Øgårdsveien 4

Øgårdsveien 4, 1164 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 49, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 262 kvm

BRA-i:
Tomannsbolig:
Kjeller 55 kvm: Gang m/trapp, vaskerom, bod, bod 2, bod 3 og bod 4.
1. etasje 76 kvm: Entré, gang, bad, kjøkken, stue, soverom og soverom 2.
2. etasje 76 kvm: Gang m/trapp, bad, kjøkken, stue, soverom, soverom 2 og soverom 3.
Loft 24 kvm: Trapperom, innredet loft, kott og kott 2.

BRA-e:
Kjeller 31 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 16 kvm: Terrasse.
2. etasje 4 kvm: Balkong.

Loftet har et totalt gulvareal (GUA) på 76 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 24 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 52 kvm. Arealet i loftsetasjen er mer omtrentlig enn normalt, da skjæringspunktet for måleverdighet varierer gjennom hele etasjen som følge av skjevheter i både gulv- og takflater.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.04.2026 utført av Rana Taksering AS v/Rana Noman Tariq. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en tomannsbolig oppført i 1954 over fire etasjer. Bygningen er oppført med grunnmur i betong og yttervegger i bindingsverk som er utvendig kledd med trepanel. Yttertaket er en trekonstruksjon tekket med takstein. Etasjeskillere er i trebjelkelag, og gulv mot grunn er betonggulv. Boligen har en mursteinspipe med vedovner i begge stuer. Vinduer, ytterdør og balkongdører har isolerglass med karm og ramme i tre, mens kjellervinduer har doble glass. Det er en vestvendt balkong på ca. 4 m² med adkomst fra stue i 2. etasje, og en sydvendt terrasse på ca. 16 m² med adkomst fra stue i 1. etasje. Loftet ble innredet på et ukjent tidspunkt. Det er utført flere oppgraderinger, blant annet ny kledning, etterisolering og nye vinduer i 2006. Taket ble tekket om med nye takrenner og nedløp i 2007. Nye garasjeporter ble montert i 2012. Boligen ble malt utvendig i 2013 og 2019. I 1. etasje ble to stuevinduer og balkongdør skiftet i 2020, og kjøkkenvindu og terrasse ble skiftet ca. 2022.

Det elektriske anlegget har inntakskabel i luftstrekk. Hovedinntaket har skrusikringer og er plassert på loftet, mens det er automatsikringer i sikringsskap i både 1. og 2. etasje. Det ble registrert både ujordede og jordede stikkontakter, og tilkoblingen til varmtvannsberederne med stikkontakt er ikke i henhold til dagens krav.

Boligen er utstyrt med røykvarsler og brannslukningsutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Utvendig:
Råteskader i kjellervindu og rekkverk på terrasse/balkong. Værslitte terrasser, trapper og støttemurer med skader, skjevheter og sprekker. Terreng har stedvis motfall mot grunnmur.

Innvendig:
Betydelige skjevheter og høydeforskjeller i gulv, samt knirk og svikt. Fuktindikasjoner i kjeller (gulv og vegger), med tegn til mangelfull drenering og fuktsikring. Synlig fukt, lukt og saltutslag.

Kjeller/vaskerom:
Eldre våtrom med begrenset levetid og manglende dokumentasjon/membran. Fukt og lukt registrert.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig:
Værslitt tak, takrenner og beslag. Kledning med råte og sprekker. Grunnmur med skader. Takkonstruksjon med fukt, dårlig ventilasjon og mulige skjulte skader. Værslitte vinduer og dører.

Innvendig:
Skjevheter, riss og noe sopp/misfarging. Eldre pipe/ildsteder med slitasje og sprekker. Slitte trapper og dører.

Tekniske installasjoner:
Eldre vann- og avløpsrør med begrenset dokumentasjon og tegn til slitasje. Eldre ventilasjon (mulig asbest). Varmtvannstank ikke iht. dagens krav.

Våtrom (bad og vaskerom):
Eldre løsninger med slitasje, svertesopp, sprekker og redusert funksjon. Manglende mekanisk ventilasjon. Indikasjoner på fukt.

Kjøkken:
Eldre innredning med slitasje og fuktmerker. Mangler moderne sikkerhetsløsninger (lekkasjestopper/komfyrvakt). Kun kullfilterventilasjon.

Tomt:
Ukjent tilstand på utvendige vann- og avløpsledninger.

