Rådyrveien 31

Rådyrveien 31, 1615 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 213, bruksnummer 259, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 391 kvm

BRA-i:
Enebolig:
U. etasje 65 kvm: Utleiedel 1: Entré, 2 soverom, bad, bod, kjøkken, og stue
U. etasje 65 kvm: Utleiedel 2: Entré, kjøkken, 2 soverom, bod, bad/vaskerom, og stue
1. etasje 124 kvm: Entré, teknisk rom, 2 soverom, bad/vaskerom, kjøkken, og stue
2. etasje 73 kvm: 2 soverom, bad, bod, loftstue og rom benyttet som soverom.

BRA-e:
Enebolig:
U. etasje 11 kvm: Utvendige boder til utleiedeler
1. etasje 7 kvm: Redskapskjul

Garasje:
1. etasje 33 kvm: Garasje
2. etasje 13 kvm: Bod

Åpent areal:
Enebolig:
U. etasje 32 kvm: Platting - utleiedel 1
U. etasje 14 kvm: Platting- utleiedel 2
1. etasje 125 kvm: Sydøstvendt veranda på ca 119 kvm og vestvendt balkong på ca 6 kvm
2. etasje 7 kvm: Vestvendt balkong

Andre etasje har 16 kvm ALH (ikke måleverdig areal)

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.05.2025 utført av Takstkonsulent1 v/Sigurd Unnestad. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Boligen er bygget i 1998. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser og fjell. Etasjeskiller av trebjelkelag. Yttervegger oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende og stående kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, valmet takform, tekket med takstein e.l. (besiktiget fra bakken)
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Nåværende eier overtok boligen i 2020 og har siden den gang gjort oppgraderinger som herunder nevnes med bl.a.
- Maling av de fleste veggflater innvendig
- Nye dusjkabinetter på bad i hovedetasje og den ene utleieleiligheten (NR. 2) (Engelsviken Rør AS)
- Gjennomgang av elektrisk anlegg og opplegg til noen nye lamper (stue, loftstue og utleieleilighet) (Kahn Elektro AS)
- Utbedring av veranda/terrasse og nye terrassebord (Kvalsvikbygg AS)
- Ny platting utenfor den ene utleieleiligheten (egeninnsats)

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i taktekking, veggkonstruksjon, vinduer, dører, balkonger, etasjeskille /gulv mot grunn, pipe og ildsted, rom under terreng, vannledninger, avløpsrør, varmtvannstank, vannbåren varme, tomteforhold (fuktsikring og drenering, terrengforhold), bad andre etasje, bad første etasje, bad begge utleiedeler, innvendige dører, elektrisk anlegg og grunnmur fundamenter.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja - Ifm. snøsmelting, regn og sterk vind i januar 2023 kom det noen dråper fra taket i 2. etg. Forsikringsselskapet If sendte takstmann (Dammyr Bygg AS) for å vurdere skaden. Det ble anbefalt å gjøre tiltak på pipebeslag og montering av loftsluke. Været var såpass ekstremt i januar 2023 at vi konkluderte med å avvente og se an før vi utførte tiltak. Det har ikke blitt utført tiltak siden.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun faglært -Firmanavn Kvalsvik Bygg AS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: 2021: Oppretting og forsterking av veranda og rekkverk, samt nye terrassebord på deler av verandaen i 1. etg.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært -Firmanavn Kahn Elektro AS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: 2020-2025: Div. elektrikerarbeider: Gjennomgang av elektrisk anlegg og opplegg til noen nye lamper (stue, loftstue, bad 2. etg. og utleieleilighet)

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Boligen ble oppført i 1997 og i perioden 2018-2020 påkostet med en rekke oppgraderinger. Malerarbeid samt ytterligere påkostninger er utført gjennom de påfølgende årene, frem til helt nylig i 2025.

Spesielt nevneverdig er blant annet oppgraderingen som er utført av boligens elektriske anlegg, inkludert nye kurser også for garasjen. Arbeider og gjennomgang av anlegget er utført løpende frem til 2025.

Ventilasjonspumpe er skiftet ut i senere år og ventilasjonskanaler renset. All ventilasjon fra boligens tre plan føres ut til garasjen for å varme denne.

Flere vinduer er skiftet ut i begge etasjer, de fleste har solskjermingsglass. Vinduer og terrassedører vendt mot vest samt kjøkkenets vindu mot syd er alle påkostet med screens.

Boligen er meget innholdsrik og inkluderer to godkjente leiligheter i underetasjen, med separat utvendig adkomst. Hoveddelen omfatter første og andre etasje.

- Hoveddel
En vesentlig del av arealet i første etasje er viet til de sosiale rommene stuen og kjøkkenet. Begge ble sent på 2010-tallet oppgradert med nye Berry Alloc én-stavs laminatgulv som samtidig også ble lagt i hallen. Stuen er for øvrig meget romslig og tilføres rikt med naturlig lys gjennom et stort antall vinduer i syd- og østveggene.

