Orresvingen 4

Orresvingen 4, 2170 FENSTAD
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 18, bruksnummer 22

Totalt bruksareal BRA: 230 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 87 kvm: Bad, vaskerom, soverom, stue, badstue og to innvendige boder.
1. etasje 98 kvm: Entré, gang, bad, toalettrom, tre soverom, spisestue/stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Frittstående dobbelgarasje:
1. etasje 45 kvm: Frittstående dobbeltgarasje.

Åpent areal:
Enebolig:
Kjeller: 36 kvm: Terrasse.
1. etasje 44 kvm: Balkong, terrasse og inngangsparti.

Frittliggende platting:
1. etasje 10 kvm: Frittliggende platting.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.08.2025 utført av Rodrigo Pena.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 44%
TG2: 42%
TG3: 3%
TGIU: 11%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Vaskerom kjelleretasje :
- Ventilasjon: Ingen ventilasjon av rommet. Forholdet medfører økt fuktbelastning, redusert luftkvalitet og øker faren for skjulte fuktskader. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tilstanden kan kartlegges og nødvendige tiltak kan iverksettes. Det må etableres en permanent ventilasjonsløsning. Sjablongmessig prisanslag er for etablering av ventilasjon.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Kjelleretasje :
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: TG3 er valgt på bakgrunn av at drt ved hulltaking i forbindelse med fuktmåling viser at konstruksjonen har en oppbygning som erfaringsmessig medfører forhøyet risiko for kondens-/fuktproblematikk. Det er benyttet plast i oppbyggingen av utlektet kjellevegg. Det er foretatt fuktmåling med pigg i treverk og det er registrert forhøyede fuktverdier. Vektprosent på treverk på 31,9% .Tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag er for videre undersøkelser og eventuelle tiltak. Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført der det ikke er utført hulltaking. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i kosntruksjonen. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Det er foretatt hulltaking på soverom og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 57,9 %, temperatur 22,2 grader C og duggpunkt 13,6 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold.

Utvendige trapper - Trapp ned fra terrasse i 1.etasje :
- Helhetsvurdering: Trappen mangler rekkverk. Etablering av rekkverk må påregnes. Sjablongmessig prisanslag er for etablering av rekkverk.

Drenering:
- Fuktsikring av grunnmur: Se punkt Rom under terreng. Sjablongmessig prisanslag er videre undersøkelser.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Baderom 1.etasje :
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til dusjkabinett er på tilfeldig sted målt til ca. 5mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta undersøkelse av sluket. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet.
- Vannrør: Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Tilkomst til sluket under dusjkabinett er utilfredsstillende.
- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det: Sluket er isolert under dusjkabinett. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen er vurdert til å ga redusert mulighet til å nå sluket. For å unngå vannskade bør tilstrekkelig mulighet til å nå sluket for vannsøl eller lekkasjevann etableres.
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Våtrom - Baderom kjelleretasje :
- Overflater vegger: Vegger har stedvis ufagmessig utførelse. Tiltak kan iverksettes ved behov av.
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 15mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet vurderes til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets veggflater, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det: Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. For å unngå vannskade bør tilstrekkelig mulighet til å nå sluket for vannsøl eller lekkasjevann etableres.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.

Våtrom - Vaskerom kjelleretasje :
- Overflater himling: Himlingsflate bærer preg av slitasje/elde. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 10mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets veggflater, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Vannrør: Enkelte vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Toalettrom (Ikke våtrom) - Toalettrom 1.etasje :
- Vannrør: Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Sanitærutstyr / innredning: Innebygget toalettsisterne har ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Innredning: Det registreres stedvis hakk og merker på kjøkkeninnredningens overflater. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Hovedstoppekran: Stoppekran er av eldre type. Anbefalt brukstid er passert. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens vurderte alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Kjelleretasje :
- Overflater himling: Enkelte himlingsflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater vegger: Enkelte veggoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Gulvflate med parkett bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av slitasje/elde. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Loft - uinnredet / råloft - Uinnredet kaldtloft :
- Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldtloftet ble ikke undersøkt grunnet redusert tilkomstmulighet. Loftet er helbelagt med isolasjon, som gir redusert gangmulighet. Det er risiko for skjulte skader. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.

- Badstue :
- Vurder konstruksjons-oppbygging: Rom er innredet i ved ukjent årstall. Det kan ikke verifiseres korrekt oppbygning av konstruksjonen. Det er økt risiko for skader ved feil oppbygning, oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: Skorsteinen er fra byggeår. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko med tanke på alder.

Innvendige trapper - Trapp mellom 1.etasje og kjelleretasje :
- Innvendige trapper: Trappen har tydelige tegn på slitasje og elde, noe som medfører at tiltak kan bli nødvendig. Trappen har ikke håndløper på begge sider. Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trappen vurderes som smal. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Etasjeskiller - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er registrert noe skjevheter i boligens 1.etasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 9mm. Målingene er utført i en eldre bolig og bør ses i den sammenheng. Det er mer påregnelig med skjevheter i eldre boliger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt (konsekvens er fare for varmgang). Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Det er fremlagt dokumentasjon på avsluttet tilsynssak fra Elvia datert den 13.01.2025

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer fra byggeår bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning. Utbedring/utskiftning anbefales.
- Dører: Terrassedører preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning, men basert på tilstanden er restlevetiden redusert/usikker.