Helse, miljø og sikkerhet

Flere avvik fra dagens krav, blant annet manglende rekkverk/håndløpere, for lave rekkverk og manglende radonmåling. Eldre byggestandard må påregnes. Det presiseres at bygningssakkyndig ikke har foretatt noen geotekniske undersøkelser og derved har begrenset kunnskap til byggets byggegrunn og stabilitet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har tidvis luktet litt på badet når det tar lang tid mellom hvert bruk. Det har vært tegn til maur på kjøkkenet om våren, men de forsvinner etter en kort periode. Selger opplyser også om en tidligere feil på en kum i hagen tilknyttet offentlig vann, men dette var før de kjøpte i 2018 og det er ikke merket noe til det siden. Det ble satt inn ny ovn i 1. etasje i 2017. I 2019 ble sikringsskapene i begge leilighetene gjennomgått og det ble lagt opp noen nye kurser av faglært. Samme år ble loftet omgjort til TV-stue av ufaglærte, hvor det ble skiftet loftsvinduer, isolert vegger og tak, og lagt nytt gulv. Dette tiltaket er ikke omsøkt hos kommunen. Selger informerer også om arbeid utført av tidligere eier: ny kledning, vinduer og etterisolering i 2006, nytt tak med renner og nedløp i 2007, nye garasjeporter i 2012, og modernisering av begge bad av fagfolk i 2015. I tillegg ble balkongdør og to stuevinduer i 1. etasje skiftet i 2020.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Skiftet begge varmtvannsberedere.

2022:
- Skiftet terrasse samt kjøkkenvindu i 1. etasje.

2020:
- Skiftet balkongdør og to stuevinduer i 1. etasje.

2019:
- Gjennomgang av elektrisk anlegg og sikringsskap, utført av BSG elektro.
- Innredning av loft til TV-stue, inkludert skifte av loftsvinduer, isolering av vegger og tak, samt nytt gulv.

2015:
- Oppgradering av begge bad.

2012:
- Montert nye garasjeporter.

2007:
- Omtekking av tak, med nye renner og nedløp.

2006:
- Ny kledning og vinduer, samt etterisolering av boligen.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2017:
- Ny ovn i 1. etasje.

Dette er en vertikaldelt tomannsbolig fra 1954 som inneholder to separate leiligheter, én i hver etasje, med felles loft og kjeller. Boligen har fått flere større oppgraderinger, som ny kledning med etterisolering i 2006, nytt tak i 2007 og moderniserte bad i 2015. Samtidig har eiendommen, med sin alder, et generelt vedlikeholds- og oppgraderingsbehov, særlig i kjeller og på utvendige konstruksjoner.

Leilighet i 1. etasje:

Entré:
Inngangen i første etasje har plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Her er også leilighetens sikringsskap med automatsikringer plassert.

Stue:
Stuen har plass til både sofagruppe og spisebord. En vedovn gir ekstra varme, og rommet får lys fra vinduer som ble skiftet i 2020. Fra stuen er det direkte utgang til en stor, sydvendt terrasse.

Terrasse:
Den sydvendte terrassen på ca. 16 m² er et privat uterom med gode solforhold. Terrassedekket ble skiftet i 2022, men rekkverket har vedlikeholdsbehov.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en Ikea-innredning med en blanding av profilerte og glatte hvite fronter, supplert med vitrineskap. Benkeplaten er i heltre, og over benken er det fliser. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer, oppvaskkum i porselen og en ventilator med kullfilter. Vinduet ble skiftet i 2022.

Bad:
Badet ble modernisert av fagfolk i 2015. Rommet har fliser på gulv og vegger, og det er varmekabler i gulvet. Innredningen består av en servant med skuffer, speilskap og et veggmontert toalett. Dusjen er plassert rett på gulvet bak veggmonterte dusjvegger, og det er opplegg for vaskemaskin.

Soverom:
Leiligheten har to soverom, begge med plass til seng og garderobeløsninger.

Leilighet i 2. etasje:

Gang:
I andre etasje kommer man opp til en gang som fordeler til leilighetens rom. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert her.

Stue:
Stuen har en vedovn og plass til en sittegruppe. Herfra er det utgang til en vestvendt balkong.

Balkong:
Balkongen på ca. 4 m² vender mot vest. Rekkverket har vedlikeholdsbehov.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen har malte, profilerte fronter, hvorav to har glass. Benkeplaten er i laminat med en rustfri oppvaskkum. Over benken er det plater i laminat. Kjøkkenet er utstyrt med en ventilator med kullfilter.

Bad:
Også dette badet ble modernisert av fagfolk i 2015. Gulvet har en kombinasjon av fliser og rullestein, med varmekabler. Veggene er flislagte. Utstyret inkluderer en servant med skuffer, speilskap og en dusjnisje med veggmonterte dusjvegger. Det er plass for vaskemaskin.

Soverom:
Leiligheten inneholder tre soverom av varierende størrelse.