Kjøkkenet ble foruten nytt gulv oppgradert med en omfangsrik innredning fra HTH samt hvitevarer fra AEG som alle er integrert og medfølger. Blant hvitevarene inngår både stekeovn og dampovn, induksjonstopp av 80 cm. bredde samt vinskap med soneinndeling for henholdsvis rød og hvit. Oppvaskmaskinen er XXL-modell, med hevende underskuff. Innredningen består ellers av et rikt antall skap med mange oppbevaringsmuligheter samt benker med meterlange arbeidsflater. Midt i rommet står en praktisk halvøy med supplerende skuffer og barløsning som tilfører kjøkkenet en sosial profil.

Utenom de sosiale rommene inneholder første etasje blant annet to av hoveddelens soverom som er tilgjengelig fra henholdsvis stuen og hallen. Sistnevnte benyttes i dag som et stort omkledningsrom, men er også velfungerende som stort barnerom. Rommet ved stuen utgjør et naturlig hovedsoverom og er utstyrt med speildørsgarderobe, hvilket også er installert i gangen i senere år.

Hovedsoverommet har også den prisverdige løsningen av forbindelse direkte til etasjens bad, som også er tilgjengelig fra hallen. Dette badet er i senere år oppgradert med både nytt klosett, nytt badekar og nytt dusjkabinett. Badets øvrige utstyr og innredninger i likhet med overflatene fra byggeåret.

I andre etasje er ytterligere fire soverom samlet på én og samme flate hvorav ett inntil nylig var innredet som kjøkken. Disse soverommene er av relativt like størrelser og ypperlige barnerom, spesielt tatt i betraktning av at etasjen også inneholder en romslig stue som gjerne kan være barnas egen avdeling.

Soverommene i andre etasje nyter godt av nærhet til eget bad som i senere år er oppgradert med nye gulvfliser over eksisterende belegg. Arbeidet ble utført som egeninnsats av foregående eier. Nytt sanitærutstyr i form av klosett og badekar likt det på badet i første etasje ble også montert.

- Underetasje med leiligheter
Boligens to leiligheter utgjør hver sin halvdel av underetasjen og har tilnærmet lik, men speilvendt romløsning. Begge inneholder to soverom hver i tillegg til bad og bod, kjøkken og stue. Leilighetene har gjennomgående enklere standard enn hoveddelen, men også disse er oppgradert i nyere tid.

Leiligheten i underetasjens sydside ble rundt 2020 malt og oppgradert med nytt gulv. Badet er siden oppgradert med både dusjkabinett og nye moderne baderomsmøbler.

Leiligheten i nordsiden ble rundt 2018 oppgradert med nytt gulv samt en generell oppussing. Badet ble i 2019 oppgradert med nytt dusjhjørne.

Kjøkkeninnredningene er i begge leiligheter fra byggeåret og i god, funksjonell stand. Nye blandebatterier ble installert i 2019 og 2025 i leilighet syd.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, vinylbelegg og fliser.
Innervegger: Malt strie, tapeter, malte tapeter, malt panel og fliser.
Himlinger: Malte plater og malt panel.

Kjøkken 1. etasje: Skapinnredning med profilerte blåmalte fronter. Spotter innfelt under overskap. Hvitpigmenterte benkeplater i heltre. Underlimt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert 80 cm. induksjonstopp, stekeovn, dampovn, XXL oppvaskmaskin, vinskap og kjøleskap med fryser. Ventilator.

Kjøkken leilighet nord: Skapinnreding med glatte lyse fronter. Laminert grå benkeplate. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Ventilator.

Kjøkken leilighet syd: Skapinnreding med glatte lyse fronter. Laminert benkeplate med sjattering. Nedfelt dobbel stålservant med ett-greps blandebatteri. Ventilator.

Bad 1. etasje: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og heldekkende dobbel servant med 1-greps armaturer. Veggmonterte speil med belysning. Dusjhjørne med faste skjermvegger og hånddusj. Helstøpt badekar med hånddusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg for vaskemaskin.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og overmontert porselensservant med 1-greps armatur. Veggmontert speil med belysning. Dusjkabinett. Helstøpt badekar med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Bad leilighet nord: Servantskap med profilerte hvite fronter og nedfelt servant med ett-greps armatur. Veggspeil med overbelysning. Dusjhjørne med skyvedører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Gulvmontert klosett. Benkeinnredning med glatte hvite fronter og heltre benkeplate. Rør-opplegg for vaskemaskin.

Bad leilighet syd: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Høyskap med glatte sorte fronter. Dusjkabinett fra 2025. Gulvmontert klosett. Laminert grå arbeidsbenk. Rør-opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp via elektrisk oppvarming, vannbåren varme og vedfyrt ovn.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger en anmerkning fra feiervesenet dater 13.05.2025.
Anmerkning røykløp:
Gjelder: Elementskorstein Plassering: 1
Anmerkning nr 1: Manglende adkomst til feieluke/sotluke:
Kommentar: Fikk ikke kontrollert sotluke og pipe i u-etg.

