Onsøyveien 44

Onsøyveien 44, 1614 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 210, bruksnummer 62, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 186 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje - 77 kvm: Gang, stue, bad, kjøkken
2. etasje - 53 kvm: Gang, to soverom, kott og garderobe

BRA-e:
Anneks:
1. etasje - 13 kvm: Hagestue

Bod:
1. etasje - 4 kvm: Redskapsbod

Garasje:
1. etasje - 39 kvm:

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje - 113 kvm: Terrasser

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.07.2026 utført av Witek. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig opprinnelig oppført i 1898. Boligen er senere ombygd og eventuelt tilbygd i flere omganger. Taket er tekket med betongtakstein, undertaktekking er av takpapp. Takrenner og nedløp er av metall.
Takkonstruksjonen er utført som sperrekonstruksjon. Ytterveggene er i bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og har liggende bordkledning. Vinduene er malte og med 2-lags glass.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Etasjeskiller og bærende konstruksjoner i 2. etasje - Det er påvist store nedbøyninger eller skjevheter som kan skyldes svikt i konstruksjonen. Det er registrert høydeforskjell på 40mm på soverom. Skjevhetene resulterer også i at dør går i gulv. Det er registrert nivåforskjell mellom rommene som er større enn 25 mm. Det er målt total høydeforskjell > 30 mm.

Krypekjeller - Det er krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Det er ingen (ikke påvist) ventilasjon eller lufting av krypkjeller. Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader.

TG2:
Taktekking - Det er påvist at taktekkingen er tæret, noe skadet eller deformert. Det er registrert sløyfer på tak med høyde ca. 11 mm. Dette gir begrenset luftespalte mellom undertak og lekter/taktekking, og vurderes som lite
tilfredsstillende for god lufting og drenering under taktekkingen. Det er registrert at innfesting av mønestein er i ferd med å løsne. Dette indikerer svekket innfesting og behov for utbedring.

Nedløp og beslag - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.

Yttervegger/veggkonstruksjon - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting)

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

Ytterdører - Ytterdør subber i terskel ved åpning/lukking. Dette medfører at døren ikke har normal fri bevegelse, og at det oppstår friksjon mot terskel.

Balkongdør bad - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.

Terrasser og plattinger på terreng - Det er påvist nedbøyning eller tegn på svak konstruksjon. Det er symptom på eller registrerte skader på overflater.

Innvendig overflater - Det er påvist knirk i større deler av gulvet

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner - Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. Største registrerte avvik er 17 mm, målt i stue. Det er registrert nivåforskjell mellom rommene som er større enn 25 mm.

Bad 1 etasje - Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det er registrert fotlist i treverk i våtrom. Treverk er benyttet i overgang mellom gulv og vegg i et fuktutsatt rom. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Gulvet er høyest midt på gulvet og har fall mot hjørner. Det er i tillegg registrert flate partier ved toalett og vaskemaskin. Fallforholdene fremstår ikke tilstrekkelig funksjonelle for sikker vannavrenning til sluk. Det er ingen informasjon om og ingen mulighet til å kontrollere vanntett sjikt. Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Det vil si at overgangen mellom sluk og mansjett ikke er utført på en korrekt måte. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.

Innvendig vannledninger - Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter har oversteget halvparten av forventet levetid og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Innvendig avløpsrør - Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Ventilasjon - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Varmepumpe - Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall.

Varmtvannsbereder/tank - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Fuktsikring og drenering - Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Terrengforhold - Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering - Vannledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. Avløpsledninger av støpejernsrør før 1990 er eldre enn 35 år og har derfor usikker fremtidig funksjon

TGIU (Tilstandsgrad ikke undersøkt)
Takkonstruksjon/loft- Takkonstruksjonen er utført som sperrekonstruksjon. Ingen tilgang for undersøkelse.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selger egenerklæring:
Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Ja - Dårlig kurs til garasje som lå under jorden ble byttet ut med ny kurs. Elektriker la ny kurs i luftlinje

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja - Frostskade i fordeler utendørs. Fiks og bedring av vannsystemet utendørs, hvor det ble lagt en ny trommel og fordeler som fungerer bedre enn den gamle

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

En større oppgradering og modernisering ble utført i boligen omkring 2018. De fleste innvendige overflater ble da enten skiftet ut eller fornyet, i tillegg til flere tekniske installasjoner som blant annet rør og elektrisk anlegg.

Ytterligere påkostninger og utskiftninger er det naturlig å påregne i så vel nær som overskuelig fremtid, på bakgrunn av blant annet boligens alder og forventet levetid på overflater, utstyr og innredninger. Standarden er imidlertid god og funksjonell.

Blant de mange oppgraderingene som ble utført rundt 2018 var montering av helt ny kjøkkeninnredning fra IKEA. Innredningen er velholdt og i sort profil som fortsatt er tidsaktuelt. Hvitevarene er alle integrert og medfølger.

Badet er trolig også fra rundt 2018, delikat og innbydende. Gulvet og flere vegger er utført med mikrosement, himlingene med innfelte spotter som kan dimmes til foretrukket styrke og stemning. Utstyret inkluderer lekre møblement, frittstående badekar og dusjhjørne med industriell glassvegg.

Soverommene er samlet på én flate i loftsetasjen. Begge er av god størrelse, ett har i tillegg en tilknyttet bod innredet som walk-in closet. Etasjens mellomgang fyller i dag også dels rollen som omkledningsrom, men kan også fungere godt som eksempelvis en lekestue for familiens yngste.