Fellesarealer:

Loft:
Loftet er innredet som ett stort oppholdsrom, men denne bruksendringen er ikke omsøkt eller godkjent av kommunen. Mye av gulvarealet har lav takhøyde. Hovedsikringene for eiendommen er plassert her.

Kjeller:
Kjelleren har felles vaskerom og rikelig med lagringsplass i fire boder. Det er også en integrert garasje. Kjelleren har tegn til fukt og et generelt moderniseringsbehov. Vaskerommet må i sin helhet oppgraderes.

Overflater:
Gulv: Laminatgulv og parkettgulv.
Vegger: Malte veggflater, panel og tapet.
Himling: Malte takflater og plater.

Lagring:
Boligen har godt med lagringsplass. På loftet er det to kott. I kjelleren er det fire boder. I tillegg er det en integrert garasje på ca. 29 m² i kjelleretasjen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har elektrisk oppvarming og vedovner i begge stuer.

Det er registrert avvik knyttet til pipe og ildsteder. Pipen er værslitt utvendig med spor av rust på beslag og rissdannelser. Vedovnen i 1. etasje har sprekker i ildfast stein, og den eldre vedovnen i 2. etasje har sprekker på flisene rundt ovnen. Rennemerker på pipene i loft- og kjelleretasjen og sotluke i kjeller med rust er observert. Det er utslag ved bruk av fuktindikator på pipe i kjeller. Tidspunkt for piperehabilitering vurderes å nærme seg, og det må påregnes utbedringer knyttet til pipe og ildstedene.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1953. Det foreligger et ferdigattestert arkivkort for tomannsbolig med garasje datert 03.06.1960. Dette er den endelige attesteringen for den opprinnelige byggesaken. Attesten kan fås ved henvendelse til megler.

Det er gitt en tillatelse til bruksendring av kjeller til rom for varig opphold, datert 12.05.2021. Tillatelsen gjelder i tre år fra vedtaksdato. Når tiltaket er ferdig, må det søkes om ferdigattest. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra byggeår, approbert 27.01.1953, samt nyere tegninger i forbindelse med søknad om bruksendring, datert 26.03.2021. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Godkjente byggetegninger stemmer ikke med dagens bruk. Rommene i boligen er benevnt i henhold til nåværende bruk, som ikke nødvendigvis er i tråd med det som er godkjent. Følgende avvik er registrert:
- Loftet er innredet og i bruk som hoveddel. I tegningene fra 2021 er loftet vist som tilleggsdel (boder). En slik bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er normalt søknadspliktig.
- Kjelleren er i dag innredet som tilleggsdel (vaskerom og boder), ifølge tilstandsrapporten. Dette stemmer ikke overens med de godkjente tegningene fra 2021, som viser en bruksendring til hoveddel (kjellerstue, soverom og bad). Den godkjente bruksendringen ser dermed ikke ut til å være utført.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
1945/971-1/105 13.02.1945 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om bebyggelse. Det skal ikke drives næringsvirksomhet på eiendommen.

1953/5355-2/105 23.04.1953 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om kloakkledning. Eierne av g.nr. 159, b.nr. 45 og g.nr. 159, b.nr. 49 er solidarisk ansvarlige for reparasjon og vedlikehold av felles 6" kloakkledning fra kum i vei og til kum på g.nr. 159, b.nr. 45. Eieren av g.nr. 159, b.nr. 45 gir eieren av g.nr. 159, b.nr. 49 rett til å føre sin kloakkledning til kum på g.nr. 159, b.nr. 45, samt å foreta all reparasjon og ettersyn på ledningen når dette er påkrevet. For forvoldt skade og ulempe i den anledning kan kreves erstatning etter skjønn.

1953/5357-1/105 23.04.1953 ERKLÆRING/AVTALE
Eier og skjøteinnehaver av g.nr. 159, b.nr. 49 erklærer å være bundet av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Dette innebærer blant annet plikt til å melde fra før arbeid på vann- og kloakkanlegg, kommunens rett til inspeksjon, og eiers ansvar for skader på offentlig ledning forårsaket av ulovlige stoffer. Erklæringen fastslår også at kommunen ikke har ansvar for frostskader, oversvømmelser eller skader som følge av tildekking av ledninger, og at eier er ansvarlig for at ledningsanlegget er i forskriftsmessig stand. Erklæringen kan ikke avlyses uten vann- og kloakkvesenets samtykke.

1953/12675-1/105 26.09.1953 BESTEMMELSE OM VEG
Eieren forplikter seg til å opparbeide veiene med kloakk langs tomta i inntil 8 m bredde, inkludert fortau og kloakk av 305 mm diameter, når Oslo kommune krever det. Inntil veiene er opparbeidet og veigrunnen tilskjøtet kommunen, overtar grunneieren veienes vedlikehold. Eventuell grunnerhvervelse skal skje uten utgift for kommunen, og gjerde settes opp etter reguleringsvesenets bestemmelser.