Balkonger, terrasser, veranda etc - Balkong ved soverom 1:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.

Terrasser / platting på terreng - Terrasse ved stue 1.etasje :
- Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk. Tiltak anbefales. Gulvflate bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Terrasser / platting på terreng - Inngangsparti :
- Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.

Yttertak:
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Det er registrert stor slitasje og høy alder på takrenner, beslag og nedløp. Restlevetiden er usikker. Tiltak bør påregnes.
- Takgjennomføringer: Fotbeslag rundt skorstein og takgjennomføring har synlige slitasjesymptomer. Fotbeslag bør fornyes og eventuelle følgeskader utbedres.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Det registreres stedvis avflassing av maling på grunnmur. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det må påregnes kostnader for utbedringer.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger informerer videre iht. egenerklæringsskjema:
- Det har blitt utført arbeid på bad/toalettrom av ufaglærte. Selgerne satt opp toalett-rom selv.
- Det har blitt utført arbeid på vinduer av ufaglærte i 2025. Selgerne satt inn flere vinduer i første etasje i henhold til godkjent plan fra Nes kommune.
- Da selgerne installerte toalettet i kjelleren, ble arbeidet utført av kvalifiserte fagfolk.

ENTRÉ
Eneboligen ønsker velkommen med et pent og overbygd inngangsparti. Vel innenfor møtes man av en romslig og lys entré med flislagt gulv og gulvvarme. Her er det et praktisk skyvedørsgarderobeskap som er ryddig og funksjonell.

STUE
Stuen fremstår som luftig og innbydende, med store vindusflater som gir flott lysinnslipp. Den L-formede planløsningen gir god plass til både sofagruppe og en spisestue. Midt i rommet finner man en vedovn som skaper varme og hygge, supplert av varmepumpe for en praktisk oppvarmingsløsning. Fra stuen er det utgang til en romslig terrasse som strekker seg langs to sider av boligen – perfekt for grilling, sosiale sammenkomster eller rolige stunder.

KJØKKEN
Kjøkkenet er lyst, moderne og av god størrelse, med flere vinduer som slipper inn rikelig med dagslys. Innredningen har god skap- og benkeplass, samt hvitevarer som platetopp, oppvaskmaskin og ventilator. En spiseplass ved vinduet gjør rommet til et naturlig samlingspunkt for hverdagsmåltider.

BAD
Hovedbadet ligger i første etasje og er innredet med fliser på vegg og gulv med gulvvarme. Rommet har baderomsinnredning med servant og underskap, toalett og dusjkabinett. Ved siden av badet finner vi et separat wc-rom.

SOVEROM
Boligen har tre gode soverom, alle i tidløse farger. Hovedsoverommet har utgang til en egen, overbygd balkong – et lunt sted å trekke seg tilbake. De øvrige soverommene har god størrelse med plass til seng, skap og annet møblement.

KJELLER:
Kjelleren rommer flere bruksområder og gir boligen ekstra kvaliteter. Her finner man blant annet en koselig kjellerstue med god plass til tv-krok, lekeområde eller hjemmekino.

BAD/ BADSTUE
I kjelleren ligger et ekstra bad med dusjkabinett, servantinnredning og gulvvarme. Tilknyttet finner man en tradisjonell badstue med flislagt gulv, elektrisk ovn og plassbygde benker – en herlig plass for avkobling.

VASKEROM:
Det praktiske vaskerommet i kjelleren er innredet med god benkeplass, skapløsning og utslagsvask. Her er det opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel, samt rikelig med plass til oppbevaring.

UTEOMRÅDE:
Tomten er pent opparbeidet med gressplen, prydbusker, frukttrær og hekk som gir en skjermet atmosfære. Den solrike hagen byr på flere uteplasser. I tillegg er det drivhus på eiendommen.

GARASJE:
Til boligen hører en dobbelgarasje med lagringsplass og mulighet for elbillader. På gårdsplassen er det i tillegg god plass til biloppstilling.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Oppvaskmaskin, kjøleskap, mikrobølgeovn, stekeovn, koketopp og fastmonterte garderober.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt og brukt, kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen varmes opp med en varmepumpe i kjellerstuen (installert i 2022) og en varmepumpe i stuen (installert i 2021). I tillegg bidrar en peis til oppvarmingen. Det er lagt varmekabler i gulvet i entré, bad, vaskerom i kjelleren samt i kjellerstuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 26.06.1980. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Megleren har forsøkt å tolke vilkårene, denne ligger vedlagt som vedlegg i salgsoppgaven for tolkning da skriften er veldig utydelig.  
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger ferdigattest på garasje, datert 08.06.1999. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Fenstad er et lite sted i Nes kommune i Akershus. Stedet er preget av vakker natur og rik tilgang på friluftsaktiviteter. Flere store gårdsbruk som driver kornproduksjon ligger i bygda. Ferdselsåren gjennom bygda er Riksvei 177 som går fra Minnesund til Årnes.