Overflater og innredninger:
Gulv: Mikrosement på bad, ellers laminat.
Innervegger: Mikrosement på flere vegger på bad, ellers glatte flater, trepanel og tømmer.
Himlinger: Glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte sorte fronter. Laminerte grå benkeplater. Underlimt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert sort ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og overmontert keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med bakgrunnsbelysning. Dusjhjørne med fast glassvegg og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Frittstående badekar og sort to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder på ca. 200 liter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommen varmes opp med elektrisitet kombinert med luft til luft varmepumpe.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger en anmerkning fra feiervesenet datert 5.6.2024. Denne omhandler om at skorsteinen er innkledd i 2 etasje. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1898

Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen fra den gang boligen ble oppført i deres arkiver Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Siden det ikke foreligger godkjente tegninger er rommenes godkjente bruk ukjent. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.

Det er mottatt fra kommunen byggmeldte bygningstegninger i fra hhv 1944 og 1948 som viser en tomannsbolig som ikke ligner på eiendommen slik den fremkommer i dag.
Ut fra fasadetegningene fra den gang, fremkommer det at eiendommen er påbygd ytterligere uten at det foreligger tegninger eller midlertidig brukstillatelse/ferdigattest.

Det er mottatt fra kommunen godkjent bygningstegning av frittstående garasje datert 30.3.1975 med plass til en bil. Det er ikke fremlagt tegninger som viser dobbelgarasje og det er ukjent når dette ble oppført og om dette var et søknadspliktig tiltak på oppføringstidspunktet.

Det foreligger ikke byggetegninger over terrassene med nedsenket boblebad. Terrassene er bygd i flere nivåer og fremstår som et større konstruksjonsmessig anlegg og kan være et søkepliktig tiltak mtp. avstandsbestemmelser, byggegrenser og utnyttelsesgrad mm

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

For at boligen skal kunne anses om lovlig oppført etter plan og bygningsloven, må det påregnes kostnader i forbindelse med søknadsprosess og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke søkes om, eller ikke gis etter søknad, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.  

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 04521, tinglyst 12.05.1987, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledninger. Denne eiendommen har gitt tillatelse til at bnr. 887 kan legge vann-og avløpsledninger over denne eiendom.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Trosvik er et sentralt og utpreget barnevennlig boligområde like utenfor Fredrikstad sentrum. Her bor du med kort vei til det meste, spesielt barneskole og barnehager som begge finnes i nærmiljøet.

For en småbarnsfamilie er det ellers attraktivt at innkjøp av dagligvarer enkelt kan utføres i nærmiljøet. Den nærmeste av flere dagligvareforretninger er innenfor kort gangavstand. Nærheten til sentrum innebærer ellers at alle byens tilbud og fasiliteter er lett tilgjengelig i det daglige. Med sykkel kan du være fremme i bykjernen på kun fem minutter.

Buss til byen har avganger fra Trosvik hver halvtime store deler av dagen, samme buss kan du også ta mot togstasjonen. Ekspressbuss mellom Fredrikstad og Oslo passerer i Mosseveien, en kort rusletur unna.

Kort avstand og enkel tilgang til Fredrikstadmarka gjør terskelen lav for å benytte skog og mark aktivt i hverdagen. I marka venter et flott turterreng med merkede stier og løyper samt flere bålplasser som er populære utfartsmål året gjennom. I lysløypen er det mulighet for gåturer, løping eller sykling samt kilometervis med preparerte skispor så snart forholdene tillater vinterstid.

Aktivitetstilbudet i området er bredt og inkluderer noe for de fleste, blant annet fotball gjennom Trosvik IF som har tilhold i nabolaget.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Trosvik skole (1-7 kl.) 514 elever, 26 klasser 0.4 km
Trara skole (1-7 kl.) 355 elever, 20 klasser 1.4 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 180 elever, 6 klasser 1.7 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 452 elever, 30 klasser 1.8 km
Frederik II videregående skole 1277 elever 0.4 km
Glemmen videregående skole 1250 elever 1.7 km

Barnehager:
Trosvik Doremi barnehage (1-5 år) 81 barn 0.1 km
Trosvik barnehage (1-5 år) 95 barn 0.3 km
Christianslund barnehage (0-5 år) 33 barn 0.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 757 kvm. Tomten består dels av naturtomt med fjell i dagen, dels er tomten pent opparbeidet med grøntarealer, diverse beplantning, steinlagte gangarealer, samt skjermede terrasseplattinger. Ved garasjen er det en terrasseplatting på ca. 43 kvm med nedfelt jacuzzi og stor, plassbygget solseng. Her er det også etablert utedusj. I hagen / bakgården er det en terrasseplatting med utekjøkken, utebod, Pergola på terrassen, samt anneks.

Med boligen følger det med en frittstående garasje på 39 kvm. Forøvrig parkering på egne grunn.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan Trosvikhavna datert 22.05.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.6.2023 med formål bebyggelse og anlegg

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 967,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør kr 5 182,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 27 893,- pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 945,-.
Boligen er tilknyttet kabeltv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 069 725,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

4 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

120 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
121 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
140 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 921 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 940 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Niklas Kristian Midtgaard

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. alle visninger, tekstforfatter og overtagelse) - normalt kr 19 900,- + visninger  kr 14 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 27 408,00
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 9 750,00
Rapport fra takstmann (Witek) - Enebolig  kr 22 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0135/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26135

Sist oppdatert: 06. august 2026 kl. 13:04