2019/692554-1/200 18.06.2019 BESTEMMELSE OM ADKOMSTRETT
Bestemmelse om gjensidig adkomstrett. Følgende oppsittere langs veistrekningen fra Leirskallhellinga og hele Øgårdsveien gir hverandres eiendommer og senere fradelte parseller adkomstrett over hverandres eiendommer på opparbeidet privat felles vei. Rettigheten er tinglyst som et felles veirett for alle involverte eiendommer, inkludert g.nr. 159, b.nr. 49.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Bolig med to boenheter som fritt kan leies ut. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Velkommen til Munkerud, et etablert og rolig boligområde med Ljanselva og Østmarka som nærmeste nabo. Her bor man tilbaketrukket fra byens kjas og mas, men har samtidig kort vei til alt en aktiv hverdag krever. Området består hovedsakelig av eneboliger og rekkehus, og er kjent for sitt trygge og gode bomiljø.

Hverdagslogistikken er enkel med flere barnehager, som Munkerudtoppen og Munkelia, innen gangavstand. Det er også gangavstand til Munkerud skole. For de eldre barna ligger Nordstrand ungdomsskole i nærheten. Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi Nordstrand, og det er en kort kjøretur til det hyggelige servicetilbudet på Sæter Torg med butikker, apotek og spisesteder.

For den aktive er det mange muligheter i nærområdet. Leirskallen flerbrukshall er kun en kort kjøretur unna. Rett utenfor døren finner du turstier langs Ljanselva som leder videre inn i Østmarka, med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter sommer som vinter. Her kan du starte søndagsturen eller en joggetur etter jobb rett fra egen eiendom.

Området har et godt kollektivtilbud. Bussholdeplassen Øgården ligger bare et par minutters gange fra boligen, med hyppige avganger mot sentrum. For pendlere er det kun en kort kjøretur til Nordstrand stasjon med togforbindelse. Med bil tar det rundt 12 minutter til Oslo S, noe som understreker den sentrale, men likevel skjermede beliggenheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere private og kommunale barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Munkerud skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 799 kvm. Tomten er opparbeidet med gressplen, beplantning og trær, med skrående og flatt terreng rundt bygningsmassen. Oppgitt tomteareal er hentet fra eiendomsregisteret i Oslo kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har en integrert garasje i kjelleretasjen. Det er ikke elbillader i garasjen i dag, men mulighet for montering av ladeboks foreligger.

Eiendommen har adkomst via privat vei med tinglyst veirett. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det er tinglyst en erklæring om solidarisk ansvar for reparasjon og vedlikehold av felles kloakkledning med naboeiendommen (gnr. 159, bnr. 45).

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4220, «Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)», vedtatt 15.03.2006, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) godkjente ikke revidert småhusplan for Oslo kommune. Som følge av dette er det innført et midlertidig forbud mot tiltak i planområdet (PBE saksnummer 202304720). Forbudet gjelder frem til ny plan er vedtatt og innebærer at man ikke kan gjennomføre tiltak etter plan- og bygningsloven, med mindre tiltaket er eksplisitt unntatt fra forbudet.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-2025, «Reguleringsplan for felles avkjørsel fra Leirskallhellinga for gnr. 159, bnr. 4 m.fl. i tidligere Ødgårdsveiens trase'», vedtatt 15.04.1975. Planen regulerer adkomstforhold og har ikke egne bestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). Reguleringsplaner vedtatt før kommuneplanen vil normalt gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

I henhold til Kommuneplanen 2015-2030 berøres eiendommen av følgende hensynssoner:
- Hensynssone H310_2: Steinsprang
- Hensynssone H320_2: Elveflom

Byggesaker i området:
Leirskallhellinga 1 - oppføring av tomannsbolig. Saksnummer 2025/08757.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28 704,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år / 15 000 kWh pr. år for hver boenhet. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har bygningsforsikring i Gjensidige som koster ca. kr 8 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox (400/400) som leverandør av tv og internett og koster kr 1 400,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Eiendomsskatt utgjør ca. kr 811,- pr. år.
Kostnader til privat brøyting er ca. kr 1 200,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 6 298 637,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jonatan Goksør Bjerkrheim

Etter nærmere avtale.

Eiendommen har tinglyst felles veirett over privat vei langs Leirskallhellinga og hele Øgårdsveien. Dette innebærer en plikt til å bidra til vedlikehold av veien. I tillegg er eier av g.nr. 159, b.nr. 49 solidarisk ansvarlig med eier av g.nr. 159, b.nr. 45 for reparasjon og vedlikehold av en felles kloakkledning.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0065/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2665

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 22:29