Barnehage og skoler i alle trinn
Espira Fenstad åpnet i 2005 og ligger i Grinderstubben, ca. 3 minutters kjøring fra boligen. I barnehagen møter dere et personale som er opptatt av å gi barn en fantastisk start på livet gjennom å inspirere og oppmuntre barn til å oppleve mestring og glede i hverdagen. Barnehagen har 3 avdelinger med ca. 70 barn i aldersgruppen 0-6 år og har tilgang til fantastiske uteområder. Om vinteren er det skiløyper like utenfor gjerdet, og mange fine akebakker i nærheten av barnehagen.

Fenstad skole ligger sentralt i bygda, gangavstand fra boligen med gangvei helt frem. Fenstad er en to-parallell barneskole. Selve skolen har eksistert siden 1858 og opp gjennom årene har den vært modernisert og utbygd flere ganger. Foran skolestart skoleåret 2006/2007 var skolen klar etter en ny runde med oppussing. Skolens visjon er Et godt sted å være - et godt sted å lære. Skolen jobber målrettet for et inkluderende læringsmiljø, og har deltatt i Læringsmiljøprosjektet ledet av Læringsmiljøsenter.

Nye Vormsund ungdomsskole ble tatt i bruk 1. mars 2021. Skolen er topp moderne med idrettshall. Kommunens tilbud for nyankomne minoritetsspråklige er også lokalisert ved skolen. Skolen er i vekst, og både antall elever og ansatte vil øke betydelig de neste årene.

Nes Videregående skole er den største skolen i kommunen, og har et bredt utvalg av studieretninger som kan passe enhver. Skolen ligger ca. 15 km fra boligen sentralt til Årnes sentrum, tilsvarende ca. 20 minutter å kjøre. Det foreligger gode muligheter for kollektivtransport både til og fra skolen.

Kollektiv transport
Eiendommen ligger sentralt til flere bussholdeplasser. Nærmeste er kun 100 meter unna. Herfra går det buss til Årnes, Eidsvoll samt Oslo lufthavn.

Dagligvarehandel
Eiendommen ligger kun få minutter fra den lokale Joker Fenstad, den holder åpent mandag-fredag 07:00-20:00, lørdag 09:00-19:00. I tillegg til dagligvarer tilbys medisinutsalg, utlevering av varer på resept, norsk tipping og Rikstoto. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Amfi-senteret i Vormsund og Amfi-senteret på Årnes et variert utvalg av butikker. Jessheim Storsenter og Strømmen Storsenter ligger godt innen rekkevidde og kan by på et rikt servicetilbud.

Nes Skianlegg
Nes skianlegg ligger i Fenstad. Skianlegget har mye å by på som: Fis godkjente langrennsløyper(1, 2, 3 og 5 km), Rulleskibane(1,3km), Hoppbakke(K15), Snowboardbakke med skitrekk, Kunstsnøanlegg, Anlegget er åpent for allmennheten. Sjekk: www.nesski.no for mer informasjon.

Avstander med bil:
Jessheim ca. 20 min
Gardermoen ca. 20 min
Oslo ca. 50 min

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Espira Fenstad barnehage (0-5 år): 1,5 km
Hoppensprett Brårud (0-5 år): 4,5 km
Vormsund barnehage (1-5 år): 8,1 km

Skoler:
Fenstad skole (1-7 kl.): 1,2 km
Hoppensprett barne- og ungdomsskole Brårud (1-10 kl.): 4,5 km
Vormsund ungdomsskole (8-10 kl.): 8,9 km
Nes videregående skole: 14,7 km
Hvam videregående skole: 16,2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 345,6 kvm (beregnet areal fra matrikkel).

Eiendommen har en romslig dobbelgarasje med plass til to biler, samt praktisk lagringsplass. Det er mulighet for å etablere elbillader i garasjen. I tillegg er det godt med parkeringsmuligheter på den gruslagte gårdsplassen, med plass til flere biler.

Eiendommen er tilknyttet kommunalveg.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann.
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløp.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Kampå datert 19.05.1982 med tilhørende kommuneplan datert 19.03.2024. 

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 30 924,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, eiendomsskatt, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30 000,- pr. år. / 25 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9 432.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 897 347,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 589 388,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 2 998 pr år.

3 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

98 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
119 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 069 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jurgita Sidlauskiene og Egidijus Sidlauskas

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag kr. 50 000,- (fast)
Kontroll av hjemmel og heftelser kr. 2 900
Tilrettelegging kr. 17 000
Markedsføringspakke kr. 27 400
Oppgjør kr. 7 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nes kommune kr. 3 969
Tinglysing sikring kr. 545
Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig kr. 20 625
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet (5,52 promille av salgssum)
Foto kr. 5 000

Oppdragsnummer 24-0130/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.25130

Sist oppdatert: 05. september 2025 kl. 18:22