangspunktet tillatt. Det er ikke tillatt å holde utegående katt i sameiet. Når det gjelder andre husdyr, som hund, må dette søkes styret om før innflytting.

Foretatte arbeid/påkostninger i de senere år:
- Maling av hus, utskiftning av vinduer samt sprosser og oppretting/rehabilitering carporter (finansiert ved låneopptak i 2024).
- Oppsetting av el-billadere.
- Ladeanlegg.
- Lyspærer og oppgradering av sikringsskap.

Planlagte arbeid/påkostninger:
- Oppmerking av parkeringsplasser.

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet i henhold til lov om eierseksjoner. Dette gjelder ikke for kjøp og erverv av fritidsboliger, erverv ved ekspropriasjon, arv eller forskudd på arv til livsarving eller en kreditors erverv for å redde en fordring som er sikret med pant i en seksjon.

Sameiets bygningsmasse er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring, polisenr.: 95227202.

Dokumenter vedrørende sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Foto  kr 4 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -9 900,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering & Hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (For øvrig kr. 3500,- pr.stk)  kr 14 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - VBBL  kr 5 995,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr kr 16 488,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0123/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26123

Sist oppdatert: 19. august 2026 kl. 10:03