Anmerkning nr 2: Platen må stikke min. 300 mm. frem foran ildstedet.
Dersom det er andre avstandskrav til enkelte ildsted, skal dette framgå av monteringsanvisningen for ildstedet.
Kommentar: Litt kort plate på gulv.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 04.05.1998.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
-Det må monteres stigetrinn på tak til pipe for feier
-Det må ordnes med avtrekk fra bad
-Feier må kontaktes for befaring før ildsteder tas i bruk,
-Huset er beklageligvis blitt oppført høyere enn hva som er vist på godkjente tegninger og det er foretatt store oppfyllinger på tomta. For å oppnå et helhetlig og godt estetisk resultat for eiendommen som helhet må planeringsarbeider gjøres ferdig og steinfyllinger etc. må monteres. Det vil også være nødvendig å bygge forstøtningsmur mot nord.

Tidligere selger av eiendommen opplyser om at alle punkter er utført.
Det er uvisst om det er gjort endringer etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Det foreligger godkjente bygningstegninger som viser fasade og garasje samt planskisser datert 16.9.1997 .
Det foreligger godkjente bygningstegninger for helårs vinterhage/tilbygg datert 15.08.2002

Endring fra godkjente bygningstegninger datert 16.9.97 opp mot dagens bruk:
Soverom i første etasje er opprinnelig byggemeldt som vaskerom. Dette er varig oppholdsrom og ingen søknadsplikt
Rom benyttet som soverom i andre etasje er opprinnelig byggemeldt som bod. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 11843, tinglyst 22.10.1997, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledninger. Denne omhandler bestemmelser i skjøte den gang kommunen solgte ut boligtomter vedrørende rettigheter/forpliktelser om føring av vann, kloakk, el ledninger mm føres over denne til andre tomter på feltet med flere bestemmelser.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Utleieenhetene i byggets u.etasje er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut.  Eiendommen er matrikkelført som andre småhus med 3 boliger el.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Utleiedelene er utleid i dag for hhv kr 8000 og kr 11 000,- per måned og leieforholdet vil følge eiendomshandelen. Tre måneders gjensidig oppsigelse.

Selger har ikke bebodd eiendommen (hele eiendommen har vært utleid) og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Ambjørnrød er et populært og familievennlig boligområde i landlige omgivelser, like nord for sentrum av Fredrikstad. Her bor du med umiddelbar nærhet til skog og mark samt barnehage og barneskole som begge er lett tilgjengelig, i gangavstand fra Rådyrveien. Innkjøp av dagligvarer er det nå mulig å utføre i nærmiljøet, dagligvareforretning er nylig oppført like ved Ambjørnrød.

Nærheten til Fredrikstadmarka gjør det også enkelt både å legge hverdagslige treningsøkter i naturen og ta med familien på helgeutflukter til blant annet Skihytta. Et helt nytt og moderne skianlegg ligger ved inngangen til marka, mens skispor prepareres i lysløypen så snart forholdene tillater vinterstid.

Sentrumsområdet er knappe 10 minutter unna med bil og i tillegg lett tilgjengelig med buss som har hyppige avganger fra Ambjørnrød. Den korte reisetiden gjør det lett å benytte byen aktivt til både shopping, restaurantbesøk og kulturelle opplevelser.

Ambjørnrød er for øvrig et godt utgangspunkt for pendlere, med effektiv veiforbindelse til både E6, Sykehuset Østfold på Kalnes og Råde stasjon. Sistnevnte er innenfor 15 min. med bil, pendlervennlig og et naturlig alternativ til stasjonen i sentrum. Reisetiden med tog videre til Oslo S er fra kun 45 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Ambjørnrød skole (1-7 kl.) 259 elever, 14 klasser 1 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 484 elever, 30 klasser 1.5 km
Frederik II videregående skole 1277 elever 3.3 km
Glemmen videregående skole 1250 elever 4.3 km

Barnehager:
Ambjørnrød barnehage (0-5 år) 105 barn 0.9 km
Lyngmo Solkollen barnehage (0-5 år) 51 barn 0.9 km
Slangsvold Solkollen barnehage (0-5 år)49 barn 1.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 049 kvm. Pent opparbeidet med hage, som er beplantet med busker og hekk, gårdsplassen foran garasje med belegningsstein, stor fin skjermet uteplass med plass for, grill og hagegruppe mm . Adkomst og uteplass foran leilighetene er gruset.

Med boligen følger det med garasje på 46kvm (33kvm 1.etg og 13kvm loft). For øvrig parkering på gårdsplass . Det er opparbeidet egen parkering for leilighetene

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

 
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan for Ambjørnrød/Krabberød syd felt F datert 19.12.1988 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 med formål bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 44 138,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 8346,- Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 30 000,-
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 981 951,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 927 804,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

9 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

225 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
245 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 245 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ambjørnrød Eiendom AS

Etter nærmere avtale.

Selger kan ikke tegne boligselgerforsikring i henhold til vilkår og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,2% av salgssummen
Tilrettelegging: fra kr 19.500,-,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3 500,- pr. visning (2 inkl)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.
 

Oppdragsnummer 67-0166/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25166

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 11:34